通过农民工市民化去库存实际困难重重

　　今年中央对于房地产库存的去化问题高度重视，也从侧面反映出目前房地产库存问题的严重。考察我国房地产库存绝对规模，较常用的权威指标就是统计局每月公布的商品房待售面积，但待售面积仅是针对房地产开发企业报告期末已竣工可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，通俗来说，就是房企竣工未售的项目。若要全面考察我国房地产库存规模，还需把在建未售的项目、尚未开工的土地也并入计算。
　　
　　目前我国公布的待开发土地面积为4.2亿平米，然这一数值很可能要远小于我国至今未开工的实际规模。根据中信建设的估算，2015年末全国商品房库存约在143亿平米左右，其中拿地未开发建筑面积82亿平方米、在建未售+竣工未售规模在60亿平方米左右，按照过去3年的平均销售面积计算，去化周期大约10-11年左右。
　　
　　此外，虽然近年一线城市的土地出让占比有所回升，但三四线城市的比重依然占据最大比重，一线、二线、三四线城市在近几年的出让结构分别为3%、37%和60%，如果考虑全国口径，三四线的比重预计更高。
　　
　　另一方面。我国库存压力的根源除了本身供需节奏的失衡，还和供需结构有关。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的《城镇住房空臵率与住房市场发展趋势》报告，调查统计的我国房屋空臵率在22.4%（2013年），远高于美国、香港、日本。其中二三线城市多套房屋家庭空臵率远高于一线城市，说明当前这些城市人均住房面积的充裕程度显著高于一线城市，其结论也与当前行业共识基本一致：对于我国部分二线及大部分三四线城市，在现有环境下挖掘存量需求已经难以立竿见影。
　　
　　无论是十三五规划纲要还是本次中央经济工作会议上，农民工市民化都被视作是房地产去库存的重要方式，这可能也将是未来政策方面重点发力的方向；特别是近日发改委已经明确将制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案。根据国家统计局数据，我国2014年农民工总人数2.74亿，占我国乡村总人口的44.3%，其中外出农民工1.68亿，占农民工总数的61%。
　　
　　从农民工的庞大基数、年龄结构等考虑，农民工城镇化的确能够带来一定的住宅增量需求，但现实中大部分农民工并不具备购买力。
　　
　　按照全国三四线4700元/平均价，假设的100平商品房3成首付，那么仅仅首付款也需要14.1万元；而根据西南财经大学的2013年的中国家庭金融调查数据，我国农村家庭平均净资产28万元，除去17.6万房地产资产后，剩余资产为12.8万，距离14.1万元尚有一定差距；而其中最具流动性的金融资产仅不足2.4万元，表明我国大部分农民家庭还不具备支付城镇商品房首付的能力。
　　
　　此外，农民工是否有足够的城镇落户意愿也需要加以考量。根据清华大学城镇化调查数据，外出农民工没有明确落户意向的占大多数，比重达65.3%。而计生委调查结果也显示出相同的结果，不愿意转变为非农户口的农民工占大多数，80前、80后占比分别达到79.85%、75.34%。
　　
　　而对于农民工转变态度起关键作用的就在于承包土地的保留问题。若转变非农户口需交出承包土地，则80前、80后愿意转变的比例分别从20.2%、24.7%下降至11%、12.9%，降幅约50%，反映了农民较强的财产保全意识。
　　
　　除了最主要的承包土地之外，城乡户口差别缩小、城市较高房价和生活压力也是阻碍农民工定居城市的重要因素。一方面，随着养老金、医保等社会保障资源对农村覆盖力度的加强以及电商等新兴消费业态的崛起，城乡公共资源、生活水平存在缩小的趋势，城镇户口的地位在农民工心里开始下降，尤其80后农民工，认为城乡户口差别缩小比例比80前农民工高5.2个百分点；另一方面，城市房价的居高不下和较高的生活成本也降低了城市对农民工的吸引力，城市是工作谋生的绝佳选择，却非生活定居的理想场所。
　　
　　如前所述，要激发农民工群体潜在的城镇购房需求，显然应从公共服务均等化、住房金融支持等痛点着手；事实上，十三五规划纲要中也特别提到，未来将通过户籍改革让渡公共服务，加快农民工市民化进程，释放这部分新市民此前被人为抑制的需求，着力消化房地产库存。但考虑地方财力紧张、农民工低收入及贷款难等客观因素，政策落实存在挑战，综合而言，虽然农民工市民化的方向依然正确，但中短期内通过农民工实现去库存的愿景依然较远。