十年厚积大城薄发 2014顺庆楼市年鉴

　　自上世纪50年代，五星花园五条放射道路定局顺庆主城框架后，多年来城市发展稳步行进，但步伐却显拘谨，始终未能跳出老城框架局限。进入新世纪后，随着城市人口极速膨胀，主城容量日益饱和，“开拓新区域”成为城市进一步发展的核心诉求。
　　
　　2003年，市政新区横空问世，顺庆主城以不可锐挡之势跨步北移数公里；2006年，华凤片区进入开发热潮，城西概念从此被重新定义；2008年，南门坝改造拉开大幕，短短几年已成为南充新的潮流聚集地，实现了对传统商务核心的消费群体转移；近几年，荆溪、清泉坝、潆华等众多新区以爆发之势崛起，顺庆发展步入前所未有的快车道。
　　
　　纵观2014年，顺庆楼市新货不断，迎来了“百花齐放”的盛大场面：绿地中心开工奠基、仁和春天主体落成、保利IMAX影院封顶，潆华片区站上风口浪尖，领演南充商务新标地；炼油厂正式关闭，所在区域是否会成为承接市政新区商业短板的重阵？成为众人猜度热点；一直不温不火的荆溪片区，随着华联国际城的入驻似乎找到了领航标杆，即将进入新的发展阶段；世界500强，央企中航携80万方大型城市综合体正式进入清泉坝，一经亮相便受到市场追捧无数，以区域绝对主角姿态，带领清泉坝跨入城市副中心新篇章……
　　
　　十年厚积，大城薄发。站在2015年的起点，展现在我们眼前的是崭新的城市发展轨迹，每一部巨幕制作的背后都有台柱子无数，一批国内知名企业的联袂出演，让我们对未来的顺庆楼市充满希望。
　　
　　◆绿地城
　　
　　开发商：南充绿地申川置业有限公司　　
　　建筑面积：约180万平米　　
　　物业类型：高层住宅，花园洋房，城市综合体　　
　　项目特色：品牌地产，黄金地段

　　“万绿之争”是2014年中国房地产行业的最大看点：绿地在配合政府政策导向和市场需求中，以“智慧城市”、“海外投资战略”、“地铁+物业投资”等模式引领行业之先，商业、办公等大宗物业以及海外销售等贡献了较大业绩。而万科则强调在白银时代重视质量效益型增长，在转型城市配套服务商过程中聚焦重点城市纵深的战略布局、坚持中小户型刚需定位的产品结构、高速周转的运营模式以及灵活多变的创新营销策略。两家各有所长，均无愧行业龙头之称，但仅从结果来看，绿地2403亿的业绩无疑在这场博弈中稍胜一筹。
　　
　　而在南充，绿地集团双核驱动，南北纵横，领军地位同样无人可撼！
　　
　　绿地城作为南充北部新城的灵魂项目，2014年收获颇丰，不仅夺得了年度销售双冠王，更成为了当之无愧的“话题王”，品牌影响力、口碑传播度在南充楼市无出其右。据悉，目前火车北站施工进展顺利，所有工程有望在2015年6月30前完工，8月31实现试运行。此利好，无疑将为绿地城的价值前景提升再添助力。
　　
　　继绿地城之后，2014年绿地集团又以5000亩大手笔入驻城南，打造高端别墅社区。真正的英雄不是顺应时势，而是造就时势，牵引着时代发展的方向。在南充城“北拓南延”的发展宏图中，绿地发挥了举足轻重的作用，他用行动牵引起城市未来的发展方向，诠释了城市运营商的真正含义。
　　
　　◆华联国际城
　　
　　开发商：南充大合置业有限公司　　
　　建筑面积：50万平米　　
　　物业类型：高层住宅，花园洋房，城市综合体　　
　　项目特色：品牌地产，城市豪宅，商业配套

