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多个二线城市库存不够卖3个月 房价或再涨

  由于近期二线城市房地产过热,多个重点二线城市目前去库存周期仅为3个月左右的水平(合肥2个月、南京2个月、苏州3个月),意味着这些地区新房仅够卖2-3个月,库存明显不足。这种情况或将使得此类城市近期土地交易活跃度白炽化升级,房价在高昂地价的作用下也将加速上涨。市场已从“偏热”过渡到“过热”,政策来不来?怎么来?已成为了社会关注的焦点。
  
  据中国经济网记者了解,目前多个二线城市房价涨幅速度已经甩超北上广深,而地王的诞生速度及溢价率之高足以令人咋舌,27日杭州一地块以123.18亿元成交,不仅成为杭州历史上首宗百亿地王,也创造了2016年以来全国范围内的最高价。
  
  焦灼的现状
  
  4月65个城市房价有所上涨,上涨城市比例达93%。这是时隔28个月再次出现“普涨”形势。值得注意的是,部分二线城市涨幅惊人,已然经过一线城市。数据显示,4月房价涨幅前十位中的绝大多数为二线城市。新建住宅价格增幅前十位仅上海、北京两个上榜。4月二线城市中,合肥涨势迅猛,环比涨幅高达5.8%,厦门环比上涨5.3%,南京环比上涨4.4%,惠州环比上涨3.3%,杭州、福州分别上涨3%。对比一线城市,上海环涨3.6%,北京环涨3%,广州环涨2.4,深圳环涨2.3%。据此看来,二线城市房价涨幅已超一线城市。
  
  二线城市房价之所以涨幅如此之大,是因为高涨的地价推动着房价的上涨。据中国经济网记者了解,截至5月15日,包括四大一线城市以及南京等热点二线城市共计21城,2016年共有110幅土地陆续产生了地王,疯狂的抢地使得土拍市场,动辄出现超过100%甚至400%的溢价率。到了本月月末,杭州更是平地起惊雷,27日一地块以123.18亿元成交,不仅成为杭州历史上首宗百亿地王,也创造了2016年以来全国范围内的最高价。
  
  在二线城市中,最令人瞩目的当属长三角城市,据中国经济网记者了解,在“5月全国住宅用地成交总价排名前十”榜单中,长三角区域独揽九个席位。其中,南京杭州先后刷新全国年内总价地王。中指院数据显示,“5月全国住宅用地成交总价排名前十”榜单中,杭州、南京、苏州分别以123.2亿元、88亿元、55.2亿元的成交价位列前三甲。可以看见,在排名居前的成交地块中,较高的溢价率已成为“标配”。在前十地块中,除去位列第八的武汉,剩下的杭州、南京、苏州、上海、宁波均为长三角城市。其中,南京更是有4幅地块入榜。
  
  重点二线城市库存吃紧告急 新房仅够卖2-3个月
  
  据国家统计局数据,截至4月末,全国商品房待售面积72690万平方米,比3月末减少826万平方米。就具体城市而言,苏州、南京、合肥等部分二线城市已经出现可售房源严重不足的现象。而多数的三四线城市仍是去库存的重点、难点区域。具体城市来看,35个城市中,去库存周期环比上升的城市有8个,包括深圳、济宁、上海等城市;去库存周期环比下跌最明显的是天津、北海和青岛,相比3月份分别减少了2.6个月、2.2个月和1.8个月。
  
  据中国指数研究院数据显示,在重点监测的35个城市中,有21个城市的库存量出现同比下滑态势,其中合肥、苏州和南京的同比跌幅较大,跌幅分别高达60.7%、54.6%和47.9%。而这3个城市目前去库存周期仅仅为3个月左右的水平(合肥2个月、南京2个月、苏州3个月),意味着这些地区新房仅够卖2—3个月,库存明显不足。在库存吃紧的情况下,势必会导致房企疯狂抢地,抢地则会令地价溢价率愈来愈高,地王诞生频率加快,而地价的疯狂上涨的后面,则会羊毛出在羊身上,房价同步飙高,在库存异常吃紧的情况下,二线城市的房地产市场,未来究竟能有多疯狂呢?
  
  市场已从“偏热”已到“过热”政策来不来?怎么来?
  
  根据易居研究院持续跟踪监测结果显示,楼市已经由此前的“偏热”逐渐接近“过热”。易居研究院研究总监严跃进解释说,根据历史经验来看,房价整体环比涨幅如果超过1%,则处于“过热”区间。从五灯图分布来看,1~2月份全国房价处于“合理”区间,而到了3月份位于“偏热”区间,到了4月份则步入“过热”区间。随着部分二线城市房价快速上涨,70城房价上涨的节奏在加快,控制房价的压力明显增加。
  
  在此背景下,近期屡屡传出将出现政策收紧的情况,然而政策何时来,如何来我们暂不得知。政策是谨慎的,因为限购、限贷等措施,对市场需求影响极大,能够在短时间内使得需求急剧萎缩,从而大幅影响房价未来走势。目前我们也看到,部分城市已经做了一些微调,例如南京、苏州出台地价、房价“双控”政策等。
  
  但如果市场持续出现供地减少、房企拿地意愿增加、土拍白炽化、溢价率攀高、房价同步飙涨,去化率再增加,这种情况导致市场风险进一步加剧,那政策一定会出台,让市场回归理性,促进房地产市场平稳健康发展。
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