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项目全解读

2014年南充商业地产年度统计报告

[NextPage前言]
前言

  2014年是楼市发展的第一个“新常态年”,同时也是商业地产发展历程中的“量变年”,近年来,受长期调控政策的影响,以及地方政府大跃进式的推波助澜,很多开发企业从住宅开发进入商业开发,致使商业地产的供应在全国范围内呈现出井喷式增长。
  
  目前国内商业地产的资本市场发育不健全、地产信托产品与REITs几乎还不能对市场形成支撑,“以住养商”、快销变现,以实现资金自平衡依然是当下开发企业的主流做法。然而,商业地产,首先是商业,其次才是地产,拆零销售本身就是商业地产的大忌,前期不重视(很多根本就不懂)定位和规划,后期单纯强调招商,困难可想而知。商业地产实际上成了一柄双刃剑,亦或是一杯不识滋味的水酒。
  
  商业地产的本质是“先商业、后运营、再地产”,项目基于市场的产品定位、规划设计、业态组合、过程统筹、节点把控、收益测算、务实创新以及资源配置等,都考验着决策层和执行团队的掌控能力和运作能力。同时,项目既要有前瞻性、引领性和超越性,又必须兼顾现实性和可落地性,二者不可或缺,其中出现任何短版,都可能导致项目的预期不能实现。目前许多住宅开发企业盲目进军商业地产领域,并企图将之前住宅开发短、平、快的操盘理念和运作模式植入其中。多元化、创新精神被市场浮燥的趋众心态所误解,谋定而动被忽略,结果往往事倍功半,甚至深陷其中难以自拔。
  
  2015年,一方面随着近期金融市场回暖及预期政策松绑,中国商业地产市场整体还将迎来新一轮回暖;另一方面,存量进一步增大,加之电商的直面冲击,也将使竞争变得更加激烈。商业地产的突破方向在哪儿?怎样才能制胜于市场“质变阶段”?已经成为了摆在各商业地产开发者面前的庞大命题。
  
  顺时应势,今年南充商业地产领域亦是大动作频频:绿地中心238开工奠基,刷新城市天际线;明宇广场、仁和春天开盘热卖,再掀下中坝、潆华投资热潮;顺庆1227氛围日趋成熟,已成南充新的商业副中心及潮流聚集地;盛世天城正式开业,嘉陵商业格局质变开始……南充商业中心的多点布局正由蓝图变为现实。在雪球越滚越大的同时,各种问题也在暴露的越来越明显:同质化严重、招商能力不强、运营管理经验不足……那么这些问题又会给南充商业地产带来怎样的影响?答案或许还要很长时间才能彻底明晰,但通过2014年的种种迹象我们也能看出些许端倪。
  
  统计数据说明:
  
  供应:
以房管局网上备案批准预售许可证的商用物业房源作为数据统计标准(拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内)
  
  成交:以实际成交(即签订合同)的商用物业房源备案信息作为数据统计标准(拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内)
  
  均价:以实际成交(即签订合同)的商用物业房源备案信息作为数据统计标准(主城区下属乡镇项目以及集资房项目备案信息等不计入主城区成交均价)
  
  目录
  
  第一部分 2014年商业地产运行情况
  
  一、全国商业地产运行情况

  
  (一)全国商业地产开发情况
  
  (二)全国商业地产市场综述
  
  (三)全国商业地产重大事件回顾
  
  二、南充商业地产运行情况
  
  (一)南充宏观经济运行情况
  
  (二)南充商业地产市场综述
  
  (三)南充商业地产重大事件回顾
  
  第二部分 一级市场(土地市场)
  
  一、全国土地市场回顾
  
  二、南充市土地市场回顾
  
  (一)1-12月南充市商服用地供应详情

  
  1、2014年全年土地供应情况概述
  
  2、2014年土地市场分月供应情况
  
  3、2014年全年土地分类型供应情况
  
  4、2014年商服用地分月供应情况
  
  5、2014年全年各区域商服用地供应情况
  
  (二)1-12月南充市商服用地成交详情
  
  1、2014年全年土地成交概述
  
  2、2014年土地分月成交情况
  
  3、2014年全年土地分物业类型成交情况
  
  4、2014年全年商服用地分月成交情况
  
  5、2014年全年各区域商服用地成交情况
  
  第三部分 二级市场
  
  一、2014年南充市新建商用物业交易情况回顾
  
  二、2014年南充市新增商用物业详细数据
  
  (一)2014年南充市新建商用物业供应分析
  
  1、2014年南充市新建商用物业供应详情
  
  2、2014年南充市新建商用物业供应走势(套数、面积)
  
  3、2014年南充市新建商用物业供应面积TOP10
  
  4、2014年南充市新建商用物业供应区域分析
  
  5、2014年南充市新建商用物业供销走势
  
  (二)2014年南充市新建商用物业销售情况
  
  1、2014年南充市新建商用物业成交走势(量价、套数、面积、均价)
  
  2、2014年南充市新建商用物业销售排行榜
  
  3、2014年南充市各区域新建商用物业成交详情(套数、均价)
  
  4、2014年南充市1-12月三区新建商用物业成交套数走势
  
  5、2014年南充市1-12月三区新建商用物业均价走势
  
  6、2014年南充市各区域新建商用物业成交排行榜
  
  7、2014年南充市新建商用物业各价格区间成交详情
  
  8、2014年南充市新建商用物业各面积区间成交详情
  
  9、2014年南充主城区主要片区新建商用物业成交详情(排除乡镇)
  
