前言
2015年，有人说这是最好的时代同时也是最坏的时代：一方面，在这一年里房地产逐渐走向深化改革，房企之间联姻加速，形成合纵之势；互联网来势汹汹，房地产迎来大数据时代；试水轻资产，地产金融化趋势不断……另一方面，2015年也是中国楼市分化加剧的一年，一线城市与重点二线城市显著回暖，三四线城市依然库存压顶，深陷泥沼。在房地产利润摊薄的背景下，中国房地产企业开始加速洗牌，强者恒强，小企业则遭遇生存困境。
2015年，南充楼市变动轨迹与全国三四线城市大同小异，土地市场持续遇冷，商品房销量不容乐观，即便是“金九银十”等传统旺季也未见多大起色。面对这样的局面，各大房企价格战愈演愈烈，各区域房价底线不断被刷新，然而在全国房地产大环境持续低迷的情况下，南充楼市下行趋势仍旧未能逆转。
尽管市场整体呈现下行趋势，但也有一部分房企取得了不错的市场成绩。可以看出，2015年“艰难”的背后，同样蕴藏着机遇，而这种机遇又与挑战并存。能否快速调整自身发展战略，适应市场变化后的新形势，显得至关重要，尤其值得行业内的人士思考。
统计数据说明：
供应：以房管局网上备案批准预售许可证的商品住房房源作为数据统计标准（拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内）
成交：以实际成交（即签订合同）的商品住房房源备案信息作为数据统计标准（拆迁安置房等非商品房房源不在统计范围内）
均价：以实际成交（即签订合同）的商品住房房源备案信息作为数据统计标准（主城区下属郊区项目以及集资房项目备案信息等不计入主城区成交均价）
目录
第一部分 2015年1-9月房地产市场概述
一、全国房地产运行情况
（一）全国房地产市场综述
（二）全国房地产行业政策回顾
二、南充房地产运行情况
（二）南充房地产市场综述
（三）南充房地产行业重大事件回顾
第二部分 一级市场（土地市场）
一、全国土地市场回顾
二、南充市土地市场回顾
（一）2015年1-9月土地出让概述
1、2015年1-9月土地供销详情
2、2015年1-9月土地供销类型分析
3、2015年1-9月土地供销走势
（二）2015年1-9月纯住宅及商住用地市场分析
（三）2015年1-9月商服用地市场分析
（四）2015年1-9月工业用地市场分析
第三部分 二级市场
一、2015年1-9月南充市新建住宅交易情况
（一）2015年1-9月南充市新建住宅供应分析
1、2015年1-9月南充市新建住宅供应详情
2、2015年1-9月南充市新建住宅供应走势
3、2015年1-9月南充市新建住宅供应TOP10
4、2015年1-9月南充市新建住宅供应区域分析
（二）2015年1-9月南充市新建住宅销售分析
1、2015年1-9月南充市新建住宅成交综述（含主城区与郊区）
（1）、2015年1-9月南充市各区域新建住宅成交详情
（2）、2015年1-9月南充市新建住宅成交量价走势
（3）、2015年1-9月南充市新建住宅成交排行榜
2、2015年1-9月南充市主城区新建住宅成交分析
（1）、2015年1-9月主城区新建住宅成交详情
（2）、2015年1-9月三区住宅成交套数走势
（3）、2015年1-9月三区住宅成交均价走势
（4）、2015年1-9月主城区新建住宅各价格区间成交详情
（5）、2015年1-9月主城区新建住宅各面积区间成交详情
（6）、2015年1-9月主城区新建住宅各建筑形态成交详情
（7）、2015年1-9月主城区各片区新建住宅成交详情
3、2015年1-9月南充市郊区新建住宅成交分析
（1）、2015年1-9月郊区新建住宅成交量价走势
（2）、2015年1-9月郊区新建住宅成交排行榜
（三）2009-2015年前三季度南充市新建住宅成交比较
二、2015年1-9月南充市商用物业交易情况
（一）2015年1-9月南充市新建商铺交易分析
1、2015年1-9月南充市新建商铺供应分析
（1）、2015年1-9月南充市新建商铺供应详情
（2）、2015年1-9月南充市新建商铺供应走势
（3）、2015年1-9月南充市新建商铺供应TOP10
（4）、2015年1-9月南充市新建商铺供应区域分析
2、2015年1-9月南充市新建商铺销售分析
（1）、2015年1-9月南充市新建商铺成交量价走势
（2）、2015年1-9月南充市新建商铺成交排行榜
（3）、2015年1-9月南充市新建商铺各区域成交情况
（4）、2015年1-9月三区新建商铺成交量价走势
（5）、2015年1-9月南充市新建商铺各价格区间成交详情
（6）、2015年1-9月南充市新建商铺各面积区间成交详情
（二）2015年1-9月南充市写字楼交易分析
1、2015年1-9月南充市新建写字楼供应分析
2、2015年1-9月南充市新建写字楼销售分析
（三）2011-2015年前三季度南充市新建商铺成交比较
第四部分 2015年前三季度南充楼市典型项目分析
一、南充希望城
二、江山金岸
三、中航城
四、友豪国际家居博览中心
五、明宇广场
第五部分 房地产走势预测
第一部分 2015年1-9月房地产市场概述
一、全国房地产运行情况
（一）1-9月全国房地产市场综述
2015年1-9月份，全国房地产开发投资70535亿元，同比名义增长2.6%（扣除价格因素实际增长4.2%）。其中，住宅投资47505亿元，增长1.7%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。
