[NextPage前言]
前言
2014年，中国房地产从“黄金时代”走向“白银时代”，新常态、市场调节、去杠杆化是这个时代的特征，合作、沉淀与创新成为开发商的生存之道，褪去浮躁的买房者也更加理性与谨慎……2014年，中国房地产，变局骤起！
伴随着市场下行，2014年楼市调控政策也有了新的变化。3月初，中央提出“分类调控”大思路；之后，地方政府频频微调政策以托市，“限购松绑”成为热门话题；5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准；下半年，限购松绑、“9•30”房贷新政、央行降息、不动产登记暂行条例等政策相继出现。不过，系列利好刺激并未能扭转2014年市场的下行趋势，尽管房企使出浑身解数，当前楼市库存依然大量积压，楼市依然处于调整过程中。
展望2015年，2014年楼市种下的“因”，注定要在2015年结出“果”。2015年楼市不会平静，更不可能退出社会舆论的焦点，只是楼市开始向“新常态”慢慢转变。“野蛮生长与粗放发展”的时代背影正渐行渐远，楼市开始退出“黄金十年”的“大风口”。
统计数据说明：
供应：以房管局网上备案批准预售许可证的商品住房房源作为数据统计标准（拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内）
成交：以实际成交（即签订合同）的商品住房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内）
均价：以实际成交（即签订合同）的商品住房房源备案信息作为数据统计标准（主城区下属乡镇项目以及集资房项目备案信息等不计入主城区成交均价）
目录
第一部分 2014年房地产运行情况
一、全国房地产运行情况
（一）全国房地产市场综述
（二）全国房地产市场运行情况
（三）全国房地产行业政策回顾
（四）全国房地产行业重大事件回顾
二、南充房地产运行情况
（一）南充宏观经济运行情况
（二）南充房地产市场综述
（三）南充房地产行业重大事件回顾
第二部分 一级市场（土地市场）
一、全国土地市场回顾
二、南充市土地市场回顾
（一）1-12月南充市土地供应详情
1、2014年全年土地出让概述
2、2014年土地分月出让情况
3、2014年全年各区域土地出让情况
4、2014年全年土地分物业类型出让情况
（二）1-12月南充市土地成交详情
1、2014年全年土地成交概述
2、2014年土地分月成交情况
3、2014年全年土地各区域成交情况
4、2014年全年土地分物业类型成交情况
5、2014年全年土地分物业类型供销情况
6、2013、2014南充三区土地楼面地价对比
第三部分 二级市场
一、2014年南充市商品住宅交易情况回顾
二、2014年南充商品住宅市场详细数据
（一）2014年南充市商品住宅新增供应分析
1、2014年南充市商品住宅供应详情
2、2014年南充市商品住宅供应走势（套数、面积）
3、2014年南充市商品住宅供应TOP20（套数、面积）
4、2014年南充市商品住宅供应区域分析
（二）2014年南充市商品住宅销售情况
1、2014年南充市商品住宅成交综述（含主城区与乡镇）
（1）、2014年南充市各区域商品住宅成交详情
（2）、2014年南充市商品住宅成交走势（套数、面积、金额、均价）
2、2014年南充市主城区商品住宅成交市场（仅含主城区）
（1）2014年主城区新建住宅成交详情
（2）2014年主城区新建住宅成交量价走势
（3）2014年主城区商品住宅成交套数TOP20
（4）2014年主城区1-12月三区住宅成交套数走势
（5）2014年主城区1-12月三区住宅成交均价走势
（6）2014年主城区三区商品住宅成交TOP5（按套数）
（7）2014年主城区商品住宅各价格区间成交详情
（8）2014年主城区商品住宅各面积区间成交详情
（9）2014年主城区商品住宅各建筑形态成交详情
（10）2014年主城区主要片区商品住宅成交详情
3、2014年南充市乡镇商品住宅成交详情
（三）2009-2014南充市商品住宅成交比较
1、2009-2014年南充市商品住宅成交比较
2、2010-2014年南充市各区域商品住宅成交价格比较
第四部分 2014年南充楼市典型项目分析（仅住宅）
一、绿地城
二、碧桂园
三、南充希望城
四、君汇上品
第五部分 2015年楼市走势预测
一、2015年房地产宏观政策走势与市场走向判断
二、2015年南充楼市走势预测
[NextPage第一部分 2014年房地产运行情况]
第一部分 2014年房地产运行情况
一、全国房地产运行情况
（一）全国房地产市场综述
2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。从新房成交方面来看，50个主要城市1-11月累计成交整体下降13.6%，其中一线城市同比下降显著，降幅达23.3%。供应方面，近几年大规模成交的住宅用地在2014年密集入市，同时销售业绩压力促使房企加大开盘规模，累积效应推动供应规模增长至近五年同期最高水平。全国来看，商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源增速较去年明显回落，房屋新开工面积亦同比下降，开发投资额增速创五年来新低。
（二）全国房地产市场运行情况
1、房地产开发投资完成情况
2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。
图表：全国房地产开发投资增速
2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%；土地成交价款10020亿元，增长1.0%。
图表：全国房地产开发企业土地购置面积增速
2、商品房销售和待售情况
2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%；商品房销售额76292亿元，下降6.3%；2014年末，商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增加12874万平方米。
