[NextPage前言]
前言
今年，南充商业地产开发呈现出了前所未有的狂热之势：五星花园地下商圈主体基本建成，顺庆1227购物广场开业，嘉陵区环球金贸中心入市，王府井、仁和春天相继破土动工……与此同时，商铺价格更是滚雪球般直线飙涨，地段稍好单价已到4、5万一平。商业格局也在发生翻天覆地的变化，如今的南充正在从城中心单一商圈向各区域多商圈的商业体系转变，这为商业地产未来5年甚至10年保持高速发展提供了充足空间，同时，良好的商业前景也会吸引更多的外来开发商进入南充商业地产开发领域。这将对南充传统商业将带来怎样的冲击？答案或许还要很长时间才能彻底明晰，但通过2013年的种种迹象我们也能看出些许端倪。
统计数据说明：
供应：以房管局网上备案批准预售许可证的商用物业房源作为数据统计标准（拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内）
成交：以实际成交（即签订合同）的商用物业房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内）
均价：以实际成交（即签订合同）的商用物业房源备案信息作为数据统计标准（主城区下属乡镇项目以及集资房项目备案信息等不计入主城区成交均价）
目录
第一部分 2013年商业地产运行情况
一、全国商业地产运行情况
（一）全国商业地产开发情况
（二）全国商业地产市场综述
（三）全国商业地产重大事件回顾
二、南充商业地产运行情况
（一）南充宏观经济运行情况
（二）南充商业地产市场综述
（三）南充商业地产重大事件回顾
第二部分 一级市场（土地市场）
一、全国土地市场回顾
二、南充市土地市场回顾
（一）1-12月南充市商服用地供应详情
1、2013年全年土地供应情况概述
2、2013年土地市场分月供应情况
3、2013年全年土地分类型供应情况
4、2013年商服用地分月供应情况
5、2013年全年各区域商服用地供应情况
（二）1-12月南充市商服用地成交详情
1、2013年全年土地成交概述
2、2013年土地分月成交情况
3、2013年全年土地分物业类型成交情况
4、2013年全年商服用地分月成交情况
5、2013年全年各区域商服用地成交情况
第三部分 二级市场
一、2013年南充市新建商铺交易情况回顾
二、2013年南充市新增商铺详细数据
（一）2013年南充市新建商铺供应分析
1、2013年南充市新建商铺供应详情
2、2013年南充市新建商铺供应走势（套数、面积）
3、2013年南充市新建商铺供应面积TOP10
4、2013年南充市新建商铺供应区域分析
5、2013年南充市新建商铺供销走势
（二）2013年南充市新建商铺销售情况
1、2013年南充市新建商铺成交走势（量价、套数、面积、均价）
2、2013年南充市新建商铺销售排行榜
3、2013年南充市各区域新建商铺成交详情（套数、均价）
4、2013年南充市1-12月三区新建商铺成交套数走势
5、2013年南充市1-12月三区新建商铺均价走势
6、2013年南充市各区域新建商铺成交排行榜
7、2013年南充市新建商铺各价格区间成交详情
8、2013年南充市新建商铺各面积区间成交详情
9、2013年南充市主要片区新建商铺成交详情
（三）2010-2013南充市新建商铺成交比较
1、2010-2013年南充市新建商铺成交比较
2、2011-2013年南充市新建商铺成交均价走势
第四部分 2013年南充楼市典型商业项目分析
一、王府井国际广场
二、仁和春天广场
三、万美国际广场
四、南充都尉儿童公园
第五部分 2014年商业地产走势预测
一、2014年房地产宏观政策走势与商业地产市场走向判断
二、2014年南充商业地产走势预测
[NextPage第一部分 2013年商业地产运行情况]
第一部分 2013年商业地产运行情况
一、全国商业地产运行情况
（一）全国商业地产开发情况