  10、2014年南充市写字楼成交详情
  
  (三)2010-2014南充市新建商用物业成交比较
  
  1、2010-2014年南充市新建商用物业成交比较
  
  2、2011-2014年南充市新建商用物业成交均价走势
  
  第四部分 2014年南充楼市典型商业项目分析
  
  一、王府井国际广场
  
  二、仁和春天广场
  
  三、南充明宇广场
  
  四、友豪国际家居博览中心
  
  第五部分 2015年商业地产走势预测
  
  一、2015年房地产宏观政策走势与商业地产市场走向判断
  
  二、2015年南充商业地产走势预测

[NextPage第一部分 2014年商业地产运行情况]

第一部分 2014年商业地产运行情况

  
  一、全国商业地产运行情况
  
  (一)全国商业地产开发情况

  
  1、商业地产开发投资完成情况:2014年,全国房地产开发投资95036亿元,比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%)。
  
  2、商业地产销售和待售情况:2014年,商品房销售面积120649万平方米,比上年下降7.6%;其中,办公楼销售面积下降13.4%,商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额76292亿元,下降6.3%,其中,办公楼销售额下降21.4%,商业营业用房销售额增长7.6%。
  
  (二)全国商业地产市场综述
  
  2014年转瞬即去。纵观中国商业地产行业这一年的大潮回落、模式变迁。从行业总量来看,2014年延续了2013年以来的增速下滑的趋势。2014年1-11月,社会商品零售总额达到23.6万亿,同比增长12%,相比2013年的13.1%,2012年14.3%,2011年的17.1%,2011年18.4%的增幅,呈现逐年增速下滑的趋势。与此同时,2014年整个商业地产行业还表现出三个关键的变化特征,其一、从产品功能看,商业地产由提供购物场地的单一功能发展为社交、休闲、娱乐、学习、购物等多功能的城市休闲生活方式目的地;其二、从经营模式看,全行业开始由“以售养租”的现金流高周转模式转变为持有经营模式;其三、从产品形态来说,由千店一面的传统Mall或街区形态,逐步丰富为融合艺术、科技、人文等多元特色,有自身鲜明特点的主题化商业空间。可以说,从2014年开始,中国商业地产业已进入“试错、创新、模式转变”的关键时期,谁能在这3-5年间迅速找准创新方向,创建出新的模式,就会诞生出10年前的万达一样的新的行业王者。
  
  (三)全国商业地产重大事件回顾
  
  事件一、“腾百万”打造万达电商瞄准O2O,梦想能否照进现实?
  
  8月29日,万达、腾讯、百度合资万达电商浮出水面,万达集团董事长王健林,百度公司董事长兼首席执行官李彦宏、腾讯公司董事会主席兼首席执行官马化腾三位新旧首富齐聚,宣布三强联合欲打造全球最大的O2O电商公司。根据协议,万达电商计划一万达电商计划一期投资人民币50亿元,其中万达集团持股70%,百度、腾讯各持15%股份。而据王健林透露,在未来五年,万达电商总投资要接近200亿,同时还会引进新的投资者。
  
  事件二:万科商业与凯雷合作轻资产,退出效仿凯德模式
  
  万科提倡的“轻资产、重运营”的小股权操盘模式,在其商业地产发展过程中也同样适应。8月29日,万科发布公告称,公司与凯雷投资集团有限公司签署《万科凯雷商业地产战略合作平台之意向书》,双方拟成立资产平台公司,用于收购万科所拥有的9个商业物业。该资产平台公司的股权分布中,凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权,显然凯雷占主导地位。万科表示,该资产平台公司拟以收购股权或资产的方式,收购万科所拥有的9个商业物业。预计资产平台公司将长期持有商业物业,未来将以资产证券化为目标退出。
  
  事件三:恒大1000亿进军现代农业,多元化战略生猛扩张
  
  继布局足球、影视、音乐、矿泉水等产业链条后,恒大集团的多元化战略将有新计划。在年中业绩会上,许家印提出恒大多元化战略后,如同恒大冰泉横空出世,在8月27日晚,广州恒大淘宝足球队背水一战,恒大再次借助亚冠推出“恒大粮油”。而在次日趁热打铁的恒大粮油新产品发布会上,恒大宣布,公司计划投资超过1000亿资金投入恒大粮油、恒大乳业以及恒大畜牧业的打造,以产业化、规模化进入现代农业,首期资金已有70亿资金投入,在内蒙、黑龙江等地建设和并购了22个生产基地。
  
  事件四:花样年玩转轻资产分拆地产业务,向基金模式转型
  
  花样年不玩地产了。花样年今年上半年的业绩,可以说惨不忍睹,上半年集团仅销售18亿元,同比下降51%,距离其2014年全年150亿元目标,仅完成12%,如此看来,花样年今年要完成全年目标甚为困难。不过,花样年在轻资产转型上却取得可喜的成绩,彩生活不仅成功上市,而且业绩增长速度迅猛。截至2014年6月30日止,彩生活实现营业收入约人民币1.63亿元,同比增长49%;毛利约1.08亿元,同比增长82.4%,毛利率为66.1%,比去年增长12.1%。花样年董事局主席潘军表示,下一步花样年地产业务也将朝轻资产运营,将地产业务分拆为地产基金和代理建设公司,重点向地产基金模式转型。事件点评:对于花样年转型的原因。潘军解释为,由于过去十年房地产几乎都是单边上涨,重资产的开发模式有利于房企获得更高的利润。如今单边上涨的市场一去不返,未来行业虽然总体上是保持平稳波动,但也会有下行周期,如果房企仍旧维持重资产开发模式,一旦碰到熊市风险会很大。从去年开始以来,花样年积极转型,在金融、养老、教育等动作频频,举措不少。其中,金融方面推出小额贷款、融资租赁以及P2P网络金融三大业务模式。“随着房地产进入下半场,以万科小股操盘、房地产基金为代表的轻资产开发模式越来越受关注”,这也是花样年选择重点向地产基金模式转型的原因。
  
