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南充楼市十年记D1:区域变迁 细数一座大城如何崛起

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2017-07-26 20:26本站原创南房君 一键转播至

这是一部教材级力作,篇幅较长,建议试听南房FM音频版。未经授权 转载必究!

楔子:做十年记这个系列,是在一次内部培训上由于思想碰撞偶然产生的想法,大家一碰觉得想法很好就马上分工说干就干了,讨喜的是十年这个时间点,我们觉得适合全面复盘一遍,讨嫌的是,这个想法竟诞生于文创团队史上最繁忙紧张的一段时间。我们咬咬牙,利用好多个加班的夜晚把这个系列做出来。做这个命题,我们是心怀忐忑的,由于时间仓促、篇幅限制加上资料不够、水平不足等原因,我们生怕做得不好,有负大家对我们的期望。好在我们从来不敢自诩专业,只是希望在这个标题党和僵尸粉泛滥的年代,仍然可以找到有价值的读物。说到资料,在这座城市要复盘房地产的十年历程,如果我们都以资料为由自弃,恐怕其他人要做会更难。姑且献丑,从城市的变迁、现象级事件和房价的起伏来尝试复盘南充房地产的这十年。

要谈论房地产,我们就必须先说这座城市,复盘它的土地伸展,那么让我们站在十年的交点上,来说说这十年的城市变迁。

十年前

进入新世纪的零零年代之初,南充就提出了“以江为轴,南延北拓,跨江东进,拥江发展”的城市发展方针,而后这座城市一直沿着这条轴线拓荒前行。到2007年,城市商圈五星花园为绝对中心,高坪嘉陵各在城区中心形成了一个小商圈

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十年前的建成区

顺庆五星花园周边为中心,向西扩展至西山山脚,由滨江路和玉带南路构成东部到西南边界,一条南北向主干道,即人民南中北路一直向北拓展,通过马市铺路连接市政新区,中心城区稍北方向的火车站能算是一个商圈,出了金鱼岭路往北就越走越像城乡结合部,新区的市政大楼虽已落成,但空荡荡的广场周围还显得人烟凋零,也鲜有商品房开售。

高坪:以白塔电影院为中心,大致由鹤鸣路、清溪路以及新建的阳春路划出成熟住区范围,阳春路是上中坝嘉陵江大桥(三桥)和安汉广场的连接,和同样刚刚建成的安汉广场相似,是彻彻底底的新兴区域,商气人气都还显凋零。与西岸的滨江路几乎全线贯通相比,沿嘉陵江东岸基本上还没有大规模开发。

嘉陵这个1993年才由半边农民街打底建设的新区,到2007年已经形成以嘉陵广场和汽车客运站为中心,陈寿路、火花路、嘉南路至茶盘路勾勒出主要动线,茶盘路再往南基本是一望无垠的田野,都尉路至耀目路以南也还不能算作城市。而嘉西路再往西即今天的白马大道主体在当时连小道都算不上,只能姑且称为小路。

十年过去了,这座城市又怎么样呢?他大致是下面这个样子,我们用红色记号笔标出了一些新地名,这些地名其实也不全是新的,一看那些从字面上就带个土偏旁土里吧唧的坝字,你就知道,这是旧名字焕发了新活力,于城市而言,应该可以叫旧貌换新颜。说到坝,多讲一句,坝的意思是拦截水流的建筑物,用在地名上的坝一般指河滩、沙洲附近的平地。坝字将在我们的系列文章中多次出现,你知道有坝的地方就应该紧挨着水,老成都的那些地名显然就并无这般福缘。

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十年后的城市板块示意图

现在我们来逐个说说这些标红的名字。

市政新区

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市政新区繁华可见(摄于2017年7月)

从南充的行政区划来看,由北而南,主城区基本上位于幅员的最南端,嘉陵往南不足十公里即为山脉阻断,因此城市总体向北发展,从土地条件和在未来对接其他属县的角度来讲,几乎都是毫无疑问的。因此当“南延北拓”提出之初,市政新区建设便已如火如荼,市政府及市属部分职能部门在2004-2006年前后迁往新区办公。

2008年,地产项目开始扎堆涌进,到2011年前后,超过十家项目同时在售,已依稀可见未来繁荣。可以说,市政新区的建设深刻改变了南充楼市的格局,成为首选的宜居之地,今天的人民广场已经成为片区市民生活休闲的必要去处,也成为城市举办大型活动的重要场所。当然,也由于片区起步较早留下了诸如配套规划不足,商业配比过低,建筑立面缺乏协调,缺乏品牌地产商带动区域等问题。

南门坝

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从桓子河大桥看南门坝(摄于2016年1月)