1、商业地产开发投资完成情况：2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%。其中，办公楼投资4113亿元，增长36%，占房地产开发投资的比重为5%；商业营业用房投资10739亿元，增长27.6%，占房地产开发投资的比重为14%。
2、商业地产销售和待售情况：1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%；其中，办公楼销售面积增长26.6%，商业营业用房销售面积增长12.1%。商品房销售额69946亿元，增长30.7%。其中，办公楼销售额增长39.5%，商业营业用房销售额增长22.4%。
（二）全国商业地产市场综述
2013年的房地产及商业地产行业的风起云涌、大起大落，让人目不暇接，也难以看清这个行业的准确走势。就在不久前，既发生了李嘉诚连连抛售内地物业、潘石屹脱手上海资产的悲观看衰商业地产前景的事件，也发生了沃尔玛低调进军商业地产、娃哈哈高调进军商业地产、家乐福加大自持物业等让人依旧乐观看好商业地产前景的事件。曾誓言坚守住宅开发的龙头房企万科，在2013年末推出了首个商业综合体，万科同时表示将斥资百亿布局在京的商业地产项目，这也成为行业内的一个标志性事件。至此，国内所有的一线房地产企业均宣布了对商业地产的投资开发策略。随着大量的房企涉足商业地产，行业同质化严重，传统的增持商业物业已经不能满足企业的长足发展，未来商业地产将朝着更加多元的趋势发展。
（三）全国商业地产重大事件回顾
事件一：新国五条助推商业地产
3月1日，新国五条细则明确，二手房交易，个人所得税将会按照个人所得20%征收，使其变身为史上最严调控。由原来的基础性作用，变为决定性作用。在新国五条作用下，龙头房企纷纷加码商业地产，一窝蜂涌向商业地产，或导致泡沫隐忧，在商业地产方面的探索还有很长一段路要走。
事件二：新型城镇化利好社区购物中心
12月召开的全国城镇化会议中，发展以省会为中心的区域型城市群，同时推进以县、市为基础的城镇化，对于商业地产而言，在新型城镇化推动下，社区购物中心将迎来发展契机。事件表明，社区购物中心缩小服务对象和服务范围，更加清晰的做出生活方式规划，在新型城镇化和城市化战略下，城市购物中心规划也逐步推行，社区购物中心将成为商业地产的重头戏。
事件三：绿地万达海外布局
12月5日，尽管绿地国企背景，董事长一再强调不差钱，万达王健林也强调，钱还是有的，但是这不能阻止绿地和万达孜孜不倦的在香港上市，激进扩张，海外布局加快等系列动作，这些土豪们的资金实际上也短缺。
事件四：购物中心加码体验业态
体验可以说是2013年商业地产行业最火的词之一，扎堆竞争，加上电商冲击，购物中心将体验式商业视作救命稻草，从目前大多数购物中心的做法来看，只有简单提高餐饮、休闲、娱乐、儿童业态等比重，特别是餐饮从30%到40%再到50%，占比不断刷新。开发商过于强调体验式业态的重要性，只有满足客户在视觉、感觉和文化艺术等各方面的需求，才能避免体验式泛滥。
事件五：双11倒逼商业地产
2013年11月11日网销350亿，目前开发商打着O2O的口号，目前在这方面做的比较好的有中粮朝阳大悦城、银泰等等。
事件六：零售业内资反弹疲乏收购外资
10月2日乐购43.25亿元注入华润子公司，而高调寻找买家的李嘉诚旗下超市，也宣布停止出售，开创了零售业内资，企业收购企业的新模式，对内资企业而言，这种蛇吞象式的合作，有助实现自身业态的转变，将迎来新一轮整合。
事件七：房企大鳄多元化面临考验
2013年可以说是房企转型创业的时代，万科商业地产战略逐步形成，第一家购物中心开业，有儿童医院、食堂等配套。恒大不仅一举夺得亚冠，还推出冰泉、恒大音乐也做得风生水起，还建立了游艇、旅行社行业，事件点评，房企跨界，追求精耕细作的行业，对于房企业而言是极大的挑战，因此房企多元化业务成果如何，仍需时间验证。
事件八：购物中心大跃进或引发中国式悲剧