图表：全国商品房销售面积及销售额增速
3、房地产开发企业到位资金情况
2014年，房地产开发企业到位资金121991亿元，比上年下降0.1%。其中，国内贷款21243亿元，增长8.0%；利用外资639亿元，增长19.7%；自筹资金50420亿元，增长6.3%；其他资金49690亿元，下降8.8%。在其他资金中，定金及预收款30238亿元，下降12.4%；个人按揭贷款13665亿元，下降2.6%。
图表：全国房地产开发企业本年到位资金增速
（三）全国房地产行业政策回顾
2014年楼市政策由“限转松”，进入“后限购时代”。在新的周期中，限购、限贷等调控政策逐渐减弱，而以房养老、共有产权房等长效机制进入了不断探索推进的阶段。“后限购时代”的楼市政策正在由行政干预向长效机制倾斜。
1、政策之变——由限到松
自2014年6月份呼和浩特正式发文松绑限购，全国各地楼市放松限购的消息一直不断，截至目前，共计41个城市明确提出了楼市调整，仅剩北上广深及三亚仍旧坚守限购。由限到松，实施了四年之久的楼市限购政策已经逐步退出舞台。
图表：限购松绑关键点
图表：限购松绑的三种类型
图表：松绑满月后市场反应
2、金融之变——房贷新政
9月30日，中国人民银行、银监会联合发布通知，指出“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”。这意味着，首套房认定正式放松，楼市松绑迈入新阶段，以往“认房又认贷”的首套房政策时代结束。房贷政策调整释放出了三个信号：支持改善型自住房需求、稳定房地产市场预期、定向调控稳增长惠民生。
图表：9•30政策七大利好
3、养老之变——以房养老
2014年6月23日，保监会公布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日到2016年6月30日，北京、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，60岁及以上拥有房屋完全独立产权的老人可以申请以房养老，自此保险版以房养老试点正式起航。
图表：以房养老的六大困局
4、保障之变——共有产权房
2014年4月住建部将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确列为全国共有产权住房试点城市。所谓“共有产权房”，即政府和市民双方共同拥有房屋的产权。可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。
图表：共有产权房三大模式
5、土地之变——土地流转
11月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》。意见指出，土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必由之路，并指出推进土地承包经营权确权登记颁证工作。
(1)、土地流转四个严禁
<1>严禁借土地流转之名违规搞非农建设
<2>严禁建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等
<3>严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为
<4>严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施
(2)、土地流转两个坚决
<1>坚决查处通过"以租代征"违法违规进行非农建设的行为
<2>坚决禁止擅自将耕地"非农化"
(3)、农村土改将会带来三个方面的变化
<1>农村资产的重估
<2>农业生产经营活动的重构
<3>农民群体的商业化
6、物权之变——不动产登记提速
3月不动产登记工作部际联席会议第一次会议召开，不动产登记工作时间表确立：从2014年开始，用3年时间能够全面实施不动产统一登记制度，用4年左右时间能够运行统一的不动产登记信息管理基础平台，形成不动产统一登记体系。目前，北京、辽宁、黑龙江、广东、四川、甘肃、贵州七省成立领导小组。12月22日正式发布《不动产登记暂行条例》，该条例将于2015年3月1日起施行。
图表：不动产登记加速推进时间表
图表：实现不动产登记的四个阶段
（四）全国房地产行业重大事件回顾
事件一、限购取消
6月27日，呼和浩特市发布了《呼和浩特市人民政府办公厅关于印发<关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见>的通知》，成为全国首个正式发文放开限购的城市。随后，其他城市陆续跟进，完全放开或部分放开限购政策。目前，46个限购城市中仅有北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未放开限购。限购的取消意味着本届政府对房地产的调控方式与上届形成了鲜明反差，行政手段被市场化方式所取代。
事件二、央行降息
央行宣布，自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。降息短期内能极大提升市场信心，但也代表着经济开始走下行通道，降息并不会改变房地产市场基本面，也不会真正降低房地产成本。
事件三、9•30限贷放松
9月30日，中国人民银行、银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。这一政策的出台意味着限贷放松，而10月份开始市场信心全面恢复，市场成交出现了快速回升，930成为了2014年市场分水岭。
事件四、万科绿地老大之争
2014年初，绿地提出了2400亿销售目标希望超越万科做“新一哥”，两公司在11月底齐头并进，双方12月将继续“血拼”争夺老大位置，孰胜孰负难以预测，万科绿地销售老大之争贯穿2014年全年。
事件五、万达上市
万达商业地产于12月8日开始其IPO路演，于12月15日确定发行价，12月23日正式在港交所挂牌上市。万达本次共发行6亿新股，集资250.8-297.6亿港元，算上15%超额配股权可增至288.42-342.24亿港元。万达商业地产上市后将成为中国市值最大的上市房企，超过1500亿元。万达上市一波三折，年初被A股驳回后转战港股，终于在年末正式上市完成。