　　荆、潆片区是北部新城发展战略的两大核心，而就目前的发展情况来看，潆华片区的步子迈得要比荆溪片区更快。曾经我们将荆溪的前途寄托于恒大绿洲，但这种走快销住宅模式的项目显然难堪此任。“荆河之畔，谁可扛鼎”，目前来看，华联国际城似乎是最佳答案。
　　
　　华联国际城集商业、购物、酒店、办公、居住、展览、餐饮、会议、文娱等于一体，同时引入了华联•星光天地精品百货。借助府荆路、通江大道、滨河路等几大干道形成的完备交通网，项目可快速连接主城区，并使之商业辐射能力延伸至市政新区。市政新区发展多年，虽然宜居属性明显提高，但区域缺乏大型商业配套的问题却没有根本解决，这给新区市民的生活带来了极大的不便。华联国际城以先锋者的姿势入驻之后，将有效地弥补该区域商业短板。而项目自身也因为首发性、独特性，成为了南充最具价值潜力的项目之一。
　　
　　可以说，市政新区一直在等待一个实力雄厚者，以推动区域宏伟蓝图尽快变现，而华联国际城正是这样一种存在！
　　
　　◆春风玫瑰园
　　
　　开发商：四川春风房地产有限公司　　
　　建筑面积：约42万平米　　
　　物业类型：多层住宅，高层住宅，商住一体　　
　　项目特色：品牌地产，黄金口岸，商业配套

　　在市政新区建设之时，小打小闹的项目很多，真正有影响力的大体量项目缺乏，导致区域如一盘散沙，不成气候。春风玫瑰园于2008年正式落子，作为政府新区难得一见的300亩大体量项目，是整个区域最为难得的核心级、重量级大盘，有着“一盘定局”的作用。它带来的不仅是高品质建筑与人居体验，更是一个区域的领舞标杆，开启了市政新区的大盘时代。
　　
　　信奉“精工出细活”理念的春风地产，花费近6年时间悉心打造春风玫瑰园项目，在市政新区筑起一道精品范本的长城。6年间，楼市多有波折动荡，但大环境依然不能阻挡该项目热销势头。随着市政新区的不断发展，已逐步成为南充首席政务区，立足打造成为南充新的经济中心、宜居宜商的国际化现代化新区。此刻，春风玫瑰园也正式进入了收官时期，心血缔造大成之作，将为市政新区画下一抹圆满重彩。
　　
　　◆中南世纪城
　　
　　开发商：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司　　
　　建筑面积：约30万平米　　
　　物业类型：多层住宅，高层住宅　　
　　项目特色：品牌地产，江景房

　　中南世纪城，一直很憋屈！
　　
　　当初，中南欲以“拓荒者”的姿态拿下清泉坝首拍，却不想被蓝光横刀夺爱。缩水的中南世纪城开卖之后，市场表现又被蓝光压过一头，眼瞅着邻居年销售已突破十亿，而同样出身全国性大牌的自己却还在第二梯队里和一众中小地方房企绞杀。说不憋屈，那肯定是假话。问题到底出在哪儿？产品、理念、还是策略？答案估计中南自己也一直没想明白。
　　
　　2015年于中南而言，丝毫不给松懈的机会，刚送走蓝光，又迎来中航。论品牌，中航是世界500强，实力雄厚；论定位，二者均走刚需路线，面临产品同质化竞争；论配套，中航以城市运营商为已任，承担着建设清泉坝中央商务区的重任。当然，目前二者的竞争才刚刚开始，鹿死谁手犹未可知，我们拭目以待！
　　
　　另外，清泉坝仍有大量地块尚未出让，按照政府高规格的打造思路，该区域今后还会入驻品牌房企，中南世纪城去化率如此之低，战线将被拉得更长，迁延时日，必然面临“多面夹击”，前景堪忧。

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　　◆金鸿城
　　
　　开发商：四川南充金鸿房地产开发有限责任公司　　
　　建筑面积：30万平米　　
　　物业类型：高层住宅，花园洋房，底层商业　　
　　项目特色：低密度，商业配套

