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项目全解读

2013年南充商品住宅年度统计报告

[NextPage前言]

前言

  
  2013年,无论是房地产行业抑或是开发企业,都是高歌猛进的一年。
  
  在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下,一、二线城市市场迅速回暖,并维持成交高位态势,各类地王纪录被屡屡刷新;房企逐鹿资本市场,争相借壳上市或者谋划海外投资;随着市场成交的持续上行,7家房企冲入“千亿俱乐部”。
  
  与之相应的是,新一届政府执政、十八届三中全会召开,未来房地产业也在孕育发展的深度变革。
  
  2013年年初,南充楼市延续了2012年“翘尾”行情,加之1、2月恰逢元旦春节置业高峰期,南充楼市住宅销量都保持在三千套以上:3、4月受新“国五条”政策出台影响,成交量出现下降,4月一度低迷至2000套以下;红五月市场开始回升,成交一路飘红;6-8月淡季不淡,“金九银十”成色不足;年末市场反季热销,“火爆”是南充楼市2013年最后的印象。
  
  统计数据说明:
  
  供应:
以房管局网上备案批准预售许可证的商品住房房源作为数据统计标准(拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内)
  
  成交:以实际成交(即签订合同)的商品住房房源备案信息作为数据统计标准(拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内)
  
  均价:以实际成交(即签订合同)的商品住房房源备案信息作为数据统计标准(主城区下属乡镇项目以及集资房项目备案信息等不计入主城区成交均价)
  
  目录
  
  第一部分 2013年房地产运行情况

  
  一、全国房地产运行情况
  

  (一)全国房地产开发情况
  
  (二)全国房地产市场综述
  
  (三)全国房地产行业重大事件回顾
  
  二、南充房地产运行情况

  
  (一)南充宏观经济运行情况
  
  (二)南充房地产市场综述
  
  (三)南充房地产行业重大事件回顾
  
  第二部分 一级市场(土地市场)
  
  一、全国土地市场回顾
  
  二、南充市土地市场回顾

  
  (一)1-12月南充市土地供应详情
  
  1、2013年全年土地出让概述
  
  2、2013年土地分月出让情况
  
  3、2013年全年各区域土地出让情况
  
  4、2013年全年土地分物业类型出让情况
  
  (二)1-12月南充市土地成交详情
  
  1、2013年全年土地成交概述
  
  2、2013年土地分月成交情况
  
  3、2013年全年土地各区域成交情况
  
  4、2013年全年土地分物业类型成交情况
  
  5、2013年全年土地分物业类型供销情况
  
  第三部分 二级市场
  
  一、2013年南充市商品住宅交易情况回顾
  
  二、2013年南充商品住宅市场详细数据

  
  (一)2013年南充市商品住宅新增供应分析
  
  1、2013年南充市商品住宅供应详情
  
  2、2013年南充市商品住宅供应走势(套数、面积)
  
  3、2013年南充市商品住宅供应面积TOP10
  
  4、2013年南充市商品住宅供应区域分析
  
  5、2012-2013年商品住宅市场累计供销走势
  
  (二)2013年南充市商品住宅成交情况
  
  1、2013年南充市商品住宅成交走势(套数、面积、均价)
  
  2、2013年南充市商品住宅成交套数TOP20
  
  3、2013年南充市各区域商品住宅成交详情(套数、均价)
  
  4、2013年南充市1-12月三区住宅成交套数走势
  
  5、2013年南充市1-12月三区成交均价走势
  
  6、2013年南充市各区域商品住宅成交TOP5
  
  7、2013年南充市商品住宅各价格区间成交详情
  
  8、2013年南充市商品住宅各面积区间成交详情
  
  9、2013年南充市主要片区商品住宅成交详情
  
  (三)2009-2013南充市商品住宅成交比较
  
  1、2009-2013年南充市商品住宅成交比较
  
  2、2010-2013年南充市各区域商品住宅成交价格比较
  
  第四部分 2013年南充楼市典型项目分析
  
  一、绿地城
  
  二、COCO香江
  
  三、英伦城邦
  
  四、天庐
  
  五、南充碧桂园
  
  第五部分 2014年楼市走势预测
  
  一、2014年房地产宏观政策走势与市场走向判断
  
  二、2014年南充楼市走势预测

[NextPage第一部分 2013年房地产运行情况]

第一部分 2013年房地产运行情况

  
  一、全国房地产运行情况
  
  (一)全国房地产开发情况

  
  1、房地产开发投资完成情况:2013年1-11月份,全国房地产开发投资77412亿元,同比增长19.5%。其中,住宅投资53112亿元,增长19.1%,增速提高0.2个百分点,占房地产开发投资的比重为68.6%。
  
  2、商品房销售和待售情况:1-11月份,商品房销售面积110807万平方米,同比增长20.8%;其中,住宅销售面积增长21.3%,办公楼销售面积增长26.6%,商业营业用房销售面积增长12.1%。商品房销售额69946亿元,增长30.7%。其中,住宅销售额增长31.1%,办公楼销售额增长39.5%,商业营业用房销售额增长22.4%。
  
  (二)全国房地产市场综述
  
  2013年,“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词,全国整体调控基调贯彻始终,不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台,继续坚持调控不动摇,“有保有压”方向明确。下半年以来,新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定,十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革;不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进,而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。展望2014年,中央层面将更加注重分类指导,同时将长效机制作为宏观调控工作更为重要的核心。随着集体土地确权、不动产登记统一、金融市场化等改革先行措施的逐步落实,影响房地产市场发展的土地、人口、金融及财税等多个方面将引来改革新局面。
  
  (三)全国房地产行业重大事件回顾
  
  事件一:国五条及细则出台,楼市调控效应减弱

  
  事件:2013年2月20日,国务院常务会议出台了房地产调控五条措施,被称为“国五条”,主要包括房价控制目标、严格执行限购、差别化信贷政策、扩大房产税试点和增加普通住房及用地供应等五个方面的内容,整体强度不大。3月1日,国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,对“国五条”政策进一步细化,包括升级限购政策、收紧房贷政策、加码交易所得税、从严房价控制目标等,细则内容十分严厉。随后,全国30多个城市的国五条细则陆续出台,但内容明显弱化。
  
  点评:国五条出台的背景主要有以下几方面:一是,房价的过快上涨,2012年二季度开始,全国房地产市场开始复苏,并逐渐加速回暖,尤其是房价涨幅持续扩大。2013年1月,全国70个大中城市的房价指数环比上涨0.57%,同比增幅首次由跌转涨,一线城市更是领涨全国;二是,此次国务院常务会议是上届政府的最后一次常务会议,在上届政府执政期间,楼市调控贯穿始终,自2003年以来,十年间各类调控政策陆续出台。就国五条的影响来看,除了个人所得税升级造成了暂时的市场恐慌以外,对市场的整体影响不大。一方面,尽管国五条细则内容非常严厉,涉及到诸多的可操作的内容,如个人所得税升级、限购政策升级等,但随后各城市出台的实施细则,明显弱化了调控细则;另一方面,在政府换届之后,楼市调控政策思路转化,主要从“控制房价上涨过快”转为“加强住房供应体系建设”,因此,行政性调控手段弱化,国五条也被逐步淡化。
  
