最近楼市舆情有点乱，一些人晕头转向，摸不到坟莹乱磕头。全部的精力放在两个方面，一是做文抄公，大段复制文件，加上画蛇添足的解读，给人以假象，紧跟形势不落伍；另一方面就是唱空楼市，似乎不批房地产不足以平民愤，不把房地产行业打入地狱绝不罢休。
本月，借广州租住同权，万科只租不卖欲建长租公寓为由，强说租房时代已经来临，最近又生造住房返回公有制。对此，寓公之言，有人信，有人疑，业内专家则认为：租售同权有条件，长租公寓可试行，租售本是两条路，各行其道不交叉。7月26日，在优思行传媒演播厅，中国豪宅研究院院长朱晓红与中房协首席研究员李战军，就这两个热点问题进行了精彩的对话。
朱晓红：李战军所长，是房地产行业资深专家，他的学研态度是不唯上，不媚众，既谈主义，又正视问题，他有既定的研究方向，又有科学的研究方法，更有令人敬佩的严谨态度。三十余年来，他长期跟踪研究房地产行业的变化发展，撰写的专业文章独立、独家、独到，对中国房地产的理性健康发展，提出过很多有价值的建议。今天邀请李所长，对话住房回到公有制问题？他是为数不多的，能讲得清楚说得明白的人。下面我们有请李战军所长首先谈谈什么是住房公有制？
1.什么是住房公有制
李战军：住房公有制是一个特定时期，针对特定人群，制定的公有住房分配使用制度。其主要特征表现在：其一 ：土地是政府划拨给建设单位；其二 建设单位是全民所有制的，国家所有制的，当然有的是政府有的是事业单位；其三： 盖好后的房子不能买卖，是按照政府房管部门或单位里的的分房规定向符合条件的人分批分挡进行分配；其四：分到住房后只需按月向政府交纳象征性的，福利性的非常便宜的租金。这个租金实际上不足以用于老旧破损房子的维修；其五：这种房子不能在市场上交换。分给你了就是你的，这种房子可以无限期的居住，你居住完了可以给你儿子居住，儿子居住完了可以给你的孙子居住，但是不能进入市场交换，如果工作调动，房子多数要求限期交出，由调入单位分配住房。
朱院长:住房公有制时期，我国住房水平是少而差，住房矛盾日益突出，住房难成为城市居民最大的心病。走出住房公有制，进入商品住房吋代是偶然的契机，还是大势所趋？
2.商品住房的来临是必然的
李战军：住房公有制时代，国家实际上也只能对城市里部分有工作单位的家庭提供住房。即便是集体所有制的单位也是按照工作年限；按照职称的高低；按照是不是结婚，孩子多少等因素来分配房子。那么政府钱少，盖得房子又不够，对于大多数的城市市民也不能够获得政府的这种无偿福利分房。所以在文革以后，城市住房问题是最重要的，为什么那时候加大了矛盾，主要那时候在城市里工作的工人，加上原来城市人口的发展，在加上从农村回来的知青，所以一下子城市居住问题成了第一大问题。这是讲一个问题，就是政府财源资金问题，已经没办法支撑了。第二;福利性租金租房每个月每个家庭交很少的租金政府收到的租金也不能支付房屋的维修改造。所以我们记得当时住的大量房屋常年没有维修，遇到雨天遇到冬天经不起风雨；第三个很多的房屋是不成套的，卫生间是没有单独的，大多是公共的，厨房也是公共的。在这种情况来讲，房屋得不到很好的维修，房屋又不成套，那么国家又拿不出钱来进行住房的建设，所以必须通过市场化改革来解决问题，所以途径由国家政府企业，看看能不能国家拿一些，单位拿一些，个人拿一些用三个一点的办法来集资建设住房问题。后来把原来不值钱的土地，原来政府划拨的土地政府在市场上销售，让有能力的企业通过招拍挂的方式通过新一批的在市场上拿地，由于过去是政府一头建房，房子也不允许市场流通，所以在住房不合理的因素下，有的是大房子，有的有多套房，有的可能只有一套房，可能在这套房还是不成套的房，有的房屋很小，也有的职工一辈子都分不到房子。市场就是这么个情况，这就是为什么要从公有制走出来。概括来讲第一政府拿不出那么多钱盖房；第二建房子的数量远远赶不上百姓的需求；第三租户的租金不足以支付房屋的养护；最后一条，房屋不能在市场上进行调节及交换。在这种情况下势必通过市场化来解决。从住房公有制走向商品房时代，是情势所迫，也是改革开放的必然。所以今天，再提倡回到住房公有制，实际上是乌托邦。