　　在“城市向北”的发展指引下，北部新城的未来令所有人畅想。金鸿城位于北部新城腹地，马市铺四海街西段。从区域价值来看，项目地处市政新区与潆华新区交汇之处，占尽两大主力区域所带来的滚滚红利，潜力巨大。
　　
　　除了有着得天独厚的地理位置，金鸿城亦兼享诸多配套资源：4A级西山风景区、川内首座气象主题公园、舞凤山风景区、西河体育公园，南充四大顶级自然生态资源环拱围绕；春风农贸超市、川北医学院新区医院、市体育中心、南充大剧院、市图书馆等，各种生活配套一应俱全！
　　
　　仅凭以上，金鸿城便足以俘获众多购房者，加之其价格还相当亲民，成交均价仅在4200左右。在这个市场中，有一条法则永远有效：任何有着高性价比的物业，永远不缺人买单追捧。
　　
　　◆依城郡
　　
　　开发商：四川省明泰房地产开发有限公司　　
　　建筑面积：16万平米　
　　物业类型：高层住宅　　
　　项目特色：投资地产,商业配套

　　北部新城被定义为城市外扩的主战场，拥有政策扶持与资源配置等多重利好，近年来，众多实力开发商相继进驻，北部新城的发展已步入“快车道”。目前，区域知名度已经打响，依城郡此刻亮相可谓恰逢时机，既不用花太多精力为区域做前期价值宣传，又可依靠大房企的稳定客流为自己蓄客。
　　
　　依城郡紧邻南充南北交通主轴潆华大道，交通便利，十分钟快速连接华凤、望天坝，二十分钟覆盖市中心。此外，项目与绿地城比邻而居，绿地城为180万方超级综合体，拥有丰富的业态及完善的配套规划，依城郡可与之共享配套。加之兰渝铁路开通后所带来的巨大人气和商机，对所处该区域的站前物业而言将起到巨大的价值提升作用。
　　
　　◆鸿升凯旋城
　　
　　开发商：四川汇邦房地产投资有限公司　　
　　建筑面积：约20万平米　　
　　物业类型：高层住宅，花园洋房，底层商业　　
　　项目特色：黄金口岸，教育地产，商业配套

　　目前，炼油厂已正式关闭，该地块将成为主城区少有的“处女区域”。由于市政新区的商业体系缺失，炼油厂地块无疑将承接区域商务中心的功能，成为地产巨头大鳄们的必争之地。这对于鸿升凯旋城来说，无疑是绝对利好。
　　
　　鸿升凯旋城位于将军路口，属于市政新区、主城区、清泉坝三区域的接驳地带，既可得主城区、市政新区的完善配套，也可享清泉坝、炼油厂地块的未来繁华，各种资源“信手拈来”，人居价值前景可期。
　　
　　近两年来，市政新区经过不断的打造，成熟度已大为提高；主城区也经过不断的升级改造更具城市魅力；清泉坝更是政府倾力规划打造的特色新区，建成后对于人流的吸附力可想而知。三区域共同构建，鸿升凯旋城未来繁华可期。
　　
　　◆曼哈顿商业广场
　　
　　开发商：四川恒顺房地产开发有限公司　　
　　建筑面积：10万平米　　
　　物业类型：商住一体　
　　项目特色：小户型，投资型，商业中心