  事件二:十八届三中全会召开,强调市场化利楼市
  
  事件:
2013年11月9-13日,十八届三中全会在北京召开,研究全面深化改革重大问题,并审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,《决定》共提出60条改革措施,就房地产业而言,涉及农村土地改革、住房保障和供应、房地产税立法等,但未提及房地产调控和房价。十八届三中全会公报要求着重强调市场化:建设统一开放、竞争有序的市场体系,是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制。
  
  点评:十八届三中全会强调市场的重要性,而以前的表述,多是“基础性”作用,这次升级成“决定性”作用。就房地产行业的改革而言,自2003年届政府执政以来,楼市调控政策持续出台,但从调控效果来看,和预期出入较大,因此,房地产调控的思路也亟需转变,从行政性调控向市场化管理转化。整体上看,改革和市场化管理是为了经济发展,房地产是经济行业中的一个分支,将会因此受益。新一届政府上任以来,不再提房地产调控,而是从市场化的角度来管理房地产市场。在楼市调控长效机制建立方面,逐步淡化行政手段,回归市场化是一个大方向。据悉,住建部、发改委等部委正在共同制定房地产长效机制方案,强调通过土地、财税等相关制度改革,建立房地产调控的顶层设计,促进房地产市场回归市场化,目前被重点强调的保障性住房建设也在探讨市场化路径。
  
  事件三:一线城市领涨全国,长效机制亟待建立
  
  事件:
2012年以来,全国房地产市场的复苏和回暖,存在显著的地区差异,总体上看一二线热度高,三四线热度低。国家统计局数据显示,2013年3月份,一二三线城市房价环比涨幅分别为2.8%、1.1%和0.9%,涨幅差距达到最大。其后,环比涨幅持续收窄,至2013年11月份,一二三线城市环比涨幅分别为0.78%、0.56%和0.52%,涨幅差距缩小。自2012年9月以来,北京、上海、广州和深圳等四个一线城市新建商品住宅价格环比涨幅和同比增幅连续15个月领涨全国,其中2013年11月份的同比增幅皆超过20%。
  
  点评:2013年以来,房价整体保持上行走势,主要分为三个阶段:第一阶段(2012年9月份至2013年3月份):表现为一线城市房价涨幅加速上涨,以绝对优势领涨全国。主要原因是,2011至2012年楼市严厉调控中,一线城市受其影响较大,房价涨幅受到明显的抑制,一旦市场回暖,政策相对平稳,具有强劲刚需的一线城市出现强烈的补涨效应,即“压制越大反弹越大”;二三线城市,由于市场本身仍处于楼市发展的大方向中,在整体楼市环境趋好的条件下,热点城市涨幅有所扩大,而部分二线尤其是三线城市供大于求的情况仍然突出,房价上涨的空间有限。第二阶段(2013年4月份至9月份):表现为一线城市房价涨幅显著趋缓,领涨优势不断缩小,主要原因是随着“国五条”细则落地,一线城市作为先锋阵地,北京、广州全面执行限价政策,楼市量价受政策影响明显。第三阶段(2013年9月份至今):表现为一线城市环比涨幅再现加速收窄,主要原因是一线城市面临房价过快上涨压力,陆续升级调控政策,出台“京七条”、“深八条”、“沪七条”对楼市加压,通过强化供给端、继续严格限购限贷、加大保障房供应等方面抑制房价过快上涨。调控升级短期内对降温楼市起到一定作用,但这种“临时抱佛脚”的应急行为并不是解决高房价的有利措施,建立房地产市场健康发展的长效机制更显意义。
  
  事件四:中央城镇化会议召开,明确六大主要任务
  
  事件:
2013年12月12-13日,引人瞩目的中央城镇化工作会议召开。此次会议分析城镇化发展形势,明确推进城镇化的指导思想、主要目标、基本原则、重点任务。会议提出推进城镇化的六大主要任务:一是推进农业转移人口市民化;二是提高城镇建设用地利用效率;三是建立多元可持续的资金保障机制;四是优化城镇化布局和形态;五是提高城镇建设水平;六是加强对城镇化的管理。会议中提出要全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件;重点发展城市群,以盘活存量为主,适当提高城市的住宅用地比例和容积率水平。
  
  点评:
“十八大”提出推动新型城镇化规划要求后,新型城镇化上升到了国家战略层面;十八届三中全会又提出坚持走中国特色新型城镇化道路,推进以人为核心的城镇化,推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展。此次中央城镇化工作会议,是改革开放以来中央召开的第一次城镇化工作会议,是全面深化改革的一项重大举措,在我国现代化进程中具有标志性意义。可见,当前我国城镇化已进入了重要时期,也是发展的关键时期。在推进新型城镇化发展的过程中,住房作为基础性、配套性的作用,是重要的民生定位不会改变,促进外来务工人员的市民化和解决其住房问题成为关键。从此次中央城镇化会议来看,对建制镇、小城市以及中等城市落户限制的放开,意味着未来中小城市的人口将会有显著增长,相伴随的会引致房地产市场有较大的发展。会议提出的重点发展城市群,适当提高城市住宅用地比例,意味着各城市,特别是特大和大城市,将会出现中心城区“退二进三”的城市更新,未来房地产市场供应规模将会增加,城市的综合承载能力也将大幅提高。
  
  事件五:地王现象成为热点,楼市调控压力凸显
  
  事件:
2013年以来,全国土地市场异常活跃。上半年在经过对国五条等调控政策的消化后,5月开始土地市场率先拉开了反弹的序幕,尤其是三季度,有关“地王”报道开始密集出现,上海、北京、广州等一线城市,经营性用地高溢价成交现象频频出现,全国土地出让金收入也快速增长。进入9月,全国土地市场“地王”现象愈演愈烈:9月2日天津宅地单价“地王”出现,两天之后北京农展馆“地王”即以创纪录的7.3万元/平方米的楼面价出现,紧接着,9月5日上海就诞生了总价高达217.7亿元的新“地王”,同一天,杭州和苏州也有两幅“地王”出炉。一时间,“地王”现象成为社会各界关注的热点。
  
  点评:
今年“地王”现象的此起彼伏,既是去年下半年以来楼市回暖后房价上涨推动所致,也是去年土地市场惨淡后的跳跃式反弹。总体来看,今年“地王”多产生于一二线城市,“地王”的产生是多种因素共同推动的。首先,今年以来商品房市场成交强势释放,房企纷纷加紧了土地储备;其次,房企资金明显改善,除个别地产巨头外,一些成长型企业为了迅速获得品牌溢价效应,也投入巨资拿地;再次,由于我国经济增长持续放缓,地方政府也需要通过土地收入来弥补财政,所以放出优质地;最后,一线城市优质地块紧缺,激烈的市场竞争也抬高了地价。全国多地“地王”的产生,放大了对市场预期的负面影响,也进一步推高了房价的上涨预期。为此,9月末国土部要求,供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应,平抑地价,务必做到年内不再出“地王”。虽然此后北京等地的部分“地王”被叫停,政策效应有所显现,但由于一二线城市仍有优质地块推出,土地市场竞争激烈化程度不减,“地王”现象依旧存在。未来对于重点城市尤其是一线城市,土地的高溢价率必然会对楼市调控造成较大的压力。
  