西河在蜿蜒流经南充即将汇入嘉陵江的地方,形成了一个扇形的河滩地,即为南门坝。不管你多么不愿意回看,也不能否认南门坝曾经是“城市疮疤”的代名词,由于棚户区和城中村接连成片,脏、乱、差甚至藏污纳垢都在所难免,南门坝也因此被称为“下城壕”,几乎就是南充最贫穷落后的住区。

大规模的城市建设和旧城改造,彻底终结了南门坝的过去。2005年滨江路至桓子河大桥段通车,明宇帝壹家和瑞露嘉都陆续开建为区域崛起打下了基础,2009年蓝光入驻产生了重要的助推,而大润发开业和1227广场开街则把区域发展引向了高潮,南门坝吸引了全城的瞩目,也成为南充楼市房价涨幅最大,甚至空间最突出的区域之一。 南门坝商圈今日已成熟,成为南充城区重要的休闲、消费目的地。由于旧城改造时边拆边建,规划制约较大,也留下了诸如道路、停车等问题,但这些并未影响南门坝的区域价值和增值潜力。

江东新区

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从西岸看江东(摄于2015年11月)

从上中坝嘉陵江大桥(三桥)进入高坪,南北向的沿江地带被南充楼市称为“江东新区”,这里在过去叫做江村坝,北部今天来附近称为江村上坝,南部今华诺附近被称为江村下坝。笔者个人认为,排除处于东岸就避免不了的西晒问题,嘉陵江流经南充城区的河道,这一段江景是最好的。

高坪的沿江东岸开发建设远较顺庆的西岸为晚,因此规划起点也更高,高层建筑是主要构成。2009年,以天来的开建为标志,江东新区整体开发快马加鞭。华诺国际、观澜尚郡、江都华宸等项目陆续入市,区域建设火力全开。如今,该区域七八成的楼盘都完成交付,入住率普遍较高。近两年,随着五医院新院区投入使用、高坪七小分校和江东初中开学、购物中心和星级农贸超市相继开业,江东新区的居住条件已然相当成熟,近期官方宣布将对江东大道实施改建,可以预期江东新区在未来将呈现出更好的人居环境和条件。

望天坝

<a href='/search/s/%E6%9C%9B%E5%A4%A9%E5%9D%9D.html' target='_blank'>望天坝</a>使用.jpg
热火朝天的望天坝(摄于2015年10月)

西河由北向南流入城区时,沿着舞凤山流出了一个U型河道,这附近的河滩地带被称为望天坝、白土坝。上世纪九十年代,西河北路至白土坝路通车后,城市扩展就戛然而止。原因是当年建在这段西河上(当时还被称为明嘉河)的两座小桥(图中标红位置)在竣工不久即被宣告为危桥,桥头筑起混凝土石墩禁止汽车经行。在师大路尚未贯通的当年,这里是西华师大新校区进入顺庆城区最近的道路,但由于车辆不能通行,只能被迫绕行西华路至马市铺一线,这种状态持续多年。

2010年,西河截弯取直工程经过多番论证,在饱受争议中上马,所谓截弯取直就是把图中黑色的河道填平,另筑河道(标黄部分)引西河改道直行。U型河道填平后,危桥拆除,望天坝附近平添大片土地,并且和主城区无缝衔接,取直部分的河道大致为今天流经西河体育公园一段。

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西河截弯取直示意图

这种改变河道的做法到底利弊几何,是个仁者见仁智者见智的问题。笔者认为,虽然一条弯弯的小河给城市风景和老城人文都增添了加分项,但从城市建设发展的角度来说,弯曲又狭窄的河道给土地利用、水质治理、沿线防洪和建设成本带来了一系列麻烦。后来区域的快速发展,从“截弯取直”中获益不菲,由于本身紧邻主城区,加上君汇上品英伦城邦两大社区的助推,短短几年,这里已经形成完善的消费商圈,成为南充楼市最闪亮的价值增长点之一。

下中坝

<a href='/search/s/%E4%B8%8B%E4%B8%AD%E5%9D%9D.html' target='_blank'>下中坝</a>06年7月.jpg
建设中的下中坝(摄于2016年7月)

与上中坝是一块湿地沙洲不同,高坪方向白塔嘉陵江大桥往南的江滩附近土地被称为下中坝。十年前站在西岸眺望下中坝,看到的还是一幅原始的画面:小堆头山丘起伏,偶有几户人家,旧式渔船停泊在岸边。2010年前后,下中坝的大规模拆迁正式启动,到2012年10月,下中坝大桥主线通车之时,区域已经呈现出一派崭新的气象。

