前言
2015上半年，被业内人士称为“房地产市场的深度调整期”。短短数月之中，央行三次降息、两次降准、一次定向降准；公积金贷款持续深挖；多部委联合发文救市；营业税5改2重磅落地；《不动产登记条例》正式公布……一系列的托市政策刺激了2015上半年改善型购房需求的持续释放，支撑了楼市的复苏，尤其是全国重点城市的房地产市场大都走出了低谷。然而，库存量较大，消费需求不足的三四线城市依然未能摆脱楼市量价低迷的阴霾。
展望2015年下半年的楼市，市场大环境有望进一步宽松，一二线重点城市楼市复苏的势头还将进一步延续，交易量有望赶超上半年；而三四线城市则依然面临巨大的去库存压力。
与此同时，2015上半年房企间的竞争加剧，生存压力更大，对转型和创新的需求也更为紧迫。如果说2014年的转型是房企自发进行的浅层次试水，那么2015年更像是在宏观背景引导下，全面进行的深度“整合”。或许在不久的将来，品牌房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的房企。届时，“弱者恒弱，强者恒强”局面的形成，最终会推动市场集中度越来越高。
统计数据说明：
供应：以房管局网上备案批准预售许可证的商品住房房源作为数据统计标准（拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内）
成交：以实际成交（即签订合同）的商品住房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内）
均价：以实际成交（即签订合同）的商品住房房源备案信息作为数据统计标准（主城区下属乡镇项目以及集资房项目备案信息等不计入主城区成交均价）
目录
第一部分 2015上半年房地产运行情况
一、全国房地产运行情况
（一）全国房地产市场综述
（二）全国房地产市场运行情况
（三）全国房地产行业政策回顾
（四）全国房地产行业重大事件回顾
二、南充房地产运行情况
（一）南充宏观经济运行情况
（二）南充房地产市场综述
（三）南充房地产行业重大事件回顾
第二部分 一级市场（土地市场）
一、全国土地市场回顾
二、南充市土地市场回顾
（一）1-6月南充市土地供应详情
1、2015上半年土地出让概述
2、2015上半年土地分月出让情况
3、2015上半年各区域土地出让情况
4、2015上半年土地分物业类型出让情况
（二）1-6月南充市土地成交详情
1、2015上半年土地成交概述
2、2015上半年土地分月成交情况
3、2015上半年土地各区域成交情况
4、2015上半年土地分物业类型成交情况
5、2015上半年土地分物业类型供销情况
6、2014、2015南充三区土地楼面地价对比
第三部分 二级市场
一、2015上半年南充市商品住宅交易情况回顾
二、2015上半年南充商品住宅市场详细数据
（一）2015上半年南充市商品住宅新增供应分析
1、2015上半年南充市商品住宅供应详情
2、2015上半年南充市商品住宅供应走势（套数、面积）
3、2015上半年南充市商品住宅供应TOP10（套数、面积）
4、2015上半年南充市商品住宅供应区域分析
(二)2015上半年南充市商品住宅销售情况
1、2015上半年南充市商品住宅成交综述（含主城区与郊区）
（1）、2015上半年南充市各区域商品住宅成交详情
（2）、2015上半年南充市商品住宅成交走势（套数、面积、金额、均价）
2、2015上半年南充市主城区商品住宅成交市场（仅含主城区）
（1）2015上半年主城区新建住宅成交详情
（2）2015上半年主城区新建住宅成交量价走势
（3）2015上半年主城区商品住宅成交套数TOP20
（4）2015上半年三区住宅成交套数走势
（5）2015上半年三区住宅成交均价走势
（6）2015上半年主城区三区商品住宅成交TOP5（按套数）
（7）2015上半年主城区商品住宅各价格区间成交详情
（8）2015上半年主城区商品住宅各面积区间成交详情
（9）2015上半年主城区商品住宅各建筑形态成交详情
（10）2015上半年主城区主要片区商品住宅成交详情
3、2015上半年南充市郊区商品住宅成交详情
（三）2009-2014南充市商品住宅成交比较
1、2009-2014上半年南充市商品住宅成交比较
第四部分 2015上半年南充楼市典型项目分析（仅住宅）
一、阳光江山金岸
二、南充希望城
三、中航城
四、绿地城
五、金鸿城
第五部分 2015下半年楼市走势预测
一、2015下半年房地产宏观政策走势与市场走向判断
二、2015下半年南充楼市走势预测
第一部分 2015上半年房地产运行情况
一、全国房地产运行情况
（一）全国房地产市场综述
2015年已经过半，纵观上半年楼市，楼市利好政策接连出台，涉及“330新政”、“认房不认贷”、以及“二套房最低首付四成”等实质性内容，此外，三次降息、三次降准，以及各地提高公积金贷款额度及放宽使用限制等等政策，均对楼市的回暖起到了实际的推动作用。但值得注意的是，“330新政”后，一线城市房价集体上涨，二线城市房价整体较为稳定，而大部分三线城市房价仍然在下降。楼市的利好政策对于三四线城市的刺激作用并不大，城市间的差距在逐渐拉大。
（二）全国房地产市场运行情况
1、房地产开发投资完成情况
2015年1-6月份，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%（扣除价格因素实际增长5.7%）。其中，住宅投资29506亿元，增长2.8%。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.1%。
图表：全国房地产开发投资增速
1-6月份，房地产开发企业土地购置面积9800万平方米，同比下降33.8%；土地成交价款2866亿元，下降28.9%，降幅扩大3.1个百分点。
图表：全国房地产开发企业土地购置面积增速
2、商品房销售和待售情况
