商业地产近年来发展快速，从以前单一的百货商场形式，到现在越来越多的购物中心、街区商业、体验式商业等多形态涌现。那么，作为商业地产两大主力形态的百货商场与购物中心，它们之间有怎样的区别？又应该怎样去辨别呢？
南充仁和春天（百货商场模式）
一、规模
百货商场的规模大多控制在20000-50000方之间，一般会选择中等规模或中小规模的商业物业。如果百货商场的规模过大，可能出现部分商铺定位重复率高，也可能导致招商困难，部分空置等问题；
购物中心的规模通常较大，一般是几倍于百货商场，50000方以上的购物中心比比皆是，一二线城市已出现许多200000方以上的超级购物中心。购物中心的规模不宜过小，过小将可能导致后期业态调整时，引进多业态出现无处可进的尴尬。购物中心可包含一个或多个百货商场。
二、业态
百货商场的业态构成较单一，以零售类为主，服饰鞋类占比极高，配以化妆品、金银首饰类等，可配有超市。购物类占比通常高达90%以上，通常只有少量底层裙楼配有快餐或小吃；
购物中心体现的是“一站式购物消费”理念，业态相比百货商场要丰富许多，可承接购物、餐饮、休闲、娱乐等多种功能，有些大型的购物中心还有旅游的功能，是一种复合型商业。一般来说在购物中心类购物、餐饮、娱乐的标准配比是52：18：30，目前部分购物中心已提出要将这三者的配比达到1：1：1，如万达广场。
三、商圈
百货商场的商圈较为固定，也由于自身体量及业态单一的问题，商圈成熟度对于百货的影响很大。因此，大多数百货商场更愿意在市中心或者是城市次级中心的成熟商圈开店；
购物中心对于商圈的选择较为灵活，可选择最成熟的地段，也可选择城市新兴区域，跨度面比较广。很多时候，由于大型购物中心自身的吸附力及影响力，它与商圈的选择是双向的，商圈可以决定购物中心的走势，购物中心亦可自成一脉，造出一座新商圈来。如成都南三环边的新南天地商圈，是新开发的区域，且已处于三环，与传统成熟商圈不沾边，随着宜家、凯丹广场、苏宁广场、凯德天府等多个ShoppingMall落户开业，新南天地已成为炙手可热的城市新商圈之一。
四、服务对象
百货商场由于直接面对的是商品买卖，所以，它的服务对象以倾向性、目的性购买的顾客，即有直接购买需求的顾客为主；
购物中心经营体量大且业态丰富，可服务对象涵盖面较广，除了可承接百货商场的有直接购买需求顾客的群体，还可吸纳有潜在购买需求、餐饮娱乐需求、体验休闲需求等多层面顾客，购物中心的服务对象可以是全客层的。
五、辐射范围
百货商场的辐射范围有限，中小型百货以社区消费人群为主，即便是大型百货，辐射力度也基本仅限于该片区人群消费（奢侈品商场除外）。
购物中心的辐射范围较广，客流可以是该片区，也可以是来自全市的，部分超大型或有特色的购物中心还承担了城市的旅游功能，客流来自全国各地。如成都环球中心、以及最近很火的上海K11和北京APM体验式购物中心。
六、运营管理
百货商场以联营专柜经营为主，或少量辅以独立性的服务配套，其运营管理重点是通过商品组合与促销方式促成购买，卖场内大多采取柜台销售和展架面售相结合，在商品流程中实施进货、销售、收银、存量的统一管理；
购物中心一般以经营租户或散户为主，采取对商业、物业的统一管理，为众多商家的分散经营创造统一的购物环境以及服务保障体系。其运营管理重点是考量运营商对于业态组合的优化配比和对于租户管理的有效方法。
七、获利方式
百货商场主要通过卖场内专柜销售收入的分成方式获取利润；
购物中心主要通过分租商铺获得租金收入，以及出售商铺获得销售收入。
八、购物环境
百货商场的侧重点在于商品的展示上，以求获得卖场内商铺商品的最大的展示效果。因此，在对于购物环境的体验上，会逊色于购物中心，多数会给人以拥挤压抑的空间感。
购物中心则侧重于整个购物中心的整体效果，力求为消费者营造体验感，可牺牲掉一些商业营业面积，来使购物中心获得舒适性，综合体验性强的效果。
九、布局
百货商场的布局大多中规中矩，一般来说是封闭性的场地，在有限的场内以商品岛的方式布局而达到展示商品的目的；
购物中心的布局显得多样性，天街、回廊、中庭是常用元素，通过步行街或扶梯做连接廊桥，是一种复合式多层次布局形态。越来越多的购物中心开始做敞放式，与百货商场封闭有限的空间相对来说，购物中心更注重各业态之间的互动、共享与聚合，强调扩展延伸性。
十、城市功能
百货商场的城市功能面较窄，大多数只是为消费者提供一处购买场所，只承接简单的商品流通环节功能，在商品销售过程中实现经营者与供货商之间的资金周转。
购物中心的城市功能较广泛，可以实现商品购销、服务体验、信息金融传递等多重功能。购物中心整合的是地产、金融、商业、文化、物业这一系列的产业链条，以消费者带动产业链的持续发展与循环，是一种具有多重价值的场所空间。
南充明宇广场（购物中心模式）
目前商业地产的发展趋势：
1.有条件的大型百货商场增加体验性走购物中心化；
2.中小型百货商场走中高端差异化；
3.购物中心去百货化；
4.购物中心减少服饰零售类配比增加餐饮、休闲、娱乐占比。
