房价下跌前所有“泡沫论”都经不起推敲

　　高处不胜寒的深圳楼市，其神经看起来是非常脆弱了。3月18日，官方媒体《深圳特区报》同时报道的两则消息，几经转载和加工后，被渲染成为了深圳楼市见顶回调的信号，一则是有效需求开始锐减，3月份二手住房成交量较1月份下降了30%，高价热点片区报价下调，有业主一周内将报价下调50万；另一则是一篇题为《深圳十大专项行动破解发展空间瓶颈》的报道提出，深圳未来5年内将减少不少于2亿平方米（全市合计4.2亿平方米）违法建筑面积。
　　
　　前者被解读为，房价与有效需求脱节的情况下，投资客主导的“博傻游戏”已到了害怕没有“接盘侠”的地步。于是乎，前期介入者开始通过高位让利来套现；后者被解读为，减少约占年度商品房销售4倍左右的违法建筑，或只能采取合法化的途径，意味着商品房和“小产权房”之间的“柏林墙”被推倒了、高低水位间的泄洪“闸口”被打开了。上述两则解读无论哪个接近现实，都无异于给脆弱敏感的深圳楼市投下一颗炸弹，甚至会影响未来深圳楼市的格局。
　　
　　事实上，3月份楼市回调是必然的。一方面，前期口口相传的“深圳版限购”高悬头顶但迟迟不落地，影响了入市节奏和交投预期；另一方面，泡沫传闻及清理“首付贷”、4月1日上调评估价的影响下，部分以场外“加杠杆”介入的投资客试图以让利来脱手，造成放盘价回调。此外，2015年四季度投资投机比例迅速攀升（机构预测从20%增加到30%）并推动房价激涨后，正常回调的诉求存在。
　　
　　至于足以影响深圳楼市未来格局的违法建筑面积近半“缩量”计划，仅仅是官方存量改造和城市更新的工作方案而已。慢不说，违法建筑合法化，首先要考虑头悬《宪法》和《土地管理法》两条不能碰的红线，即便能瞬间合法化，也必须要顾虑其刺破商品房市场泡沫带来的“无法承受之重”。进一步，与特区发展如影随形的违法建筑，困扰深圳也不是一年两年了，如有解决路径，那也一定是渐进的。笔者认为，即便深圳楼市近期会见顶回调，也绝非上述两个因素而触发。
　　
　　上述两则消息，折射的是对深圳楼市“泡沫化”走向的担心。基于房价收入比、租售比和房地产占GDP比重等，深圳楼市已经进入了泡沫化区域。有机构通过定量研究，指出如果将一线城市分开看，北上广并没有泡沫，唯一值得担心的炸弹是深圳。截止2015年底，深圳房价泡沫为34.16%，北上泡沫率为-5.65%、广州泡沫率为-1.07，深圳楼市目前的安全边际已容不得任何外生性冲击。
　　
　　当然，对泡沫见仁见智，在房价没有掉头直下之前，可以找到一千个理由来佐证房价上涨的理由、泡沫论经不起推敲。关键是，包括深圳在内的特大房价上涨，其综合利好有目共睹，于全国楼市来说，基于特大城市“领头羊”效应，利好全国“去库存”；于地方来说，基于楼市在投资、消费、税收上的综合贡献如此可观，利好“稳增长”，“啃硬骨头”的转型压力小多了；于银行来说，基于抵押物的保障，利好资产质量，不良率也不会那么快暴露；于个人来说，基于房价上涨的财富效应，利好资产性收入，利好自己早日进入“财务自由”一列。
　　
　　这就是目前特大城市楼市的现状，即在国家去行政化干预、楼市“去库存”、经济转型需要货币宽松等政策庇佑下，先享受泡沫带来的利好吧！由此，不希望楼市调整、房价下跌的呼声占据主流。这就不难理解，缘何楼市与“刚需”没有太大关系了，还能扶摇直上，原因就在于，我们或许真的需要“这场泡沫”。
　　
　　近期，在研究17世纪荷兰郁金香泡沫时，北京大学国家发展研究院教授周其仁给泡沫总结了一个定义，即基于对实际交易情形无知而无法解释的资产价格大起大落。目前，对于特大城市楼市，各方对实际交易情形、房价暴涨原因、泡沫量化确实“无知”。既然“无知”，有无定论的泡沫解释或量化，而泡沫又如此享受，就不管那么多了，即便内心隐约感知泡沫很大。任何一场泡沫都是如此，我们也不能例外。