  事件五:万达商业地产更名万达酒店
  
  8月25日,万达商业地产(集团)有限公司宣布,将着力打造万达自有品牌酒店项目为主的海外综合地产项目投资及运营平台,并更名为“万达酒店发展有限公司”。至此,在借壳恒力将满一年之际,万达商业地产终获万达启用,并有了新的定位与方向。业界认为其此次更名或与近期万业界认为其此次更名或与近期万达商业地产不断投资海外酒店业务有关,更有猜测称万达集团或整体上市在即。
  
  事件六:永辉超市引入牛奶国际第二大股东,实现一箭四雕
  
  9月26日,恒隆地产在内地的第7个购物中心——天津恒隆广场开业。这本是其在二线城市获得的第一个项目,但是直到拿地9年后的今天,天津恒隆广场仍未开业,而恒隆地产在拿下天津项目之后获得的沈阳、济南和无锡等项目,如今均已开业运营。不过,在沈阳、济南、无锡等二线城市的恒隆广场运营频频受困,2011年开业的济南恒隆广场并未重现上海项目的辉煌,反而像沈阳皇城恒隆广场一样不温不火,2012年开业的沈阳市府恒隆广场同样难以令人满意,2013年已经开业三年的济南和沈阳皇城项目开始更换租户,更是导致出租率下降至88%。
  
  事件七:天津恒隆广场拿地9年未开业,恒隆二线城市受困
  
  2013年可以说是房企转型创业的时代,万科商业地产战略逐步形成,第一家购物中心开业,有儿童医院、食堂等配套。恒大不仅一举多得亚冠,还推出冰泉、恒大音乐也做得风生水起,还建立了游艇、旅行社行业,事件点评,房企跨界,追求精耕细作的行业,对于房企业而言是极大的挑战,因此房企多元化业务成果如何,仍需时间验证。
  
  事件八:复合创意书店成购物中心新宠,增加多元化体验
  
  在越来越多的购物中心内,书店成为继电影院、滑冰场、特色餐饮、儿童业态之后的最新标配,成为聚集人气的一大法宝。8月28日,国际知名连锁书店PAGEONE的中西部首店在成都国际金融中心试营业,别具一格的装修和店内格局,以及一间面积不小的咖啡及西餐厅,让众多热爱阅读的消费者眼前一亮。这类型的书店,除了PAGEONE,还有诚品书店、方所、西西弗书店、猫的天空之城、先锋书店、单向街、言又几等等,都成为购物中心力捧并极力想要引入的书店品牌。
  
  事件九:贵广高铁年底开通,贵州、桂林、肇庆、佛山沿线商业调查
  
  随着中国高铁时代的来临,地域之间的距离拉近,同城效应的到来,也让不少城市开始布局高铁商机。高铁代表着人流,代表着物业的升值,代表着城市未来的发展方向,高铁沿线正在成为城市的黄金经济线。2014年年底,贵广高铁将开通,作为广州到西南的首条高铁,贵广高铁横跨广东、广西、贵州三个省份,必将对沿线城市的商业和旅游地产带来不可估量的影响。全长857公里,广东境内207.5公里、广西境内348.5公里、贵州境内301公里。建成后贵阳至广州的列车运行时间将缩至4小时左右。
  
  事件十:万通地产董事会大换血,去冯仑化背后是转型阵痛
  
  8月8日上午,“去冯仑化”的万通地产董事会正式成形。自此,冯仑通过减持,主动寻求转型。当天下午,万通地产2014年度第五次临时股东大会,通过了万通地产新一届董事会名单。接近万通地产人士透露,此次董事会名单背后是万通地产母公司万通控股股权发生重大变化。据透露,万通控股系第一大股东冯仑减持了部分股份让渡给北京嘉华筑业实业有限公司(下称嘉华实业)。而嘉华实业取代冯仑成为万通控股的第一大股东。由于万通控股拥有万通地产51.1%股份,因此,嘉华实业间接成为万通地产第一大股东。
  
  二、南充商业地产运行情况
  
  (一)南充宏观经济运行情况

  
  据南充市人民政府网站公示信息,2014年全市实现地区生产总值(GDP)1432.02亿元,列全省第5位,川东北地区首位;全社会固定资产投资1244.54亿元,列全省第2位,川东北首位;比上年增长12.8%。其中,房地产开发投资229.14亿元,比上年增长10.2%。总体来看,2014年全市经济运行总体平稳,结构调整稳步推进,但工业、投资增速回落较快、工业投资下降,经济下行压力依然较大。2015年,南充市将继续推动经济结构调整,转变发展方式,确保全市经济持续健康平稳增长。
  
