观点地产网继成色黯淡的“金三银四”后，“五一”小长假的楼市表现也并未提高市场信心。
统计显示，全国54城“五一”期间住宅总签约套数9887套，同比去年下降幅度达32.5%，其中一线城市假期三天合计签约1046套，同比下降40%。但相对北京、上海及深圳的成交下降幅度，广州楼市五一表现却显得不温不火。
根据广州阳光家缘统计数据，5月1日-3日，广州全市十一区共网签404套一手住宅，同比上涨6.8%，网签均价14015元/平米，同比下降7.9%，量涨价微跌。
然而，在“五一”成交平稳表现的背后，刚需靠促销撑市、高端面临哑火却似乎成为广州楼市的整体特点。有分析指出，尽管广州楼市尚未出现大范围降价，但政策的持续、观望情绪的加重和偏紧的房贷政策都将让房企在二、三季度面临更大的降价压力。
刚需促销与豪宅空窗
“五一”期间，虽然不见大幅降价，但广州不少楼盘纷纷采取包括分期首付、特价优惠等种种促销手段。万科广州旗下四盘便是促销走量的发起者之一。
据了解，黄金周期间，万科广州在售四个楼盘万科峯境、万科东荟城、万科欧泊及万科兰乔圣菲都推出特惠单位。其中，位于萝岗的万科东荟城“五一”特价单位均价为14000-15000元/平，较此前的16000-17000元/平便宜近2000元。
今年以来网签均价20000-21000元/平的番禺万科欧泊则以16000-18000元/平的价格推售特惠单位，而位于白云新城的高端项目万科峯境去年开盘售价40000元/平，日前的特惠价降至30000-35000元/平。
除去在售楼盘的促销，新盘也倾向低姿态入市。“五一”期间号称去化九成的萝岗新盘新福港鼎峰带装修均价19000-21000元/平，该盘低于23000元/平吹风价的价格是高成交的一大影响因素。此外，新福港鼎峰在付款方式还提供了“最低一成首付”优惠，首套房买家三成首付款可在三个月内分三期支付。
纵观广州“五一”小长假楼市，销售较好的楼盘绝大部分是以促销手段为策略主导的刚需项目。5月1日-6日，广州销售套数排行前十中均价低于15000元/平的楼盘占据八位，成交主力是以中海誉城、保利花城等代表的郊区刚需盘。
刚需靠促销，高端则面临哑火。根据阳光家缘统计，2014年1-4月，广州全市网签均价仅有3月单月超过15000元/平，且当月实现网签的侨鑫汇悦台、保利天悦、富力东山新天地等一批均价50000-100000元/平的高端项目多为滞后签约。
合富辉煌首席分析师黎文江分析指出:“3月实现签约的豪宅项目销售实际是去年底至今年初的成交，今年一季度至今整体高端产品成交实际是很不理想的。”
黎文江同时表示，综合来看，“五一”楼市的不温不火正表明广州市场进入不降价难跑量的境况，“目前大部分开发商没有主动降价的意愿，但是在房贷政策不放松，观望情绪继续加重的情况下，接下来二、三季度降价压力会更凸显。”
刚需促销撑市、高端哑火空窗，今年广州楼市下行特点的背后实际上是供求、政策与资金状况的多方影响。
未来降价压力
过去一直被称为一线城市“房价洼地”的广州，2013年楼市成交的火爆被称之为“补涨”。但进入2014年，广州房价整体涨幅已趋平，甚至部分区域和楼盘有下降趋势。
数据显示，2014年第一季度广州一手住宅网签16194套，同比下跌40%，均价13833元/平方米，同比微跌2.5%。而4月一手住宅网签为5195套，同比下跌7.5%。
目前广州楼市中促销手段已经成为主导。相关统计显示，4月份广州楼市共有17个楼盘推出了“零首付”或“低首付”促销，包括保利、时代地产、祈福集团在内的多家房企都打出了“零首付”口号。
但市场观点普遍认为，“零首付”优惠对刚需买家并没有太大实际意义，对楼市的带动效果也有限。
合富辉煌首席分析师黎文江分析指，“外地人士三年社保的限购政策和'穗六条'出台后明确的二套房七成首付很大程度上是限制了投资和改善型客户，零首付主要是开发商希望能带动改善和投资型买家，而刚需买家面临的最大问题实际是房贷。”
“房贷从紧、放款时间较长，同时房贷利率上浮也增加了刚需买家每月还贷的压力”，据了解，目前广州已告别房贷利率优惠，多家银行房贷利率已经上浮至10%。
投资和改善型买家被“限外令”、二套房高首付所制，刚需买家则因房贷而购买力受困，黎文江认为，广州楼市目前及未来的一段时间内都将陷入此种情况，房企二、三季度将面临更大的降价压力。
“目前开发商没有做降价主要是短期资金没有出现问题，但如果市场长此以往，库存积压之下竞争将更为激烈，二、三季度降价跑量很大可能会出现。”
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