泰禾集团规划未来三到五年布局20到30个泰禾广场，未来商业地产占比将超50%，红星美凯龙力争到2020年开业100个爱琴海购物中心。一边是不断扩大的购物中心数字，另一边是同质化严重，另一边是阶段性过剩，而在市场之手的作用下，一些招商困难、运营能力不足的购物中心将面临倒闭的命运。
二、南充商业地产运行情况
（一）南充宏观经济运行情况
据南充市人民政府网站公示信息，2013年前三季度，南充市实现地区生产总值990亿元、增长11.4%，增速居全省第2位、川东北第1位。前三季度完成全社会固定资产投资889亿元、增长28.6%，占年度投资计划的88.9%。同时，年初制定的争取国、省项目资金5亿元的目标，截至10月，已实现争取国、省项目资金32.2亿元，其中南充市保障性住房企业债券20亿元。年初制定的完成120个市重点项目年度计划投资582.2亿元的目标，也已完成投资497.1亿元，占年度计划的85.8%。
（二）南充商业地产市场综述
2013年南充商业地产新的篇章正在翻开。成都仁和实业（集团）投资20亿元建设的仁和春天商业综合体项目进入实质性阶段。临近年底，位于高坪区的王府井国际广场销售中心呈现，项目体量达23万平米，与成都万象城相当，是目前南充最大的商业综合体项目。嘉陵区的南充环球金贸中心，地面高度高达198米。绿地城61万方城市综合体的开建。2013年南充三区城市商业地产项目的集中井喷，预示着南充商业发展进入了前所未有的“黄金期”。2014年，随着各商业项目工程进度的迅速推进，必将为南充商业地产市场带来新的一番景象。
（三）南充商业地产重大事件回顾
事件一：明宇入驻下中坝打造180米南充地标
2013年6月25日，明宇环球置业股份有限公司（明宇集团子公司）摘得下中坝5、6号地块，该宗地将用于建设城市商业综合体，包括五星级酒店及购物中心（酒店建筑面积不少于4万平米），地面建筑高度将超过180米。
事件二：仁和春天择址潆华片区
2013年2月26日，仁和春天百货正式择址南充市潆华工业集中区南端，潆华大道与西华路交界处。据悉，项目占地面积约63亩，项目总投资16亿元人民币，总建筑面积16万平方米。项目建设内容主要包括大型高档百货购物中心、商业、办公写字楼等。目前项目已正式开工建设，部分楼栋正在进行地基施工。
事件三：嘉陵将建198米环球金贸中心
198米！南充第一高楼，南充环球金贸中心刷新南充的海拔记录，为南充带来标志性的代言建筑。项目用“三个第一”：南充首个世界级商务中心，南充第一高楼，南充首个立体全景式时尚商业中心。以总部中心大厦（第一高楼）、5A甲级写字楼、超五星酒店、精英SOHO公寓为开发亮点，以情景化、景区化的购物中心、时尚天街为运营重点，全能综合业态，“产、商、居”一体化格局。
事件四：王府井国际广场销售中心呈现
2013年年底，位于高坪区江东大道的王府井国际广场销售中心呈现，项目体量达23万平米，与成都万象城相当，是目前南充最大的在建商业综合体项目。
事件五：顺庆1227购物广场商业街正式开街
12月27日，川东北首家街区式购物中心——顺庆1227购物广场正式开街。该项目采用“一站式购物”的现代经营管理模式，集合了潮流服饰、高端餐饮、休闲娱乐三大主题，云集了全国近百个知名品牌，更有1500余个免费车位供消费者使用，真正为南充消费者提供了一站到位的购物环境。标志着南充迎来了首个一站式购物中心，对南充商业形态的变革具有里程碑式的意义。
事件六：华联国际城亮相荆溪片区
2013年8月，全国华联集团联手香港日盈集团强强登陆南充，计划投资36亿，于北部新城荆溪片区打造集商业、购物、酒店、办公、居住、展览、餐饮、会议、文娱等于一体的城市综合体。12月25日项目临时接待中心亮相万泰大酒店，首批次房源也于其后几日公开。
事件七：都尉儿童公园落址南充嘉陵
南充都尉儿童公园——中国西部首席儿童主题购物中心都尉儿童公园，商业体量约4.7万平米。项目为儿童主题商业，依附着儿童产业的膨胀式发展，构筑一个纯正的儿童游乐、消费空间，以儿童产业方向带动商业的盈利与发展。据悉，南充都尉儿童公园一批次商铺全城预定中，二批次商铺即将启幕。