  (二)南充商业地产市场综述

  
  2014年,南充商业地产动作不断:绿地中心238开工奠基,刷新城市天际线,60万方商业体量创下南充之最;明宇广场、仁和春天开盘热卖,再掀下中坝、潆华投资热潮;顺庆1227加大品牌调整幅度,引入多个首入南充商业品牌提升商业环境及城市形象;盛世天城两大主力店开业,改变嘉陵商业格局和消费习惯……于此同时,环球金贸中心、王府井广场、中虹国际等也加快了招商步伐,新的商业力量正在暗中酝酿。可以预见,未来两三年内,南充商业中心将遍地开花,从主城区范围内来看,多点布局之势也将由蓝图变为现实。
  
  如果说以往关于南充商业的讨论还只停留在楼书阶段,那么从2014年下半年开始,随着多个商业项目的集中入市开售,大型商业体项目为南充带来的改变逐渐展现出其动人的一面,而市场的抢夺也进入了白热化阶段。
  
  (三)南充商业地产重大事件回顾
  
  事件一:北部新城新篇章绿地中心238米双塔开工奠基
  
  3月24日,位于南充火车北站站前广场的【南充•绿地中心】项目正式开工奠基,这不仅预示着绿地集团南充步伐的加速,同时也标志着南充北部新城建设翻开了新的历史篇章。
  
  事件二:友豪国际家居博览中心打造川东北规模最大的家居综合体
  
  2014年友豪以着眼整个川东北巨大的家居建材产业缺口之上,斥资20亿元,以国际性的前瞻目光打造川东北规模最大、档次最高、品类最全、物流最畅、环境最美、辐射最广的一站式掌控型家居产业综合体。此外,友豪国际与红星美凯龙的强强联手,定以大魄力为南充商业地产史留下浓墨重彩的一笔,这对于整个家居行业来讲,都具有历史性的意义。
  
  事件三:北京王府井百货入驻南充王府井国际广场
  
  2014年11月23日,王府井国际广场揭牌仪式暨新闻发布盛大开启。北京王府井百货集团副总裁、西南区总裁郭志刚先生亲临并主导揭牌,揭牌仪式上,四川绿洲置业董事长王斌先生宣布王府井国际广场正式揭幕。至此,拥有59年辉煌历史的北京王府井百货正式落户南充王府井国际广场。
  
  事件四:苏宁、永辉盛世天城店盛大开业
  
  9月26日,苏宁电器盛世天城店开业,标志着嘉陵区首家独栋商业体正式开业。10月28日,南充首家永辉超市在嘉南路盛世天城正式开业,结束了南充市嘉陵区没有大型购物中心的历史。
  
  事件五:明宇广场SOHO8月2日开盘,商铺8月30日开盘。
  

  8月2日,明宇广场SOHO终于在众多投资者的翘首期盼中迎来首次开盘,两小时热销三百余套,明宇广场首次开盘即告大捷,傲人成绩,惊艳南充!延续热销趋势,8月30日,明宇广场金铺开抢再创佳绩。
  
  事件六:仁和春天广场写字楼4月19日开盘,商铺5月10日开盘
  
  4月19日,仁和春天广场写字楼开盘,凭借其品牌声誉,以及优势突出的区位地段,仁和春天首战告捷。5月10日,仁和春天临街金铺开盘,南充又现抢房热潮。
  
  事件七:沃尔玛旗舰店、横店影城IMAX签约南充环球金贸中心
  
  南充环球金贸中心携世界500强之首一起“钱进”。20000㎡沃尔玛旗舰店签约环球;“东方好莱坞”横店影城,南充首家IMAX巨幕影院签约环球金贸中心。
[NextPage第二部分一级市场(土地市场)]

第二部分一级市场(土地市场)


  一、全国土地市场回顾
  
  (一)全国土地市场详情

  
  中国指数研究院数据信息中心监测显示,2014年,全国300个城市土地出让金总额为23060亿元,较去年同期下降28;300个城市共推出各类用地135714万平方米,同比减少24%;共成交土地102830万平方米,同比减少31%;2014年全国300个城市土地平均溢价率10%,较2013年同期下降5个百分点。
  
  (二)全国土地市场综述:成交量明显回落成交均价再创历史新高
  
  2014年,土地市场整体走势呈现出先扬后抑的态势,在各地房价均有不同程度下滑的背景下,土地成交均价再创历史新高,不过全国土地成交量明显回落,土地成交金额也出现小幅下降,除了一线城市和部分二线城市以外,多地城市土地市场依然低迷。
  
  (三)各线城市:一线城市热度不减,二三线城市遇冷
  
  供求方面,2014年以来库存与资金压力使房企拿地热情持续下降,2014年全国300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降35%和36%;整体出让金降幅超两成,十大城市占比则显著提高。价格方面,一线城市宅地出让金达3438亿元,创造历史记录,地市分化现象仍比较明显。相比之下二线城市,供求量跌幅为各线城市最小,出让金同比减少近三成,三四线城市,全年供求量及出让金均领跌各线城市,楼面均价及溢价率延续低水平。
  
  二、南充市土地市场回顾
  
  【2014年土地市场概述】据南房指数数据统计,2014年南充市共推出237宗国有建设用地,面积13796亩,较去年下降15.35%,其中商服用地供应37块2145亩;共成交171宗国有建设用地使用权,面积11110亩,与去年相比下降32.1%;土地成交总金额114.25亿,主城区平均楼面地价1393元/平米(平均楼面地价计算排除工业用地),其中商服用地成交36块2872亩31.9亿。
  