1-6月份，商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%。其中，住宅销售面积增长4.5%，办公楼销售面积下降2.4%，商业营业用房销售面积增长3.5%。商品房销售额34259亿元，增长10.0%。其中，住宅销售额增长12.9%，办公楼销售额下降1.8%，商业营业用房销售额下降1.2%。
图表：全国商品房销售面积及销售额增速
3、房地产开发企业到位资金情况
1-6月份，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%。其中，国内贷款10831亿元，下降4.1%；利用外资179亿元，下降3.9%；自筹资金23844亿元，增长0.1%；其他资金24095亿元，增长2.0%。在其他资金中，定金及预收款14121亿元，下降0.9%；个人按揭贷款7163亿元，增长10.0%。
图表：全国房地产开发企业本年到位资金增速
（三）全国房地产行业政策回顾
2015年上半年，政策面的宽松已成常态。中央政府和地方政府频频出手调整，目前已初见成效，整体楼市企稳回升势头明显。预计下半年在楼市政策面，宽松仍是主基调。而在资金方面，降准、降息的可能性仍存在，但整体经济已有企稳回升之势，降息、降准的节奏和力度或将放缓。
◆三次降息两次降准一次定向降准 释放货币降低买房门槛
央行连续扔出了六个金融大红包——三次降息两次降准一次定向降准，每一次都赢来各行业的阵阵呼声，对房地产来说更是真爱。从2015上半年来看，降息紧随在降准后的1个月左右会出现。下面分析一下每次降息降准对购房者的影响。
第一次降准、2015年2月4日：降准0.5%
内容：自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，为进一步增强金融机构支持结构调整的能力，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设的支持力度，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5个百分点，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点。
上次央行普调存款准备金率为2012年5月18日，调整后存准率为19.5%，距离这一次降准已有近33个月。
影响：降准通俗地说就是“放水”了，据测算释放货币超6000亿。降准之后，银行可动用的资金明显增多，对于银行来讲，也增加了二套房贷降首付落地的可行性，改善型需求后续持续释放得到保障。对购房者而言，改善型需求住房的购买意愿能得到满足，且购房门槛和成本将降低。
第二次降准、2015年4月20日：降准1%
内容：自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在此基础上，加大对小微企业、“三农”以及重大水利工程建设等的支持力度，自4月20日起对农信社、村镇银行等农村金融机构额外降低人民币存款准备金率1个百分点，并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平；对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率2个百分点；对符合审慎经营要求且“三农”或小微企业贷款达到一定比例的国有银行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低0.5个百分点的存款准备金率。
影响：释放的流动性规划约1.5万亿，史上最强！对购房者而言，这意味着银行将释放更大规模的贷款，房贷将更好申请，改善性需求购房者门槛再一次降低。
第一次降息、2015年2月28日：降息0.25%
内容：自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%，5年以上贷款基准利率由原来的6.15%下调至5.9%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
影响：降息对购房者影响最大的是降低了购房贷款的门槛。以等额本息贷款方式为例，100万元贷款30年计算，按照之前6.15%的利率，月供6092.28元，还贷总额219.32万元；降息后年利率为5.9%，月供为5931.37元，还贷总额为213.53万元。相比之下，月供少了160.91元，还贷总额少了5.8万元。
第二次降息、2015年5月11日；降息0.25%
内容：中国人民银行决定，自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。
影响：若采用等额还款方式，以贷款额100万元、30年期限为例，降息前利率5.9%，每月还款5931.37元，总利息达113.5万元；降息后利率5.65%，每月还款5772.36元，总利息达107.8万元。也就是说，降息后还贷总额少了5.7万元，月供少了159元。
第三次降息和第三次定向降准、2015年6月28日：降息0.25%
内容：中国人民银行决定，自2015年6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，同时，下调贷款和存款基准利率，其中，一年期贷款基准利率下调0.25百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、住房公积金存贷款利率相应调整。
影响：对于需要贷款买房的购房者来说，此次贷款利率的下调意味着还款负担的降低。对于采用商业贷款的购房者来说，根据央行此次发布的金融机构人民币存贷款基准利率调整表，五年以上贷款基准利率为5.4%，较此前的利率5.65%下降0.25个百分点。
◆不动产登记 3.30新政 盘活改善型住房市场