  事件六:二手房征20%个税,催生三月末班车效应
  
  事件:
2013年3月1日,国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,《通知》明确,税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。从市场反映看,新政出台后的一周,各地房产交易中心均被赶来过户的购房者挤满。克而瑞监测数据显示,14个典型城市3月2日-9日一周的二手商品住宅成交套数几乎全线暴涨。其中厦门、无锡、扬州和杭州单周成交环比都超过300%,另外,从各地二手房市场历史数据对比来看,北京、南京、天津、无锡、苏州和扬州新政出台第一周的成交套数也创下历史以来的最高峰值,政策末班车效应之强令人始料未及。
  
  点评:此前个人所得税征收主要按两种方案执行:第一种是差额部分的20%,第二种是房价的1%-2%。一般都是按后者执行。此次新政明确是按照转让差额的20%征收,短期给二手房市场带来不利影响:一是在目前我国大部分家庭资产杠杆并不太高的情况下,个税增加会导致部分二手房持有人延迟住房转让,二手房供给减少会给一线城市本已紧张的住房市场供需矛盾雪上加霜;二是目前市场中,卖家的议价能力比较强,增加的个税势必会部分转嫁给刚性自住性购房者,从而增加购房者的负担。长期看,由于我国房地产调控政策在具体执行过程中经常面临着执行不力、落实不严的情况,中央和地方政府往往存在博弈,此次“20%个税”政策除了北京有所落实外,其他城市仍然照旧执行。因此,二手房“20%个税”政策的推出,虽然传达了政府稳定购房者预期的调控信号,但要做到全面执行,从而达到调控目的,还需要政府认真思考一番。
  
  事件七:房企海外扩张加速,国际视野继续拓宽
  
  事件:
近几年,越来越多的中国房企加入了海外扩张的大军中。万科、碧桂园、绿地、富力等知名房企,纷纷将目光瞄向了海外市场。2013年年初,万科与美国铁狮门签署协议,将合作开发美国旧金山富升街201地块;万达继2012年斥巨资收购美国AMC后,接连投资俄罗斯北高加索度假项目及与印度信实集团合作开发项目。同时,不少房企将马来西亚作为海外扩张的第一站,包括碧桂园和富力等房企,甚至非洲市场也成为房企新的目的地。从2013年1月份披露的房企海外投资规模来看,当时公布的2012年投资额接近400亿元。2013年前11个月,海外融资就超过3000亿元。
  
  点评:海外扩张,目前仍以一些知名房企为主,这与其资金实力、国际化视野、专业化团队等要素齐备有很大的关系。海外扩张有几大驱动力:首先,是国内的房地产政策环境,调控收紧带来了经营的高成本与高风险,在限购、限贷、房产税等调控政策下,房企拿地与销售存在不确定性,同时,国内融资环境收紧,也逼迫房企主动去海外寻金;其次,是品牌扩张的冲动,尽管部分企业谋求扩张,带有投机性,但绝大多数房企的扩张仍具较浓的战略色彩,如万达对海外酒店业的扩张步伐正在加大,这符合万达商业地产转型的总体要求;再次,是要迎合市场需求,目前国内购房者因为留学、就业、旅游等需求,纷纷将置业目光放在海外市场,房企贴近此类需求,在海外市场提供产品,有利于吸引高净值的群体;最后,有国际化视野的企业才具竞争力,房企选择海外某一站和某一项目,进行“边干边学”的探索,有助于深入了解海外市场,并有机会与海外知名房企交流学习。当然,房企出海也应注意风险,能否在海外市场游刃有余,还得看其是否具备各种基础与前提。因此,不能盲目照搬国内开发经验。同时,也要注重在海外市场中自身角色的转变,海外市场没有国内地方政府的支持,且房地产金融发达程度较高。
  
  事件八:土地增值税引争议,税费改革有望加强
  
  事件:
11月24日,央视《每周质量报告》曝光万科、富力、SOHO中国等45家房企8年欠交土地增值税超3.8万亿元。该报道涉及房企数量多、金额大,加之央视在媒体中的独特地位,因此此番报道迅速在业内激起议论,诸多房企纷纷否认“拖逃漏”等行为,华远地产董事长任志强(微博)更是连发8条帖子痛批央视。国家税务总局有关负责人表示,这其实是对税收政策和征管方式存在误解和误读。央视报道提及的爆料人北京执业律师李劲松此前曾对房企欠缴土地增值税进行过披露,此次更是对任志强的回应进行逐条反驳,并希望房企提出确切证据。
  
  点评:李劲松律师所谓的“3.8万亿元房企应缴未缴”的推测与判断,涉嫌严重夸大事实,且经央视报道之后,严重误导社会舆论。但不容回避的事实是,尽管四级超率累进税率表述得很清楚,但在实务操作中,各地税务部门并没严格按税法执行。土地增值税涉及较长的房产开发周期,对增值额的计算相对困难。部分税务部门考虑到征收成本较大,因此从纳税成本考虑则弱化了征收力度。但该报道的价值在于,能进一步触发社会对房企及税费制度中的各类问题进行重新审视。当前楼市的市场化改革趋势凸显,楼市长效发展与调控机制正不断建立,税费制度改革迎合了时代发展需求。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》明确要进行房地产税立法和改革。房企谋求暴利的公众形象下,社会自然希望包括土地增值税在内的纳税情况能公开透明化。土地增值税的问题肯定存在,关键要进一步完善制度措施、加强土地增值税征管。唯有通盘考虑并回应社会质疑,才能促进税费体系的健康发展。
  
  事件九:两部委发紧急通知,小产权房转正无望
  
  事件:
2013年11月22日,国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于坚决遏制违法建设、销售小产权房的紧急通知》,要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施,严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划,严格实行土地用途管制制度,严守耕地红线,坚决遏制在建、在售小产权房行为。11月24日,国土资源部、住房城乡建设部联合召开视频会议,就坚决遏制违法建设、销售小产权房问题作出部署。会议强调,要统一认识,准确把握党的十八届三中全会精神,清醒认识小产权房问题的危害性,严肃查处一批典型案件,严厉追究一批责任人员的责任,坚决遏制新的小产权房出现。
  
  点评:
小产权房通常是指那些违法占用农村集体土地建设,并向农村集体经济组织以外的成员销售或变相销售的住宅项目。由于未获得土地、规划、建设、销售等行政许可,不能办理房地产权登记,属于没有产权、不受法律保护的居住房屋。近年来,有关部门多次重申不得违法开发小产权房、不得购买小产权房。但全国各地小产权房在建在售势头依然不减,主要原因:一方面,小产权房不用负担土地出让金和各种税费,相较商品房的价格优势十分明显,特别是在房价高企的一、二线城市,小产权房有着庞大的购买群体;另一方面,小产权房开发利润空间巨大,在现行城乡二元土地制度下,集体经济组织也乐于将自有土地与投资人的资本结合,加之违法成本低、处罚威慑力小,导致小产权房建设愈演愈烈。十八届三中全会前后,不断有消息传出小产权房有望转正,尤其是“383方案”提出对已经形成的小产权房,按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入,妥善解决这一历史遗留问题。十八届三中全会《决定》也明确规定“在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”,该政策表述曾被视作小产权房的救命稻草。然而两部委此次针对小产权房的表态,使小产权房未来转正的希望破灭。小产权房反映了我国住房保障体系存在的问题,因此,要解决小产权房问题,不断健全和完善住房保障体系便成为了关键。
  