清泉坝相似,下中坝是在基本完成了整体拆迁之后,才开始整体打造和建设,由于没有包袱,白纸上好绘画,下中坝的规划起点明显更高,田字形路网结构更符合新兴城区的要求。万科、春风、交投等房企先后入驻,2014年,大型综合体项目明宇广场落户动工。截止2017年,东湖公园、中心医院下中坝院区、高坪一小拆建工程、高坪实验幼儿园陆续开建,教育、医疗、休闲配套全面推进,下中坝已然华丽转身,以焕然一新的面貌在嘉陵江东岸熠熠生辉。

清泉坝

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开发中的清泉坝(摄于2015年9月)

嘉陵江由北而南闯过南充城区时,首先遇到一块凸出的河滩地,这一片土地叫做清泉坝。今天南充楼市术语上所指的清泉坝主要是指将军路以南滨江中路以东的一块沿江地段,这一片土地与滨江中路地面约有十米的落差,目前正在建设互通来衔接清泉坝与滨江中路的通行。

由于地面的落差,关于清泉坝地势低容易在汛期被淹没之说,伴随着片区开发一直不绝于耳,片区外项目以此为由攻击竞品,片区内项目无一例外需要对客户加以说明和安抚。实际的情况是,由于嘉陵江两岸的地表高度不一,顺庆略高,因此作为河滩地块的清泉坝实际上和东岸的江东板块地表高度基本相同,而且还略高于东岸下游地区,大家从顺庆经由上中坝或下中坝大桥前往高坪,都能明显感觉到有一个下坡的过程,因此所谓清泉坝会更易招惹水患之说毫无根据。

2011年,中南地产就开始在清泉坝土地整理,并且做了一个3000亩的大手笔规划,但后来剧情逆转,蓝光虎口夺食高价拍得清泉坝一号地块,清泉坝进入各家争鸣的开发阶段,蓝光、中南、中航三家房企,你未唱罢我已登场。至今,清泉坝已有多个项目交付入住,商业气氛也越发浓烈,随着基础设施和配套状况的进一步完善,位于顺庆商圈市政新区之间的清泉坝或将成为顺庆主城最后的价值洼地。

任家沟

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加速崛起的任家沟(摄于2016年12月)

市政新区和潆华大道之间,沿打锣坪山(气象公园所在地)延伸出的丘陵地带,靠北的部分称为任家沟,靠南的部分因紧邻明嘉河而被称为周家坝。由于道路建设滞后,交通状况欠佳,早年间这里曾被戏谑称为“两不管”地带,随着市政新区的开发逐渐饱和,望天坝和潆华板块的无缝对接,对任家沟、周家坝一带的填充开发,以完成顺庆北部城区的衔接就显得水到渠成。

2010年南充提出建设“三纵七横”的城市干道,任家沟片区的价值愈发凸显。随着金鸿城、宏宇心悦国际、鸿通南充院子等多个住宅项目开工建设并陆续进入交付阶段,片区人气渐趋兴旺。2016年,新城学校破土动工,弥补了片区内教育配套紧缺的问题。如今,任家沟片区与市政新区、潆华、望天坝商圈联系日益紧密,区域的人居属性越来越得以显现。

潆华片区

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高楼林立的潆华片区(摄于2016年12月)

北部新城是在《南充市第七次城市总体规划》出炉前后开始越来越多被提及的,它明确和传统意义上的主城区(即拥江主城)形成了分割,并把已处在开发状态的市政新区和潆华片区也收入其中,潆华片区应属于北部新城的重要组成部分,也是城市真正北拓的起点。这一个章节的命名我们用了潆华片区而没有直接使用北部新城,是因为我们认为它目前所呈现的还只是开端。

整个潆华片区的开发,都和“挖山填壑”紧紧联系在一起,2011年望天坝的开发正如火如荼之际,潆华大道已经开始紧锣密鼓的建设。到2013年,潆华大道二期通车,双向八车道,潆华片区得以勾出脊柱并整体激活。同年,绿地进驻,南充规模最大的城市综合体项目开建,依城郡、鸿通春天等项目陆续跟进。2015年底,南充北站通车,人流密度显著提升。时至今日,沿潆华大道向北,不是出城之感,而是越发更有浓郁的都市气象。相信随着综合配套的进一步完善,这个北拓源点的价值将会释放出厚积薄发的气势。

凤棲新城

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南充希望城(摄于2017年4月)

前面我们提到在嘉陵城南有山脉阻断,城市南延基本以此为界,也正是借助了凤垭山脉的天然屏障,在这里规划建设了南充少有的山湖景观商住区,官方命名为凤棲新城,包括了南湖、凤垭和文峰一部分,由于在凤垭山脚规划的观光公园定名为南湖公园,因此很多人也习惯称为南湖片区。

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山水南湖(摄于2017年4月)