央行“两次降准，两次降息”的调控力度是空前的。除此之外，政府在行政层面对房地产市场的扶持也是有目共睹。《不动产登记暂行条例》正式公布，加强购房者的不动产权利保护的力度；3.30新政的实施，降低了购房者二次置业的门槛，活跃了二手房市场。下面具体分析。
政策一：2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式公布
内容：统一的不动产登记簿证样本正式对外公布。新证启用后，以前的簿证继续有效，新证按照不变不换的原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。各地不能要求当事人强制更换新证，小产权房不会发证。
不动产登记对房价有何影响？不动产统一登记后，由于建立了全国统一的不动产登记信息平台，它将为政府决策提供客观真实的数据基础，会使国家房地产调控政策更加合理、更有针对性，对抑制房价过快增长有积极作用，但没有直接影响。
实施不动产统一登记会给老百姓生活带来哪些影响，有什么好处？根据《不动产登记暂行条例》，在不动产实施统一登记前，不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。所以，老百姓原来依法享有的各项不动产权利继续享有。同时，将给老百姓带来更多好处，主要在三个方面：一是个人产权保护更加有力，个人房屋、土地或林地等不动产权利都能得到全面保护。二是办事更加方便快捷，转卖房屋时不需要土地、房屋多个部门来回跑，也不需要办了土地证又办房产证，只要办理一个不动产权证。三是交易更加安全可靠，可查询不动产产权归属，有助于解决一房多卖风险。
政策二：2015年3月30日“330新政”
内容：1、二套房商业贷款从此前的6成首付降低为4成首付；2、公积金贷款首套最低首付2成；二套最低3成；3、营业税免征5年改2年。
二套房贷款首付由6成降至4成
影响：这意味着改善性需求置业的门槛将有所下降，其本质是满足自住型和改善型住房需求。“主要是为了满足货币政策的要求和解决购房门槛以及税负过高的问题。其实对市场是利好和刺激的”。以一套市值150万元的房屋为例，按照原有的二套房首付比例六成计算，首付款90万元，若首付为四成，则首付60万元，减少30万元。
公积金首套房贷降至2成
影响：从购房者角度来看，公积金贷款门槛降低，对于老百姓自住性需求购房的决策有比较大的相关性和影响力。新政落地之后，若用公积金贷款买房，可以按照20%的首付比例购房，那么200万的房子首付为40万，比之前少了20万，就降低了购房者的首付压力。
转让营业税免征期限由5年变2年
影响：这次营业税政策调整，对那些已满2年但未满5年的二手房来说，无疑是一大利好。以一套价值100万的房子为例，如果已满2年但未满5年，房主打算出售，必须按5.6%的税率，缴纳5.6万元营业税。而3月31日起，这套房子再出售的话，就可以不缴营业税。需要注意的是，此次营业税调整，只适用于“普通住房”。
从新推出的这三个房地产新政来看，改善性需求已成为决策层稳楼市的关键棋子。政策调整意在支持居民改善性住房需求，并进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。
（四）全国房地产行业重大事件回顾
事件一、万达 万科合作
5月14日，国内两家房地产巨头万达和万科在北京宣布建立战略合作关系，将启动联合拿地、开发等诸多深度合作。未来双方的合作主要会通过联合拿地、合作开发的形式来进行，即由万科开发项目中住宅部分，万达开发项目中商业部分，以实现优势互补；此外，双方也表示将共同探讨基于现有项目进行合作开发的可能性。
事件二、保利“5P”战略
由“保利是个P”引发猜想性的大肆报道再到保利“5P”战略的公布，保利抢尽头条，极尽互联网营销之本事。“5P”是指象征Peiban（陪伴）的养老地产、代表Promise（承诺）的全生命周期绿色建筑、成为业主好Partner（拍档）的社区O2O、让便捷生活瞬达的PloyAPP、在国际舞台上充满Power（力量）的海外地产。
事件三、恒大无理由退房
4月15日，恒大集团无理由退房新闻发布会在恒大中心举办。发布会上，恒大宣布，从4月16日开始，购买恒大所有楼盘住宅的客户，履行楼宇认购书和商品房买卖的各项义务，并且无任何违约行为，签署买卖合同和无理由退房之日起，至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。
事件四、佳兆业风波
自从2015上半年11月佳兆业深圳房源被锁后，接连子公司股权被锁，企业资质被停，创始人辞任董事，陷入违约危险，被传破产重组，融创接手，融创放弃接手等等……尽管有评论称佳兆业的危机渐渐减缓，然而事情还没晴朗起来。
事件五、万科云城米酷
万科推出12㎡/18㎡/25㎡/35㎡极小百变公寓，25㎡、35㎡loft，真正做到“麻雀虽小五脏俱全”的百变空间。极小的面积，极低的总价吸晴的两大利器。尤其是开着移动板房——大卡车内的板房到处走的时候，引来不少好奇的观众和购房者。
二、南充房地产运行情况
（一）南充宏观经济运行情况
据南充市人民政府网站公示信息，2015年上半年南充实现地区生产总值(GDP)686.54亿元，列全省第5位，川东北首位。上半年，南充全社会固定资产投资完成624.91亿元，列全省第5位；同比增长3.4%，增速比1至5月回升3.3个百分点。其中，房地产开发完成投资99.34亿元，同比下降9.8%。总体来看，上半年南充经济运行呈现总体平稳、稳中有升的发展态势，下半年经济形势将更好，南充一些大的项目将在下半年投产试运行，投资方面，南充的重大项目也将在下半年大量开工建设。
（二）南充房地产市场综述