朱晓红：应该说从住房公有制到住房商品化，是一种伟大的进步。对提升住房整体水平有巨大贡献。结束了例如〃四世同堂，兄弟几个睡一张床〃的住房短缺时代。
李战军：当初，不只是短缺，而是严重短缺。住房问题已经是城市最头疼的问题。至今记忆犹新，历历在目。
朱晓红：最近，广州制定出“租售同权”的政策，鼓励房企以租代售，居民以租代买，紧接着住建部也要求十几个重点城市推行租赁为主导的住房形式。广州的伟大发明，住建部的大力提倡，是不是验证了两个说法，租房时代，住房公有制将成为市场主体？
3.难道租房时代，住房公有制将成为主流？
李战军：我觉得我们现在的经济政策在向左转，或者幻想着重新回到计划年代分房的状态，我认为是做不到的。租售同权我认为售的房子是有产权证的，是由我国城市居民用自己的劳动收入，是在政府法律法规的情况下买的房子，政府是可以有产权证的，那么现在来讲历史上的也有一些租房的，但是这部分已经在一个城市占有很少的比例。今天城市里面的租房需求主要不是政府或者国有企业来提供的房屋来解决租赁房屋问题，今天提供租房的主力是私人的，由私人向市场提供住房是解决也是我们城市租赁的大部分，而政府和机关提供的房屋却是少部分。租赁是一个房屋的使用权而购买或者销售一个房屋的产权，使用权和产权两者之间画不上等号的，同权只能在一定条件下实现，今天我们要做到完全的同权是做不到的，那么什么道理，租赁的房子不可能把房子转让出去，它不可能有房屋的收益，而私有产权的房屋它是可以挂牌销售的，所以我个人认为同权是有条件的，很多人没有看到或者领会广州市这次的租售同权的前提条件。它的前提条件是在符合条件的情况下，对于一些租赁房屋商品房屋采用同权，那么这些房屋是哪些，这些城市中高端的技术专业人员政府从全世界全国招收来的新人，这些人符合产业定位和发展方向那么当然还有一些其他的人，并不是说谁到了广州市租一套房子就能把自己的孩子凭着自己租赁的权力在同一区域享受购房人同等的社会保障和受教育权力，没有这回事。
朱晓红：大家十分关心的是租售同权中的所谓学区房的同权问题，就近租房后，租客的子女能否与买房者一样享受同样的就近入学的权利？
李战军：如果广州市要彻底放开租售同权，一是没有条件，二是真的放开后，结果就是租赁价格和售房价格将会大幅度的上涨。事实上，整个广州市都能成为学区房，这根本是不现实的。
朱晓红：很多网民最关注的就是在子女入学问题上是否同权？担心教育同权没有实现，反而把房价和租金搞上去了。从李所长解读的内容来看，他们的担心也不是多余的。
李战军：一点不是多余的！换句话来讲，租售同权不是全区域这个情况但是租售同权这种经济现象这种租房的环境这种租房的政策早就有，今天还继续存在，可能大家争论比较大，是私人向社会提供租赁房按照市场上的租赁价格，而不是国家或单位的福利的租金价格和能不能获得房屋产权一样的同等权利，我个人认为做不到，广州市没有这个能力，不存在现实可行性。
4.结语
朱晓红:与李战军所长进行这场痛快淋漓的对话，一方面有高山流水遇知音的认同感，另一方面也加深了自己对住房公有制租售同权等问题的认知。归纳起来，我们可以对本次对话做如下结论：
一、住房公有制过去走不下去，现在也无法从商品房时代掉头往回走。什么租房时代到来，什么重返住房公有制？一不可信，二不可行！
二、租售对象不一样，是两股道上走的路，跑的不是一条道。租房市场取代不了售房市场。
三、从中央到地方，政府对房地产的要求是理性健康发展，而不是打压它，让它消亡。2017年，尽管调控从严，但楼市依然总体向好，丰收再望！