1-9月份，商品房销售面积82908万平方米，同比增长7.5%。其中，住宅销售面积增长8.2%，办公楼销售面积增长11.4%，商业营业用房销售面积增长1.8%。商品房销售额56745亿元，增长15.3%。其中，住宅销售额增长18.2%，办公楼销售额增长18.7%，商业营业用房销售额下降1.7%。
（二）1-9月全国房地产行业政策回顾
【政策一】降利息
据统计，自去年11月以来，央行降息次数已多达6次，其中5次集中于今年。也就是说，今年平均两个月降息一次，商业贷款基准利率由年初的6.15%，降到了目前的4.9%，公积金贷款利率由年初的4.25%降至目前的3.25%。有业内人士对比发现，目前，商业房贷利率已是近十年来的最低水平，而公积金贷款利率早已是“历史最低”。
【政策二】降首付
3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，首付30%。
9月1日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行通知，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。
9月30日，中国央行和银监会联合发布关于房地产业的重大政策，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。
【政策三】降门槛
3月份，住建部要求各地进一步加强住房公积金管理，提高资金使用效率。住建部部长陈政高在谈及住房公积金管理工作时强调，将进一步增加公积金贷款额度、降低门槛，推动公积金跨省、跨市异地支取等举措。
9月30日，住建部、财政部和央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》。自10月8日起，全面推行公积金异地贷款业务，有条件城市要推行住房公积金个人住房贷款资产证券化。
【政策四】降税收
3月30日，中华人民共和国财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知要求，自3月31日起，个人住房转让营业税免征年限由5年恢复至2年。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
【政策五】解限户型
3月27日，施行9年的房地产“7090”政策正式退出。“7090”政策出台于2006年。为控制楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，规定新批、新开工的商品房，90平方米以下的住房必须达到开发建设总面积的70%以上。当时的背景是为保障刚需对中小户型商品房的需求，抑制投资、投机性需求。
【政策六】解限“外购”
8月27日，六部委联合发文宣布调整房地产市场外资准入和管理政策。通知明确了有资格的境外机构和个人可在中国境内购房。这是“限外令”自2006年颁布以来，首次在全国范围内松绑。
【政策七】解限人口
10月29日闭幕的中国共产党第十八届中央委员会第五次全体会议提出，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。这是实施了30多年的计划生育政策的重大调整，预示着计划生育政策改革的大幕正式拉开。
部分业内人士表示，允许普遍二孩对楼市有三大影响。第一，影响住房需求结构的变化，改善型需求凸显，利好改善型项目。第二，改善型需求功能性要求更高，细节更多，对开发商研发能力提出更高要求。第三，对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。
二、南充房地产运行情况
（一）南充房地产市场综述
据南充市人民政府网站公示信息，2015年前三季度南充全市实现地区生产总值（GDP）1137.05亿元，列全省第5位，川东北首位；同比增长7.5%，增速比上半年提升0.2个百分点。前三季度，全社会固定资产投资完成1036.53亿元，列全省第4位，川东北第1位；同比增长8.2%，总体来看，前三季度全市经济运行呈现总体平稳、稳中有升的发展态势。
（二）南充房地产行业重大事件回顾
事件一、绿地凤垭国际城亿万级售楼部耀世绽放
2014年，绿地又入城南，5000亩恢宏气度续写王者气度，2015年，南充绿地再次登高起航，全力打造川东北首席别墅区——绿地凤垭国际城。1月16日，斥资近两亿元打造而成的绿地凤垭国际城售楼部耀世开放。
事件二、实力央企中航城开盘入市
实力央企，品质标杆，2月7日，顺庆主城80万㎡首席滨江生活特区——中航城盛大开盘，至此，清泉坝已入驻三个房企。
事件三、兰渝铁路2015年12月通车
10月15日至20日，兰渝铁路广元至重庆段接受了列车动检，跑出最高时速160公里。目前该段已具备通车条件，预计12月15日正式通车。但中途会停靠哪些车站，目前方案还未公布。
事件四、蓝光扎根清泉坝 开发COCO香江2期项目
4月8日，蓝光地产以260万/亩总价2.56亿拍下清泉坝C-6号地块，这是蓝光继COCO香江后，在清泉坝摘得的第二块土地，据了解，此地块将被打造为COCO香江升级之作，案名为COCO香江二期，目前该项目已于8月8日开盘入市。