　　曼哈顿打出的广告特牛掰——“王者驾临”，看似很大气的一句话，不过要对应在该项目身上却总给人喜剧的效果。在南充楼市上，出现过很多“磨洋工”的高手，但若要论排名，曼哈顿商业广场当称冠。
　　
　　从2009年拿地，到2014年5月开盘，曼哈顿商业广场仅前期建设就耗时五年，而与其同时期拿地者大多已交房入住。曾经，有人将项目进度拖沓的原因归结于五星花园区域施工困难，但当邻近的天赐中央银座整体呈现之后，这样的解释变得软弱乏力，或许根本原因来自开发商实力不挤。
　　
　　就地段产品来讲，曼哈顿实属稀缺，处在了五星花园辐射半径五十米不到的位置，但尴尬的是，不正临人民中路与模范街主干道，要通过两条狭窄小巷方可进入，商业不同于酒，最避讳的便是“巷子深”。
　　
　　2014年，在将马甲更换为“五星商业广场”之后，曼哈顿终于不再“慢哈炖”，工程进度有了起色，据笔者近日探访所见，大楼主体已经成功封顶。但令人诧异的是，项目开盘8个多月来，竟然未有一套备案记录，其中缘由，各位看官自行体会，笔者不便评说。
　　
　　◆天呈创世纪
　　
　　开发商：南充市天呈实业有限责任公司　　
　　建筑面积：约13万平米　　
　　物业类型：小高层住宅，高层住宅，独栋商业　　
　　项目特色：黄金口岸，投资地产，商业配套

　　大企业靠规模，小企业靠灵活。
　　
　　在大牌云集的潆华楼市，规模不占优势的天呈创世纪却始终能进退自如，靠的正是灵活，面对市场细微变动，亦能“快、准、狠”地进行调整。
　　
　　第一，应对变化“快”，2014年楼市跌宕起伏，天成创世纪灵活“摆尾”，紧跟市场风向，在项目销售策略调整上一直保持高度敏感。
　　
　　第二，对接购房需求“准”，天呈创世纪主打三房户型，不同于市面上各种鱼龙混杂的“小三房”和“豪三房”，为满足市场刚需需求，天呈创世纪的“三房”，无论是从户型设计还是空间塑造上，均更谙熟南充人的生活习性。
　　
　　第三，价格执行“狠”，面对市场整体颓势，天呈创世纪准确分析出“价格”的重要作用，在区域内率先扛起降价大旗，高性价比得到体现。而后来的结果证明，天呈的这股“狠劲儿”为其争得了先机，实现了相当可观的跑量。

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　　◆博雅豪庭
　　
　　开发商：四川恒丰建设有限责任公司　　
　　建筑面积：约11万平米　　
　　物业类型：小高层住宅，高层住宅，商住一体　　
　　项目特色：公园地产，低密度，观景地产

　　谁控制了地段，谁就控制了一切。
　　
　　三年之前，潆华片区可以归为城市的边缘地区，随着政府规划的逐渐落地，以及兰渝铁路、潆华工业园区建设快速推进，区域价值近年来呈现出飞速提升之势。
　　
　　也许在某些人看来，博雅豪庭抱尽了“大腿”，北面近距绿地城超级综合体；东面环抱千亩生态气象公园；宝信金色广场、万和星天地、仁和春天三个大型综合项目亦近在咫尺，再加上西华商圈逐渐成熟，身处“万花从中”的博雅豪庭，自然而然也成了众人欣赏的焦点。事实也的确如此，毋须回避，楼市本来就是“讲地段、拼出身”的地方，博雅豪庭占有此等地利之优，不怪乎能吸引众多资深购房者的关注，获得上佳销量实属意料之中。
　　
　　◆佳兆业•君临
　　
　　开发商：佳兆业置业（南充）有限公司　　
　　建筑面积：约21万平米　　
　　物业类型：小高层住宅，高层住宅，底层商业，独栋商业　　
　　项目特色：黄金口岸，品牌地产，商业配套