  图表:2014年南充市土地供销详情

  (一)2914年南充市商服用地供应详情
  
  1、2014年全年土地供应情况概述

  
  据南房指数数据统计,2014年南充市共推出237宗国有建设用地,面积13796亩,较去年下降15.35%,其中商服用地37块2145亩。
  
  2、2014年土地市场分月供应情况
  
  总体来讲,2014年南充土地供应出现“前冷后热”的局面,一方面,2014年1-5月,延续2013年火热的推地热潮,前五月土地供应量保持较高水平,其中5月份达到年度最高,供地量为45块3218亩;另一方面,从6月份开始,由于住宅市场开始走低,开发商减少拿地,政府也放缓推地速度,南充土地供应量开始走低,10月份回落到年度最低点,仅供应2块155亩。
  
  图表:2014年南充市1-12月土地出让情况

  3、2014年全年土地分类型供应情况
  
  以土地类型来看,商住用地仍是政府2014年主力供应土地,供应面积达到5834亩,但较去年有所下降;其次是工业用地与商服用地,供应两量分别为4796亩、2145亩。
  
  图表:2014年南充市各土地类型出让面积详情

  4、2014年商服用地分月供应情况
  
  图表:2014年南充市1-12月商服用地出让情况

  5、2014年全年各区域商服用地供应情况
  
  从区域上看,西充县商服用地供应量最大,共出让商服用地516亩;其次是南部县,出让商服用地443亩;嘉陵区紧随其后,出让商服用地408亩。
  
  图表:2014年南充市各区域商服用地出让面积详情

  (二)2014年南充市商服用地成交详情
  
  1、2014年全年土地成交概述

  
  据南房指数数据监测,2014年南充市共有171宗国有建设用地使用权出让成交公告,成交面积共计11110亩,与去年相比下降32.1%,成交总金额114.25亿。其中,商服用地成交36块2872亩31.9亿。
  
  2、2014年土地分月成交情况
  
  从2014年南充土地成交走势来看,延续2013年下半年火热的市场行情,今年1-6月土地成交较为火热,1月份成交土地2068亩,为全年最高。从7月开始,由于房地产市场下行,开发商减少拿地,土地成交量开始一路走低,11月甚至出现罕见的“零成交”,市场行情达到冰点;12月虽然有所回升,但成交面积依然保持在较低水平。
  
  图表:2014年南充市土地成交量价走势

  3、2014年全年土地分物业类型成交情况
  
  2014年南充市商住用地占总成交面积最大,共计3769亩,其次是工业用地和商服用地。从总成交金额来看,商住用地数值最高,其次是商服用地。
  
  图表:2014年南充市各物业土地成交详情

  4、2014年全年商服用地分月成交情况
  
  图表:2014年南充市1-12月商服用地成交详情

  5、2014年全年各区域商服用地成交情况
  
  从各区域成交面积来看,2014年高坪区夺得冠军,共成交商服用地771亩,主要集中在高坪区螺溪镇,拟打造物流园区。
  
  图表:2014年南充市各区域商服用地成交详情

[NextPage第三部分二级市场]

第三部分二级市场

  
  一、2014年南充市新建商用物业交易情况回顾
  
  【供应】据南房指数数据统计,2014年南充市新增商用物业供应4960套、63.8万平米,与去年相比,供应套数、面积均上涨138%。
  
  【成交】2014年1-12月南充市新建商用物业成交1280套,比上年上升8.02%;金额22.2亿,比上年增长11.57%;面积16.25万平米,比上年上升6.43%;均价13659元/平米,比上年增长4.83%。
  
  【供销走势】2014年1月1日至12月31日,南充市新建商用物业累计成交面积16.25万平米、累计新增商用物业63.8万平米。
  
  图表:2014南充市新建商用物业供销走势

  二、2014年南充市新增商用物业详细数据分析
  
  (一)2014年南充市新建商用物业供应分析
  
  1、2014年南充市新建商用物业供应详情

  
  2014年南充市共有44个项目获批126张预售许可证,新增供应商用物业共计4960套、63.8万平米,供应套数、面积均比上年上升1387%。其中主城区共有41个项目获批114涨预售许可证,新增供应商用物业4651套、62.11万平米;乡镇共有3个项目获批12张预售许可证,新增供应商用物业309套、1.69万平米。
  
  2、2014年南充市新建商用物业供应走势(套数、面积)
  
  从全年供应走势来看,上半年南充商用物业供应量较少,供应基本来自社区商业。9月与12月供应量大幅度增加,主要原因在于嘉陵区综合农贸超市、明宇广场、王府井广场在此两月集中推新。
  
  图表:2013年1-12月南充市新增商用物业供应走势

  3、2014年南充市新建商用物业供应面积TOP10
  
  从各楼盘供应量来看,高坪区王府井广场(1413套、1.46万平)供应量最大。
  
  图表:2014年南充市新增供应商用物业TOP10

  4、2014年南充新建商用物业供应区域分析
  
  2014年顺庆区商用物业供应量仍然领先于高坪和嘉陵,共推出2144套、33.85万平米,主要片区为潆华新区;其次是高坪区供应1738套、20.71万平米,嘉陵区供应最少为1018套、8.75万平米。
  
  图表:2014年南充市三区商用物业供应详情

  (二)2014年南充市新建商铺销售情况
  
  【2014年南充新建商用物业成交详情】据南房指数数据统计,2014年1-12月南充市新建商用物业成交1280套,比2013年上升8.02%;金额22.2亿,比2013年增长11.57%;面积16.25万平米,比2013年上升6.43%;均价13659元,比2013年增长4.83%。2014年南充市写字楼成交256套、3.26亿、4.85万平米,成交均价6732元/平米。
  