凤棲新城和嘉陵主城区以茶盘路往南为界,以春江路为骨干一字排开。希望城、鸿升凯旋广场等项目先后入驻,迅速拉升了区域热度,华林时代广场观湖国际等项目迅速跟进,商业街建设此起彼伏。碧桂园和绿地先后在这里开发别墅项目,区域人居环境由此可见一斑。

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碧桂园角度看南湖(摄于2015年12月)

2014年,都京港嘉陵江大桥(七桥)正式开建,通车后将彻底改变高坪嘉陵必须经由顺庆互通的尴尬,使凤棲新城的区域通达能力迅速提升。2015年,以孝文化为核心的天乐谷国家4A级景区和国家级度假区开建,以凤垭山南湖为名片的凤棲新城必将吸引越来越多的瞩目,也将在城南竖起人居环境的新标杆。

白马新城

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建设中的白马新城(摄于2017年4月)

2014年,西河南路南延线隧道贯通,成为顺庆嘉陵城区之间的第三条通道,也使在群山阻隔中沉积已久、长期偏居一隅的黄莲湾距离顺庆主城核心只剩一步之遥。在过去,嘉西路稍往前行,就要算出城了,连城乡结合部都谈不上,在城市生活的人们和这片区域几乎就没有过关联,西河南路南延线隧道通车,使嘉西路沿线呈现出前所未有的潜力和活力。官方提前做好了这片区域的规划,并命名为白马新城

白马新城以白马大道和白燕大道为干道,沿线众多商住项目拔地而起。美宇、蓝光、阳光相继入驻,2015年底,与白马湖水街相得益彰的白马湖公园开园,吸引了上万人观光游玩,并迅速成为新婚夫妇拍摄婚纱照的理想去处。如今,区域内商业、公园、学校配套逐步齐全,生活舒适度显著提高,由于自身区位和商业配套的优势,特别是白马湖水街投入运营以后,白马新城的发展将会有更多更大的想象空间,未来白马大道将向北接通潆华板块,南充城区的西部闭环将在这里完成,白马新城的潜力还将进一步释放。

安汉新区-航空港-物流园

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眺望安汉路两侧(摄于2015年11月)

终于说到了安汉新区,我们之所以把这个和市政新区同步成长的区域放到了压箱底的位置,在于我们认为它的开发、建设和高坪机场密不可分,而以高坪机场为中心,向南连接安汉新区,向北延伸带动物流园,整个城东形成了紧密结合和有机联动,伴随林海北路的全线贯通,南充城区也在这里完成了东线闭环。

安汉广场是为安汉新区理所当然的中心,周边不断有项目入市助推区域活力,本土房企友合很早就在安汉广场附近开发项目,明宇、宏宇等先后加入市场,到2012年前后,安汉商圈已经渐趋成熟。2014年,红星美凯龙所在友豪国际家居广场和鸿升凯旋门相继亮相安汉路,标志着安汉新区的开发建设已向纵深展开。友豪国际已于2016年开业,相信日趋繁荣的专业市场会给整个区域注入持续的发展动力。

高坪机场于2004年8月首航,到2007年已经开通北京、深圳、广州的航线,客流逐年增加。航空港片区从2007年启动建设,汽车4S店是航空港的重头戏:丰田、宝马、jeep等品牌先后进驻,到2016年底,已经形成了完善的汽车销售服务市场。

经过十年发展,高坪机场已经通航国内十几个城市,年旅客吞吐量近60万人次。交通的便利自然带动了物流的发展,南充现代物流园选址在高坪机场以北约6公里处,是省内八个次区域物流中心之一。2012年开始建设,2015年年底开园,预计2025年全面建成。传化公路港、南鑫建材、友信龙农产品等园区企业已开始营业。

闭环

回首这十年的区块变迁,南充的城市骨架一直以大刀阔斧的架势扩张壮大。十年前的建成区轮廓呈南北纵向延伸,整体布局狭长,拥江和跨江的概念明显体现不足,但十年后再看,城市总体呈现如一片饱满的荷叶,《南充市第七次城市总体规划》清楚地勾绘出了城市的骨骼,随着板块的填充和路网的建设,南充主城区的闭环业已基本完成,城市发展的未来方向都清晰可见。

十年前的城市中心也已经发生了深刻变化,新兴的板块快速崛起,大有争艳竞技之势,多中心的格局正在形成。这期我们聊了土地,下期我们来说说十年来这些区块上发生的事情。

我们对区域的复盘到此结束,开头我们说过了:资料不足,水平有限,心怀忐忑,因此如果你发现说的不准确或者有错误的,欢迎你在留言中给我们指出,以便我们及时更正,也欢迎留下你关心的话题,或许下期你就能看到我们的观点。

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