  事件十:温州楼市持续降温,市场价值理性回归
  
  事件:
2013年全国房地产市场整体向上,绝大多数城市房价均呈现上行态势,但温州房价则延续了2011年以来持续下行态势。统计局数据显示,2013年11月,温州新建住宅价格指数环比下跌0.5%,同比下跌1.1%,是70个大中城市中唯一同环比均下跌的城市,也是温州房价连续27个月同比下跌。温州市房产交易中心数据显示,与2011年相比,目前温州商品房价格平均缩水26%。而一些高端住宅价格甚至遭到“腰斩”。国土资源部公布的城市地价监测数据显示,2013年第三季度全国主要监测城市的综合地价中,仅有温州的环比和同比均为负。与全国各地楼市平稳发展相比,温州楼市走势呈现另一个极端,也引起了行业高度关注。
  
  点评:温州楼市经历了2010年的火热之后,2011年开始迅速降温,呈现明显的泡沫效应。分析其原因,主要有以下两方面:首先,是由于前几年投资投机需求所占比例过高,导致房价在炒作中脱离实际需求,此后下跌也是价值的逐步回归;其次,是温州民营经济近两年受到较大冲击,经济不景气也抑制了部分购房需求。在本轮房价大跌后不久,支撑着温州房价高位运行的金融体系风险显现。目前温州人更愿意投资固定收益产品,而对于房产投资则很少。同时,从温州楼市的供求角度看,近两年政府加大了土地供应力度,2013年上半年温州土地供应量已超过了2012年全年的供应总量。在土地供应成倍增加的情况下,供大于求局面将长期存在,房价反弹动力明显下降。此外,温州新建商品房库存也明显增加,虽然8月份温州放宽了限购政策,但据温州房产交易网数据显示,截止2013年11月底,温州新房库存达369万平方米,库存压力仍较大,这也进一步阻碍了房价的上涨。可见,温州近期楼市的持续下跌,主要还是市场供应增加、价值回归合理的理性反应。长期来看,在温州民营经济危机以及断贷潮等金融风险未解决的情况下,温州楼市发展仍将处于温和态势。
  
  二、南充房地产运行情况
  
  (一)南充宏观经济运行情况

  
  据南充市人民政府网站公示信息,2013年前三季度,南充市实现地区生产总值990亿元、增长11.4%,增速居全省第2位、川东北第1位。前三季度完成全社会固定资产投资889亿元、增长28.6%,占年度投资计划的88.9%。同时,年初制定的争取国、省项目资金5亿元的目标,截至10月,已实现争取国、省项目资金32.2亿元,其中南充市保障性住房企业债券20亿元。年初制定的完成120个市重点项目年度计划投资582.2亿元的目标,也已完成投资497.1亿元,占年度计划的85.8%。
  
  (二)南充房地产市场综述
  
  2013年南充房地产行业在经历年初“开门红”之后,3、4月受“新国五条”出台影响,销量出现大幅度回落;5月开始,南充楼市逐步回暖,市场呈现热盘集中出货,购房者积极入市的态势,此后南充楼市一直保持在较高水平稳定发展;至第四季度,楼市翘尾明显,量价齐升。基于宏观经济,调整政策等方面考虑,2014年房地产市场不会出现太大的逆转,量价平稳将是2014年南充楼市的主旋律。
  
  (三)南充房地产行业重大事件回顾
  
  事件一:绿地城180万方综合体开建
  
  2013年3月初,绿地城城市综合体项目开工建设,项目占地面积727亩,总建筑面积180万方,其中商业建筑面积约60万平方米,预计总投资额为80亿元。项目规划建设综合大楼、总部办公集群、会议中心、品牌商业等。建成后,将极大地完善北部新城商业配套等城市功能,将对整个北部新城建设起到带动和催化作用。2013年9月29日,绿地城一期上海滩花园开盘发售。
  
  事件二:碧桂园入驻南充,择址朱凤新城
  
  2013年6月6日,碧桂园以3.8亿摘得嘉陵文峰片区两幅共计352亩土地,计划投资20亿,打造集居住、商业及相关配套设施为一体的高端五星级国际社区;12月29日,南充碧桂园项目开盘入市。
  
  事件三:明宇入驻下中坝打造180米南充地标
  
  2013年6月25日,明宇环球置业股份有限公司(明宇集团子公司)摘得下中坝5、6号地块,该宗地将用于建设城市商业综合体,包括五星级酒店及购物中心(酒店建筑面积不少于4万平米),地面建筑高度将超过180米。
  
  事件四:仁和春天择址潆华片区
  
  2013年2月26日,仁和春天百货正式择址南充市潆华工业集中区南端,潆华大道与西华路交界处。据悉,项目占地面积约63亩,项目总投资16亿元人民币,总建筑面积16万平方米。项目建设内容主要包括大型高档百货购物中心、商业、办公写字楼等。目前项目已正式开工建设,部分楼栋正在进行地基施工。
  
  事件五:佳兆业集团南充三号作品亮相
  
  2013年2月28日,佳兆业集团以3亿总价摘得望天坝一宗国有土地使用权,地块面积101.9亩,成交单价约300万/亩。11月23日,佳兆业南充三号作品佳兆业•君临开盘入市。
  
  事件六:嘉陵将建198米环球金贸中心
  
  198米!南充第一高楼,南充环球金贸中心刷新南充的海拔记录,为南充带来标志性的代言建筑。项目用“三个第一”:南充首个世界级商务中心,南充第一高楼,南充首个立体全景式时尚商业中心。以总部中心大厦(第一高楼)、5A甲级写字楼、超五星酒店、精英SOHO公寓为开发亮点,以情景化、景区化的购物中心、时尚天街为运营重点,全能综合业态,“产、商、居”一体化格局。
  
  事件七:四川交投深耕下中坝
  
  2013年8月24,由千亿国企四川交投旗下交投置地开发的上河湾项目首次开盘。该项目占地270亩,体量达到约70万方。2014年1月初,四川交投再度出手,旗下四川港航开发有限公司以6.61亿元摘得下中坝中心区约287亩国有土地使用权。
  
  事件八:王府井国际广场销售中心呈现
  
  2013年年底,位于高坪区江东大道的王府井国际广场销售中心呈现,项目体量达23万平米,与成都万象城相当,是目前南充最大的在建商业综合体项目。
  
  事件九:华联国际城亮相荆溪片区
  
  2013年8月,全国华联集团联手香港日盈集团强强登陆南充,计划投资36亿,于北部新城荆溪片区打造集商业、购物、酒店、办公、居住、展览、餐饮、会议、文娱等于一体的城市综合体。12月25日项目临时接待中心亮相万泰大酒店,首批次房源也于其后几日公开。
  
  事件十:中南“去而复返”下中坝打造30万方城市综合体
  
  2013年9月24日,南充世纪城(中南)房地产开发有限责任公司以6.67亿元竞得清泉坝二期地块,总面积约219.6亩;11月17日,中南世纪城项目销售中心盛大亮相;11月30日,中南世纪城开始会员招募。据了解,中南世纪城项目总建筑面积约30万方,其中包括20万方住宅、10万方商业,涉及住宅、酒店公寓、商业三种业态,内部规划有幼儿园、会所等配套。
[NextPage第二部分 一级市场(土地市场)]