  1、2014年南充市新建商用物业成交走势(量价、套数、面积、金额、均价)
  
  2014年南充市商品住宅成交1280套,成交金额22.2亿,面积16.25万平米。
  
  纵观2014年南充商用物业成交走势,前9月南充商用物业成交量基本保持在较低水平,月均销量大多在100套以下。从10月开始,随着住宅市场的进一步趋冷,大型商业综合体的入市,商用物业成交量开始激增,12月成交商用物业191套,达到年度最高峰。
  
  图表:2014年南充新建商用物业成交量价走势

  图表:2014年每月南充市新建商用物业成交套数走势

  图表:2014年每月南充市新建商用物业成交金额走势

  图表:2014年每月南充市新建商用物业成交面积走势

  图表:2014年每月南充市新建商用物业成交均价走势

  2、2014年南充市新建商用物业销售排行榜
  
  从2014年新建商用物业成交排行榜来看,得益于王府井的开建,“大树底下好乘凉”,借势王府井的知名度,华诺国际迅速打开市场,2014年以销售金额247845万元、销售面积15990平米意外横扫榜单摘得金额、面积双料销冠。套数排行榜冠军被COCO香江摘得,共成交商用物业126套、11782万元、6570平米。
  
  图表:2014年新建商用物业成交TOP20

  3、2014年南充市新建商用物业各区域成交情况
  
  顺庆区新建商用物业成交642套、13.09亿元、8.71万平米,均价15023元/平米。
  
  高坪区新建商用物业成交344套、5.04亿元、3.96万平米,均价12739元/平米。
  
  嘉陵区新建商用物业成交294套、4.06亿元、3.58万平米,均价11355元/平米。
  
  图表:2013年南充市各区域新建商用物业成交详情

  4、2014年南充市1-12月三区新建商用物业成交套数走势
  
  从全年成交套数走势来看,顺庆区仍然占据南充商业地产主导地位,全年保持稳定向上发展趋势。高坪区2014年商用物业销量居三区第二,成交房源主要来自华诺国际。嘉陵区与高坪区差距不大,其中1月份成交商用物业57套,为全年最高值。
  
  图表:2014年每月南充市辖三区新建商用物业成交套数走势

  5、2014年南充市1-12月三区新建商用物业成交均价走势
  
  2014年顺庆区新建商用物业成交均价15023元/平米,领先于高坪区与嘉陵区,其中1月份均价最高,超过20000元/平米;高坪区成交均价12739元/平米,嘉陵区成交均价11355元/平米,均较去年小幅度上涨。
  
  图表:2014年每月南充市辖三区新建商用物业成交均价走势

  (备注:三区住宅均价排除了因备案延后等原因造成的特殊价格楼盘)
  
  6、2014年南充市各区域新建商用物业销售排行榜
  
  英伦城邦、华诺国际、碧桂园分别夺得顺庆区、高坪区、嘉陵区2014年商用物业销量冠军。
  
  图表:2014年顺庆区商用物业成交TOP5

  图表:2014年高坪区商用物业成交TOP5

  图表:2014年嘉陵区商用物业成交TOP5

  7、各价格区间成交分析
  
  15000-20000元/平米成交套数最多,为325套,占比25%;其次是10000-15000元/平米与7000-10000元/平米,分别成交268套、264套,均占比21%;此外,20000-25000元/平米、7000元/平米以下、25000-30000元/平米、30000元/平米以上成交166套、115套、81套、61套,分别占比13%、9%、6%、5%。
  
  图表:2014年南充新建商用物业各价格区间成交套数占比

  8、各面积区间成交分析
  
  40-60平米成交量最大,成交356套,占比28%;1000-200平米成交240套,占比19%;40平米以下成交213套,占比17%;60-80平米成交201套,占比16%;200平米以上成交160套,占比12%;80-100平米成交110套,占比8%。
  
  图表:2014年南充市新建商用物业各面积区间成交套数占比

  9、2014年南充主城区新建商用物业各片区成交分析(排除乡镇)
  
  从各片区成交量来看,嘉陵主城成交套数最多,占总成交的25%,其中主力成交楼盘为碧桂园(62套)、盛世天城(49套)。
  
  图表:2014年南充主城区各片区新建商用物业成交详情

  图表:2014年南充主城区主要片区新建商用物业成交占比

  10、2014年南充市写字楼成交详情
  
  2014年南充市共成交写字楼256套、32654万元、48505平米,成交均价6732元/平米。其中青年城成交写字楼197套、25615万元、40048平米,成交均价6396元/平米;仁和春天成交写字楼57套、6834万元、8186平米,成交均价8349元/平米;春风玫瑰园成交写字楼2套、205万元、271平米,成交均价7547元/平米。
  
  图表:2014年南充市写字楼成交详情

  (三)2010-2014南充市新建商用物业成交比较
  
  1、2010-2014年南充市新建商用物业成交比较

  
  从2010-2014年的市场情况来看,与2013年相比,2014年南充商用物业销售量小幅度上涨。从成交均价来看,与2013年相比,2014年商用物业均价呈大幅度上涨趋势,总体均价较2013年上涨4.83%,较2012年上涨47.55%。
  
