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在整个成都市场下半年供应量都非常巨大，但来自政策和市场的信号亦不明朗之时，开发商策略的重点应该是如何走量，薄利多销放弃价格高地。另一方面，在一片降价、优惠的语境下，单纯的价格优势亦非唯一竞争力，开发商的着力点应放在在合理的价格区间内，如何让消费者认识到自己产品的品质竞争力，同时针对不同需求的消费者开展尽可能贴身和额外的增值服务。
“奥运之后，我们怎么做营销？”，面对这个问题，李梓不无幽默的向记者调侃：“残奥会”。
作为一成都老牌本土开发企业的策划主管，在奥运会期间李梓放弃了事前策划的结合奥运主题开展的一个嘉年华活动，“我个人认为，能搭上奥运营销这班车的房地产企业只局限在北京地区，成都想借这股东风是不符合环境的”，李梓向记者表示。
但并不是所有的开发商都像李梓这样冷静。在这段时间，各个行业都围绕着奥运做营销，向消费者展现自己的品牌形象、推广自己的产品，鉴于奥运对消费者的影响较深，对人们的消费观念都有潜移默化的影响，这同样也触动了房地产企业。不少成都开发商都借势奥运举办各种与之相关的活动，以期在惨淡的楼市中有所突破。奥运闭幕，秋后算账，其效果到底如何？奥运结束后的楼市又应该如何做营销？
奥运营销 难触销量
在经历了春交会以前遮遮掩掩、半真半假试探性的优惠促销，以及5月份过后赤裸裸的降价、零首付、大面积赠送后，进入到8月随着奥运会的开幕，开发商的营销手段多了几分概念和优雅，开始从震后营销转向到了奥运营销。
有不少开发商家住奥运东风推出“奥运限量珍藏房”、“奥运特惠价”和“助跑奥运金牌特惠”等形势来吸引购房者的眼球，期望借积极主动的积创新营销，使传统的销售淡季变成飘红的旺季。锦江城市花园推出了每平方米4280元的“奥运限量珍藏房”；博瑞·优品尚东开始了8月购房“金秋惠”，推出了限量的特价房源，一口价每平方米4380元；澳林春天奥运期间购房，限量推出享受“奥运惠”购房送车位；蓝光·富丽花城、绿地集团等楼盘也分别推出“8月买房正当时”、“奥运8月同台争辉”的优惠活动，甚至幕合南道退出的部分房源也将起价定在了2008 元\平米。
更有一些开发商借奥运的运动精神退出全面参与性的运动嘉年华。中海地产退出“激情运动·欢乐中海——2008欢乐全家总动员”活动；华润·二十四城项目也举办了类似的“奥运欢乐送”活动，以及万科·双水岸等一些项目也都在八月份退出了类似的参与性的活动。在这些活动优惠以及背后，接受采访的主办方均称，这些活动不仅调动了业主和购房者的运动热情，也为项目销售吸引了大量的人气。
但实际销售情况和效果也许并不是开发商预想的一般显著。根据星彦地产统计，自8月8日奥运开幕至8月24日闭幕的17天中，成都市主城区共交易商品房3444套，日均交易量约为215.3套；与奥运前同天数交易的3479套相比，基本持平，日均交易量也保持平稳的势头。可见开发商的奥运营销并未使楼市的交易呈回升的态势，同时楼市交易并未因为奥运的开幕而受到较大的影响。而在实际的组织过程中，上述借奥运推出全民参与运动活动的某楼盘案例，也许可以在某种层面上说明问题。在该楼盘的活动退出后，的确为楼盘吸引了大量的人气，但来参加活动的大多是附近的农民工以及打工仔或是抱着纯粹完了目的游客，并没有多少真正有购房需求的有效客户。
奥运过后 市场机会显现
相比之下，放弃借奥运开展嘉年华活动的李梓显的更加理性，“所以，奥运营销只能实施在最能感受到奥运的地方。相反你在一个奥运效应只存在于精神层面的城市去做奥运营销，那么必然不会有很好的预期效果。所以，我建议，不要见人做，我也做，要因地制宜，具体问题具体分析”，李梓称，“其根本原因是，在北京地区之外的决定房产市场的刺激因素不会因奥运会而改变，即不会因为奥运看涨，也不会因为奥运看空”。
而思进地产机构总经理文化勇则更加直接，“奥运与成都楼市没有关系”，文表示，对于在奥运比赛场地之外的其他城市，而产品特性又与奥运所传达的内在精神不存在一致时，借奥运做营销会略显牵强，更多的是作为一个噱头来炒作，“但开发商当下确实已经没有再好的办法了，除了降价总应该想一些特别的手段才能吸引一下眼球。”
不少业内专家都向记者表示，营销手段的制定和取得效果都要依赖于市场的决定因素，而决定当前成都楼市走向和前景的因素还是宏观、信贷政策，地震过后的部分消极影响和购房者的观望情绪，以及微观的市场因素，而这也是开发商在制定营销策略时所应面对和攻克的难题。