第二部分 一级市场(土地市场)

  
  一、全国土地市场回顾
  
  (一)全国土地市场详情

  
  中国指数研究院数据信息中心监测显示,2013年全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元,同比增加50%;300个城市共推出土地45187宗,推出面积177964万平方米,同比增加7%;共成交土地37208宗,成交面积143569万平方米,同比增加10%;300个城市土地成交楼面均价1174元/平方米,同比上涨27%;土地平均溢价率16%,同比上涨8%。
  
  (二)全国土地市场综述:年初“开门红”,年末“翘尾”
  
  2013年土地市场经历了年初的“开门红”和年末“翘尾”,全年土地供应量与出让金均创历史新高,一线城市热度持续飙升。在3月“国五条”政策出台后,房地产调控“严”字当头,但重点城市仍深陷越调越涨怪圈,地方调控收紧已由一线城市蔓延至二线城市,限贷、限购依然为主要措施。
  
  (三)各线城市:一线城市“热得发烫”,三四线城市“不温不火”
  
  2013年土地市场总体成交火热,一线城市及部分二线城市的土地市场“热得发烫”,而大部分三四线城市的土地市场则有些不温不火。从成交金额角度看,2013年1-11月全国300各城市住宅用地推出量同比分别增长17.9%、34.2%,总出让金同比大幅增长25.9%,一线城市成交面积和金额分别增长73.8%和139.5%,增长显著。地价方面,全国300各城市住宅用地楼面均价同比上涨25.9%,溢价率达19.5%,今年以来地王总价水平明显提高,约为去年的1.8倍,楼面均价突破1万元/平米,创历史新高。
  
  二、南充市土地市场回顾
  

  【2013年土地市场概述】据南房指数数据统计,2013年南充市共推出320宗国有建设用地,面积16298亩;共成交341宗国有建设用地使用权,面积16363亩,土地成交总金额175.86亿。
  
  (一)1-12月南充市土地供应详情
  
  1、2013年全年土地供应情况概述

  
  据南房指数数据统计,2013年南充市共推出320宗国有建设用地,面积16298亩。
  
  2、2013年土地市场分月供应情况
  
  总体来讲,2013年南充土地供应处于火热局面。从走势上看,1-3月是传统淡季,土地供应处于低谷;4、5月土地供应大增,其中4月达到全年最高点,主要原因在于阆中市七里新区与南部县河西工业园区集中推出工业用地;6月土地供应再次放缓;7-11月土地供应面积均保持平稳发展;12月小幅度上升。
  
  图表:2013年南充市1-12月土地出让情况

  3、2013年全年各区域土地供应情况
  
  从区域上看,嘉陵区供应量最大,共出让3160亩土地;阆中市排名第二,主要集中在七里新区;顺庆区第三,主要集中在潆华新区。
  
  图表:2013年南充市各区域土地出让面积详情

  4、2013年全年土地分类型供应情况
  
  以土地类型来看,2013年商住用地是政府主力供应土地,供应面积达到7033亩;其次是商服用地及工业用地,供应量分别为4074亩、4154亩。
  
  图表:2013年南充市各土地类型出让面积详情
  

  (二)1-12月南充市土地成交详情
  
  1、2013年全年土地成交概述

  
  据南房指数数据统计,2013年南充市共有341宗国有建设用地使用权出让成交公告,成交面积共计16363亩,成交总金额175.86亿。
  
  2、2013年土地分月成交情况
  
  2013年南充土地市场延续2012年下半年成交活跃的市场行情,整体呈现出量价齐升的态势,成交面积较去年上涨近50%,成交金额较去年上涨近3成。从全年土地市场成交情况来看,5月土地成交面积达到最大,而成交金额在6月达到全年最高。
  
  图表:2013年南充市土地成交详情

  3、2013年全年各区域土地成交情况
  
  从各区域成交面积来看,2013年阆中市蝉联冠军,共成交土地3658亩,主要原因在于2013年阆中加大七里新区和旧城改造的速度。从成交金额来看,顺庆区共成交39.2亿元;嘉陵区大幅上升,土地成交金额达到24.62亿元,创历史新高,。
  
  图表:2013年南充市各区域土地成交详情

  4、2013年全年土地分物业类型成交情况
  
  2013年南充市商住用地占总成交面积最大,共计6827亩,其次是工业用地和商服用地。从总成交金额来看,商住用地数值最高,其次是商服用地。
  
  图表:2013年南充市各物业土地成交详情

  5、2013年全年土地分物业类型供销情况
  
  从各物业类型供销面积比较来看,2013年南充市政府推地总体较为谨慎,特别是商服用地,供求基本持平。
  
  图表:2013年南充市各物业土地供销面积比较

[NextPage第三部分 二级市场]

第三部分 二级市场

  
  一、2013年南充市商品住宅交易情况回顾
  
  【供应】
据南房指数数据统计,2013年南充市新推住宅房源共计29528套、282.37万平米。
  
  【成交】2013年1-12月南充市商品住宅成交32531套,比上年升36.67%;金额144.78亿,比上年增长45.81%;面积318.91万平米,比上年增长31.78%;均价4804元/平米,比上年增长12.4%。
  
  纵观2013年南充商品住宅市场运行轨迹,基本可以分为五个阶段:年初开门红,楼市回落,红五月放量,淡季不淡、旺季不旺,年末翘尾。
  
  第一阶段:老盘推新,年初开门红(1-2月)
  
  2013年年初,延续2012年翘尾行情,南充楼市各大开发企业推货积极。同时,经过两年多的调控,购房者先前期盼的价格暴跌并未出现,在经历了2012年末的翘尾行情后,购房者普遍认为房价会“稳中有升”。这种房价上涨的预期,在一定程度上刺激了购房者的入市积极性,从而导致了2013年南充楼市出现“开门红”。
  
  第二阶段:新政出台,楼市回落(3-4月)
  
  3月“新国五条”出台后,消费者观望情绪明显加重,开发企业普遍认为市场需求不多,还要受“返乡置业潮”热情消退的影响,因而大多不积极推货。另一方面,不少购房者陷入观望情绪,楼市量价上行空间受到抑制,短期内成交量受到小幅影响。
  
  第三阶段:红五月放量(5月)
  
  随着新政带来的观望心理逐步减弱,南充商品住宅市场在5月开始回暖。而5月份多个楼盘集中推新,其中不乏蓄客已久的新项目,也进一步刺激了市场复苏。同时南充房价上涨已成业界共识,在“追涨杀跌”心里的影响下,购房者压抑的购房需求亦开始集中释放。
  
  第四阶段:淡季不淡,旺季不旺(6-10月)
  
  6-8月本该是楼市的传统淡季,“金九银十”则是传统旺季,但2013年南充楼市却反其道而行。首先,作为传统淡季的6-8月,由于各开发企业“密集开火”,加之购房者入市意愿较强,出现了“淡季不淡”的局面。另一方面,9、10月尽管各开发企业态度积极,但市场反响却并不理想,整个“金九银十”始终“成色不足”。
  
  第五阶段:年末翘尾(11-12月)
  