事件六、恒大多元化
2014年年中会议上，恒大首次提出多元化发展战略，并制定了力争今年、确保明年成为世界500强企业的目标。随后，恒大先是宣布进军现代农业、乳业、畜牧业，发布了粮油产品，后又收购了韩国整形机构和新西兰奶粉品牌，进军光伏产业，还携手杨受成布局文化传媒行业，加上之前的水和足球，恒大是房企做多元化最为彻底的企业。
事件七、绿城交易案
5月22日，融创宣布已与绿城签订协议，以约62.98亿港币的代价收购绿城24.313%的股份。收购之后，融创与九龙仓并列绿城第一大股东。随后，孙宏斌对绿城管理层进行了改组，并加强了销售。然而，10月宋卫平反悔，欲收回绿城，收购事宜生变，并由此引发了绿城围绕老宋是否回来的“大戏”。
事件八、互联网思维
从年初万科到腾讯、阿里、小米考察后对互联网思维的思考，到众多企业跟进房地产互联网思维大讨论，再到雷军投资了青年公寓，“互联网思维”是2014年的房地产行业内被提到最多的词。然而，从实际效果来看，房地产行业的“互联网思维”主要还是被应用在营销层面。
事件九、地王频出
2014年的土地市场尽管不是最“热”，但在抢夺优质地块时房企还是毫不手软，地王频出。其中，大家比较关心的有价值248.5亿元的上海董家渡地块全国地王，上海大宁101亿元区域地王，扣除配建及回购后单价10万元/平方米的华嘉胡同地块等，2014莫名继续成为“地王年”。
事件十、《不动产登记暂行条例》公布
屡屡“爽约”的《不动产登记暂行条例》确定自2015年3月1日起施行。内容涉及不动产登记簿、登记程序、登记信息共享与保护以及法律责任等。其中第二十三条规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，但对有关实时共享的各级管理权限没有公布。
二、南充房地产运行情况
（一）南充宏观经济运行情况
据南充市人民政府网站公示信息，2014年全市实现地区生产总值(GDP)1432.02亿元，列全省第5位，川东北地区首位；全社会固定资产投资1244.54亿元，列全省第2位，川东北首位；比上年增长12.8%。其中，房地产开发投资229.14亿元，比上年增长10.2%。总体来看，2014年全市经济运行总体平稳，结构调整稳步推进，但工业、投资增速回落较快、工业投资下降，经济下行压力依然较大。2015年，南充市将继续推动经济结构调整，转变发展方式，确保全市经济持续健康平稳增长。
（二）南充房地产市场综述
延续2013年的惯性行情，加上返乡置业潮的热袭，2014年南充房地产行业开了个好头。在经历年初“开门红”之后，进入3月，关于全国楼市将出现“转折”或“不妙”的言论便成为舆论热点，加之往年年初信贷政策放松并未如期出現，取而代之的是首套房贷款利率的上浮。因此，受大环境影响，南充楼市供需格局悄然生变，这极大的影响了购房者的信心，导致了南充楼市金三银四红五月“纷纷落马”，6-7月受淡季影响，市场更是每况愈下。时至8月，在传统旺季到来之际，各大开发商加大“以价换量”力度，南充楼市开始回升，但并未出现大幅度反弹，而是保持了一个正常水平。至年末，在政策持续放松和年末收官大战的双重因素刺激下，开发商为完成年度销售目标，加大“以价换量”力度，但一系列的利好措施并未赢得更好的销量，反而加重了购房者观望情绪，致使2014年末以冷清收尾。
（三）南充房地产行业重大事件回顾
事件一、北部新城新篇章 绿地中心238米双塔开工奠基
3月24日，位于南充火车北站站前广场的【南充•绿地中心】项目正式开工奠基，这不仅预示着绿地集团南充步伐的加速，同时也标志着南充北部新城建设翻开了新的历史篇章。
事件二、绿地集团80亿签约凤垭山 打造国际旅游城项目
2月26日，南充市嘉陵区政府与世界500强企业绿地集团就“凤垭山健康文化国际旅游城项目”签署合作框架协议。据了解，该项目位于南充市嘉陵区凤栖新城区域内，靠凤垭山及规划中的凤凰湖景区，紧邻迎宾大道，用地面积约3000亩，其中国际社区净建设用地面积870亩，将建设集休闲度假居住于一体的国际社区、超一流的国际学校、体现南充特色的国宾馆、大型综合型游乐场以及风情商业街等，预计投资不低于80亿元。
事件三、中航地产正式驾临 南充再添世界500强
2014年1月，清泉坝两宗国有用地使用权成功拍出，合计面积约342.4亩；7月21日，南充环保局官网公示南充中航城国际社区环评信息，中航地产南充清泉坝项目浮出水面；12月26日，中航城举行品牌发布暨媒体见面会，正式亮相。
事件四、万科南充2号作品金域东岸入市 金润华府首次集中交付
2014年6月，万科南充2号作品——金域东岸亮相，约85-98平米装修房再塑南充人居典范。6月29日，该项目开盘入市，成交均价为5243元/平米，较其1号作品在定价上有很大的降低。9月12日，万科金润华府一期19-22栋迎来集中交付时刻，本次交付，万科秉承从客户角度出发的交付意识和服务理念，于南充首开标准化、规划化、科技化、人性化交付先河，刷新了南充交房标准。
事件五、友豪国际家居博览中心打造川东北规模最大的家居综合体
2014年友豪以着眼整个川东北巨大的家居建材产业缺口之上，斥资20亿元，以国际性的前瞻目光打造川东北规模最大、档次最高、品类最全、物流最畅、环境最美、辐射最广的一站式掌控型家居产业综合体。此外，友豪国际与红星美凯龙的强强联手，定以大魄力为南充商业地产史留下浓墨重彩的一笔，这对于整个家居行业来讲，都具有历史性的意义。
事件六、南充希望城开盘入市
8月16日，备受期待的希望城项目开盘出货，其以良好的品质和低至4300元/平米的均价，引发了入夏以来南充楼市最大的一宗“抢案”——数千购房者蜂拥而至，短短6小时，1000余套房源被哄抢一空，狂斩4.5亿。
事件七、北京王府井百货入驻南充王府井国际广场
2014年11月23日，王府井国际广场揭牌仪式暨新闻发布盛大开启。北京王府井百货集团副总裁、西南区总裁郭志刚先生亲临并主导揭牌，揭牌仪式上，四川绿洲置业董事长王斌先生宣布王府井国际广场正式揭幕。至此，拥有59年辉煌历史的北京王府井百货正式落户南充王府井国际广场。
事件八、苏宁、永辉盛世天城店盛大开业