  图表:2010-2014年新建商用物业成交详情

  图表:2010-2014年南充市新建商用物业成交量价走势

  2、2011-2014年南充市新建商用物业成交均价走势
  
  图表:2010-2014年南充市新建商用物业成交均价走势

[NextPage第四部分 2014年南充楼市典型商业项目]

第四部分 2014年南充楼市典型商业项目

  
  一、王府井国际广场
  

  开发商:四川绿洲置业开发有限公司。
  
  项目简介:王府井国际广场位于高坪区江东大道,项目总建筑面积约23万平米,是目前南充最大的商业综合体项目,一站式购物中心、商业公园项目。
  
  销售情况:王府井国际广场12月7日开盘,2014年共备案商铺18套、792.39万元、336.16平米,成交均价23572元/平米。
  
  南房点评:作为承载全江东新区近10万人商业消费配套的项目,王府井国际广场从拿地规划建设之初便备受瞩目,占尽先机。待到项目正式亮相时,超大的体量、“高大上”的设计、还有北京王府井集团全程运管的金漆招牌坐镇,让大江东岸瞬间“扬眉吐气”,整个高坪的商业也随之拔高一个段位。
  
  另一方面,王府井和明宇广场同属新区,一个江东新区,一个下中坝新区;商业体量接近,一个23万方,一个20万方;招商主力店类似,都洽谈过同一院线……种种情况表明,王府井最直观的竞争对手是明宇广场。然而,从目前已公布的签约入驻的品牌上看,有“大将”坐镇的王府井大多均逊色于“新将”明宇广场,招商情况稍显落后。不过,王府井广场位于已发展近十年的江东新区桥头堡位置,目前人流情况要远胜于刚起步的下中坝。
  
  二、仁和春天广场
  
  开发商:南充市仁和春天投资有限公司,成都仁和实业分公司。
  
  项目简介:仁和春天广场地处顺庆区潆华大道与西华路交汇处,总占地面积63亩,总建筑面积约14万平米。商业建筑面积7万多平方米,主要包括高档购物中心及影院、餐饮、酒店、办公写字楼等;主体商业建筑为两幢“连体双子楼”,面积超过4万平方米。
  
  销售情况:仁和春天广场商铺5月10日首次开盘,2014年共备案商铺71套,19723.36万元、10158.66平米,成交均价19415元/平米。备案写字楼57套、6834万元、8186平米,成交均价8349元/平米。
  
  南房点评:自落户南充以来,仁和春天的工程进度一直为市民所津津乐道。的确,在南充大部分商业体喜欢陷入的“拖进度”怪圈之下,仁和春天的高效率让大家见识到品牌的实力,自然是充满信心。目前其六层百货裙楼已开始外立面装饰,写字楼封顶在即,开业时间预计在2015年10月。
  
  不同于南充其他商业项目,仁和春天自面市以来是以一种“高逼格”姿态示人。事实上,仁和春天也确实有它该“傲娇”的资本在。通览仁和春天在成都已开业的三家百货,无一不是汇聚众多国际一二线奢侈品牌与时尚潮流品牌坐镇。仁和春天就代表着高端——这一形象已在大众心中得到认同。
  
  终归到底,南充不是成都,消费力与辐射力有局限,仁和春天不太可能为南充引入太多的国际奢侈品牌。但毋庸置疑的一点是,南充还没有商业体可以在中高端品牌的资源库上企及仁和春天的高度。在这个讲合作、拼资源年代,仁和春天手握的大量战略品牌合作资源,将成为其在南充中高端商业市场始终处于绝对领先地位的王牌。
  
  此外,项目位于潆华大道与西华大道接驳地带,向南与西华商圈接壤,该区域目前发展较快,多个住宅项目已有业主入住,人气较高,但缺乏核心商业,仁和春天刚好可以为其提供商业配套。往北直达北部新城、潆华工业园区、火车北站,可借助北部新城及潆华沿线快速发展带来的人气。经验告诉我们,这样一个“黄金十字口岸,发展潜力不可估量。
  
  三、南充明宇广场
  
  开发商:
南充嘉隆酒店有限公司。
  
  项目简介:明宇广场位于下中坝核心腹地,总建筑面积约52万平米。项目涵盖了五星级酒店、一线滨江公寓、国际购物中心、特色商业街区等综合性的多元化物业。
  
  销售情况:南充明宇广场商铺8月30日首次开盘,2014年共备案商铺8套、1162万元、549平米,成交均价21162元/平米。共备案SOHO324套、7419.71万元、13925.27平米,成交均价5328元/平米。
  
  南房点评:8月2日,南充明宇广场首次开盘,SOHO便正是走进了南充大众眼球,这一在大城市盛行已久的前沿产品,不仅给南充投资者们开辟了一条投资商业的新路径,更让明宇广场长期成为南充投资者的热议话题之一。
  
  除了SOHO表现抢眼,明宇广场在整体设计上也可谓走在了时代前沿:前街后江、天街连廊、多首层、空中绿植、广场内街等多重新元素的纳入,充分展现了未来商业的发展趋势。在运商方面,明宇广场与中国院线“大佬”万达签约,建川东北首个万达IMAX影城;银泰百货入驻;南充第一家真冰场;第一家儿童体验馆等诸多实力强劲的主力店入驻与配建,显示的是明宇强大的运商能力,这也将确保项目商气、人气的持续维系,为投资者后期的收益稳定性提供了保障。值得一提的是,明宇广场的入市,直接成就了下中坝区域商业价值地腾飞,使城市副中心之衔得以正名。此后,下中坝一跃而起,走上前沿,成为南充新区中的佼佼者,明宇广场居功不少。
  