事件八：绿地城180万方综合体开建
2013年3月初，绿地城城市综合体项目开工建设，项目占地面积727亩，总建筑面积180万方，其中商业建筑面积约60万平方米，其中包括火车北站站前广场。据悉，2014年绿地城商业将正式动工开建。建成后，将极大地完善北部新城商业配套等城市功能，将对整个北部新城建设起到带动和催化作用。
事件九：中南“去而复返”清泉坝打造30万方城市综合体
2013年9月24日，南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司以6.67亿元竞得清泉坝二期地块，总面积约219.6亩；11月17日，中南世纪城项目销售中心盛大亮相；11月30日，中南世纪城开始会员招募。据了解，中南世纪城项目总建筑面积约30万方，其中包括20万方住宅、10万方商业，涉及住宅、酒店公寓、商业三种业态，内部规划有幼儿园、会所等配套。
事件十：南门坝二道巷地块1589万/亩成交
9月30日，在秋季房交会火热开幕的同时，南充土地市场也惊爆“天价地王”，南门坝二道巷地块以1589.95万/亩价格被个人联合竞得，刷新南充土地市场成交单价纪录。据公示信息，该地块为纯商业金融用地，面积4.08亩。
[NextPage第二部分 一级市场（土地市场）]
第二部分 一级市场（土地市场）
一、全国土地市场回顾
（一）全国土地市场详情
中国指数研究院数据信息中心监测显示，2013年全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元，同比增加50%；300个城市共推出土地45187宗，推出面积177964万平方米，同比增加7%；共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%；300个城市土地成交楼面均价1174元/平方米，同比上涨27%；土地平均溢价率16%，同比上涨8%。
（二）全国土地市场综述：年初“开门红”，年末“翘尾”
2013年土地市场经历了年初的“开门红”和年末“翘尾”，全年土地供应量与出让金均创历史新高，一线城市热度持续飙升。在3月“国五条”政策出台后，房地产调控“严”字当头，但重点城市仍深陷越调越涨怪圈，地方调控收紧已由一线城市蔓延至二线城市，限贷、限购依然为主要措施。
（三）各线城市：一线城市“热得发烫”，三四线城市“不温不火”
2013年土地市场总体成交火热，一线城市及部分二线城市的土地市场“热得发烫”，而大部分三四线城市的土地市场则有些不温不火。从成交金额角度看，2013年1-11月全国300各城市住宅用地推出量同比分别增长17.9%、34.2%，总出让金同比大幅增长25.9%，一线城市成交面积和金额分别增长73.8%和139.5%，增长显著。地价方面，全国300各城市住宅用地楼面均价同比上涨25.9%，溢价率达19.5%，今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的1.8倍，楼面均价突破1万元/平米，创历史新高。
二、南充市土地市场回顾
【2013年土地市场概述】据南房指数数据统计，2013年南充市共推出320宗国有建设用地，面积16298亩。其中商服用地供应86块4074亩；共成交341宗国有建设用地使用权，面积16363亩，土地成交总金额175.86亿。其中商服用地成交88块4034亩39亿。
（一）1-12月南充市商服用地供应详情
1、2013年全年土地供应情况概述
据南房指数数据统计，2013年南充市共推出320宗国有建设用地，面积16298亩。其中商服用地86块4074亩。
2、2013年土地市场分月供应情况
总体来讲，2013年南充土地供应处于火热局面。从走势上看，1-3月是传统淡季，土地供应处于低谷；4、5月土地供应大增，其中4月达到全年最高点，主要原因在于阆中市七里新区与南部县河西工业园区集中推出工业用地；6月土地供应再次放缓；7-11月土地供应面积均保持平稳发展；12月小幅度上升。
