为什么在人均GDP 8000美金的城市里出现了住宅市场向下，而商用不动产却向上的趋势？从世界银行的报告和我们的观察、研究来看，全球房地产市场都呈现这样的规律，在人均GDP500—GDP4000美金这段时间房地产市场主要以住宅市场为核心，住宅市场呈现爆炸式的增长，到了GDP6000美金以后，商用不动产，特别是社区商业这部分增长的空间很大。到了GDP8000美金以后核心区的商用不动产开始大幅度增长，一直到今天GDP60000美金的纽约，这些纽约大地产商90%都是做商用不动产，比如写字楼、购物中心、酒店等等。这完全符合房地产行业发展规律，也是城市化进程的一个自然逻辑。比如从我们个人来说，假如经济不断发展，第一件事买个住房，第二件事希望住房附近的商业配套比较好，这些都完了就需要创业，要创业就需要有办公室，需要找律师，需要找会计师，所以写字楼的市场就开始向上了。于是我们就可以理解在北京，比如中关村、金融街的商用不动产的近几年的上升趋势，金融街去年租金涨了12%以上， CBD这边也是，租金、供应量都上涨，这和住宅方面量价齐跌形成了很好的对照。
住宅市场有四种需求，第一种需求是拆迁引起的需求，城市化速度每年加快1%，而城市化过程带来快速拆迁，所以拆迁最火的一段时间需求特别高涨；第二是改善性需求，北京处级以上干部原来得到的公房都经过改善升级了，或者十年前买房的人最近又要升级了；第三个需求是投资和投机性需求，因为市场很火就有投资和投机，这部分需求也发生了很大变化；第四种是刚性需求，结婚和离婚的需求，当结婚的时候人口增加，买房的人增加，离婚的人增加，买房的人也增加。北京海淀区结婚离婚的人多，房子需求就多，这种刚性需求要跟年龄结构、文化、家庭构成、习惯都有关系。除此以外，还有一种刚性需求，就是孝敬老人，中国的家族观念很强。我也调查过很多客户，只要有能力差不多都要给亲戚朋友、兄弟姐妹买房。
随着GDP发展的四个阶段，目前四种需求都在改变和缩小。三年前天津拆迁，北京五年前都拆迁差不多了，上海也是差不多拆完了，所以这个需求基本过去。第二个需求，投资、投机性需求被宏观调控卡在门口了。第三个需求，改善性需求，也改善完了，北京公务员没改善的很少，另外中高收入人群该改善的都改善过了，这个阶段可以歇会儿了。就剩下刚性需求这部分还在增长，刚性需求这部分的增长又和政府想象的政策出了错位，现在积压的房子，90平米以下越来越多，为什么？我们消费者要结婚的时候考虑的不是三口之家，而是两代人甚至三代人同居，因为父母凑钱买的，将来得给看孩子，所以90平米不够，最好卖的是110平米左右的小三居，这是符合中国现在刚结婚的客户需求。
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