9月26日，苏宁电器盛世天城店开业，标志着嘉陵区首家独栋商业体正式开业。10月28日，南充首家永辉超市在嘉南路盛世天城正式开业，结束了南充市嘉陵区没有大型购物超市的历史。
[NextPage第二部分 一级市场（土地市场）]
第二部分 一级市场（土地市场）
一、全国土地市场回顾
（一）全国土地市场详情
中国指数研究院数据信息中心监测显示，2014年，全国300个城市土地出让金总额为23060亿元，较去年同期下降28；300个城市共推出各类用地135714万平方米，同比减少24%；共成交土地102830万平方米，同比减少31%；2014年全国300个城市土地平均溢价率10%，较2013年同期下降5个百分点。
（二）全国土地市场综述：成交量明显回落 成交均价再创历史新高
2014年，土地市场整体走势呈现出先扬后抑的态势，在各地房价均有不同程度下滑的背景下，土地成交均价再创历史新高，不过全国土地成交量明显回落，土地成交金额也出现小幅下降，除了一线城市和部分二线城市以外，多地城市土地市场依然低迷。
（三）各线城市：一线城市热度不减，二三线城市遇冷
供求方面，2014年以来库存与资金压力使房企拿地热情持续下降，2014年全国300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降35%和36%；整体出让金降幅超两成，十大城市占比则显著提高。价格方面，一线城市宅地出让金达3438亿元，创造历史记录，地市分化现象仍比较明显。相比之下二线城市，供求量跌幅为各线城市最小，出让金同比减少近三成，三四线城市，全年供求量及出让金均领跌各线城市，楼面均价及溢价率延续低水平。
二、南充市土地市场回顾
【2014年土地市场概述】据南房指数数据监测，2014年南充市共推出237宗国有建设用地，面积13796亩，较去年下降15.35%；共成交171宗国有建设用地使用权，面积11110亩，与去年相比下降32.1%；土地成交总金额114.25亿，主城区平均楼面地价1393元/平米（平均楼面地价计算排除工业用地）。
图表：2014年南充市土地供销详情
（一）2014年南充市土地供应详情
1、2014年全年土地供应情况概述
据南房指数数据监测，2014年南充市共推出237宗国有建设用地，面积13796亩，较去年下降15.35%。
2、2014年土地市场分月供应情况
总体来讲，2014年南充土地供应出现“前冷后热”的局面，一方面，2014年1-5月，延续2013年火热的推地热潮，前五月土地供应量保持较高水平，其中5月份达到年度最高，供地量为45块3218亩；另一方面，从6月份开始，由于住宅市场开始走低，开发商减少拿地，政府也放缓推地速度，南充土地供应量开始走低，10月份回落到年度最低点，仅供应2块155亩。
图表：2014年南充市1-12月土地出让情况
3、2014年全年各区域土地供应情况
从区域上看，高坪区供应面积最大，共出让2535亩土地；阆中排名第二，主要集中在七里新区；嘉陵区排名第三，主要供应集中在南湖凤垭山片区。
图表：2014年南充市各区域土地出让面积详情
4、2014年全年土地分类型供应情况
以土地类型来看，商住用地仍是政府2014年主力供应土地，供应面积达到5834亩，但较去年有所下降；其次是工业用地与商服用地，供应两量分别为4796亩、2145亩。
图表：2014年南充市各土地类型出让面积详情
（二）2014年南充市土地成交详情
1、2014年全年土地成交概述
据南房指数数据监测，2014年南充市共有171宗国有建设用地使用权出让成交公告，成交面积共计11110亩，与去年相比下降32.1%，成交总金额114.25亿。
2、2014年土地分月成交情况
从2014年南充土地成交走势来看，延续2013年下半年火热的市场行情，今年1-6月土地成交较为火热，1月份成交土地2068亩，为全年最高。从7月开始，由于房地产市场下行，开发商减少拿地，土地成交量开始一路走低，11月甚至出现罕见的“零成交”，市场行情达到冰点；12月虽然有所回升，但成交面积依然保持在较低水平。
图表：2014年南充市土地成交量价走势
3、2014年全年各区域土地成交情况
从各区域成交面积来看，随着“四城两园一山”规划逐渐落地下，2014嘉陵区土地市场爆发出前所未有的火热态势，成为南充全年土地成交量最大的区域，主要集中在南湖-凤垭山片区。
图表：2014年南充市各区域土地成交详情
4、2014年全年土地分物业类型成交情况
2014年南充市商住用地占总成交面积最大，共计3769亩，其次是工业用地和商服用地。从总成交金额来看，商住用地数值最高，其次是商服用地。
图表：2014年南充市各物业土地成交详情
5、2014年全年土地分物业类型供销情况
从各物业类型供销面积比较来看，2014年南充市政府商住用地推地量较大，但出现了大量的流拍。此外，商服类用地成交大于出让，这从侧面印证了目前南充商业地产的火爆发展态势。
图表：2014年南充市各物业土地供销面积比较
6、2013、2014南充三区土地楼面地价对比
2014年南充主城区平均楼面地价为1393元/平米，其中顺庆区平均楼面地价1663元/平米；高坪区平均楼面地价1525元/平米；嘉陵区平均楼面地价1221元/平米。
（注：平均楼面地价计算排除工业用地）
图表：2013、2014南充三区土地平均楼面地价对比
[NextPage第三部分 二级市场]
第三部分 二级市场
一、2014年南充市商品住宅交易情况回顾
【供应】据南房指数数据统计，2014年南充市新推住宅房源共计29572套、282.45万平米。
【成交】2014年1-12月南充市商品住宅成交28396套，比去年降12.71%；金额133.26亿，比去年下降7.96%；面积274.82万平米，比去年下降13.83%；均价4901元/平米，比上年增长2.02%。（均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）
【供销走势】近30个月南充商品住宅市场供销走势
近30个月南充商品住宅共供应住宅66243套，成交住宅74909套，30个月累计供销比0.8，消耗库存8666套，近30个月市场呈现出供小于求的态势。