图表：2013年南充市1-12月土地出让情况
3、2013年全年土地分类型供应情况
以土地类型来看，2013年商住用地是政府主力供应土地，供应面积达到7033亩；其次是商服用地及工业用地，供应两量分别为4074亩、4154亩。
图表：2013年南充市各土地类型出让面积详情
4、2013年商服用地分月供应情况
图表：2013年南充市1-12月商服用地出让情况
5、2013年全年各区域商服用地供应情况
从区域上看，阆中供应量最大，共出让商服用地1201亩；顺庆区排名第二，主要集中在潆华新区；高坪区第三，主要集中在航空港。
图表：2013年南充市各区域商服用地出让面积详情
（二）1-12月南充市商服用地成交详情
1、2013年全年土地成交概述
据南房指数数据统计，2013年南充市共有239宗商业用地使用权出让成交公告，成交面积共计10862亩，成交总金额163.69亿。其中，商服用地成交88块4035亩39.03亿。
2、2013年土地分月成交情况
2013年南充土地市场延续2012年下半年成交活跃的市场行情，整体呈现出量价齐升的态势，成交面积较去年上涨近50%，成交金额较去年上涨近3成。从全年土地市场成交情况来看，5月土地成交面积达到最大，而成交金额在6月达到全年最高。
图表：2013年南充市土地成交详情
3、2013年全年土地分物业类型成交情况
2013年南充市商住用地占总成交面积最大，共计6827亩，其次是工业用地和商服用地。从总成交金额来看，商住用地数值最高，其次是商服用地。
图表：2013年南充市各物业土地成交详情
4、2013年全年商服用地分月成交情况
图表：2013年南充市1-12月商服用地成交详情
5、2013年全年各区域商服用地成交情况
从各区域成交面积来看，2013年阆中市夺得冠军，共成交商服用地1380亩，主要原因在于2013年阆中加大七里新区和旧城改造的速度。从成交金额来看，阆中市共成交金额13.6亿元；顺庆区共成交9.54亿元；高坪区商服用地成交金额5.02亿元。
图表：2013年南充市各区域商服用地成交详情
[NextPage第三部分 二级市场]
第三部分 二级市场
一、2013年南充市新建商铺交易情况回顾
【供应】据南房指数数据统计，2013年南充市新增商铺供应2086套、26.81万平米。
【成交】2013年1-12月南充市新建商铺成交1185套，比上年降0.84%；金额19.9亿，比上年增长19.9%；面积15.27万平米，比上年下降11.63%；均价13029元/平米，比上年增长13.08%。
纵观2013年南充商业地产市场运行轨迹，南充商业地产市场基本保持平稳发展态势，每月成交量差距不大。
二、2013年南充市新增商铺详细数据分析
（一）2013年南充市新建商铺供应分析
1、2013年南充市新建商铺供应详情
2013年南充市主城区有41个项目获批108张预售许可证，新增供应商铺共计2086套、26.81万平米，供应套数比上年升0.77%。
2、2013年南充市新建商铺供应走势（套数、面积）
从全年供应走势来看，南充市主城区新增商铺供应起伏较大，上半年商铺供应量较低，从5月开始逐月上升，11月与12月达到本年度最高。
图表：2013年1-12月南充市新增商铺供应走势
3、2013年南充市新建商铺供应面积TOP10
从各楼盘供应量来看，嘉陵区滨江又一城（493套、3.94万平）、顺庆区翰林尚城（399套、3.32万平）供应量最大。
图表：2013年南充市新增供应商铺TOP10
4、2013年南充新建商铺供应区域分析
2013年顺庆区商铺供应量明显领先于高坪和嘉陵，共推出1091套、14.76万平米，主要片区为潆华新区；其次是嘉陵区供应677套、6.75万平米，高坪区供应最少为318套、5.3万平米。
图表：2013年南充市三区商铺供应详情