从上半年南充楼市走势来看，尽管2015年的农历春节来得比以往都要晚，但1月份开发商推新热情丝毫不弱，为迎接返乡置业潮的到来，1月份各大开发商积极推新入市，住宅供应量环比上涨136%，成交方面也表现不俗；2月份由于返乡置业潮所带来的销量在此阶段集中备案，致使2月南充楼市翘尾收官；3月份大量的低价楼盘集中入市，加之开发商加大“以价换量”力度，南充楼市成家均价再次下滑，探底4595元/平米，重回两年前水平；4月到来之后伴随着降准、降息、公积金新政等刺激政策，作为四线城市的南充楼市，对新政的反应不太明显，4月份全市成交量不升反降。时至5月，新一轮降息再次袭来，加之一线城市上涨预期影响，南充楼市住宅整体成交量平稳释放，在经历了“银四月”大跌之后，市场终于迎来了“红五月”的小幅回暖。在一系列托市政策以及一线城市上涨舆情的影响下，加之6月面临楼市年中大考，各房企加大优惠促销力度，南充楼市迅速回温，6月南充楼市最终也翘尾收官。
（三）南充房地产行业重大事件回顾
事件一、绿地凤垭国际城亿万级售楼部耀世绽放
2014年，绿地又入城南，5000亩恢宏气度续写王者气度，2015年，南充绿地再次登高起航，全力打造川东北首席别墅区——绿地凤垭国际城。1月16日，斥资近两亿元打造而成的绿地•凤垭国际城售楼部耀世开放。
事件二、实力央企中航城开盘入市
实力央企，品质标杆，2月7日，顺庆主城80万㎡首席滨江生活特区——中航城盛大开盘，至此，清泉坝已入驻三个房企。
事件三、兰渝铁路铺轨正式进入南充北站
5月23日，兰渝铁路南充段建设迎来一个标志性事件，南线铺轨正式进入兰渝铁路南充北站，这标志着兰渝铁路南充段南线铺轨宣告完工。据了解，兰渝铁路在南充境内长186.97公里，自北向南经过阆中、南部、顺庆、嘉陵、高坪五县(市)、区，设有阆中站、南部站和南充北站三个客运站。其中，南充北站为兰州站和重庆站以外的最大站。随着，兰渝铁路的持续推进，潆华新区的价值正快速拉升，这也将助推该板块房地产市场的发展
事件四、蓝光扎根清泉坝 2.56亿再入98.6亩土地
4月8日，蓝光地产以260万/亩总价2.56亿拍下清泉坝C-6号地块，这是蓝光继COCO香江后，在清泉坝摘得的第二块土地，据了解，此地块将被打造为COCO香江升级之作，案名为COCO香江二期。
事件五、蓝光天娇城登场 助力西山新中心
5月21日，蓝光地产再出手，嘉陵白马新城拿地377亩，6月27日，蓝光天娇城项目正式落子南充。项目地处西山景区,占30000亩西山绝佳自然资源，而随着西河南路隧道的开通，西山至顺庆老城区的传统城市中心，仅需10分钟车程，这不仅大大缩短了自然资源与城市核心的距离，同时也让蓝光的“造城运动”更有底气——以南门香江国际的成功可以佐证，在西山造一座品质大城，造一个城市中心，蓝光拥有绝对的天时、地利、人和。
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第二部分 一级市场（土地市场）
一、全国土地市场回顾
（一）全国土地市场详情
中国指数研究院数据信息中心监测显示，供应方面，2015年1-6月，全国300个城市共推出土地13745宗，同比减少22%；推出土地面积47372万平方米，同比减少29%。成交方面，1-6月，全国300个城市共成交土地9567宗，同比减少35%；成交面积33362万平方米，同比减少40%。出让金方面，1-6月，全国300个城市土地出让金总额为7835亿元，同比减少38%。2015年1-3月，全国300个城市成交楼面均价为1262元/平方米，同比下降5%。2015年1-6月，全国300个城市成交楼面均价为1269元/平方米，同比上涨4%。
（二）全国土地市场综述：供需皆弱致规模减半，地量与分化将成常态
纵观2015年上半年，供需两方的疲弱导致土地市场稍显冷清，但在销售回升带动下，5月份以来土地成交有了企稳回升的势头。目前，部分企业在销售回款上升时，拿地态度积极，但主要依然集中在一线城市和部分二线城市，大部分房企青睐性价比高的地块，拿地态度比较理性。而从土地供应端来看，各地都根据实际情况调整了供地计划，基本都缩减了今年的土地出让规模。预计年内土地成交或将持续低位，整体成交规模不会突破去年水平。
（三）各线城市：一线成交面积比重上升，三四线成交面积同比降幅最大
2015上半年，各级城市成交规模均在大幅萎缩，且成交占比向一线城市小幅倾斜。房企转战一、二线以及优质地块匮乏成为三四线土地市场目前的两大难题，同时三四线城市都面临较大的库存压力，土地供应受到限制，三四线城市土地市场冷淡气氛渐浓。一线城市作为房企必争之地，虽同样受市场冷风侵袭，但相对最为抗跌。
二、南充市土地市场回顾
【2015上半年土地市场概述】据南房指数数据监测，2015年1-6月南充市共推出126宗国有建设用地，面积5733亩，较去年同期下降36.86%；共成交68宗国有建设用地使用权，面积3254亩，较去年同期下降55.35%；土地成交总金额35.85亿，主城区平均楼面地价1144元/平米（平均楼面地价计算排除工业用地）。
图表：2015上半年南充市土地供销详情
（一）2015上半年南充市土地供应详情
1、2015上半年全年土地供应情况概述
据南房指数数据监测，2015年1-6月南充市共推出126宗国有建设用地，面积5733亩，较去年同期下降36.86%。
2、2015上半年土地市场分月供应情况
自去年下半年地产市场遇冷开始，开发商的重点转向去库存或者产业转型，拿地意愿降低，南充土地供应量便开始大幅度减少，土地供应基本来自郊县与乡镇，政府方面也减少推地节奏，导致南充土地供应量持续下跌。直至3月份，持续放宽的房地产调控，刺激市场信心回暖，土地供应量开始回温，不过与前几年相比，政府推地量仍较为谨慎，主要以小地块出让形式为主。
图表：2015年1-6月南充市土地出让走势
3、2015上半年全年各区域土地供应情况
从区域上看，嘉陵供应面积最大，共出让1471亩土地，主要集中在嘉陵工业集中区与白马新城；高坪排名第二，主要集中在安汉新区；阆中排名第三，主要供应集中在七里新区。
图表：2015年1-6月南充市各区域土地出让面积详情
4、2015上半年土地分类型供应情况