图表：近30个月南充市商品住宅每月供销走势
纵观2014年南充商品住宅市场运行轨迹，基本可以分为五个阶段：年初开门红；小阳春失约；市场持续下行；集中放量，市场重归正常水平；不温不火过年关。
第一阶段：返乡客搅热市场，年初开门红（1-2月）
延续2013年的惯性行情，加上返乡置业潮的热袭，2014年的1月开了个好头。当2月马年春节假期来临之际，南充楼市销量再次大涨，达到年度成交最高峰。然而从供销情况来看，2月南充楼市供销严重不平衡。2月如此高的销量来源主要有两方面，一方面为楼市存量消耗，另一方面则是由于返乡置业客在春节长假期间积极入市，大量的成交数据在2月集中网签。
第二阶段：小阳春失约，金三银四红五月“纷纷落马”（3-5月）
进入3月后，关于全国楼市将出现“转折”或“不妙”的言论便成为舆论热点，加之往年年初信贷政策放松并未如期出現，取而代之的是首套房贷款利率的上浮。受大环境影响，南充楼市供需格局已经悄然生变，这极大的影响了购房者的信心，市场观望氛围愈发浓重。因此，导致了南充楼市金三银四红五月“纷纷落马”。
第三阶段：市场下行，南充楼市进入寒冬（6-7月）
在传统旺季“金三银四红五月”，南充楼市销量大幅下滑。进入6月，随着市场的下行，南充楼市许多楼盘在定价策略上进行了下调，然而降价实质上并未给销售带来太大帮助，反使购房者开始持观望态度，楼市成交量更是每况愈下，6、7月成交量达到年度最低值。
第四阶段：集中放量，销量重归正常水平（8-9月）
随着“金九银十传统旺季”的到来，南充楼市各开发商在8、9月开始加大了推货力度，加之多个新项目的开盘入市，开发商优惠力度开始加大，南充楼市开始“解冻”，成交量虽未大幅度出现大幅度反弹，但却回归正常水平。
第五阶段：不温不火过年关（10-12月）
随着年末的临近，受此前市场行情冷清的影响，南充楼市大部分房企年度销售任务尚未完成，因此在政策持续放松和年末收官大战的双重因素刺激下，为完成年度销售目标，纷纷加大“以价换量”力度，但一系列的利好措施并未为开发商赢得更多的销量，反而变相加重了购房者观望情绪，致使2014年末以不温不火收尾。
二、2014年南充商品住宅市场详细数据分析
（一）2014年南充商品住宅新增供应分析
1、2014年南充商品住宅供应详情
2014年，南充市共有48个项目获批254张预售许可证，新推住宅房源共计29572套、282.45万平米。供应套数比上年升0.15%。其中主城区供应住宅28249套、270.17万平米；乡镇供应住宅1323套、12.28万平米。
2、2014年南充商品住宅供应走势（含主城区与乡镇）
从全年供应套数走势来看，由于春节假期影响，2月供应为全年最低点，3月小阳春来临，供应达到最高峰。4月房地产市场开始下行，住宅新增量开始大幅度下降，直至8月市场有所回暖，供应才开始慢慢回升，此后便一直保持不温不火的态势
图表：2014年1-12月南充市新增住宅供应走势
3、2014年南充商品住宅供应面积TOP20
在2014年众多新盘中，上海滩花园共推出住宅3302套、31.11万平米，占据供应套数、面积排行榜冠军位置。碧桂园共推出住宅2418套、23.82万平米，占据供应套数、面积排行榜亚军位置。
图表：2014年南充新增住宅供应TOP20
4、2014年南充商品住宅供应区域分析
2014年顺庆区住宅供应量仍然领先，共推出住宅17200套、161.51万平米，主要供应片区为潆华新区、滨江北段；其次是嘉陵区，供应8389套、82.27万平米，供应支持主要来自碧桂园与南充希望城。高坪区供应最少，为3983套、38.67万平米。
图表：2014年南充市三区住宅供应详情
(二)2014年南充商品住宅销售情况
【2014年南充商品住宅成交详情】据南房指数数据统计，2014年1-12月南充市商品住宅成交28396套，比2013年下降12.71%；金额133.26亿，比2013年下降7.96%；面积274.82万平米，比2013年下降13.83%；主城区均价4901元/平米，比2013年增长2.02%（均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）。其中主城区商品住宅成交27565套、130.95亿、266.7万平米；乡镇成交商品住宅831套、2.31亿、8.12万平米。
1、2014年南充市商品住宅成交综述（含主城区与乡镇）
（1）、2014年南充市各区域商品住宅成交详情
顺庆区成交量居全市第1位，成交商品住宅15727套、71.48亿、147.57万平米，均价5116元/平米。
嘉陵区成交量居全市第2位，成交商品住宅7812套、40.42亿、79.48万平米，均价4748元/平米。
高坪区成交量居全市第3位，成交商品住宅4026套、19.04亿、39.65万平米，均价4840元/平米。
乡镇成交商品住宅831套、2.31亿、8.12万平米，均价2844元/平米。
（注：均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）
图表：南充市商品住宅成交量分析（含主城区与乡镇）
（2）、2014年南充商品住宅成交走势（套数、面积、金额、均价）
2014年南充市商品住宅成交28396套，成交金额133.26亿，面积274.82万平米。
图表：2014年南充市1-12月商品住宅成交套数走势
图表：2014年南充市1-12月商品住宅成交金额走势
图表：2014年南充市1-12月商品住宅成交面积走势
图表：2014年南充市1-12月商品住宅成交均价走势
（注：均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）
2、2014年南充市主城区商品住宅成交市场（仅含主城区）
（1）2014年1-12月主城区新建住宅成交详情
据南房指数数据监测，2014年1-12月南充主城区共成交商品住宅27565套、130.95亿、266.7万平米，成交均价4901元/平米（均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源），量跌价升。成交套数、金额、面积环比下降13.24%、8.49%、14.39%，成交均价环比上升2.02%。