5、2013年南充新建商铺供销走势
2013年1月1日至12月31日，南充市新建商铺累计成交面积16.11万平米、累计新增商铺2.68万平米。
图表:2013南充市新建商铺供销走势
(二)2013年南充市新建商铺销售情况
【2013年南充新建商铺成交详情】据南房指数数据统计，2013年1-12月南充市新建商铺成交1184套，比2012年下降0.84%；金额19.9亿，比2012年增长18.29%；面积15.27万平米，比2012年下降11.63%；均价13030元，比2012年增长13.08%。
1、2013年南充市新建商铺成交走势（量价、套数、面积、金额、均价）
2013年南充市商品住宅成交1185套，成交金额19.9亿，面积15.27万平米。
从全年商铺成交套数走势来看，1-3月商铺成交较为火热，成交套数在3月达到年度最高，成交212套。从4月开始一直到年末，南充楼市商铺成交套数一直保持在100套以下70套以上浮动，销量差强人意。
图表：2013年南充新建商铺成交量价走势
图表：2013年南充市1-12月新建商铺成交套数走势
图表：2013年南充市1-12月新建商铺成交面积走势
图表：2013年南充市1-12月新建商铺成交金额走势
图表：2013年南充市1-12月新建商铺成交均价走势
2、2013年南充市新建商铺销售排行榜
从2013年新建商铺排行榜来看，由于户型面积较大，金额与面积排行榜冠军均被青年城摘得，共成交商铺12套、1.89万平米、2.8亿元。套数排行榜冠军被盛世天城摘得，共成交商铺196套、1.31万平米、1.76亿元。
图表：2013年新建商铺成交TOP20
3、2013年南充市新建商铺各区域成交情况
顺庆区新建商铺成交505套、13.38亿元、9.17万平米，均价14599元/平米。
高坪区新建商铺成交200套、2.01亿元、1.94万平米，均价10324元/平米。
嘉陵区新建商铺成交480套、4.51亿元、4.16万平米，均价10834元/平米。
图表：2013年南充市各区域新建商铺成交详情
4、2013年南充主城区1-12月三区新建商铺成交套数走势
从全年成交套数走势来看，顺庆区成交量最多，除3月份成交115套外，全年保持稳定发展态势。高坪区2013年商铺销量差强人意，成交量居三区最末，每月销量在30套以下，其中1、4、9月仅成交7套。嘉陵区今年表现较好，每月均与顺庆区相差不大，其中3月共成交86套，为今年最高值。
图表：2013年南充市1-12月三区新建商铺成交套数走势
5、2013年南充主城区1-12月三区新建商铺成交均价走势
2013年顺庆区新建商铺成交均价14599元/平米，明显领先与高坪区与嘉陵区，其中10月份均价最高，超过20000元/平米；高坪区成交均价10324元/平米；嘉陵区成交均价10834元/平米。
图表：南充主城区2013年每月三区新建商铺成交均价走势
(备注：三区住宅均价排除了因备案延后等原因造成的特殊价格楼盘)
6、2013年南充主城区各区域新建商铺销售排行榜
青年城、香颂湾、盛世天城分别夺得顺庆区、高坪区、嘉陵区2013年商铺销量冠军。
图表：2013年顺庆区商铺成交TOP5
图表：2013年高坪区商铺成交TOP5
图表：2013年嘉陵区商铺成交TOP5
7、各价格区间成交分析
8000-11000元/平米成交套数最多，为317套；其次是11000-14000元/平米，成交234套占20%；20000元/平米以上成交180套，占总成交的15%。
图表：2013年南充新建商铺各价格区间成交套数占比
8、各面积区间成交分析
40-60平米成交量最大，成交365套；60-1000平米成交329套；40平米以下成交213套；200平米以上成交153套；100-200平米成交125套。
图表：2013年南充市新建商铺各面积区间成交套数占比
9、2013年南充市新建商铺各片区成交分析