　　2014年，佳兆业面临的竞争压力颇大。一方面，市场整体行情走低，购房者观望情绪浓厚；另一方面，潆华片区发展迅速，楼盘项目鳞次栉比，其中不乏绿地城、仁和春天这样的重量级选手，对于佳兆业来讲可谓强敌环伺。如此局势之下，佳兆业2014年的业绩出现了约28.7%的同比下滑。
　　
　　虽然大环境是主要原因，但分析之后，我们发现和佳兆业自身的策略亦不无关系。2014年春节过后，南充楼市渐入低潮，以价换量之声由点及面愈发强烈。至6月份，主城区住宅总成交已跌至1392套，市场形势触及冰点，以价换量随之升级，价格白刃战全面打响。然而，佳兆业却不为所动，均价一直保持在5500元/平米以上，大幅高于周边所有竞争对手。
　　
　　必须承认，佳兆业君临地段及周边成熟度上拥有一定优势，但这种优势并不足以平衡其价格劣势。结果可想而知，1-8月，佳兆业君临月均走量仅59套，对于曾经长期霸占南充楼市销冠的佳兆业来讲，如此成绩实属惨淡。直到9月份，佳兆业终于顺应大势，下调了价格，虽然后知后觉，但收效明显，2014年最后四个月，降价之后的佳兆业月均走量飙升至135套。14%的降价换得128%的业绩上涨，佳兆业这步棋走得如何，应该很容易评判。
　　
　　写到最后，笔者心生感性。对于佳兆业来讲，2015年的形势依旧严峻，要想再现2012、2013一起绝尘之势概率甚微，并且随着越来越多的大牌加入到南充城市的开发建设，佳兆业或许也将逐渐退出南充楼市的核心焦点。然而，从一个鉴证者的角度来看，佳兆业对于南充楼市的发展，乃至对于南充整个城市建设曾起到的积极推动不应被否定，值得我们为其点一个大大的“赞”。
　　
　　◆印象森林
　　
　　开发商：四川天翊房地产开发有限公司　　
　　建筑面积：11万平米　　
　　物业类型：多层住宅，高层住宅　　
　　项目特色：教育地产，投资地产

　　“看着楼书流口水，看着现房流泪水”，这生动反映了期房时代的买方市场心里，正因如此，以实景现房面市是需要一定勇气的，产品全看在买房人眼里，稍有瑕疵，便容易落下“品质低劣”的话柄。
　　
　　2014年，市场很秋，中小楼盘更是被一众大佬挤压得快喘不过气来，但印象森林一直保持稳健走量，时不时还会冲击月销榜前列，原因何在？市政新区、实景现房、纯住宅、低总价，当这些元素全部附加于一个楼盘身上，我想但凡稍懂市场的人都已明白——这个项目肯定会卖得很嗨，印象森林便正是凭借以上硬属性，导演了一出精彩的“屌丝逆袭”。
　　
　　另据可靠消息，印象森林旁边即将修建一大型商业综合体，这无疑为其添增值保值的亮点。
　　
　　◆欧香小镇
　　
　　开发商：南充宏力房地产开发有限公司　　
　　建筑面积：27万平米　　
　　物业类型：多层住宅，高层住宅　　
　　项目特色：公园地产，低密度，商业配套

　　经典大多用来怀念，惟创新方可长存。
　　
　　作为南充本土资格最老的房企之一，宏凌成立17年来为南充楼市带来了许多经典作品，川东北建材市场、盛华堂、天地山水、滨江名城、锦绣北湖、城市花园、滨江又一城……宏凌的作品几乎涵盖了南充所有的板块，并且每一个项目几乎都是当时楼市的翘楚。
　　
　　经典背后，是创新意识使然。而反观现在的宏凌，欧香小镇虽打着“天地山水升级版”的口号，但产品风格给人的感觉却依然在延续十年前的经典，并没有太大质的突破。虽说步子迈得太大容易扯着蛋，但迈得太小也容易落于主流之外。
　　
　　当整个市场注重品牌宣传与项目包装时，宏凌偏偏低调务实。当高端市场都强调珠光宝气、霸气外露，宏凌地产却每每锋芒内敛，讲究骨子里的高雅与精致。不得不承认，宏凌在多层项目的打造有其独到之处，为南充贡献了许多经典之作。这种经典传承值得肯定，但作为南充这块热土滋养长大的地产来说，整个南充人对其期许的其实更多。
　　
　　结语：随着各板块的强势发力，以及众多品牌开发商的鼎立建设，顺庆“大城梦”正在稳步变现。并且在城市化的快速推进中，顺庆发展模式正由区域各自为政转变为相互联动、携手共建，走上一体化、现代化、科学化的新型城市发展道路。
　　
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