  南充商品住宅市场于年底再次出现“翘尾”行情。一方面,大批新房源集中上市,而这其中不乏绿地城、万科•金润华府、碧桂园等大品牌项目;另一方面,不少购房者看准“年末钜惠”这一现象,置业热情居高不下。受此两方面因素影响,市场成交量价均出现较大幅度上涨。
  
  二、2013年南充商品住宅市场详细数据分析
  
  (一)2013年南充商品住宅新增供应分析
  
  1、2013年南充商品住宅供应详情

  
  2013年,南充市共有57个项目获批400张预售许可证,新推住宅房源共计29528套、282.37万平米。供应套数比上年升62.57%。
  
  2、2013年南充商品住宅供应走势(套数、面积)
  
  从全年供应套数走势来看,12月为全年供应高峰,3月供应跌至低谷,4月开始呈稳定发展趋势,直至年末翘尾。
  
  图表:2013年1-12月南充市新增住宅供应走势

  3、2013年南充商品住宅供应面积TOP10
  
  在2013年众多新盘中,COCO香江共推出住宅2525套、15.78万平米,占据供应套数排行榜冠军位置。碧桂园共推出24.61万平米,占据供应面积排行榜冠军位置。
  
  图表:2013年南充新增住宅供应TOP10

  4、2013年南充商品住宅供应区域分析
  
  2013年顺庆区住宅供应量明显领先于高坪和嘉陵,共推出15578套、142.35万平米,主要片区为潆华新区、滨江北段;其次是嘉陵区供应7033套、71.01万平米,高坪区供应最少为6324套、63.92万平米。
  
  图表:2013年南充市三区住宅供应详情

  5、2012-2013年南充商品住宅市场供销走势
  
  2013年1月1日至12月31日,南充市商品住宅累计成交套数32531套、累计新增住宅房源29528套。
  
  图表:2012-2013南充市商品住宅供销走势

  (二)2013年南充商品住宅成交情况
  
  【2013年南充商品住宅成交详情】据南房指数数据显示,2013年1-12月南充市商品住宅成交32531套,比2012年上升36.67%;金额144.78亿,比2012年增长45.81%;面积318.91万平米,比2012年增长31.78%;均价4804元,比2012年增长12.4%。
  
  1、2013年南充商品住宅成交走势(套数、面积、金额、均价)
  
  2013年南充市商品住宅成交32531套,成交金额144.78亿,面积318.91万平米。
  
  图表:2013年南充市1-12月商品住宅成交套数走势

  图表:2013年南充市1-12月商品住宅成交面积走势

  图表:2013年南充市1-12月商品住宅成交金额走势

  图表:2013年南充市1-12月商品住宅成交均价走势

  2、2013年南充主城区商品住宅成交TOP20
  
  2013年君汇上品成交金额8.25亿,夺得金额排行榜冠军;天庐成交面积14.39万平米,位居面积排行榜首位;COCO香江成交套数1770套,位居套数排行榜首位。
  
  图表:2012年南充主城区商品住宅成交TOP20

  3、2013年南充市各区域商品住宅成交详情(套数、均价)
  
  顺庆区成交量居全市第1位,成交商品住宅18563套、84.62亿、181.55万平米,均价4943元/平米。
  
  高坪区成交量居全市第2位,成交商品住宅7112套、30.72亿、69.15万平米,均价4634元/平米。
  
  嘉陵区成交量居全市第3位,成交商品住宅6095套、27.76亿、60.83万平米,均价4621元/平米。
  
  乡镇成交商品住宅761套、1.68亿、7.38万平米,均价2276元/平米。
  
  图表:主城区成交量分析

  4、2013年南充主城区1-12月三区住宅成交套数走势
  
  从全年成交套数走势来看,顺庆区成交量最多,呈波浪形走势。其中12月达到全年最高值2176套。高坪区除去今年8月以外,其他月份销量均位居第二,但与顺庆区差距较大,这与该区域在售楼盘较少有一定关系。嘉陵区今年表现较好,每月均与高坪区相差不大,其中8月份由于天庐的热销,成交量赶超高坪,共成交907套,为今年最高值。
  
  图表:2013年南充市1-12月三区住宅成交套数走势

  5、2013年南充主城区1-12月三区成交均价走势
  
  2013年顺庆区成交均价4943元/平米,比上年增14.09%;高坪区成交均价4634元/平米,比上年增11.77%;嘉陵区成交均价4621元/平米,比上年增9.16%;乡镇成交均价2276元/平米,比上年增3.14%。
  
  从成交均价走势来看,顺庆区均价从今年2月开始一直维持呈直线上涨趋势,直到7月达到今年最高值。从8月开始均价开始回落,最终定格在4900元/平米左右。
  
  高坪区下中坝片区今年发展势头不可小觑,多个楼盘争相入驻,加之各项配套迅速推进,区域前景吸引置业者下单,价格也水涨船高,因此拉大了高坪区整体均价上涨。
  
  嘉陵区成交价格总体居于第三名,但与高坪区差距不大,呈波浪型上升趋势。上半年开始走高,11月达到最大,为5038元/平米。
  
  图表:南充主城区2013年每月三区成交均价走势

  (备注:三区住宅均价排除了因备案延后等原因造成的特殊价格楼盘)
  
  6、2013年南充主城区各区域商品住宅成交TOP5
  
  COCO香江、金润华府、天庐分别夺得顺庆区、高坪区、嘉陵区2013年住宅销量冠军。
  
  图表:2013年顺庆区住宅成交TOP5

  图表:2013年高坪区住宅成交TOP5

  图表:2013年嘉陵区住宅成交TOP5

  7、2013年南充市商品住宅各价格区间成交详情
  
  从全年成交来看,4200-4600元/平米成交套数最多,占29%。其次是4600-5000元/平米占总成交的17%;3800元/平米以下占总成交的12%;3800-4200元/平米、5000-5400元/平米、5400-5800元/平米各占10%。
  
  图表:2013年南充市商品住宅各价格区间成交套数占比

  8、2013年南充市商品住宅各面积区间成交详情
  
  从全年各面积区间来看,90-100平米、100-110平米成交套数最多,共占总成交套数40%。其次是80-90平米占14%,110-120平米、70-80平米各占13%。
  
  图表:2013年南充商品住宅各面积区间成交套数占比

  9、2013年南充主城区主要片区商品住宅成交详情
  
  从2013年南充市各片区的成交量来看,潆华新区、嘉陵主城、市政新区为热销区域。
  
  潆华新区夺取全市片区冠军,共成交住宅6893套,占总成交套数22%。主要原因是该区域目前发展火热,片区配套逐渐完善,加之火车北站择址于此,发展潜力为市场看好。其中绿地城、君汇上品、英伦城邦为主力成交项目。
  
  其次是嘉陵主城,成交住宅6095套,占总成交套数19%。2013年嘉陵区发展速度进一步加快,加之该区域在售楼盘较多,支撑嘉陵销量上升。其中天庐今年成交1265套夺得嘉陵区销量冠军,丽晶府、九洲名苑等老项目今年也备受追捧。
  