从各片区成交量来看，嘉陵主城成交套数最多，占总成交的43%，其中主力成交楼盘为盛世天城（196套）、南门1号（56套）、明洲太阳城（30套）。
图表：2013年南充市各片区新建商铺成交详情
图表：2013年南充主城区主要片区新建商铺成交占比
（三）2010-2013南充市新建商铺成交比较
1、2010-2013年南充市新建商铺成交比较
从2010-2013年的市场情况来看，2013年销量与2012年相差不大，较2011与2010年大幅度上涨。从成交均价来看，2013年房价呈大幅度上涨趋势，总体均价较2012年上涨41%，较2010年上涨150%。
图表：2010-2013年新建商铺成交详情
图表：2010-2013年南充市新建商铺成交量价走势
2、2011-2013年南充市新建商铺成交均价走势
图表：2010-2013年南充市新建商铺成交均价走势
[NextPage第四部分 2013年南充楼市典型商业项目]
第四部分 2013年南充楼市典型商业项目
一、王府井国际广场
开发商：四川绿洲置业开发有限公司，王府井百货分公司。
项目简介：王府井国际广场位于高坪区江东大道，项目总建筑面积约23万平米，是目前南充最大的商业综合体项目，一站式购物中心、商业公园项目。
南房点评：纵观目前南充商业地产，总体还处于较低水平，而商业产品也急需转型。2013年，多个大型商业项目落子南充，其中最惹眼的无疑是位于高坪区江东大道的王府井国际广场。该项目体量达23万方，是目前南充最大的商业综合体项目，一站式购物中心、商业公园项目。王府井百货10万方，其中自持80%以上，仅不到20%出售，统一运营管理，预计2015年5月开业。
另一方面，江东新区在2013年陷入了比较尴尬的局面，既没有万科、绿地那样的大牌撑场，也没有下中坝、潆华片区般超前的规划，房价也是一降再降，目前区域均价在4400元/平米左右，基本为各新区中最低。但是，随着王府井国际广场工程进度的迅速推进，加之深耕商业地产58年的经验基础，区域配套的推进可能会带动江东新区房价的逐步提升。
二、仁和春天广场
开发商：南充市仁和春天投资有限公司，成都仁和实业分公司。
项目简介：仁和春天广场地处顺庆区潆华大道与西华路交汇处，总占地面积63亩，总建筑面积约14万平米。商业建筑面积7万多平方米，主要包括高档购物中心及影院、餐饮、酒店、办公写字楼等；主体商业建筑为两幢“连体双子楼”，面积超过4万平方米。
南房点评：仁和春天总投资约20亿元，总建筑面积不低于10万平方米，主要建设高档购物中心及影院、餐饮、酒店、写字楼等。项目位于潆华大道与西华大道接驳地带，向南与西华商圈接壤，该区域目前发展较快，多个住宅项目已有业主入住，人气较高，但缺乏核心商业，仁和春天刚好可以为其提供商业配套。往北直达北部新城、潆华工业园区、火车北站，可借助北部新城及潆华沿线快速发展带来的人气。经验告诉我们，这样一个“黄金十字口岸，发展潜力不可估量。
三、万美国际广场
开发商：南充市鼎立房地产开发有限公司。
项目简介：万美国际广场地处高坪区鹤鸣路，总占地面积约33亩，总建筑面积约20万平米。项目涵盖了与世界同步的购物中心、国际级高档酒店、全球星级影城、铂金品质公寓等综合性的多元化物业。
南房点评：相较于前几年，万美国际广场2013年的表现有明显提升——招商工作比较顺利，成功迎进韩国乐天玛特与星美国际影城，在购房者那儿获得不少形象加分；工程建设有所加快，结束了持续一年多的“挖坑”作业，进入地面建设阶段，终于甩掉了“磨洋工”的名号。
但是，对于项目未来的顾虑很多人并未完全消除，主要在于该区域出现了一个强大的竞争对手——王府井。与之相比，万美在品牌知名度、商业规模等很多硬件指标上似乎都处于劣势。尤其在运营能力方面，一个是有着58年大型商业百货运营经验的行家里手，而另一个则是首次试水商业的初学者。
当然，万美国际的地段优势已是难以复制，鹤鸣花园作为高坪老城区中心，人口密集，交通便利，商业覆盖范围广泛，消费潜力巨大。就像李嘉诚说的那样，做商业地产诀窍就一个：“地头，地头，还是地头！”万美国际占据如此突出的“地头”，已属占尽先天优势。