事件五、蓝光香江国际二期登场 助力西山新中心
5月21日，蓝光地产再出手，嘉陵白马新城拿地377亩，6月27日，蓝光香江国际二期项目正式落子南充，2015年10月18日，蓝光香江国际二期品牌推介会成功举行。此外，10月项目打出“不到4000买蓝光”的广告，此价格如正式面市，很有可能再次刷新嘉陵区的价格底线，加之房地产大环境仍旧萎靡，蓝光再以低价搅局，不排除会引起整个南充楼市价格跳水的可能性。
事件六、逸合山语城天际售楼部惊艳亮相
10月18日逸合山语城售楼部亮相，该项目位于高坪区望鹤路，坐落于虎头山上，居住舒适度较高，产品差异化优势明显。此外，项目所在区域是高坪区南北东西中五大组团的交汇点，建成之后将使高坪区各区域无缝对接，区域升值潜力较大。
事件七、市政新区纯商业 尚品时代广场亮相
9月19日，位于滨江大道与镇江西路交汇十字路口旁的尚品时代广场正式亮相，项目设于金鸿大酒店一楼的接待中心对外开放，市政新区终于迎来大型商业综合体。
事件八、美宇白马湖水街临时接待中心盛大开放
7月25日，美宇白马湖水街临时接待中心开放，此前，美宇房产已成功开发美宇•凤凰城和美宇•1227购物广场两大项目，市场认可度较高，此次所打造的白马湖水街，美宇房产经验充足，产品打造值得期待。
事件九、9月26日万美广场首次开盘
万美广场2010年7月9日拿地，时至今日已过去5年，期间该项目由于各种原因三改设计，最终于2015年9月26日首次开盘。该项目位于高坪老城区中心鹤鸣花园，该区域人口密集，交通便利，商业覆盖范围广泛，地段价值较为突出。
事件十、鸿通地产入驻南充 开发鸿通春天花城、鸿通春天南充院子两个项目
2015年5、7月，来自成都的鸿通集团分别于潆华工业园区、经开区任家沟片区拿下优质宗地，高调进驻北部新城，拟开发鸿通春天花城、鸿通春天南充院子两个项目。目前鸿通春天花城已经入集中宣传期。
第二部分 一级市场（土地市场）
一、全国土地市场回顾
（一）全国土地市场详情
中国指数研究院数据信息中心监测显示，供应方面，2015年1-9月，全国300个城市共推出土地74748万平方米，同比减少25%。成交方面，1-9月全国300个城市共成交土地56526万平方米，同比减少30%。出让金方面，1-9月全国300个城市土地出让金总额为13507亿元，同比减少23%。2015年1-9月，全国300个城市成交楼面均价为1308元/平方米，同比上涨11%。2015年1-9月，全国300个城市土地平均溢价率13%，较去年同期上升2个百分点；。
（二）全国土地市场综述：主要城市地价上涨，供需下降，三季度均价创新高
2015年1-9月土地市场走势跌宕，年初火爆后即陷入低迷，一二线城市受供地收缩等影响整体表现大幅回落，标杆房企连续数月购地额下降，直至6月起才渐现回暖；随着近期政策放松及楼市普遍升温，房企拿地热情重燃，三季度以来供求量同比跌幅均收窄，楼面均价创新高，“金九”成色足。整体来看，前九个月全国主要城市地价上涨收金降，供需均不及去年，不同城市分化加剧。
二、南充市土地市场回顾
（一）2015年1-9月土地市场概述
1、2015年1-9月土地供销详情
据南房指数数据监测，2015年1-9月南充市共推出174宗国有建设用地，面积7827亩，较去年同期下降31.93%；共成交100宗国有建设用地使用权，面积4355亩，较去年同期下降53.35%；土地成交总金额42.42亿，较去年同期下降61.12%，主城区平均楼面地价1382元/平米（平均楼面地价计算排除工业用地）。
图表：2015年1-9月南充市土地供销详情
2、2015年1-9月土地供销类型分析
2015年1-9月南充市商住用地供应量最大，占总供应的54%，供应土地主要来自阆中市。前三季度南充市商住用地成交量最多，占总成交的72%。
图表：2015年1-9月南充市土地供销类型详情
3、2015年1-9月土地供销走势
自去年下半年地产市场遇冷开始，开发商的重点转向去库存或者产业转型，拿地意愿降低，南充土地供应量便开始大幅度减少，土地供应基本来自郊县与乡镇，政府方面也减少推地节奏，导致南充土地成交量持续下跌，前三季度成交总金额与去年同期相比下跌61.12%。
图表：2015年1-9月南充市土地供销走势
（二）2015年1-9月纯住宅及商住用地市场分析
据南房指数数据监测，2015年1-9月南充纯住宅及商住用地供应90宗4655亩，成交51宗2767亩37.57亿，主城区平均楼面地价为1382元/平米。
图表：2015年1-9月南充土地供销走势（商住用地）
图表：2015年1-9月南充主城区商住用地成交详情
（三）2015年1-9月商服用地市场分析
据南房指数数据监测，2015年1-9月南充商服用地供应49宗1639亩，成交16宗304亩2.81亿，主城区无商服用地成交。
图表：2015年1-9月南充土地供销走势（商服用地）
（四）2015年1-9月工业用地市场分析
据南房指数数据监测，2015年1-9月南充工业用地供应31宗1350亩，成交31宗1263亩1.92亿，主城区无工业用地成交。
图表：2015年1-9月南充土地供销走势（工业用地）
第三部分 二级市场
【供应】据南房指数数据统计，2015年1-9月南充市新推住宅房源共计14740套、139.98万平米。