  市政新区成交住宅4307套,占总成交套数13%,位居季军。春风玫瑰园、印象森林、凌凯春天等楼盘为成交主力。
  
  从成交价格来看,滨江北段、南门坝、下中坝凭借优越的地段,均价均超过5000元,其中下中坝均价最高,为5456元/平米。
  
  图表:2013年南充商品住宅各片区成交详情

  图表:2013年南充主城区主要片区商品住宅成交占比

  (三)2009-2013南充市商品住宅成交比较
  
  1、2009-2013年南充市商品住宅成交比较

  
  从2009-2013年的市场情况来看,2013年销量大幅度上涨,面积环比涨幅达到31.78%,市场火热异常。从成交均价来看,2013年房价呈大幅度上涨趋势,总体均价较2012年上涨500元/平米左右,较2009年上涨60%。
  
  图表:2009-2013年商品住宅成交详情

  图表:2009-2013年南充市商品住宅成交量价走势

  图表:2009-2013年南充市商品住宅成交价格走势

  2、2010-2013年南充主城区各区域商品住宅成交价格比较
  
  从四年来各区域住宅价格走势图来看,三区均价都有大幅度提升,其中顺庆区2013相较2012年上涨约500元/平米;高坪区较2012年上涨近400元/平米。嘉陵区2013年价格走势平缓,相较前三年则有500-1000元/平米的增幅。
  
  图表:2010-2013年顺庆区商品住宅成交均价走势

  图表:2010-2013年高坪区商品住宅成交均价走势

  图表:2010-2013年嘉陵区住宅成交均价走势

[NextPage第四部分 2013年南充楼市典型项目]

第四部分 2013年南充楼市典型项目

  
  一、绿地城
  
  开发商:南充绿地申川置业有限公司,绿地集团分公司,世界500强企业。2013年绿地集团销售额1625亿,同比增长51%,全国房企排名第2位)。
  
  项目简介:南充绿地城项目地处顺庆区潆华大道,项目总占地面积约732亩,总建筑面积约181万平米,由61万平米商业、120万平米住宅、超180米川东北第一高双塔摩天地标组成。
  
  销售情况:绿地城一期上海滩花园2013年9月28日首次开盘,10-12月成交1503套、金额6.51亿、面积14.13万平方米,均价4606元/平米。
  
  南房点评:3个月出货14万平米,绿地城用业绩刷新了我们对“效率”的认识。分析其热销原因,突出品质以及低于市场预期的价格是关键,但绝不能据此将绿地城划入“性价比项目”之列。作为潆溪片区第一个开售的项目,绿地城2013年的“低价”行为更像是一次目的很明确的“试探”,一方面以低价扩大市场影响力,另一方面则是要确定购房者心中的“合理价格线”。从绿地城2013年10-11月的成交均价上看,无论量还是价,低开高走的趋势都十分明显,这证明了项目这次“试探”策略的成功。目前潆溪片区各方面建设都在迅速推进,知名度也在逐步提高,区域价格还有很大上涨空间,加上南充楼市目前整体处于回暖期,因此我们预测绿地城价格在2014年还将保持一段时间的上行。
  
  图表:2013年10-12月绿地城成交详情

  图表:2013年绿地城各户型区间成交详情

  二、COCO香江
  
  开发商:南充蓝光和骏置业有限公司,蓝光集团分公司,上市公司。2013年蓝光全年销售额204亿,全国房企排名第35位)。
  
  项目简介:蓝光•COCO香江地处顺庆区清泉坝,项目占地约160亩,总建筑面积约48万平米,由高层住宅与底层商业组成。户型面积区间为50-79平米。
  
  销售情况:COCO香江2013年4月29日首次开盘,5-12月成交1720套、金额6.58亿、面积10.85万方,均价6061元/平米。
  
  南房点评:如果说刚需大军成就了南充楼市2013年的全面回暖,那蓝光COCO香江无疑是最典型的获益案例。作为目前南充楼市户型面积区间做得最小的项目(50-79平米),COCO香江用大而实用的赠送面积(平均得房率150%以上)以及良好的总价控制,精准对接了刚需购房者的产品诉求,全年出货1720套,夺得南充楼市销售套数冠军。但是COCO香江只能被看做一个特例,2013年南充已经出台新规,对赠送面积的控制更加严厉,COCO香江这种以令人咋舌的偷面积行为造就的性价比,在新的政策环境下很难成为市场主流。
  
  图表:2013年5-12月COCO香江成交详情

  图表:2013年COCO香江各户型成交详情

  图表:2013年5-12月COCO香江成交量价走势

  三、英伦城邦
  
  开发商:
南充兴源环亚房地产开发有限公司。
  
  项目简介:
英伦城邦项目地处顺庆区白土坝路,项目总占地面积约120亩,总建筑面积约24万平米,其中住宅18万平米、商业6万平米。主要物业类型为高层住宅、花园洋房、独立商业街区。
  
  销售情况:英伦城邦2013年1-12月成交1346套、金额6.6亿、面积12.35万方,均价5341元/平米。
  
  南房点评:在已经出炉的2013南充楼市TOP20榜单中,英伦城邦是唯一在销售面积、销售金额、销售套数三个方面都杀进前三的项目。其缘何能够在竞争尤为激烈的2013年取得如此骄人成绩?首先望天坝优势的地段是主要原因,尤其是西华体育公园开园以及仁和春天入驻之后,更是进一步提升了该片区的地段价值;其次,项目本身的产品品质也较为突出,不仅园林景观、建筑立面等吸引眼球,更配建有6万平米的商业,大型超市、千人宴会厅、品牌院线、幼稚园等一应俱全;最后,在同区域的竞争当中,他的价格一直低于直接竞品项目。
  
  图表:2013年1-12月英伦城邦成交详情

  图表:2013年英伦城邦各户型区间成交详情

  图表:2012年12月-2013年12月英伦城邦成交量价走势

  四、天庐
  
  开发商:
南充锦江旅游房产开发有限公司。
  
  项目简介:天庐位于嘉陵区滨江南路,项目占地面积约333亩,建筑面积约58万平方米,由高层住宅、花园洋房、独栋别墅组成。
  
  销售情况:天庐2013年1-12月成交1265套、金额6.81亿、面积13.83万方,均价4923元。
  
  南房点评:
2013年,天庐实现累计成交面积13.83万平,超过2012年与2011年两年销售总和的1.5倍,回流资金约7亿元,比前两年总和多出1.4倍,可谓“终极逆袭”。情况的变化因何而起?笔者认为主要有两个原因:首先,转变产品结构,减少大户型比例,主打刚需“小户”。从天庐全年的成交情况来看,主力成交面积区间为87-116平米,较以前下降非常明显。其次,严控价格,在市场“涨声”一片的情况下,天庐2013年价格一直相对稳定。而以上两方面,让天庐成功挤进“刚需市场”并大获其利。2014年,天庐的局面会很艰难,在同“近邻”碧桂园的竞争当中,笔者看不到它的优势在哪儿,不仅品牌相去甚远,价格更是全面被动,要知道碧桂园精装高层才4600元/平米,而且以碧桂园的成本控制能力以及“快进快出”的销售思路,这个价格完全还可能再低。从2013年的成交数据上看,自从碧桂园开始大规模蓄客之后,天庐销量下滑十分明显,10-12月,累积下滑幅度达到58.32%。笔者曾经多次夸奖过天庐的产品品质,但要知道,高品质同时也意味着高投入,笔者认为,天庐是不具备碧桂园、恒大那种成本控制能力的,若想扭转价格上的劣势,同时保证稳定的利润,在后期建设中降低标准,或许将是天庐无可奈何的唯一选择。
  