四、南充都尉儿童公园
开发商：南充朗瑞置业有限公司。
项目简介：都尉儿童公园位于嘉陵区都尉路二段，商业体量约4.7万平米。南充都尉儿童公园为儿童主题商业，依附着儿童产业的膨胀式发展，构筑一个纯正的儿童游乐、消费空间，以儿童产业方向带动商业的盈利与发展。
南房点评：2013年，南充楼市最突出的问题是什么？几乎所有陷入销售困局的开发企业都会告诉你——产品同质化。
这种同质化来源于竞争压力，以及理念的落后。面对复杂的局势，一大票人看不到自身的特点、找不准自己的差异，除了模仿就是跟风，产品照搬、理念照搬、连营销手段也顺带照搬。在这样的环境之中，一个项目如果能够表现出“与众不同”之处，那么它将轻而易地举占领市场价值高地。2013年，都尉儿童公园就用“纯正的儿童主题商业”的产品思路，成功将自己带入了南充楼市“热门商业”的行列。一入市就引发的南充楼市的舆论热潮。
[NextPage第五部分 2014年商业地产走势预测]
第五部分 2014年商业地产走势预测
一、2014年房地产宏观政策走势与商业地产市场走向判断
1、政策走势：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化。
宏观经济方面，2014年经济工作的核心是坚持稳中求进，不再单纯重视经济增速，稳中求进与改革创新两者并重，结构化优化是关键。
货币政策方面，央行继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资仍将保持平稳增长，但利率市场化，汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境不再宽松。
房地产调控方面，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业的健康理性发展
2、商业市场走向：市场继续火风险或将放大
2013年的商业地产市场显得火热，由于住宅的限购，许多开发商与投资者也转向商业地产，随之越来越多的商业地产面临竣工交付，供应过剩危机重重。其中，部分城市商业过剩趋势已经较为明显，空置率远超6%的国际警戒线。2014年，商业地产的热潮将如惯性般继续向前，商业市场依旧火热，风险也随之进一步放大。
二、2014年南充商业地产走势预测
1、一级市场：新的城市商业体系正在架构 商服用地增量空间大
土地市场延续2013年的热度，2014年土地供应量及成交量总体上将保持稳中有升的态势。而根据南充市政规划，商服用地将是明年的重点，目前南充商业体系正重新构建中，各商业形式处于转型阶段，商服用地增量空间较大。
2、二级市场：供销两旺 商业地产蓬勃发展
2014年商业地产将延续2013年的火热势头，加之各种大型商业项目纷纷加快进度，其中不乏王府井、华联国际城、仁和春天等大体量商业综合体。这些大体量商业综合体或将在2014年进入重要的销售节点，催发大量的商铺入市。加之近几年南充商业地产蓬勃发展，商铺投资已成为投资者的首选。因此，2014年南充商业市场供需两旺可能性较大。
3、市场产品：大型商业综合体占主角 社区商业受冲击
从今年商铺成交数据来看，2013年社区商业依然将是市场成交的主力军。首先，2013年大型商业综合体入市较少，市辖三区仅有盛世天城一个纯商业项目在售，选择面少是销量低的主要原因。其次，社区商业作为与住宅相铺相成的产品，是最保险的一种投资方式，随着住宅的销售以及交房后入住率的提升，回报率并不是难题，因此更得投资者青睐。
2014年，南充商业市场多个项目集中入市，商铺供应量将大幅度提升。加上其中不乏品牌实力开发商，强大的招商能力给投资者吃下一颗“定心丸”。因此，2014年南充商业地产市场中，大型商业综合体市场份额或将大幅度增加。
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