【成交】2015年1-9月南充市新建住宅成交16509套，比去年同期下降24.44%；金额72.02亿，比去年同期下降30.84%；面积159.22万平米，比去年同期下降24.59%；均价4605元/平米，比去年同期下降7.41%。（均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）
（一）2015年1-9月南充市新建住宅供应分析
1、2015年1-9月南充市新建住宅供应详情
2015年1-9月，南充市共有43个项目获批205张预售许可证，新推住宅房源共计14740套、139.98万平米。其中主城区供应住13506套、12.82万平米；郊区供应住宅1234套、11.76万平米。
图表：2015年1-9月主城区住宅供应详情
图表：2015年1-9月郊区住宅供应详情
2、2015年1-9月南充新建住宅供应走势（含主城区与郊区）
从前三季度供应量走势来看，2015年南充市住宅房源供应呈“V”字型走势，供应量最低点出现在5月份，当时开发商“惧”于浓重的观望氛围，和不断攀升的库存压力，纷纷选择延期推盘。直至楼市最后一个旺季9月来临，各大开发商为完成年度销售业绩，大幅度推货入市，导致全市供应量达到2015年前三季度最高点。
图表：2015年1-9月南充市新增住宅供应走势
3、2015年1-9月南充新建住宅供应TOP10
2015年前三季度江山金岸共推出住宅1579套、11.23万平米，占据供应套数、面积排行榜冠军位置。
图表：2015年1-9月南充新增住宅供应TOP10
4、2015年1-9月南充新建住宅供应区域分析
2015年前三季度顺庆区住宅供应量仍然领先，共推出住宅7296套、69.06万平米，主要供应片区为清泉坝、市政新区；其次是嘉陵区，供应支持主要来自南充希望城与中虹国际。高坪区供应最少，为3575套、30.17万平米。从前三季度三区供应情况来看，随着江山金岸的入市，高坪区供应量虽然仍位居三区最末，但其与嘉陵区的差距在逐渐缩小。
图表：2015年1-9月南充市三区住宅供应量对比
(二)2015年1-9月南充新建住宅销售情况
【2015年1-9月南充新建住宅成交详情】据南房指数数据统计，2015年1-9月南充市新建住宅成交16509套，比去年同期下降24.44%；金额72.02亿，比去年同期下降30.84%；面积159.22万平米，比去年同期下降24.59%；主城区均价4605元/平米，比去年同期下降7.41%（均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）。其中主城区新建住宅成交15604套、69.24亿、150.55万平米；郊区成交新建住宅905套、2.78亿、8.67万平米。
1、2015年1-9月南充市新建住宅成交综述（含主城区与郊区）
（1）、2015年1-9月南充市各区域新建住宅成交详情
顺庆区成交量居全市第1位，成交新建住宅8993套、40.24亿、86.42万平米，均价4683元/平米。
嘉陵区成交量居全市第2位，成交新建住宅3921套、17.22亿、39.05万平米，均价4377元/平米。
高坪区成交量居全市第3位，成交新建住宅2690套、11.78亿、25.07万平米，均价4694元/平米。
郊区成交新建住宅905套、2.78亿、8.67万平米，均价3202元/平米。
（注：均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）
图表：南充市新建住宅成交量分析（含主城区与郊区）
（2）、2015年1-9月南充新建住宅成交量价走势
2015年1-9月南充市新建住宅成交16509套，成交金额72.02亿，面积159.22万平米，成交均价4605元/平米，量价齐跌。
图表：2015年1-9月南充市新建住宅成交量价走势
（注：均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）
（3）、2015年1-9月南充市新建住宅成交排行榜
2015年1-9月南充希望城成交金额3.98亿，成交面积9.17万平米，夺得金额与面积级排行榜双料冠军，江山金岸成交套数1062套，位居套数排行榜首位，且其为前三季度成交套数“破千”的唯一项目。
图表：2015年1-9月南充新建住宅成交TOP20
2、2015年1-9月南充市主城区新建住宅成交市场（仅含主城区）
（1）、2015年1-9月主城区新建住宅成交详情
据南房指数数据监测，2015年1-9月南充主城区共成交住宅15604套、69.24亿、150.55万平米，成交均价4605元/平米（均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源），量价齐跌。成交套数、金额、面积环比下降26.31%、32.28%、26.39%，成交均价环比下降7.41%。
（2）、2015年1-9月三区住宅成交套数走势
2015年1-9月顺庆区成交住宅8993套，比去年同期下降28.88%；高坪区成交住宅2690套，同比下降4.58%；嘉陵区成交住宅3921套，比去年同期下降26.31%。
图表：2015年1-9月南充三区住宅成交套数走势
（3）、2015年1-9月三区住宅成交均价走势