  图表:2013年1-12月天庐成交详情

  图表:2013年天庐各户型区间成交详情

  图表:2013年1-12月天庐成交量价走势

  图表:2011-2013年天庐成交量价走势

  图表:2011-2013年天庐分月成交套数走势

  图表:2011-2013年天庐分月成交均价走势

  五、南充碧桂园
  
  开发商:南充市碧桂园房地产开发有限公司,碧桂园集团南充分公司。2013年碧桂园累计销售金额1097亿元,全国房企排名第6位。
  
  项目简介:项目总占地约352亩,总建筑面积约64万平米,由高层住宅、底层商业、酒店、双拼别墅组成,其中高层住宅为精装房。
  
  南房点评:南充碧桂园最大的优势是什么?有人说是品牌,有人说是价格,有人说是品质。笔者认为不全面,南充碧桂园最大的优势就是做到极致的性价比:它呈现给你的,无论整体规划、自有配套、园林打造、建筑效果、物业服务,都是“高大上”的塔尖水准,但是价格却比当下市场最屌丝的项目还要便宜。如此强大的性价比冲击,不止刚需挡不住,可能大部分改置人群也会被弄得精神亢奋、大脑充血。2013年12月29日,南充碧桂园首次开盘,销售额一天轻松突破9亿,令人汗颜。作为一个将刚需与快销作为指导思想的项目,南充碧桂园当下的“性价比”标准还远未达到极限,2014年或许还将带给南充楼市更大的冲击。此外,在碧桂园的身上还折射出了当下南充楼市的运转规律:首先,愈发复杂竞争格局下马太效应正在凸显,严重的产品同质化正在激发行业理念的全新变革。其次,大型综合社区优势将愈发明显,品牌开发商也将占据更多的市场份额,而很多本地中小房企将步履艰难。最后,市场营销手段正在发生变化,碧桂园的热销为南充楼市营销领域添加了“全民营销”的新词汇,这种全新的渠道营销方式让众多陷入困境的南充房企看到了出路,纷纷起而仿效。
[NextPage第五部分 2014年楼市走势预测]

第五部分 2014年楼市走势预测

  
  一、2014年房地产宏观政策走势与市场走向判断
  
  1、政策走势:经济合理增长,货币政策保持稳健,调控政策日趋分化。
  
  宏观经济方面,2014年经济工作的核心是坚持稳中求进,不再单纯重视经济增速,稳中求进与改革创新两者并重,结构化优化是关键。
  
  货币政策方面,央行继续保持稳健的货币政策,短期内信贷和社会融资仍将保持平稳增长,但利率市场化,汇率改革等金融改革也将稳步推进,中长期货币信贷环境不再宽松。
  
  房地产调控方面,随着不同区域市场表现分化进一步加剧,调控政策取向进一步差异化,随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进,以市场为决定作用的调控机制将逐步形成,行业中长期环境日趋明晰,有助于社会经济和房地产业的健康理性发展
  
  2、市场走向:整体继续向好但增速放慢
  
  根据“中国房地产产业中长期发展动态模型”,在宏观经济和货币信贷平稳增长,房地产调控政策整体平稳的背景下,2014年全国房地长市场将呈现“销售量价继续增长但增速放慢,投资新开工增长平稳”的特点。
  
  二、2014年南充楼市走势预测
  
  1、一级市场:供需两旺,北部新城将成为2014年主战场
  
  土地市场延续2013年的热度,2014年土地供应量及成交量总体上将保持稳中有升的态势。而根据南充市政规划,商服与工业用地将是明年南充土地市场的重点。目前南充市各大工业园区蓬勃发展,河西工业园区、小龙物流园区、潆华工业园区等还处于刚起步的阶段,明年将会有大量土地出让。而商业用地方面,目前南充商业体系正重新构建中,各商业形式处于转型阶段,商服用地还有增量的空间。
  
  从各片区来看,清泉坝总规划用地面积约约3000亩,目前共出让约722亩,存量较大,因此,明年清泉坝土地市场将会相对活跃。此外,北部新城2011年才开始规划,目前还处于萌芽阶段,潆溪片区与荆溪片区2014年或将推出大量土地,而潆溪片区得益于绿地城的带动与火车北站的开建,明年应该较荆溪片区更热。同时,在嘉陵区凤栖新城,碧桂园的入驻提升该片区人气,势必将成为2014年“热土”之一。值得一提的是,桑园路改造开始,该区域虽然土地总量较少,但得益于地段优越,因此价值较大,明年南充土地市场“地王”或将在此处诞生。
  
  2、二级市场:供销相对趋稳,房价稳中有升
  
  从近几年南充房地产发展情况来看,2014年将延续2013年热销趋势,但总体上升空间不大,将会保持稳定发展态势。其一,据统计,南充楼市目前存量较大,截止2013年12月底,南充共有存量5万余套,2012年共有4万余套,2011年仅有2万余套,大量的推新导致南充房地产市场供需不平衡。其二,目前南充楼市大牌开发商云集,市场竞争愈发严峻,中小开发企业或将采取“小批量多批次”营销策略。因此我们预计,2014年南充楼市虽然仍保持向上发展态势,但幅度不会太大。
  
  从房价方面来看,2013年,南充楼市住宅整体均价为4804元/平米,较去年上涨12.4%。对比四川各地房价来看,南充房价目前处于四川二级城市中等偏上水平,在未来的一段时间里,仍将保持稳中有升的发展趋势,但上涨空间不大。我们预计,2014年,南充整体房价或将上涨7%左右,达到5100元/平米左右。
  
  3、市场产品:改善类产品市场份额加大,紧凑实用型三房受青睐
  
  从成交数据来看,2013年刚需类产品依然将是市场成交的主力军,但其所占份额较2012年有所下降。据《第四次南充市居民购房需求有奖网络问卷调查》显示,南充市二次及二次以上置业人群较去年上涨近2倍,因此,2014年,刚需类产品市场份额或将再度下降,而改善、投资类产品将会在2014年更受购房者青睐。
  
  从2013年南充楼市的市场状况来看,越来越多的购房者偏向于紧凑实用型小三房,该类户型面积不大,总价较低,但功能全面,再加上一定的赠送面积,实用性较强。在2014年,该类产品将会是南充房地产市场的主流趋势。
  
  此外,今年南充楼市商业项目云集,王府井、环球金贸中心、华联国际城等商业项目2014年将占据南充楼市热点,与之相配套的小户型产品面积一般在50平米左右,随着这些商业项目的入市,此类房源也将会增多。
  
  特别说明:本报告数据均来自备案口径,由南房指数监测整理,分析结果仅供参考。报告中的信息或表达的意见不构成投资和交易建议。本报告所使用的部分数字和数据,来源于政府主管部门的相关公示渠道,以本站采集之时的实际情况为撰写依据,不排除可能存在与其他数据资料不完全相符的情况。本报告所引用的部分新闻报道及信息,来源于其他媒体和作者,在此表示鸣谢,但其内容不代表本站观点和立场,特此声明。

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