以土地类型来看，商住用地仍是政府2015上半年主力供应土地，供应面积达到3418亩，占总供应的60%；其次是工业用地与商服用地，供应两量分别为972亩、951亩。
图表：2015年1-6月南充市各土地类型出让面积详情
（二）2015上半年南充市土地成交详情
1、2015上半年土地成交概述
据南房指数数据监测，2015上半年南充市共有68宗国有建设用地使用权出让成交公告，成交面积共计3254亩，较去年同期下降55.35%，成交总金额35.85亿。
2、2015上半年土地分月成交情况
从2015上半年南充土地成交走势来看，在政府推地量少，开发商着力于去库存的情况下，土地成交量也持续放缓，直到3月土地推送量大幅度回升，4月份南充土地市场才迎来2015年首次土地集中成交，5月继续保持回暖趋势，6月各房企重心转向冲击半年业绩，再次放缓拿地速度。
图表：2015年1-6月南充市土地成交量价走势
3、2015上半年各区域土地成交情况
从各区域成交面积来看，阆中成为2015上半年南充土地市场最火热的区域，主要集中在七里新区，此外，嘉陵也继续保持高位成交，不过成交主要集中在嘉陵区工业集中区，该区域基本为工业用地。
图表：2015年1-6月南充市各区域土地成交详情
4、2015上半年土地分物业类型成交情况
2015上半年南充市商住用地占总成交面积最大，共计2105亩，占总成交的65%，其次是工业用地和商服用地。
图表：2015年1-6月南充市各物业土地成交详情
5、2015上半年土地分物业类型供销情况
从各物业类型供销面积比较来看，2015上半年南充市政府商住用地与商服用地推地量较大，但出现了大量的流拍，说明在市场行情不乐观的情况下，开发商拿地热情持续低迷。
图表：2015年1-6月南充市各物业土地供销面积比较
第三部分 二级市场
一、2015上半年南充市商品住宅交易情况回顾
【供应】据南房指数数据统计，2015上半年南充市新推住宅房源共计9186套、85.54万平米。
【成交】2015上半年南充市商品住宅成交11775套，比去年同期下降24.33%；金额51.11亿，比去年同期下降32.81%；面积113.77万平米，比去年同期下降25.38%；均价4665元/平米，比去年同期下降5.57%。（均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）
【供销走势】近30个月南充商品住宅共供应住宅66497套，成交住宅72697套，30个月累计供销比0.9。
图表：近30个月南充市商品住宅每月供销走势
二、2015上半年南充商品住宅市场详细数据分析
（一）2015上半年南充商品住宅新增供应分析
1、2015上半年南充商品住宅供应详情
2015上半年，南充市共有28个项目获批97张预售许可证，新推住宅房源共计9186套、85.54万平米。供应套数同比下降30.65%。其中主城区供应住宅8132套、75.57万平米；郊区供应住宅1054套、9.97万平米。
2、2015上半年南充商品住宅供应走势（含主城区与郊区）
从全年供应套数走势来看，1、2月份为迎接返乡置业潮，各大房企积极推新，住宅供应量较高。3、4月房地产市场持续下行，加之1、2月供应量尚未消化完毕，开发商推新较为谨慎，住宅新增量开始大幅度下降，5月再次大跌，创下近年来推货量新低，6月虽有所回升，但新房供应量仍在低位徘徊。
图表：2015年1-6月南充市新增住宅供应走势
3、2015上半年南充商品住宅供应面积TOP10
在2015上半年众多新盘中，江山金岸共推出住宅1118套、7.98万平米，占据供应套数、面积排行榜冠军位置。
图表：2015年1-6月南充新增住宅供应TOP10
4、2015上半年南充商品住宅供应区域分析
2015上半年顺庆区住宅供应量仍然领先，共推出住宅3559套、32.97万平米，主要供应片区为清泉坝、市政新区；其次是嘉陵区，供应支持主要来自天庐、南充希望城与国鑫凤垭山。高坪区供应最少，为2622套、22.16万平米。从今年上半年三区供应情况来看，随着嘉陵区的快速发展，其在售楼盘增多，新增供应与顺庆区差距减少。
图表：2015年1-6月南充市三区住宅供应详情
（二）2015上半年南充商品住宅销售情况
【2015上半年南充商品住宅成交详情】据南房指数数据统计，2015年1-6月南充市商品住宅成交11775套，比去年同期下降24.33%；金额51.11亿，比去年同期下降32.81%；面积113.77万平米，比去年同期下降25.38%；主城区均价4665元/平米，比去年同期下降5.57%（均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）。其中主城区商品住宅成交11022套、48.77亿、106.51万平米；郊区成交商品住宅753套、2.34亿、7.25万平米。
1、2015上半年南充市商品住宅成交综述（含主城区与郊区）
（1）、2015上半年南充市各区域商品住宅成交详情
顺庆区成交量居全市第1位，成交商品住宅6338套、28.13亿、60.96万平米，均价4783元/平米。
嘉陵区成交量居全市第2位，成交商品住宅2755套、12.15亿、27.5万平米，均价4392元/平米。
高坪区成交量居全市第3位，成交商品住宅1929套、8.49亿、18.05万平米，均价4797元/平米。
郊区成交商品住宅753套、2.34亿、7.25万平米，均价3222元/平米。
（注：均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）
图表：南充市商品住宅成交量分析（含主城区与郊区）
（2）、2015上半年南充商品住宅成交走势（套数、面积、金额、均价）
2015上半年南充市商品住宅成交11775套，成交金额51.11亿，面积113.77万平米。
图表：2015年1-6月南充市商品住宅成交套数走势
图表：2015年1-6月南充市商品住宅成交金额走势
图表：2015年1-6月南充市商品住宅成交面积走势