（2）主城区新建住宅成交量价走势
2014年南充楼市量跌价升。从成交量方面来看，全年主城区成交住宅27565套，环比下降13.24%；从成交均价方面来看，2014年1-12月南充主城区有新建住宅成交均价4901元/平米，环比上升2.02%。
图表：2013-2014年每月南充主城区住宅成交量价走势
（注：均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）
（3）、2014年南充主城区商品住宅成交TOP20
2014年碧桂园成交金额15.24亿，夺得金额排行榜销冠；绿地城上海滩花园成交面积27.07万平米、套数2877套，夺得面积、套数排行榜冠军。
图表：2014年南充主城区商品住宅成交TOP20
（4）、2014年南充主城区1-12月三区住宅成交套数走势
从全年成交套数走势来看，顺庆区成交量最高，每月销量均位居三区第一，其中2月份为年度最高峰。高坪区由于在售楼盘较少，加之新项目尚未入市，2014年每月销量跌至三区最末。得益于碧桂园与南充希望城的热销，嘉陵区今年表现尤为火热，其中1月、8月、11月与顺庆区销量相差无几。
图表：2014年1-12月三区住宅成交套数走势
（5）、2014年南充主城区1-12月三区成交均价走势
2014年顺庆区成交均价5116元/平米，比上年增长3.49%；高坪区成交均价4840元/平米，比上年增长4.42%；嘉陵区成交均价4748元/平米，比上年增长2.75%；乡镇成交均价2844元/平米，比上年增长24.96%。
从成交均价走势来看，2014年顺庆区均价保持了平稳发展趋势，每月均价基本保持在5000元/平米左右徘徊，其中12月均价最低，为4913元/平米。
2014年高坪区成交房源基本来自下中坝与江东新区，其中下中坝区域价值逐渐得到购房者认同，销量较为火热，该区域成交均价为5016元/平米。此外，今年东方国际社区主打电梯洋房，定价较高，对高坪区整体均价有所拉升。2014年高坪区每月均价基本保持在4800元/平米左右。
2014年嘉陵区成交均价居于三区最末，1-6月由于碧桂园精装房的热销，拉升了嘉陵区整体均价。从8月份开始，南充希望城以均价4300元/平米入市大卖，致使该区域均价直线下滑，其中，11月份该区域成交均价仅有4490元/平米，为到年度最低点。
图表：南充主城区2014年每月三区成交均价走势
（注：均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）
（6）、2014年南充主城区三区商品住宅成交TOP5
图表：2014年顺庆区住宅成交TOP5
图表：2014年高坪区住宅成交TOP5
图表：2014年嘉陵区住宅成交TOP5
（7）、2014年南充主城区商品住宅各价格区间成交详情
从全年成交来看，4500-5000元/平米成交套数最多，共成交11003套，占40%。其次是5000-5500元/平米，共成交5439套，占总成交的20%；4000-4500元/平米共成交4330套，占总成交的16%；4000元/平米以下、6000元/平米以上、5500-6000元/平米分别成交2310套、2260套、2223套，各占8%。
图表：2014年南充主城区商品住宅各价格区间成交套数占比
（8）、2014年南充主城区商品住宅各面积区间成交详情
从全年各面积区间来看，90-100平米成交套数最多，共成交7685套，占总成交套数28%。其次是100-110平米与80-90平米，分别成交4784套、4631套，均占总成交的约17%，110-130平米、70-80平米、70平米以下、130平米以上分别成交3921套、2599套、2453套、1492套，各占14%、10%、9%、5%。
图表：2014年南充主城区商品住宅各面积区间成交套数占比
（9）、2014年南充主城区商品住宅各建筑形态成交详情
从各建筑形态来看，2014年高层住宅成交24360套，占总成交量的88%，均价4861元/平米；多层成交1995套，占总成交量的7%，均价5036元/平米；小高层成交682套，占总成交量的3%，均价4948元/平米；SOHO成交319套，占总成交量的1%，均价5461元/平米；别墅成交209套，占总成交量的1%，均价8890元/平米。
图表：2014年南充主城区商品住宅各建筑形态成交套数占比
（10）、2014年南充主城区主要片区商品住宅成交详情
从2014年南充市各片区的成交量来看，嘉陵主城、潆华新区、滨江北段为热销区域。
嘉陵主城夺取全市片区冠军，共成交住宅7812套，占总成交套数28%。得益于“四城两园一山”规划的逐步落实，2014年嘉陵主城迎来了快速发展，其中南虹路片区与南湖片区成为今年嘉陵主城成交最火热的区域。支撑嘉陵主城销量的楼盘为碧桂园与南充希望城，这两个楼盘分别位居2014年南充商品住宅成交排行榜第一与第四。
其次是潆华新区，该区域2014年成交住宅6873套，占总成交套数25%。从该区域整体情况来看，潆华新区品牌开发商云集，且多个项目体量较大，加上该片区升值潜力看好，因此从2013年以来销量一直保持高水平。其中绿地城成交住宅2422套，是支撑该片区整体销量的主力。
此外，滨江北段、下中坝区域得益于地段的优越性及政府的大力规划，在售楼盘虽然较少，但销量仍然不俗，2014年分别成交住宅3656套、3576套位居片区排行榜第三与第四。
从成交价格来看，滨江北段、南门坝、下中坝凭借优越的地段，均价均超过5000元/平米，仍然是南充市均价最高的三大片区，其中滨江北段均价最高，为5692元/平米。
图表：2014年南充主城区商品住宅各片区成交详情
图表：2014年南充主城区主要片区商品住宅成交占比
3、2014年南充市乡镇商品住宅成交详情
2014年南充市乡镇成交商品住宅831套、2.31亿、8.12万平米，成交均价2844元/平米。
图表：2013-2014年南充乡镇住宅成交量价走势
（三）2009-2014南充市商品住宅成交比较
1、2009-2014年南充市商品住宅成交比较
从2009-2014年的市场情况来看，受全国市场下行影响，2014年销量小幅度下降，面积环比跌幅为13.83%。从成交均价来看，2014年房价呈小幅度上涨趋势，与去年相比上涨2.02%。
