南门坝商圈因红光路改步行后出现的人气凋零，进而引发商户集体转让以表愤愤，粗略看下，口水纷纷砸向封路步行的决策，板砖满天飞中有看似仗义执言的，也有砖家出来刷存在感的，但细看之下发言者的观点普遍立足当下，没有长远、全面的剖析，也就难能厘清本相，找到问题实质。
昨天我们发了一篇评论，对红光路改造后1227购物广场人气骤减的原因作了一些浅析，收到了不少网友的留言讨论，特别是很多朋友表示，更多商家加入了转让门面的行列，南房君认为商家的核心利益和诉求长期没有得到充分尊重和保障，呼吁各方重视商家权益的行为无可厚非，合情合理，但真要转让却还是需要慎重，毕竟这当口谈转让恐怕难起架势，况且现在就看空南门坝商圈也为时尚早，各方共同努力扭转颓局才是关键。
还有好事者制造舆论认为红光路封路有给其他商圈起势之嫌，这种广场舞大妈为释放肺活量的闲话本可不予置评，但涉及商圈比较的话题一贯是吃瓜群众关心的焦点，南房君也闲话几句，从目前南充主城区的商圈格局来看，江东商圈的体验式消费如进一步丰富和完善，可能逐渐显现出规模优势，但究其本质，地理位置和口岸优势在短时间内完全无法和南门坝商圈相提并论，况且从业态分布和品牌入驻情况看，更多的还是补充而非超越，顺庆其他类同的社区商业自不必提，体量和业态更不能支撑“此伏彼起”的论点逻辑。
那么，南门坝商圈的问题到底出在哪里？交通拥堵了一封了事，人气凋零了再一放打脸？今天我们尽量从头到尾来说说南门坝商圈，看看有没有破题药方，只要大家不嫌文字长。
1、区域规划缺乏远见，埋坑早在若干年前
毋庸置疑，南门坝在南充的旧城改造中是成功的，但其规划极其短视的。红光路受限与旧城街道的条件只能打造成双向四车道，这本无可厚非，但在用地规划上，1227仅规划一层地下停车场显然属于天生缺陷，为了抬高地价促进交易，这无疑是当初各方妥协的结果。到现在很多人可能也没有真正明白，在商业综合体的竞争中，停车位数量是核心商圈留客最重要的手段，当商圈和商圈之间存在竞争的时候，大量消费者甚至会先考虑是否有停车位才决定是否要去消费。
在外部道路狭窄，内部车位紧张的情况下，运营后交通拥堵的“坑”是早在开建以前就挖好的，所以红光路一通车就堵车毫不奇怪。堵了这么多年，渐次造成临近干道纷纷拥堵，交通问题越来越严重的时候，政府不得不调整路线，改造红光路为步行街，希望把这条东西通道封闭以促使过路车辆远端改道分流，也借此促使红光路提档升级，一举数得的盘算，但不想事与愿违，过路车流是分了，连带人流也一起分了。看来想当然改变消费者习惯的做法要慎重，长期形成的交通动线想要一朝生硬改变谈何容易，新的人流习惯并未形成，旧的流量被一刀切断，1227购物广场的现状也就可想而知。
红光路改造后1227人气冷清
你要改成步行街，也首先要这条街像个步行街，问题是，它像吗？接下来我们再来说说步行街的业态问题。
2、车行道一朝阻断，步行街成“四不像”
一条街不是你今天说通车就能顺畅成车行道，不通车就马上变成步行街，除开早期规划的因素外，业态也有根据情况自然形成的过程，从本质上说，步行街是由这条街的业态所决定的，有业态才有氛围，才能形成商业步行街，这个道理很简单，为什么有的街道一旦形成了菜市场，任何限禁的措施都很难收效，城管一走就死灰复燃，那是因为买卖双方你都拦不住，都要和你打游击战。
现在回头看1227的业态分布，或许当初忙于开业，早期的商家布局和规划缺乏系统化，开业时商业分布明显暴露出赶期填充的因素，人流设定缺乏科学性，看上去什么五内俱全，实际上没有特定标签，无法形成目的性消费，商业分布也略显凌乱欠缺成熟统筹，使消费之间缺乏完整的粘性，虽然在开业后项目一直在努力试图调整优化，但显然力不从心，1227购物中心开业多年了，至今仍是单点消费为主，连条有效的人流动线都没有形成。