图表：2015年1-6月南充市商品住宅成交均价走势
（注：均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）
2、2015上半年南充市主城区商品住宅成交市场（仅含主城区）
（1）2015上半年主城区新建住宅成交详情
据南房指数数据监测，2015年1-6月南充主城区共成交商品住宅11022套、48.77亿、106.51万平米，成交均价4665元/平米（均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源），量价齐跌。成交套数、金额、面积环比下降26.61%、34.58%、27.59%，成交均价环比下降5.57%。
（2）主城区新建住宅成交量价走势
2015上半年南充楼市量价齐跌。从成交量方面来看，主城区成交住宅11022套，环比下降26.61%；从成交均价方面来看，2015上半年南充主城区新建住宅成交均价4665元/平米，环比下降5.57%。
图表：2013-2015年6月每月南充主城区住宅成交量价走势
（注：均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）
（3）、2015上半年南充主城区商品住宅成交TOP20
2015上半年绿地城上海滩花园成交金额2.82亿，夺得金额排行榜冠军；南充希望城成交面积6.35万平米，夺得面积排行榜冠军；阳光江山金岸成交住宅733套，位居套数排行榜首位。
图表：2015上半年南充主城区商品住宅成交TOP20
（4）、2015上半年南充主城区三区住宅成交套数走势
从三区成交套数走势来看，顺庆区成交量最高，每月销量均位居三区第一，其中3月份为年度最高峰。高坪区由于在售楼盘较少，2015上半年继续保持低位销量，每月成交套数均位于三区最末。嘉陵区自去年开始得到大力发展，片区在售楼盘增多，成交量跃居三区第二。
图表：2015年1-6月南充三区住宅成交套数走势
（5）、2015上半年南充主城区三区成交均价走势
2015上半年顺庆区成交均价4783元/平米，比去年同期下降6.66%；高坪区成交均价4797元/平米，比上年增长1.03%；嘉陵区成交均价4392元/平米，比去年同期下降11.2%。
从成交均价走势来看，2015上半年三区均价基本保持平稳走势，受房地产市场持续遇冷影响，各大楼盘均采取“以价换量”的方式走量，因此，与去年同期相比，顺庆区与嘉陵区均价出现大幅度下跌。而高坪区得益于东方国际电梯洋房的热销，该项目定价加高，拉升了该区域整体均价，因此，高坪区上半年成交均价出现了小幅度上升，达到4797元/平米，首次位居三区首位。
图表：2015年1-6月南充三区成交均价走势
（注：均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）
（6）、2015上半年南充主城区商品住宅各价格区间成交详情
从上半年各价格区间成交情况来看，4500-5000元/平米成交套数最多，共成交3830套，占35%。其次是4000-4500元/平米，共成交3673套，占总成交的33%；5000-5500元/平米共成交1746套，占总成交的16%；4000元/平米以下成交1137套，占总成交的10%；5500元/平米以上成交636套，占总成交的6%。
图表：2015年1-6月南充主城区新建住宅各价格区间成交套数占比
（8）、2015上半年南充主城区商品住宅各面积区间成交详情
从上半年各面积区间成交情况来看，90-100平米成交套数最多，共成交3461套，占总成交套数31%；80平米以下成交2215套，占总成交的20%；100-110平米成交1859套，均占总成交的17%；110-130平米成交1503套，占总成交的14%；80-90平米成交1406套，占总成交的13%；130平米以上成交578套，占总成交的5%。
图表：2015年1-6月南充主城区新建住宅各面积区间成交套数占比
（9）、2015上半年南充主城区商品住宅各建筑形态成交详情
从各建筑形态来看，2015上半年高层住宅成交8473套，占总成交量的76.87%，均价4643元/平米；多层成交986套，占总成交量的8.95%，均价5062元/平米；小高层成交1413套，占总成交量的12.82%，均价4570元/平米；SOHO成交133套，占总成交量的1.21%，均价5137元/平米；别墅成交17套，占总成交量的0.15%，均价8144元/平米。
图表：2015年1-6月南充主城区新建住宅各建筑形态成交套数占比
（10）、2015上半年南充主城主要片区商品住宅成交详情
从2015上半年南充市各片区成交情况来看，潆华新区、嘉南新区、下中坝为热销区域。
潆华新区夺取全市片区冠军，该区域2015上半年成交住宅3123套，占总成交套数28%。潆华新区品牌开发商云集，目前大部分项目均在销售节点，加之随着火车北站的建成，该区域升值红利逐渐呈现，因此该区域长期占据片区排行榜榜首位置。绿地城成交住宅674套，是支撑该片区整体销量的主力。
其次是嘉南新区，共成交住宅1876套，占总成交套数17%。得益于“四城两园一山”规划的逐步落实，2014年开始嘉陵区迎来了快速发展，而南湖片区成为今年南充楼市最火热的区域，该区域在售楼盘价格普遍较低，具有很大的价格竞争优势，上半年销势火热，夺得片区排行榜亚军。
此外，下中坝区域得益于地段的优越性及政府的大力规划，在售楼盘虽然较少，但销量仍然不俗，2015上半年成交住宅1445套位居片区排行榜第三。
从成交价格来看，受市场冷清影响，上半年南充各大片区价格底线均被刷新，仅有滨江北段、高坪主城与南门坝均价超过5000元/平米，其余片区均价均在5000元/平米以下。
图表：2015上半年南充主城区商品住宅各片区成交详情
图表：2015上半年南充主城区主要片区商品住宅成交占比
3、2015上半年南充市郊区商品住宅成交详情