2015年1-9月顺庆区成交均价4683元/平米，比去年同期下降8.25%；高坪区成交均价4694元/平米，同比下降2.14%；嘉陵区成交均价4377元/平米，比去年同期下降9.44%。
图表：2015年1-9月南充三区住宅成交均价走势
（注：均价计算排除、别墅集资房等特殊价格的房源）
（4）、2015年1-9月主城区新建住宅各价格区间成交详情
从前三季度各价格区间成交情况来看，4500-5000元/平米成交套数最多，共成交5442套，占35%。其次是4000-4500元/平米，共成交5307套，占总成交的34%；5000-5500元/平米共成交2592套，占总成交的16%；4000元/平米以下成交1369套，占总成交的9%；5500元/平米以上成交894套，占总成交的6%。
图表：2015年1-9月主城区新建住宅各价格区间成交套数占比
（5）、2015年1-9月主城区新建住宅各面积区间成交详情
从前三季度各面积区间成交情况来看，90-100平米成交套数最多，共成交4590套，占总成交套数29%；80平米以下成交3132套，占总成交的20%；100-110平米成交2770套，均占总成交的18%；80-90平米与110-130平米分别成交2178套、2142套，均占总成交的14%；130平米以上成交792套，占总成交的5%。
图表：2015年1-9月主城区新建住宅各面积区间成交套数占比
（6）、2015年1-9月主城区新建住宅各建筑形态成交详情
从各建筑形态来看，2015前三季度高层住宅成交12122套，占总成交量的77.69%，均价4668元/平米；小高层成交1916套，占总成交量的12.28%，均价4505元/平米；多层成交1344套，占总成交量的8.61%，均价5102元/平米；SOHO成交205套，占总成交量的1.31%，均价5245元/平米；别墅成交17套，占总成交量的0.11%，均价8144元/平米。
图表：2015年1-9月主城区新建住宅各建筑形态成交套数占比
（7）、2015年1-9月主城区各片区新建住宅成交详情
从2015年前三季度南充市各片区的成交量来看，潆华新区、嘉南新区、下中坝为热销区域，各片区热销楼盘分别为上海滩花园、南充希望城与金润华府。
图表：2015年1-9月南充主城区新建住宅各片区成交详情
图表：2015年1-9月主城区主要片区新建住宅成交占比
3、2015年1-9月南充市郊区新建住宅成交详情
（1）、2015年1-9月郊区新建住宅成交量价走势
2015年1-9月南充市郊区成交新建住宅905套、2.78亿、8.67万平米，成交均价3202元/平米。
图表：2015年1-9月南充郊区住宅成交量价走势
（2）、2015年1-9月郊区新建住宅成交排行榜
2015年前三季度南充市郊区热销楼盘为欧亚尚城与御莲锦绣，分别位于高坪区小龙街道办事处与高坪区青莲街道办事处，这两个楼盘成交套数均破百。
图表：2015年1-9月郊区新建住宅成交排行榜
（三）2009-2015年前三季度南充市新建住宅成交比较
从2009-2015年前三季度的市场情况来看，受全国市场下行影响，2015年前三季度新建住宅销量大幅度下降，成交金额同比跌幅为30.84%。从成交均价来看，2015年前三季度房价大幅度下跌，与去年同期相比下降7.41%。
图表：2009-2015年前三季度南充市新建住宅成交详情
图表：2009-2015年前三季度南充市新建住宅成交量价走势
二、2015年1-9月南充市商用物业交易情况
【供应】据南房指数数据统计，2015年1-9月南充市商铺供应4798套、38.1万平米，写字楼供应676套、13.4万平米。
【成交】2015年1-9月南充市新建商铺成交2398套，比去年同期上升194%；金额20.89亿，比去年同期上升38.54%；面积18.03万平米，比去年同期上升65.55%；成交均价11583元/平米，比去年同期下降16.32%。新建写字楼成交86套、2.29亿、4.19万平米，成交均价5465元/平米。
（一）2015年1-9月南充市新建商铺交易分析
1、2015年1-9月南充市新建商铺供应分析
2015年1-9月南充市共有31个项目获批132张预售许可证，新增商铺共计4798套、38.1万平米。其中主城区共有25个项目获批123张预售许可证，新增商铺4683套、37.07万平米；郊区共有6个项目获批9张预售许可证，新增商铺115套、1.03万平米。
（1）、2015年1-9月南充市新建商铺供应详情
2015年1-9月南充市主城区共有25个项目获批123张预售许可证，新增商铺4683套、37.07万平米；郊区共有6个项目获批9张预售许可证，新增商铺115套、1.03万平米。
图表：2015年1-9月主城区商铺供应详情
图表：2015年1-9月郊区商铺供应详情
（2）、2015年1-9月南充市新建商铺供应走势
从前三季度供应走势来看，供应高峰期分别位于1月、4月与7月，主要是由于友豪国际家居博览中心在这三月大幅度推新，导致全市供应量大涨。此外，9月万美广场首次出货，推出商铺255套，拉升9月全市供应量。
图表：2015年1-9月南充市新建商铺供应走势
（3）、2015年1-9月南充市新建商铺供应TOP10
2015年前三季度友豪国际家居博览中心共推出商铺2575套、14.62万平米，遥遥领先于其他项目，占据排行榜首位。
