置业指南：返乡置业应该注意啥

　　中国人的身体里有一种特殊的情感，叫做乡愁。当三、四线城市的高库存遇上“乡愁”，去库存的希望便寄托在返乡置业的群体身上。
　　
　　三、四线城市房价与大城市比原本就极具价格优势，近两年来，全国城市房价两极分化现象严重，一线城市房价持续走高，三、四线城市楼市疲软，这更让准备回乡置业的人看到了抄底的机会。返乡置业分为不同几种类型，有的已在北京置业，有的未在北京置业。有的已做好离京回乡就业的准备，有的虽然已在家乡买房，但近期没有明确计划回乡发展，未来养老自住加投资成为置业主要目的。
　　
　　有的人逃离北上广，有的人回归北上广。是用大城市一张床的钱买家乡一套房，还是蜗居在大城市，每个人的情况不同，所作出的选择也不一样。
　　
　　数据
　　
　　春节期间成交同比上涨
　　
　　据易居中国数据显示，自2月2日至21日共计20天的时间内，其有监测的159个城市及地区，商品住宅共成交面积771.9422万平方米，环比去年春季同期（2月11日至3月1日）上涨13.1%。
　　
　　其中，安徽、江西和河南省返乡置业现象较为显著。河南的周口、安阳等外出务工人员较多的城市，返乡置业热情较为高涨。江西的南昌以及四、五线城市，成交也比较理想，有些城市甚至每天都有销售，每日成交量在3套左右。海南、秦皇岛、广西北海、云南等主要靠旅游地产的城市或地区，成交量提升效果甚微。
　　
　　分析
　　
　　学历越高越爱“漂”
　　
　　近日，腾讯房产在全国189个城市展开共计25万人参与的“返乡置业需求专项调查”。据该数据显示，学历越高的人群越爱“漂”，而“漂一族”中的年轻男性返乡欲望相对较弱。从不同层级的城市来看，一线城市房价上涨速度快；二线城市无论是个人发展还是家庭需求，其均好性都较高；三线城市个人发展尚可，但家庭需求相对薄弱。
　　
　　对此，腾讯研究院房产研究中心高级研究员吴卫东分析指出，二线城市“漂出去”的人群在回归，“漂进来”的人群则在增加，未来市场空间逐渐打开，将成为买房置业的“主战场”。
　　
　　中原地产首席分析师张大伟则表示，“从最新监测数据看，今年春节相比2015年春节，大多数三四线城市的签约量未出现明显上升。年初降低首套房首付比例的新政对返乡购房者刺激不大，降低首付门槛，其实只是变相提高了月供压力。”
　　
　　“返乡置业对于部分二线或者三四线城市确实是‘良方’，但并不像外界所鼓吹的是‘神药’。”克而瑞研究中心分析师杨科伟认为，返乡置业需求正在逐步减弱，未来潜在购买人群在减少。同时，尽管返乡置业可以给部分三四线房地产带来起色，但大部分城市由于库存压力大，成交仍然低迷，仅靠返乡置业促销的短暂假期，成交量也只是“杯水车薪”。
　　
　　贴士
　　
　　返乡置业攻略
　　
　　与在工作地置业不同，返乡置业要克服时间和距离的问题。购房者需要多次往返于两地，比如交意向金、认购签约、贷款面签、交付收房等阶段，多数环节均需要购房者本人亲自办理。此外，返乡置业者在购房、收房等过程中还会因为是异地置业，而遇到其他问题，需要购房者特别留心与注意。
　　
　　买房打首付款须认清账户
　　
　　由于时间上的限制，返乡置业者多选择在长假期间集中看楼盘。事实上，返乡者置业的地点有的并非真正家乡所在地，而是所在省份的省会城市，或省内其他城市。因此，对于他们来说，楼盘所在的位置、环境、交通设施、配套并非十分熟悉。尤其是在有限的几天内回乡购房，借助当地人或亲朋好友充分了解项目整体品质，尤为重要。
　　
　　值得注意的是，有些购房者因为时间限制，在认购签约后即回到工作所在城市，再通过转账的形式支付首付款，此时要注意的是对方所提供账户是否为项目所使用的正确的账户，而非个人或其他账户。
　　
　　此外，有些楼盘在取得预售证之前要求购房者缴纳意向金，这样，购房者在开盘时还需再次返乡。
　　
　　公积金贷款全国暂未实现异地互认
　　
　　无论从政策还是市场层面，公积金实现异地互认已成为大势所趋，但从目前来看，全国范围内的公积金异地互认还未实现。
　　
　　2014年10月，住建部、财政部、央行三部委联合下发通知要求各地放松公积金贷款条件，今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。在此之前，按照规定，职工在一个城市缴纳公积金，只有在这个城市买房时，才能使用公积金贷款。
　　
　　通知下发后，记者了解到，目前全国有不少省份实现了省区内的公积金异地互认，比如安徽、湖北、湖南、广西等。石家庄、济南、渭南、黄山等城市则把公积金互认的范围扩大至全国。
　　
　　在贷款额度上，又有不同种情况。有的地方按照总房价的比例计算，有的还要区分所缴纳公积金的属性，比如有的地方对国管、市管公积金的异地贷款额度做了区分。因此，针对不同情况，返乡置业者若采用公积金贷款，则须问清所有细节问题。
　　
　　商业贷款异地可查贷款记录
　　
　　目前，全国绝大多数城市都取消了限购，但不少银行不能办理第三套房子的银行贷款。虽然全国城镇个人住房信息系统全国联网仍未实现，但购房者在不同城市的房贷信息可查。比如，返乡购房者在房屋购买地之外的城市有其他购房贷款，这是可以通过银行系统查到的。因此，对于有二套以上住房贷款且未还清的返乡置业者来说，要想在家乡贷款买房，也是难事。
　　
　　还贷留意每月转账手续费
　　
　　在支付宝等网络支付工具兴起以前的那些年，返乡贷款买房后，回到工作所在地，每个月向异地银行转账月供，需缴纳一定额度的手续费。在此情况下，有些购房者在经济允许的条件下，每次回乡时都在银行卡内存入一定数额的资金，以供银行逐月扣除。
　　
　　网络免费转账等兴起之后，越来越多的异地置业者解决了每月还贷手续费的问题，但仍需注意的是，有些转账工具有一定免费限额，超出限额转账，仍需缴纳手续费。
　　
　　出售唯一住房评定流程不同
　　
　　目前，全国多个城市都已启动建设全省城镇个人住房信息系统，有的省份已经实现了省内联网。是否为家庭的唯一住房，涉及到个税的征收问题。返乡置业者在将房子出售时，不同地区对出售房是否为业主唯一住房的评定流程也不同。有的需签署唯一住房声明即可，有的需要联网查询，也有的需要出售方向地税局提供户口所在地的住房情况证明。