2015上半年南充市郊区成交商品住宅753套、2.34亿、7.25万平米，成交均价3222元/平米。
图表：2013-2015年6月南充郊区住宅成交量价走势
（三）2009-2015上半年南充市商品住宅成交比较
1、2009-2015上半年南充市商品住宅成交比较
从2009-2015上半年的市场情况来看，受全国市场下行影响，2015上半年销量大幅度下降，面积同比跌幅为25.38%。从成交均价来看，2015上半年房价大幅度下跌，与去年同期相比下降5.57%。
图表：2009-2015上半年商品住宅成交详情
图表：2009-2015上半年南充市商品住宅成交量价走势
第四部分 2015上半年南充楼市典型项目
一、阳光江山金岸（仅住宅）
开发商：眉山市阳光置业房地产开发有限公司。
项目简介：阳光江山金岸项目地处高坪区江东大道，项目总占地面积约130亩，总建筑面积约为39万方，项目由高层住宅与联排别墅组成。
销售情况：阳光江山金岸2015年3月7日首次开盘，2015上半年共成交住宅733套、金额2.43亿、面积5.27万方，均价4661元/平米。
南房点评：面对市场冷淡的2015年，阳光江山金岸“销势”强劲，以成交733夺得套数排行榜桂冠，为何江山金岸能取得良好的销售业绩？在笔者看来，该项目成功的原因主要有三：其一，江山金岸所处高坪区江东大道，在江景资源日渐稀缺的当下，项目轻松拥享嘉陵江一线江景，具有很大的差异化竞争优势；其二，项目成交均价在4600元/平米左右，定价较低，且项目6月再次下调价格，切合目前南充楼市市场行情，加之其户型面积较小，房源总价在26-43万之间，属较低水平，与同区域项目相比，价格上有较强竞争力；其三，阳光江山金岸蓄客时间较长，接近8个月，因此，首次开盘便获得了较高的关注度，后续继续走高也在情理之中。
图表：2015年3-6月阳光江山金岸住宅成交详情
图表：2015年3-6月阳光江山金岸住宅各户型成交详情
图表：2015年3-6月阳光江山金岸住宅成交量价走势
二、南充希望城（仅住宅）
开发商：南充金色南湖房地产开发有限公司。
项目简介：南充希望城位于南充南嘉陵区新中心，项目占地263亩，总建筑面积64万平米，由高层住宅、洋房、新亚洲风情商业街、甲级写字楼、星级酒店、星级农贸市场、国际幼儿园多种业态组成。户型面积区间为73-205平米。
销售情况：南充希望城2014年8月16日首次开盘，2015年1-6月成交住宅674套、金额2.78亿、面积6.35万方，均价4373元/平米。
南房点评：自项目入市以来，希望城便全面霸占南充楼市销冠地位，而在已经出炉的2015上半年南充楼市TOP20榜单中，南充希望城夺得面积排行榜冠军，销售情况不可谓不热。但从上半年该项目成交走势来看，4、5月走量情况稍显不足，主要原因有两点，其一，与项目推货量较为缓慢有关；其二，2015年伊始，房地产市场开始走低，南充各大项目纷纷下调价格以求走量，在这样的情况下，希望城的价格优势开始减弱，因此低价项目对客户的分流也导致项目销量的下行。为了应对此种局面，6月份项目成交均价大幅度降低，仅有4199元/平米，与之前相比，下调200余元，销量也开始回升。而目前南充房地产市场尚未回暖的迹象，希望城这种下调价格的策略或将会继续保持。
图表：2015年1-6南充希望城住宅成交详情
图表：2015年1-6南充希望城住宅各户型成交详情
图表：2014年8月——2015年6月南充希望城住宅成交量价走势
三、中航城（仅住宅）
开发商：南充航庆置业有限公司，中航地产南充分公司。
项目简介：项目总占地约342亩，总建筑面积约80万平米，由高层住宅、底层商业组成。
销售情况：中航城2015年2月7日首次开盘，2015上半年共成交住宅396套、金额1.76亿、面积3.39万方，均价5196元/平米。
南房点评：中航城入驻之后，品牌落地性做得较好，在市场拥有相当大的关注度，从产品上讲，项目两梯四户、楼间距大、南北通透具有一定吸引力。且项目作为清泉坝第三个项目，在CoCo香江售罄之时入市，对购房者吸引力较大。因此该项目2月份开盘以来，走量较好，上半年共成交住宅396，位居套数排行榜第六。
但从2-6月份项目成交走势来看，从5月份开始，中航城走量开始不甚理想，笔者认为主要原因是目前南充楼市以价走量已成大趋势，4500元/平米以下的项目比比皆是，更有甚者在4000元/平米左右，价格比拼进一步升级。在这样的大环境下，中航城定价为5200元/平米，过高的价格成为其走量的最大阻碍。
图表：2015年2-6月中航城住宅成交详情
图表：2015年2-6月中航城住宅各户型区间成交详情
图表：2015年2-6月中航城住宅成交量价走势
四、绿地城（仅住宅）
开发商：南充绿地申川置业有限公司，绿地集团分公司，世界500强企业。
项目简介：南充绿地城项目地处顺庆区潆华大道，项目总占地面积约732亩，由61万平米商业、120万平米住宅、238米川东北第一高双塔摩天地标组成。
销售情况：绿地城一期上海滩花园2013年9月28日首次开盘，2015年1-6月共成交住宅630套、金额2.82亿、面积6.03万方，均价4675元/平米。
南房点评：2015上半年，绿地城成交住宅630套、2.82亿，夺得销售金额冠军，仍旧领跑南充楼市。分析其热销原因，其一，经过两年的宣传造势，绿地品牌已经深入人心，购房者对其认可度较高；其二，火车北站即将落成，潆华新区价值红利即将呈现，吸引投资者下手置业；其三，从今年绿地城成交走势来看，为了应对目前房地产市场行业冷清的局面，其价格有所下调。因此，综上三个方面，绿地城2015上半年仍然延续了热销趋势。
图表：2015年1-6月绿地城住宅成交详情
图表：2015年1-6月绿地城住宅各户型区间成交详情
图表：2013年10月——2015年6月绿地城住宅成交量价走势
五、金鸿城&归谷（仅住宅）
开发商：四川南充金鸿房地产开发有限责任公司。