图表：2015年1-9月南充新建商铺供应TOP10
（4）、2015年1-9月南充市新建商铺供应区域分析
由于友豪国际的大幅度推新，2015年前三季度高坪区商铺供应量最多，远超于顺庆与嘉陵。
图表：2015年1-9月南充市三区商铺供应量对比
2、2015年1-9月南充市新建商铺销售分析
【2015年1-9月南充新建商铺成交详情】据南房指数数据统计，2015年1-9月南充市新建商铺成交2398套，比去年同期上升194%；金额20.89亿，比去年同期上升38.54%；面积18.03万平米，比去年同期上升65.55%；成交均价11583元/平米，比去年同期下降16.32%。
（1）、2015年1-9月南充市新建商铺成交量价走势
2015年1-9月南充市新建商铺成交2398套，成交金额20.89亿，面积18.03万平米。
纵观2015年前三季度南充市商铺成交走势，今年南充商业地产成交走势与友豪国际与王府井的成交量成正比，全市商铺成交量走势实际上可以隐射出这两个项目的销售变化。成交量最高峰为5月份，当时友豪国际备案量高达504套，而9月该项目备案量仅33套，全市销售套数也下降至162套。
图表：2015年1-9月南充市新建商铺成交量价走势
（2）、2015年1-9月南充市新建商铺成交排行榜
2015年前三季度，友豪国际与王府井广场销量最高，分别位居排行榜第一与第二位置。
图表：2015年1-9月南充市新建商铺成交TOP10
（3）、2015年1-9月南充市新建商铺各区域成交情况
顺庆区新建商铺成交558套、85214万元、68783平米，均价12389元/平米。
高坪区新建商铺成交1637套、98750万元、81385平米，均价12134元/平米。
嘉陵区新建商铺成交203套、24893万元、30145平米，均价8258元/平米。
图表：2015年1-9月南充市各区域新建商铺成交详情
（4）、2015年1-9月三区新建商铺成交量价走势
2015年1-9月三区新建商铺成交套数走势
从前三季度三区成交套数走势来看，高坪区据占据南充商业地产主导地位，销量长期稳居三区首位，成交房源主要来自友豪国际与王府井广场；其次为顺庆区，该区域主力成交项目为COCO香江；嘉陵区位居全市最末，备案商业几乎为住宅配套的底商。
图表：2015年1-9月三区新建商铺成交套数走势
2015年1-9月三区新建商铺成交均价走势
2015年顺庆区与高坪区新建商铺成交均价差距不大，基本在10000-15000元/平米之间浮动，嘉陵区由于城市发展起步较晚，目前商业市场不成熟，成交均价最低，基本在5000元/平米左右徘徊。
图表：2015年1-9月三区新建商铺成交均价走势
（5）、2015年1-9月南充市新建商铺各价格区间成交详情
7000-10000元/平米成交套数最多，为865套，占比36%；其次是15000-20000元/平米，成交471套，占比20%；此外，20000-25000元/平米、10000-15000元/平米、7000元/平米以下、25000元/平米以上成交357套、319套、234套、152套，分别占比15%、13%、10%、6%。
图表：2015年1-9月南充新建商铺各价格区间成交套数占比
（6）、2015年1-9月南充市新建商铺各面积区间成交详情
40平米以下成交量最大，成交1060套，占比44%；40-60平米成交751套，占比31%；60-80平米成交182套，占比8%；100-200平米以上成交172套，占比7%；200平米以上成交130套，占比6%；80-100平米成交101套，占比4%。
图表：2015年1-9月南充新建商铺各面积区间成交套数占比
（二）2015年1-9月南充市写字楼交易分析
1、2015年1-9月南充市新建写字楼供应分析
2015年1-9月南充市共有4个项目获批4张预售许可证，新增写字楼共计676套、13.4万平米。
图表：2015年1-9月南充市写字楼供应详情
2、2015年1-9月南充市新建写字楼销售分析
2015年1-9月南充市共成交写字楼86套、22922万元、41945平米，成交均价5465元/平米。
图表：2015年1-9月南充市写字楼成交详情
（三）2011-2015年前三季度南充市新建商铺成交比较
从2015年前三季度的商铺市场情况来看，由于友豪国际与王府井广场的入市热销，2015年前三季度南充市新建商铺销量大增，成交金额同比上涨38.54%。
图表：2011-2015年前三季度南充市新建商铺成交详情
图表：2011-2015年前三季度南充市新建商铺成交量价走势
第四部分 2015年前三季度南充楼市典型项目
开发商：南充金色南湖房地产开发有限公司。
项目简介：南充希望城位于南充南嘉陵区新中心，项目占地263亩，总建筑面积64万平米，由高层住宅、洋房、新亚洲风情商业街、甲级写字楼、星级酒店、星级农贸市场、国际幼儿园多种业态组成。户型面积区间为73-205平米。
销售情况：南充希望城2014年8月16日首次开盘，2015年1-9月成交住宅952套、金额3.98亿、面积9.17万方，均价4342元/平米。
南房点评：在《2015上半年南充商品住宅统计报告》中，我们对希望城加大价格战力度已做出了分析。到了第三季度，在各竞品项目纷纷跟风降价的情况下，该项目继续保持此种策略，加上自去年以来持续热销所累积的品牌口碑，在已经出炉的2015年前三季度南充楼市TOP20榜单中，该项目夺得金额面积双料销冠，销售情况仍旧火热。值得注意的是，4、5、7月南充希望城走量情况稍显不足，原因主要与这三个月项目无推货有关。
