6月28日晚,楼市再传大消息:限售政策又有新的重大进展,可以追溯以往的交易!这意味着,“冻房”政策可能真的降临了。
把限售政策玩出新花样的,是前期房价上涨并不突出的西安。晚上,在“西安人民政府网”上公布了“西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知”,通知最关键的是这样两段话:
估计一般人看了,会一头雾水。这是啥意思?新房满5年才能出售,二手房满2年才能出售,这都能看懂。为什么是“2017年4月18日以前”?“4月18日”之后又将如何?
其实,西安市政府在2017年4月18日公布了《西安市政府进一步加强管理保持房地产平稳健康发展若干意见》,里面主要内容是:
也就是说,上述限购地区内购买新房,4月18日以后的,需要在“须取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易(转让、赠与)”,二手房同样。
今天出台的政策,对2017年4月18日之前购买的商品房、二手房进行了追溯性的限售。其中,新房是5年内限售,但算法不同于4月18日之后,而是按照“商品房买卖合同网签备案时间”;至于二手房,则跟4月18日之后一样。
换句话说,4月18日之前购买新房的,所谓的5年限购是可以打折扣的,因为“商品房买卖合同网签备案时间”和“取得《不动产权证书》”不是一个概念,时间差一般有2年左右。所以,4月18日的新房,其实是限售3年左右。
西安这次出台政策的最大看点是:政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了这个先例在,未来房价异常上涨的城市,政府就可以出其不意地宣布“冻结某一期限内房屋的交易”。
这意味着,房屋被当成了生活必须品,类似菜米油盐,政府随时可以进入管制状态。它的好处是,可以把投机性需求完全挤出市场,只保留楼市的居住属性,以及长期投资功能。但负面作用,居民对自己财产处置的权利受到了限制,遇到重大变故时很难变现财产。
政府随时可以“冻结房屋交易”,这个对炒房者杀伤力将非常大,这意味着当私有财产进入房屋领域之后,将完全失去预期,其流动性随时可以被冻结。
冻结,意味着产权不完整,意味着流动性可以随时归零。这样,必然影响到资产的价格。对于炒房者来说,意味着有了一把悬剑在头上,随时可以被斩首。
这可能催生房屋的私下交易,并引发一系列社会纠纷。当然,还有司法裁决的过户方式保留,让炒房者可以通过欠债还房的方式暗度陈仓。但如果大家都这样做,这个漏洞也会被随时堵上。
一旦西安的“限售可追溯模式”被推广,甚至被延长,则可能出现过去10年买的房子都无法出售的局面。厦门始创的限售,不就从最初的2年延长到了保定、珠海的10年了吗?但之前的限售,都是政府有言在先,只对此后交易生效。西安这种突然对之前交易进行限制,是史无前例的。
这会带来炒房客恐慌性抛售吗?会刺激楼市大幅波动吗?都有待观察。
无论如何,2017年6月28日,西安在中国楼市开创了历史。
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