项目简介：金鸿城地处顺庆区马市铺路体育中心对面，项目总占地面积约180亩，总建筑面积30万平米，目前主推金鸿城三期·归谷，以11F小高层、18F高层住宅为主。
销售情况：金鸿城2015年1-6月共成交住宅561套、金额2.39亿、面积5.35万方，均价4464元/平米。
南房点评：在2015上半年南充楼市商品住宅TOP20榜单中，金鸿城表现亮眼，成交住宅561套、金额2.39亿、面积5.35万方，位居金额、套数排行榜第四，面积排行榜第三，以“黑马”的姿态紧随外来品牌开发商之后。其缘何能够在市场如此低迷的2015年取得如此骄人成绩？首先，金鸿房产深耕房地产18年，购房者对其产品质量认可度较高；其次，项目目前主推的三期以11F、18F电梯房源为主，此种产品介于多层与高层之间，具有很大的差异化竞争优势；最后，从1-6月该项目的成交情况来看，其定价在4400元/平米左右，与去年相比有所下调，价格上竞争优势较强。因此，该项目在2015上半年得到了购房者的追捧。
图表：2015年1-6月金鸿城住宅成交详情
图表：2015年1-6月金鸿城住宅各户型区间成交详情
图表：2015年1-6月金鸿城住宅成交量价走势
第五部分 2015下半年楼市走势预测
一、2015下半年房地产宏观政策走势与市场走向判断
1、政策走势：宽松的信贷环境仍可期，但继续加大刺激力度的可能降低
从目前各项经济指标来看，经济下行压力仍在，再次降准、降息的可能性仍存在。但值得注意的是，虽然众多指标仍在低位，但经济企稳迹象已明显。比如5月份工业增加值连续两个月加速上升，5月社会融资和信贷数据出现明显改善等等。显示着经济企稳回升势头良好。因此，虽然仍有降息、降准的空间，但降息、降准的紧迫性减缓，未来降准、降息的频率或有所放缓，力度或有所减小。
2、市场走向：利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓
下半年房地产市场升温将延续，近期统计数据的普遍转好，表明前期一系列的托市政策开始见效，市场预期发生转变，对于购房者信心有所恢复。下半年重点城市房价上涨的可能性很大，但是房价出现过度上涨、短期内大幅度反弹的可能性也不大，因为从国家的宏观调控部门和地方政府以及供求双方来看，各方都在逐渐趋于理性，不会再出现过度的盲目的跟风现象。
另外，城市间分化会加剧楼市的隐忧，从库存、人口流入等因素看，三四线城市楼市整体降温的趋势难以改变，过去几年部分三四线城市盲目供地开发，一些住房产品同质化严重，住房消费理性回归后，这部分房子自然少人问津。目前大部分企业已经转向一二线拿地，导致地王频繁出现，市场资源过分集中，扩大购房预期，未来政策刺激效果会集中体现在一二线城市，而三四线楼市可能会越来越差，增加了崩盘的可能性。
3、房企变革：房地产将迎来真正“互联网 ”元年
2015年以来，330新政和央行的三次降息三次降准，直接刺激了楼市的回暖，房企销售企稳回增，拿地热情也有所提升。A股再融资、中票、公司债等融资渠道的宽松，使得2015年以来房企融资大涨，房企的债务结构也得以改善。而金融和互联网概念受持续热捧，房企普遍受到了“互联网 ”和“金融 ”的洗礼。
展望2015年下半年，房企将逐步适应新环境，转型依然是主题。越来越多房企将摆脱规模的束缚，更多看重利润，将更多的精力用于改善产品服务，优化管理，提升竞争力。而主动拥抱互联网，促进项目去化，多元化扩张，试水新业务，依然会是众多房企的必修技能和共同选择。
二、2015下半年南充楼市走势预测
1、一级市场：保持总量低位徘徊，难以企及去年水平
下半年，南充土地成交预计仍将持续低位徘徊的趋势，三、四季度土地成交规模或许会好于前两个季度，但总体来看成交量不超去年水平。原因主要在于，目前市场小幅度回暖，给了开发企业动力和信心，在6月份这个冲击业绩的关键节点，南充各大房企资金有所回笼，拿地补仓布局下半年，成为眼下同等重要的事。政府方面，目前房地产市场大环境逐步向上，意味着政府能以更好的价格卖出土地，对银根紧缩的土地财政来说，可以减轻和缓解地方财政压力。因此，三、四季度南充土地成交规模或许会好于前两个季度。
不过，作为三四线城市的南充楼市，受限高额的库存和消化周期影响，市场销售不力，巨大的库存，也阻碍了开发商进驻拿地；而另一方面，由于土地供过于求，政府从“有供有限”方面考虑，也会有意识的减少土地供应。因此，下半年南充土地成交总量将继续缩减，难以企及去年水平。
2、二级市场：库存积压“马太效应”凸显，房价难现上涨
南充作为三四线城市，2015下半年南充楼市将延续上半年冷清趋势，反弹的可能性很小。因为土地的供应和现在的存量太大，假如不再增加供应，也还需要2、3年的时间消化库存。此外，自“330新政”出台以及降息降准以来，一线城市的优质资源和人口优势决定市场先止跌回升，三、四线城市的购买力被一、二线城市吸收，由此出现强者愈强、弱者愈弱的“马太效应”。因此，购房者不看好三、四线城市的发展，高库存难以被消化，这些城市房地产市场的回旋余地将非常有限，而南充作为四线城市，当然也不例外。
从房价方面来看，即使在一二线城市持续回暖的预期下，作为四线城市的南充下半年房价也难见起色，开发商为去化库存，回笼资金，只能加大“以价换量”力度，某些走量缓慢的楼盘或许还会出现“裸奔跑量”，因此，下半年南充房价或许会继续下行。
3、市场状况：部分项目资金链断裂引发系列风险
在销售惨淡、库存高企的背景下，许多房地产开发商资金链紧绷，有的项目因高度依赖民间融资而产生的“金融风险”也浮出水面。事实上，去年以来，一些地方爆发了较为严重的民间集资风险，并集中反映在房地产领域。
与实力雄厚、资金回笼快的大型开发商相比，一些小房企由若干股东临时组建，自有资金不多，有的股东需要大量的民间借贷。一旦开发商资金链断裂，很容易引发楼盘烂尾、经济纠纷等一系列问题。而南充楼市中小型开发企业众多，此种现象或许难以避免，很可能出现在今年下半年。
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