图表：2015年1-9南充希望城住宅成交详情
图表：2015年1-9南充希望城住宅各户型成交详情
图表：2014年8月-2015年9月南充希望城住宅成交量价走势
二、阳光江山金岸
开发商：眉山市阳光置业房地产开发有限公司。
项目简介：阳光江山金岸项目地处高坪区江东大道，项目总占地面积约130亩，总建筑面积约为39万方，项目由高层住宅与联排别墅组成。
销售情况：阳光江山金岸2015年3月7日首次开盘，2015年3-9月共成交住宅1062套、金额3.47亿、面积7.59万方，均价4568元/平米。
南房点评：2015年前三季度阳光江山金岸以成交1062套夺得套数排行榜桂冠，且成为前三季度销售套数“破千”的唯一楼盘，究其原因，笔者认为主要有三点：其一，江山金岸所处高坪区江东大道，在江景资源日渐稀缺的当下，轻松拥享嘉陵江一线江景，具有很大的差异化竞争优势；其二，项目所打造的户型具有独特性，建筑面积较小，赠送面积较大；最后，从首次开盘起，项目便主打低价路线，第三季度再次下调价格，9月份成交均价仅有4369元/平米，切合目前南充楼市市场行情。因此，该项目在市场冷淡的2015年获得了较高的关注度。
图表：2015年3-9月阳光江山金岸住宅成交详情
图表：2015年3-9月阳光江山金岸住宅各户型成交详情
图表：2015年3-9月阳光江山金岸住宅成交量价走势
三、中航城
开发商：南充航庆置业有限公司，中航地产南充分公司。
项目简介：项目总占地约115亩，总建筑面积约20万平米，总户数2104户，由高层住宅、底层商业组成。
销售情况：中航城2015年2月7日首次开盘，2015年2-9月共成交住宅710套、金额3.16亿、面积6.05万方，均价5228元/平米。
南房点评：2015年前三季度中航城共推出住宅1122套，成交710套，去化率63%，走量情况可观，“清泉坝区位”以及“实力央企”两大因素成为中航城逆市热销的坚实后盾，加之8月份之前清泉坝在售项目只有中南世纪城与中航城两大楼盘，中航城在价格上占有了绝对优势，因此该项目长期扮演区域销量领先者角色。
8月8日，清泉坝另一项目COCO香江2期开盘入市，虽然在定价上COCO香江2期比中航城更有优势，但从区位上来看，COCO香江2期远离清泉坝集中开发区域，已接近小龙航电站，且该项目户型设计并未延续COCO香江的高赠送特点。因此，COCO香江2期对中航城的冲击不大，三季度中航城销量仍旧可观。
图表：2015年2-9月中航城住宅成交详情
图表：2015年2-9月中航城住宅各户型区间成交详情
图表：2015年2-9月中航城住宅成交量价走势
四、友豪国际家居博览中心
开发商：南充友豪置业有限公司。
项目简介：友豪国际家居博览中心位于高坪区安汉新区核心位置，紧邻安汉广场，高坪高速路出口。商业体量约60万平米，是川东北地区规模最大的家居综合体。
销售情况：友豪国际家居博览中心2015年2月1日首次开盘，2015年2-9月共成交商铺1018套、金额4.29亿、面积4.21万方，均价10200元/平米。
南房点评：2015年前三季度友豪国际共成交商铺1018套，占全市总成交的42.4%，从每月备案情况来看，该项目的主力成交期集中在2-5月，此后项目意向客户基本转化完毕，6-9月销量大幅度降低，不过，与其他项目相比仍表现亮眼。分析其热销的原因，其一，开盘之前，项目蓄客时间长达8个月，期间保持了较高的曝光率，意向客户较多；其二，友豪国际家居博览中心作为南充首个大型家居体验式综合体，形态上具有独特性，加之“红星美凯龙”这一旗舰品牌的助推，受到了投资者的追捧；其三，项目成交商铺单价基本在10000元/平米左右，与同区域项目相比，价格竞争优势较为明显。
图表：2015年2-9月友豪国际商铺成交详情
图表：2015年2-9月友豪国际商铺各户型区间成交详情
图表：2015年2-9月友豪国际商铺成交量价走势
五、南充明宇广场
开发商：南充嘉隆酒店有限公司。
项目简介：明宇广场位于下中坝核心腹地，总建筑面积约52万平米。项目涵盖了五星级酒店、一线滨江公寓、国际购物中心、特色商业街区等综合性的多元化物业。
销售情况：南充明宇广场SOHO2014年8月2日首次开盘，截至2015年9月底共成交SOHO523套、1.25亿元、23.69万方，均价5289元/平米；商铺2014年8月30日首次开盘，截至2015年9月底共成交商铺48套、0.57亿元、0.27万方，均价20811元/平米。
1、明宇广场商铺成交分析
南房点评：截至今年9月底，南充明宇广场仅备案商铺48套，销量惨淡，导致这种局面的主要原因与王府井广场有关，王府井和明宇广场商业体量接近，一个23万方，一个20万方；招商主力店类似，都洽谈过同一院线；商铺定价也较为相近……种种情况表明，明宇广场最直观的竞争对手是王府井广场。但王府井广场位于发展近10余年的江东新区桥头堡，承载全江东新区近10万人商业消费，而明宇广场位于近两年来刚进入发展快车道的下中坝，目前该区域仅有金润华府交房，其余项目均在建设中，人流量不足，投资线较长，两相对比，导致明宇广场商铺销量惨淡。不过，下中坝区域规划完善，未来价值可观，目前已有部分楼盘将要交付，随着入住率的提高，明宇广场将会迎来走量契机。