从红光路两侧来看，蓝光一侧为独栋商业分布大中型餐饮，显然不具备吸引步行人流的能力，1227沿街倒是有服装、餐饮、化妆品等多种业态，但分布杂乱，甚至有几个是上楼通道，你走到那里能有逛街的欲望吗？
现在红光路改造，双向四车道对于步行街来说又显得宽阔，两侧商业的可达性非常低，而改步行显然过于仓促，竟然完全没有在业态上适当调整，那怕是补充也好，就算招几个摊贩进去填充（类似锦里、宽窄巷子的沿街商贩，或如吉隆街的小木屋等），恐怕也比现在要好。然而，其结果还是以前的大型店面为主，使一条所谓的步行街成了“四不像”。想当然的认为口岸好不担心人流？现在的街道难道准备让消费者去欣赏地面铺设得并不整齐的花岗石？
成都锦里（图片来自网络）
步行街的业态不配合也就算了，连本身具有极其重要的文化名片也长期被忽略和冷落，都改步行街了也没想起来哪怕是加以“利用”。看看太古里项目可以做成国内购物中心的典范，可以让大慈寺这种千年古寺重新绽放光芒，而反观我们的府衙和文庙，且不妄谈名片，连个吉祥物的作用都没有起到。
在这种逻辑下，南门坝商圈貌似陷入了死循环：通车就堵死道路，商业街也无望提档升级；不通车就做空人气，商家欲哭无泪。
3、唯地段论背后的集体漠视，都想仅凭地头做一辈子生意
最后谈谈关于购物中心的核心问题：运营。购物中心的运营是一个长期持续的过程，购物中心会随着市场环境的改变而起伏变化，除了地段、定位、规划、招商之外，长期的运营、管理、精细优化和调整、宣传策略、推广落地、活动持续乃至商家自身的运营能力等等多种因素都是决定购物中心兴衰成败的关键。
吹个口哨就想遛狗，仅凭地头就想做一辈子生意的想法过时多年太大天真，如果地段论可以救命稻草，那天府广场一侧的摩尔百货也不至于关门歇业了。自以为地段好就轻视运营的重要性，忽略持续推广的必要性，项目整体外宣乏善可陈，收租后就不闻不问，对商家不及时提供运营指导和经营帮助，商管公司变得像物管公司；商家自身可能也存在地段优越感，而缺乏运营意识也不注重诉求表达，而运营漠视的最大受损方恰恰是商家的核心利益。
南门坝商圈不少商家纷纷转让门面（图片来自网络）
前面提到1227购物广场的天然名片：府衙和文庙。这本来应该是两块硬招牌，最好的持续推广切入口和人流导入点，可是长期被弃如敝履。如果没有记错的话，立项初衷就是为了重建府衙和文庙，项目最早曾拟命名为“顺庆府”，也就因为这个原因，项目设计成仿古街区，并最终取名“顺庆1227”。今天看看，5年了，除了这堆勉强的建筑，这里和古街哪有一毛钱关系。
购物中心的地段论不但易于滋生莫名优越感引发对运营的集体漠视，还具有对问题的天生隐蔽性，使一些本来显而易见，理当受到尊重的消费习惯、人流动线、业态分布、客户体验等问题长期不能引起普遍重视。这些问题其实在1227购物中心多有表现。开业之初由于各种原因遗留下的问题，也未能在后期运营中充分优化和克服，基本上沿着老路一直走下来，运营过程亦是乏善可陈，周遭商圈衰落的例子比比皆是，不可不引以为戒，成都骡马市和盐市口商圈，当年都盛极一时，到后来终究坐失良机，归根到底是运营能力跟不上消费者的变化和需求，而无可避免走向衰落。
讲了这么多一家之言，现在我们来说说麻筋：
1、早期规划造成的问题只能在长期运营中来弥补了，但现在就看空南门坝商圈为时过早，南门坝商圈的地缘优势短期内并不会因为新商圈兴起而改变，关键还是运营和持续深入的品牌推广。
2、由于停车问题已经造成外部动线的通达性受阻，即使现在不封路改步行，人流分散也是早晚问题，综合各种细节的通盘考虑非常必要。
3、步行街并不是完全不可取，商圈提档升级亦迫在眉睫，但结构出现了偏差，业态和氛围的配合都显不足，对可能引起的问题缺乏预案。
说到这里，南房君不禁想到，目前南充还有不少已经开业或即将开业的购物中心或商业街区，望能汲取经验，或有所裨益。持有相同或不同观点的朋友都欢迎给我们留言，和全市网友一起展开讨论。