图表：2009-2014年商品住宅成交详情
图表：2009-2014年南充市商品住宅成交量价走势
图表：2009-2014年南充市商品住宅成交价格走势
2、2010-2014年南充主城区各区域商品住宅成交价格比较
从近几年南充市各行政区住宅均价走势图来看，经过2010-2013年的大幅度上涨，2014年三区均价增速有所放缓，基本与2013年下半年保持了持平状态，且从目前南充房地产市场行情来看，这种平稳态势在未来的一段时间里或将继续保持。
图表：2010-2014年顺庆区商品住宅成交均价走势
图表：2010-2014年高坪区商品住宅成交均价走势
图表：2010-2014年嘉陵区住宅成交均价走势
[NextPage第四部分 2014年南充楼市典型项目]
第四部分 2014年南充楼市典型项目
一、绿地城（仅住宅）
开发商：南充绿地申川置业有限公司，绿地集团分公司，世界500强企业。
项目简介：南充绿地城项目地处顺庆区潆华大道，项目总占地面积约732亩，由61万平米商业、120万平米住宅、238米川东北第一高双塔摩天地标组成。
销售情况：绿地城一期上海滩花园2013年9月28日首次开盘，2014年1-12月共成交住宅2877套、金额12.98亿、面积27.07万方，均价4795元/平米。
南房点评：去年我们已经论述过，绿地城“低开高走”趋势明显。2014年，此种猜测在前1-7月绿地城成交数据里得到论证，1-7月份绿地城成交均价保持平稳上升的趋势，直到8月，随着市场行情的持续低迷，为完成年度销售目标，绿地城也只能加入“以价换量”的行列，从8-12月绿地城成交详情可以看出，从8月份开始，其住宅均价开始明显走低。但此种策略是为了应对目前销售不利的境况，因此，我们预计，如果2015年市场开始复苏，绿地城仍将恢复“低开高走”的走量策略，目前价格的走低只会是暂时性策略。
图表：2014年1-12月绿地城住宅成交详情
图表：2014年绿地城住宅各户型区间成交详情
图表：2013年10月——2014年12月绿地城住宅成交量价走势
二、南充希望城（仅住宅）
开发商：南充金色南湖房地产开发有限公司。
项目简介：南充希望城位于南充南嘉陵区新中心，项目占地263亩，总建筑面积64万平米，由高层住宅、洋房、新亚洲风情商业街、甲级写字楼、星级酒店、星级农贸市场、国际幼儿园多种业态组成。户型面积区间为73-205平米。
销售情况：南充希望城2014年8月16日首次开盘，8-12月成交住宅1667套、金额6.76亿、面积15.32万方，均价4414元/平米。
南房点评：自8月份入市以来，希望城便全面霸占南充楼市销冠地位，而在已经出炉的2014南充楼市TOP20榜单中，希望城以4个月成交住宅1667套位居排行榜第四，销售情况不可谓不热。究其原因，笔者认为：首先，南湖板块经过近一年的造势，认知度已经成熟，加之项目8月份入市，当时整个房地产市场已经走向萎靡，希望城以4400元/平米的价格入市，抢占了价格先锋，切合了购房者寻求降价的心理；其次，项目在营销手段上采用“行销”等新的方式进行拓客，拓客范围涵盖市区及嘉陵周边乡镇，赢得了大量客户。而从项目后期成交情况来看，其价格并未出现上涨，而是保持了入市时的低价，这种策略也让前期有所观望的购房者快速下单置业，从而达到了长期热销的市场表现。
图表：2014年8-12月南充希望城住宅成交详情
图表：2014年8-12月南充希望城住宅各户型成交详情
图表：2014年8-12月南充希望城住宅成交量价走势
三、碧桂园（仅住宅）
开发商：南充市碧桂园房地产开发有限公司，碧桂园集团南充分公司。
项目简介：项目总占地约352亩，总建筑面积约64万平米，由高层住宅、底层商业、酒店、双拼别墅组成，其中高层住宅为精装房。
销售情况：南充碧桂园2013年12月30日首次开盘，2014年碧桂园共成交住宅2429套、金额15.28亿、面积26.81万方，均价5699元/平米（含别墅）。
南房点评：2014年南充碧桂园累计成交面积26.81万平米，夺得住宅排行榜第二，但从每月成交情况来看，我们不难发现，项目成交房源基本集中在前5月，从6月份开始，碧桂园成交量开始走低，集团引以为傲的“快销策略”在南充遭遇了滑铁卢。造成此局面的原因主要有两点：一方面，从6月份开始，南充房地产市场开始走低，低迷的市场行情在一定程度上影响了项目走量；另一方面，凤垭山-南湖片区，有多个项目在今年入市，其中不乏高性价比者，对碧桂园市场带来挤压。从2015年来看，片区将迎来更快速的发展，这就意味着更多的项目入驻，加之其直接竞品绿地凤垭国际城即将入市，因此，2015年碧桂园将面对更大的竞争压力。
图表：2014年1-12月碧桂园住宅成交详情
图表：2014年1-12月碧桂园住宅各户型区间成交详情
图表：2014年碧桂园住宅成交量价走势
四、君汇上品&君临（仅住宅）
开发商：佳兆业置业（南充）有限公司，佳兆业集团分公司，上市公司。
项目简介：佳兆业君汇上品地处顺庆区白土坝路，项目总占地面积约383亩（含君临），总建筑面积约81.1万平米（含君临）。
销售情况：君汇上品2014年1-12月成交住宅1016套、金额4.87亿、面积9.45万方，均价5150元/平米。
南房点评：随着仁和春天等大牌入驻，加之2014年楼市的一路走跌，位于望天坝区域佳兆业君汇上品的竞争压力颇大。但面对强敌与惨淡的局势，君临似乎弹力强劲，适当的调整策略，依旧是区域卖得最好的项目。
从今年君汇上品的成交情况来看，其二期——佳兆业君临是今年的主打产品，作为君汇上品的“升级之作”，项目在产品设计理念上的做了极大的改进，显得更加贴近本地购房者的心理诉求。此外，在2014年整体市场环境走低的情况下，君汇上品顺应时势，适时调整价格，从9月份开始，成交均价大幅度降低，这一策略切合了购房者寻求降价的心理，因此，得到了购房者的追捧。
图表：2014年1-12月君汇上品住宅成交详情
图表：2014年君汇上品住宅各户型区间成交详情
图表：2014年1-12月君汇上品住宅成交量价走势
[NextPage第五部分 2015年楼市走势预测]
第五部分 2015年楼市走势预测