图表：2014年9月—2015年9月明宇广场商铺成交详情
图表：2014年9月—2015年9月明宇广场商铺各户型区间成交详情
图表：2014年9月—2015年9月明宇广场商铺成交量价走势
2、明宇广场SOHO成交分析
南房点评：2014年8月2日，南充明宇广场SOHO开盘，从成交情况来看，除了开盘第一个月备案了249套之外，此后每月销量基本在30套以下，走量十分缓慢，究其原因，笔者认为主要有三点：首先，不限购不限贷、低总价、投资回报高，是酒店式公寓赖以和住宅产品竞争的最大优势，但从2014年底开始，购房成本持续降低，限购限贷解除，在这样的情况下，SOHO在价格博弈的层面上就显得优势全无了；其次，以制造业为代表的第二产业在南充经济体系中占据绝对比重，SOHO所面向的第三产业人士较少，需求量不大也制约了此种产品的销售；最后，南充市面上的酒店式公寓，在开发商在将房屋出售给业主之后，并没有提供相应的酒店式管理服务，加之目前南充SOHO存量较大，产品同质化严重，导致明宇广场SOHO走量缓慢。
图表：2014年8月—2015年9月明宇广场SOHO成交详情
图表：2014年8月—2015年9月明宇广场SOHO各户型区间成交详情
图表：2014年8月—2015年9月明宇广场SOHO成交量价走势
第五部分 房地产走势预测
一、房地产宏观政策走势与市场走向判断
1、房地产政策走势预测
习近平在中央财经领导小组第11次会议上给楼市定了调：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”库存问题是一个分化的数据：目前一二线市场在2014年“930”一系列刺激下，库存数据压力有所缓解，压力大的主要体现在三四线城市。而未来政府将继续在更加细微的方向来调节房地产库存压力。
首先，信贷政策的继续宽松仍然显得必要。从去年以来，降息通道已经全面打开，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息后，百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万。资金流动性的宽松对购房需求的提升有直接作用。
其二，直接购房减免税费和增加购房补贴。这一思路在部分城市已经实行，比如郑州市政府此前宣布，相关家庭若自愿放弃保障房购房资格，转而购买普通商品住房，将对其购房90平方米以内部分给予每平方米800元的补贴。
其三，降低房企融资难度。目前看，仅10月份就有12家企业发布内地公司债或非公开发行股票，募集资金额达到了470亿，国家在融资端为开发商释放流动性的节奏在加快，考虑到融资成本的逐步降低，预计越来越多的房企会进行债权类融资。
其四，棚户区改造为去库存提供了新的需求端。2015年“两会”政府工作报告中明确将“稳定住房消费”列为加快培育的六大消费增长点之一。在房地产开发投资增速持续走低的背景下，国务院决定进一步强化城镇棚户区改造，并提出实施三年行动计划。
其五，伴随全面二孩政策实行后加快户籍改革。户籍制度的优化将降低工作居住证转户难度，即使在限购执行严格的城市，工作居住证的办理难度也有望降低。在未来以人为本的城镇化的总方针下，购房落户政策将在更多城市得到演绎和深化，也将有利于新增户籍人口的购房需求。
2、房地产市场走向预测
目前全国楼市库存总量并没有减少，同时城市间分化加剧，北京、上海、深圳等一线城市出现“供不应求”的现象，这些城市的主要任务是控制房价。而库存压力则集中在三四线城市，这些城市房价仍将承压，但与2014年下半年房价快速回落相比价格下行压力应有所缓和。
二、南充房地产走势预测
1、“去库存”继续 楼市差异化格局加剧
由于公共资源集中及人口分布的不均衡，未来政策刺激效果仍然会集中体现在一二线城市，而三四线城市则会越来越差，很多三四线城市或有可能继续加码救市政策，去库存仍旧是这些城市的主要步调。
从具体市场状况来看，作为四线城市，事实上南充城市之间的地段差异不大，现阶段面对竞争日趋激烈的市场环境，许多项目价格差距也在逐渐缩小。随着市场进一步细分，品牌竞争、品质比拼以及产品类型差异，将成为南充各楼盘之间竞争的利器，谁有特点、谁更稀缺、谁的品质更高……谁就将成为未来购房者下手置业的首选。
2、房价或继续低位企稳 暴跌可能性甚微
2015年，虽然南充的房价较去年和前年来说下跌明显，但价格跌至一个区间后保持了稳定态势，并没有出现大家期盼的暴跌。市场不景气、经济下行，其实从去年底开始就不时有楼市崩盘的声音出现，但一年过去了，房价虽然下降了不少，但房地产还是在低迷的环境下撑了下来，而且成交量偶有上涨的趋势。因此，笔者认为，以价换量仍然是未来一年房地产市场的主旋律，如果经济大环境未有好转，一些开发商会出现库存积压、资金回笼困难等一系列问题，但纵观整体情况，大面积楼市崩盘的可能性甚微。
特别说明：本报告数据均来自备案口径，由南房指数监测整理，分析结果仅供参考。报告中的信息或表达的意见不构成投资和交易建议。本报告所使用的部分数字和数据，来源于政府主管部门的相关公示渠道，以本站采集之时的实际情况为撰写依据，不排除可能存在与其他数据资料不完全相符的情况。本报告所引用的部分新闻报道及信息，来源于其他媒体和作者，在此表示鸣谢，但其内容不代表本站观点和立场，特此声明。