据成都市房管局数据显示，今年1~7月，主城区商品住宅的交易价格呈下降趋势，交易均价从1月的5886元/平方米下降到1~7月的5601元/平方米，下降幅度约4.8%；而根据尺度地产的统计结果显示，08年1—6月成都市主城区共成交商品房约38925套，合计面积约320.24万平方米，分别较07年同比下降30.34%、40.85%。
统计数据表明，成都购房者观望情绪依然浓厚。对此，分析人士指出，造成这种局面的原始一是由于美国次债危机的影响，国内通货膨胀的巨大压力，半年来使部分购房者无力购房。另一方面，降价是一把双刃剑，房地产降价论更是将舆论导向房产商，使得购房者更加延缓的买房置业的计划，使一部分购房者在等候房地产商降价，最终使得购买双方出现了“僵持”的胶合状态。
但并不是所有的信号都意味着悲观。城南某开发商向记者表示，“消费者在观望的同时时，也就孕育了更多的市场需求和机会等待释放”，该开发商称，在持续高通胀和汇率松动的市场背景下，地产市场的降温肯定是短期的，“一段时间过后，我们也许会看到房地产的‘报复性反弹’”。
而亦有专家对宏观方面作出解读预测：“中国经济在奥运后不允许衰退即滞胀，温总理最近在深圳调研讲话已经重新强调房地产是国民经济的支柱产业，这是一个奥运后中国经济政策取向的明显信号。 ”
后奥运营销 价格、服务是关键
日前，易宪容在香港撰文指出，北京以外的地方房市不会受奥运的影响，楼市走向还是由当地的供求关系即由当地居民的可支配收入、人口结构、住房条件的偏好等方面决定的，不会因其它城市的价格快速上涨而上涨，也不会因其它城市的价格下跌而下跌。
对此，文化勇认为，成都楼市受外地市场的影响，主要在于购房者的信心即楼市未来走向的预期心理波动，即若外埠楼市因奥运走高或看低，极有肯可能会影响到本地购房者的观望情绪以及心理价位。但就目前来看，奥运与楼市的关系微乎其微，因此开发商下一步制定营销策略和手段还是需要研究本地市场以及项目特点来作出。
文同时表示，在整个08年下半年成都开发商面临的压力是前所未有的。公开数据显示，2008年1—6月，成都主城区共有139个项目取得215个预售许可证，新增供应面积738.94万平方米，与去年上半年的495万平方米相比，上涨了48.9％，加上07年下半年新开盘的项目，08年下半年成都市场将有巨大的存量待消化。对此，文化勇向记者表示，“在整个成都市场下半年供应量都非常巨大，但来自政策和市场的信号亦不明朗之时，开发商策略的重点应该是如何走量，薄利多销放弃价格高地”。
而作为开发商，李梓显的比较深刻也较为现实，“营销形式可以有很多种，不同的房地产企业有不同的营销战略模式，在这一时段内，必然会出台众多的创新营销手段。不过，我想说的是营销现在已经不是做噱头哄小孩子的年代了，真正的营销要叫大众看到实实在在的东西的基础上，赢得企业的效益和大众认可营销不只是为了获得高额利润，而是企业长远发展战略中的一步定军棋”，他向记者补充，“现在对于很多开发商来说首先要考虑的是如何先度过这个冬天继续生存下去，因此再去追求过高的利润已经不太现实。”
价格优惠几乎是所有业内人士的一直观点，业内知名认识陈真诚同样向记者表示，开发商在项目前期策划时就应该考虑到这一点，“分析研究消费者需要什么样的房子、什么价格的房子来进行营销设计，在产品设计上满足消费者的实际功能需要，尽可能降低成本，或合理调整产品价格，使消费者能买得起，对于定价过高的房子，合理适当地降价是最有效的营销手段”。
而在一片降价、优惠的语境下，陈真诚向记者表示，单纯的价格优势也并非唯一竞争力，开发商的着力点应放在在合理的价格区间内，如何让消费者认识到自己产品的品质竞争力，同时针对不同需求的消费者开展尽可能贴身和额外的增值服务。
“多与消费者进行直接沟通，尽可能满足消费者的合理要求，如提供有可能满足的帮助，如帮助消费者提供装修及居家布置参谋顾问。以及消费者需要帮助的诸多方面，因消费者居进一个新的社区或楼盘，总有许多不熟悉的地方或其他暂时麻烦，你的帮助或可感动消费者，建立起可信赖的关系。再是，建立客户档案，提供入住后一定时期内的跟踪服务”。
陈真诚表示，“如果有条件，可利用样板间提供试住体验，让消费者通过体验了解产品设计优点和环境质量等。只要有极少数人体验了，就可以产生影响与传播”，陈称，当下的营销策略已经进入到了如何和购房者建立起和谐共处的适度的伦理尺度的层面，“这对开发企业是一个挑战”。
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