  四、友豪国际家居博览中心
  
  开发商:
南充友豪置业有限公司。
  
  项目简介:项目位于高坪区安汉新区核心位置,紧邻安汉广场,高坪高速路出口。商业体量约60万平米,是川东北地区规模最大的家居综合体。
  
  南房点评:友豪国际家居博览中心总规模达60万平米,是川东北地区规模最大的家居综合体,他的落地,结束了南充没有大型专业化的高端家居中心卖场的尴尬处境。此外,项目第一次将“高端一站式家居博览中心”的概念引入南充,采用全新的管理模式与家居建材完美融合。再加上友豪国际将川东北首家红星美凯龙引入南充,“强者联手巨头”,这对于南充商业来说,无疑是一场具有划时代意义的变革。
  
  2014年8月23日,友豪国际认筹大典上吸引超过万人到场,当日认筹客户突破5000组,这对于南充商业市场上说,是多年来罕有的景象。这不是偶然,之后的每一次活动,友豪国际都能掀起市场波澜,赢尽人气、话题与关注度。
  
  不难发现,友豪国际带来的意义将不只是领航南充,而是整个川东北片区,家居行业新时代的到来,在这里做的是整个川东北1500万人生意,填补的是3000亿元的市场空白。
[NextPage第五部分 2015年商业地产走势预测]

第五部分 2015年商业地产走势预测

  
  一、2015年房地产宏观政策走势与商业地产市场走向判断
  
  1、政策走势:经济增长将进一步放缓,货币政策松紧适度。

  
  宏观经济方面,中央经济会议指出保持经济运行在合理区间,强调深化改革,做到“调速不减势,量增质更优”,预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行,但由于内外部因素影响,经济增长将进一步放缓。
  
  货币信贷方面,中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,其中,“积极的财政政策要有力度,货币政策要更加注重松紧适度”,面对当前不断增加的经济下行和通缩压力,2015年出现降息降准的可能性较大,但整体货币环境仍将稳健。
  
  房地产政策方面,2015年的经济发展注定具有很多的不确定性,但随着经济进入新常态,房地产调控思路也更清晰,既不会将房地产“妖魔化”,继续过度打压;也不会继续将房地产“工具化”,采取过度刺激政策以拉动经济。中长期来看,政策会从“过紧”回归到“常态”,非常规的大规模刺激政策不会再现。限购限贷等行政手段逐渐退出,调节回归市场化,长效机制逐步建立,同时受不同城市市场分化影响,地方政策调整也更趋灵活。
  
  2、商业市场走向:消费模式转型热点切换
  
  2014年整个商业地产行业还有三个关键的变化特征,与往年有显著不同,反映出行业正在步入拐点,寻找新的方向。
  
  (1)、从产品功能看,商业地产由提供购物场地的单一功能发展为社交、休闲、娱乐、学习、购物等多功能的城市休闲生活方式目的地;
  
  (2)、从经营模式看,全行业开始由“以售养租”的现金流高周转模式,开始逐步向持有经营模式转变;
  
  (3)、从产品形态来说,由千店一面的传统Mall或街区形态,逐步丰富为融合艺术、科技、人文等多元特色,有自身鲜明特点的主题化商业空间。
  
  可以说从2014年开始,中国商业地产业已进入“试错、创新、模式转变”的关键时期。相信在2015年,这三个变化趋势将更为显著。
  
  二、2015年南充商业地产走势预测
  
  1、一级市场:商服用地保持平稳态势,增幅较小

  
  2015年,宏观经济仍然处于调整期,房地产市场不可避免仍然会受到影响,楼市短期内难以有较明显的好转。受此影响,2015年南充土地市场很可能进一步萎缩,政府方面减少推地计划,供地或集中在以第二产业为主的工业用地,加之房企面对资金的吃紧,也会降低拿地速度。因此,南充商服用地增量空间较小,将保持平稳发展态势。
  
  2、二级市场:大量商用物业入市 成交量或将持续火热
  
  2015年,南充商业地产将进入新一轮的热销通道,其一,由于住宅市场的持续冷清,许多投资者开始转战商业市场;其二,从2014年下半年开始,多个大体量商业项目开始入市,2015年将是这些商业项目的重要的销售节点。加之近几年南充商业地产蓬勃发展,商用物业投资已成为投资者的首选。因此,2015年南充商业地产市场很可能会出现供需两旺的局面,商用物业成交量将大幅度上升。
  
  3、市场产品:单体商业项目成交份额加大
  
  从今年商用物业成交情况来看,从下半年开始,大型商业综合体在南充商业成交里占比越来越大,随着目前尚未入市的商业体在2015年集中入市,加上其中不乏品牌实力开发商,强大的招商能力给投资者吃下一颗“定心丸”。因此,在2015年,大型商业项目成交份额将进一步加大。
  
  特别说明:本报告数据均来自备案口径,由南房指数监测整理,分析结果仅供参考。报告中的信息或表达的意见不构成投资和交易建议。本报告所使用的部分数字和数据,来源于政府主管部门的相关公示渠道,以本站采集之时的实际情况为撰写依据,不排除可能存在与其他数据资料不完全相符的情况。本报告所引用的部分新闻报道及信息,来源于其他媒体和作者,在此表示鸣谢,但其内容不代表本站观点和立场,特此声明。

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