一、2015年房地产宏观政策走势与市场走向判断
1、政策走势：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度
宏观经济方面，中央经济会议指出保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增质更优”，预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行，但由于内外部因素影响，经济增长将进一步放缓。
货币信贷方面，中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，面对当前不断增加的经济下行和通缩压力，2015年出现降息降准的可能性较大，但整体货币环境仍将稳健。
房地产政策方面，2015年的经济发展注定具有很多的不确定性，但随着经济进入新常态，房地产调控思路也更清晰，既不会将房地产“妖魔化”，继续过度打压；也不会继续将房地产“工具化”，采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看，政策会从“过紧”回归到“常态”，非常规的大规模刺激政策不会再现。限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活。
2、市场走向：利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓
根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速略有放缓，货币环境稳健，调控回归市场化的背景下，预计2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速持续放缓”的特点。成交方面，2015年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。供应方面，销售预期不明朗、土地成交走低致新开工同比继续下降但降幅收窄，开发投资增速趋缓，预计2015年全国新开工面积同比下降。价格方面，目前市场库存高企，2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城市价格表现分化，一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。
3、房企变革：房企面临变革压力，深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整
展望未来，房地产行业将加快市场化转型步伐，增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压，需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言，其得益于早期的资产积累和市场地位，在未来市场中仍有较强的发展优势，可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘，夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说，须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求，找准自身定位，通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。对于多数小型房企而言，未来的市场空间会被进一步挤压，企业间的项目资源、资金资源整合加快，2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。
二、2015年南充楼市走势预测
1、一级市场：房企资金链吃紧 土地市场进一步萎缩
从2014年三季度开始，受大环境影响，南充楼市进入低迷期，各大房企销售业绩不佳，资金压力不断加大，导致大多数房企对于未来市场前景愈发悲观，拿地更趋谨慎和理性，土地市场也呈现出愈发冷清的态势。
2015年，宏观经济仍然处于调整期，房地产市场不可避免仍然会受到影响，楼市短期内难以有较明显的好转。受此影响，2015年南充土地市场很可能进一步萎缩，政府方面减少推地计划，供地或集中在以第二产业为主的工业用地；而在房企方面来看，面对资金的吃紧，走量的缓慢，加之楼市调整期及新型城镇化的市场背景下，房企拿地模式将继续谋求转变，通过“地产 X产业”方式进行“跨界”投资，实现企业的战略转型，导致在2015年减少拿地。
2、二级市场：市场继续下行，房价小幅下跌
从近几年南充房地产发展情况来看，2015年南充楼市将延续2014年冷清趋势，反弹的可能性很小。其一，近两年南充房地产市场进入“疯狂”状态，特别是2013下半年涨势尤为明显，在这种情况下，房价严重透支未来涨幅，所以有进一步调整的需要；其二，截止2014年12月底，南充共有存量6万余套，比去年增加1万余套，大量的推新导致南充房地产市场库存高企，供需严重不平衡；其三，从2014下半年开始，基于全国房地产市场的下行，南充楼市开始走低，受“买涨杀跌”的心理影响，购房者观望情绪愈加浓厚。第四，从近期中国宏观经济情来看，房地产市场回暖预期尚不明朗。因此，我们预计，去化库存将是2015年南充房地产市场的主基调。
从房价方面来看，基于2015年市场继续走低的行情来看，开发商为了去库存，回笼资金，或将会继续采取“以价换量”的策略。
3、市场产品：小三房继续受宠 刚需置业抄底入市
从2014年南充楼市的市场状况来看，越来越多的购房者偏向于紧凑实用型小三房，据《第五次南充市居民购房需求有奖网络问卷调查》显示，接近50%的购房者倾向选择85-109平米的小三房。该类户型面积不大，总价较低，但功能全面，再加上一定的赠送面积，实用性较强。此外，由于2015年市场很有可能继续下行，房价下降预期较强，在此时机下，刚需置业者或许会加紧入市，因此，备受刚需喜爱的小三房将更受推崇。
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