高瞻远瞩的广州新政“租购同权”，在饱受诟病的楼市中一石激起千层浪。预测性的结论令人欢欣鼓舞：城市中产阶层将从咬牙“买买买”，转变为“租租租”。学区房不用买了，高企的房价终于要降……在肯定“租购同权”方案积极意义的同时，不免思量：“租购同权”能否成为压倒房价的最后一根稻草？
误读一：谁能入学？
近日，广州市政府办公厅印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》），提出16条措施（下称“租赁16条”）。其中“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”的条款涉及入学问题，备受关注。
很多人就此认为，“租购同权”方案可以让众多非本市居民子女享有就近入学的条件。仔细研究不难发现，方案内容预设了前提条件：
“租赁16条”进一步指出，符合入学原则是具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女三大类，同时其监护人要满足在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案两大条件，才能由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。
这意味着，方案所涉及的“租购同权”必须符合三大条件之一：1，有本市户口，2，政策性借读，3，积分入学。
显然，看起来美好的“租购同权”只是满足一部分人群需求，并没有照顾覆盖到大多数非本市人群。而根据媒体调查发现，早在2015年，广州新生入学指导方案出台后，部分区域已经针对上述三类人群制定了相关执行细则，并实施了一段时间。
误读二：躺枪的租金
广州”租赁16条”的确很好地落实了中央经济工作会议精神的重要举措，支持租赁住房方式，鼓励发展现代住房租赁产业，规范住房租赁市场，催生新的经济增长极。”租赁16条”从加大租房供应和保障租户权益两方面着手，公积金租房提取额度增加、出租住房税收有优惠、租金不能随便上涨……可以说，政府从微观层面提前考虑到租户的利益。
”租赁16条”给予了租户子女就读名校的机会，但同时将增加学区租赁市场的竞争性。暂且不算明里暗里的名校赞助费（这部分费用即便学校不收了，能否省去？），对于每一个能上名校机会的出租房，父母哪能不积极，在自由交易的完全市场化的存量房市场，出租房屋的房东意愿呢，学区房租金是否将就势走高？
此外，导致学区房价这个产物出现的一个重要原因，是教育资源短缺或不平衡，新政后“僧多粥少”的名校名额能否得到保证？有媒体披露，目前对于同时申请的租房者和购房者如何享受优先待遇，尚待官方解读。
误读三：房价要降？
不用买房，只要租房就可就近上学，长期来看购买学区房的买家将会减少，考虑到眼下出租回报率的走低，“租赁16条”新政策或将改变人们对购房需求的方向，拉低高昂的学区房房价。
不过，在肯定”租赁16条”发展租赁市场，构建“购租并举”市场格局，解决更多百姓居住问题的同时，不得不正视在目前整体经济和一线城市住房供需市场环境中，造成包括广州、北京（楼盘）等一线城市房价走高的原因（此处省略一万字）。
业内人士分析，”租赁16条”另一个重要的意义在于将拯救商住公寓市场，让更多商服类物业变身出租物业，解决更多百姓居住问题。事实上，租赁市场的兴起，显示出一线城市在土地不足、住宅不足、公共资源不足和房价高企的大背景，租赁市场大增对于购房需求本身不可能形成挤压态势，但可以有分流效应，一定程度上能有效抑制房价过快增长。
