在3月27日的万科业绩发布会上，万科高管突然宣布，他们已经在准备迎接房地产的下跌了！并且列出了12个下跌城市的名单：烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南充、南通。另外，万科透露，自己已经手握870亿现金，这笔钱可能随时用于抄底。
被万科“不看好”的12个城市
高坪哥猜测，万科之所以提出这种说法，一方面可能基于短期来看，市场环境依然复杂，热点城市和三四线城市持续分化，尽管市场十分繁荣，但背后却存在着隐忧，快速的发展其实并不适合房地产的健康发展，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性；另一方面，综合拿地成本来看，房企更看好一线城市及其周边地区，和二线中心城市。短期内，一线城市的强行政调控使资金流入三四线城市，但从长期看，房价上涨的城市始终集中在核心都市圈，有购买力的人口会持续流向大城市，而从这12个“被点名”的城市来看，除了大连、宁波属于二线城市外，其他大多都属于三线城市。
所以，住宅市场最大的房地产开发商，都已经释放出了强烈的信号，它的脚已经站到了看跌的阵营当中，而且在很多城市准备了很多的跌价准备，全公司的跌价准备比2015年末的时候增长了8成。那么，南充楼市被万科点名“不看好”，是否意味着房价将下跌呢？
高坪哥认为，南充整体房价近期下跌的可能性不大，但存在分化的趋势。简单点说，就是核心区域的潜力优势将进一步凸显，继而拉大南充楼市的高低价位的分水岭，如清泉坝，已有楼盘卖到6000+；而非核心区域、或是自身竞争力较弱的项目，为抢占客源求走量，降价也会成为一种手段，如青松片区一项目，在前不久还实行了“不到4000买洋房”的低价战术，南充的楼市分化趋势愈发明显。
万科南充项目
咱们再来看看万科这些年在南充的开发历程：2012年4月，万科以总价6.2亿元竞得下中坝两地块（下中坝9-1号地块、9-2号地块）共273亩土地，万科也是首个进驻下中坝开发的房企，整个项目拟分三期建设。如今，刚好四年时间，万科仅建设到项目二期，开发速度明显慢于区域其他后来者，主要还是因为项目去化速度较慢，个人认为，这有多方面的原因。
首先，这跟万科南充项目的位置有关，偏居下中坝南端一隅，靠近高速公路，与下中坝楼盘开发的集中区存在断层地带；
其次，万科在南充推出的是装修房项目，比较择购房群体；
再者，大家最敏感的价格问题，万科一期精装房均价5800，万科二期降低装修标准，均价5300，虽然从它公布的成本来看，基本上是属于市场上合理清水+装修总价，但却提高了首付门槛，让购房者在购房前期加大了压力。
万科南充项目位于下中坝偏南的位置，高速公路旁
从以上这些层面来看，万科对它在南充的项目不乐观实属情理之中，但并不意味着南充楼市将走入下行通道。
数据方面，截止2016年年底，南充市已办预售许可证尚未售出的商品住宅库存面积为580万平方米，按近3年全市年均销售商品住宅约560万平方米计算，去化周期已缩短至12个月左右，南充住宅的去库存压力虽仍然较大，不过相对前两年已有明显好转。
另外，与万科同为一线房企的恒大，在近段时间大举布局南充，于嘉陵开发恒大城、高坪开发近400亩恒大悦龙台；另据保利成都公司高层透露，保利南充项目正在积极洽谈，而且可能会在今年落地……行业大佬们争相进驻南充或准备进入，说明南充的房地产市场其实仍被他们所看好。
最后，高坪哥还是挺赞同万科所提出的观点——“长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。”未来房地产确实应该回归实业属性，建老百姓需要的房子，建老百姓真正买得起的房子。
