摸底地方楼市 供应过剩成难题

　　记者获悉，楼市下滑，库存激增已引起中央关注。日前，住建部多个调研组分赴南京、广州、深圳、福州等地实地调研楼市真实情况，以研判楼市趋势。另外，有消息称，除北京、上海、广州、深圳之外，其他城市的限购政策可以自行调节。
　　
　　对此，业内人士指出，在房地产市场持续下滑，库存飙升的背景下，更多城市有可能松绑已实施三年有余的限购措施。但值得注意的是，现阶段供需关系已转向，在房贷未有明显放开的情况下，放松限购难以产生较大影响。
　　
　　调研
　　
　　住建部紧急摸底地方楼市
　　
　　5月20日，住建部相关工作人员飞抵南京进行市场调研。南京住建部门相关人员表示，此次调研较为突然，虽然行程仅一天，但从调研方向来看，主要是为掌握真实情况，以正确研判楼市趋势。
　　
　　据了解，此次调研主要针对供需、成交量、银行信贷、稳定市场措施等情况，并未对分类调控、差异化信贷描述更多。
　　
　　据知情人介绍，此次选取的调研重点具有代表性，包括调控政策已进行调整的部分城市，例如珠三角、长三角区域，此外，对于浙江、江苏等库存严重地区也进行调查。
　　
　　5月22日，住建部相关人员再度到珠三角区域进行摸底，5月23日，又转战深圳。有媒体称，早在今年4月底、5月初的时候，住建部的司局级官员就去个别城市了解过情况，近期由于市场变化较快，舆论压力也相对较大，因此住建部再度赶赴各地调研，摸底市场情况。
　　
　　住建部调研结果显示，部分中心城市表现仍不错，目前对经济冲击并不大，但市场开始出现新的分化。原本认为三四线城市会更糟一些，但调研结果出来后，部分三四线城市的情况要好于杭州、贵阳、沈阳等二线城市。
　　
　　上述知情人士表示“此次中央方面决心较大，并不是想出手行政干预，而是排除舆论干扰，彻底了解楼市真实情况。”
　　
　　“中央这次更希望市场能自我调整。”上述人士透露，此前我国多轮调控均因保增长而中断，因此，此次要避免重走老路，将泡沫再次放大，引发更大风险。
　　
　　对此，中原地产市场总监张大伟认为，对于地方政府而言，不是不能承受房价下降，而是担心降幅过大，给经济带来较大的震动，因此，中央此轮调研也是为摸底现阶段楼市的真实情况。
　　
　　现状
　　
　　库存急升供应过剩成难题
　　
　　据参与调研人士透露，政府目前重视成交量能不能提升。有了成交量，开发商资金可回笼，投资不受太大影响，经济就不会出现严重问题。如今令政府头疼的是，如何消化供应过剩问题。
　　
　　报告显示，重点监测的35个重点城市中，2008年至2013年，29个城市商品住宅呈现供大于求的关系。这意味着，重点监测的城市中，住宅供大于求的城市超过8成。
　　
　　由于多年供应过剩的积累，重点城市库存急剧上升。数据显示，截至4月底，重点监测的35个重点城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创五年来新高。其中，有28个城市库存出现了同比增长现象。南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。
　　
　　值得注意的是，报告显示，库存高企不再局限于二三线城市，一线城市也逐步深陷其中。以北京为例，中原地产数据显示，截至目前，北京库存期房住宅37747套，现房住宅库存33091套，合计库存70838套。时隔一年多时间，再次回归到7万套以上，达近13个月新高。较年初库存低点5.5万套，大幅上涨1.5万套。
　　
　　而在此背景下，销售下滑带来存销比大幅度上涨。数据显示，4月35个城市新建商品住宅存销比为15.2个月，而在3月，该存销比的数值仅为13.9个月。其中，温州存销比高达42.4个月，茂名33个月，丹东32个月，济宁29个月，西安也高达24个月。
　　
　　张大伟分析认为，楼市在信贷收紧影响下，上涨开始乏力。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。
　　
　　一业内人士也认为，除房企看跌情绪较重，使得部分未消化的新增供应转化为库存外，近年来楼市的火爆更是促使开发商投资力度一再增加，城市新增供应力量强劲。因此，未来两年部分中西部城市面临较大去库存压力，今年反弹力度偏弱，市场后市不宜过度乐观，房地产市场的下行风险剧增。