“一价清”:打击擅自加价
在房价持续上涨、一线城市优质房源已经成为稀缺品的当下,房地产商在售房的同时擅自加价、索要现金已经成为一道潜规则。有刚性需求的购房人往往忍气吞声、敢怒不敢言。如今,上海市向这一存在多年的楼市顽疾亮剑。
7月21日,上海市住建委联合上海市物价局发布《关于加强商品住宅及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》,明确要求新房及车位销售,实行“一价清”制度,并且从7月21日发布之日起立即执行。
这份监管《通知》主要有5方面内容。
1、开发商卖房子、卖车位的时候,应该严格按照备案价销售,不得收取“电商费”、“团购费”、“茶水费”等其他任何形式的价款或费用。
2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格。
3、房价、车位价格都需要向政府备案,定价不合理的,政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价,也需要政府部门同意。
4、商品房、车位的销售都采取“价格承诺制”,要在销售现场明码标价(包括价格以及价格有效期)、公示价格承诺书。
5、违反规定的开发商,一经查实,暂停网签资格,情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质,并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的,移交司法机关处理。
“一价清”式售楼新规打击的是开发商、销售机构的擅自加价行为。
而就在此通知出台几天前,7月18日上海市住房和城乡建设管理委员会正式公布“摇号售楼”的细则:《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》。这项“摇号售楼”细则打击的是更加广为诟病的“内部销售”乱象。
该意见明确规定,开发商需要在新房开盘至少10日前,向相关公证机构申请选购房屋的摇号排序公证,并在开盘日前,在售楼现场公示全部准售房源和已积累客户名单。
《意见》还要求,开发商必须使用公证机构提供的电脑摇号软件,并由公证机构全程现场监督公证,摇号排序结果当场公示。如发现开发商弄虚作假违反此项规定,一经查实,一律暂停网签,降低直至取消开发商资质,并列入全市信用管理“黑名单”,构成犯罪的,移交司法机关处理。
至此,楼市销售环节两大乱象都有了针锋相对的监督、处罚措施,上海的做法具有推广意义。
业内评价:地方政府敢于亮剑
上海是中国房地产市场最发达的几个特大城市之一,也是楼市销售乱象的重灾区。在过去的数年内,每当房价快速上涨,就伴随着“内部低价销售给关系户”、“外部加价销售给普通购房人”这两种扰乱市场并且滋生腐败的丑恶现象。
先说“内部低价销售给关系户”这一现象,多发生在一些小型房企身上。大型国有房企多是上市企业,有业绩指标,也不敢如此。
而有些区属企业,或其他行业的三产公司,由于监督机制缺乏,很容易被内鬼利用,出现利益输送的现象。当然,便宜房子卖给关系户,不论是用于自住还是炒房,买家都不会亏待那些内鬼的。记者就曾经报道过长宁区某楼盘、虹口区某楼盘二期的内部低价售楼事件。
再说“外部加价销售给普通购房人”。这个比较好理解,由于优质房源是稀缺品,所以要给销售方好处费才可以买到房子,这似乎成了买到紧俏房源的潜规则。记者有朋友就曾经额外支付50万元给销售团队,才得以买到房子。
如今,上海政府敢于对楼市顽疾亮剑,必须点赞,该措施也博得外界广泛认同。
央视财经评论称:“这个措施的出台,可看出上海不满足于‘备案价降低’,但实际房价没降低的现状。主流媒体一直在报道房价下跌,但是老百姓不信,因为大家都知道虽然备案价降低了,但实际上开发商利用其他手段把房价又赚回去了。这种名义上的房价降低,显然不能让大家满意。上海此举,就是要强行把房价真正摁下去。”
央视财经还称:“任何措施和规定,不讲违规怎么处罚,都是假把式。显然,这次增大了‘违规’成本,尤其是构成犯罪的,移交司法机关处理这一句。真细究起来,构成犯罪也很容易,如收茶水费,就可牵涉到‘商业贿赂’、‘偷税漏税’等两项罪名。”
知名财经博主刘晓博也指出:“希望更多的城市在商品房销售中,出台‘一价清’政策,不仅仅包含车位,还要把装修费管控起来。对于销售中出现的‘茶水费’等腐败行为,应该真正介入调查,抓一批中饱私囊的腐败分子。”
销售乱象为何产生
在为政府出台监管新政叫好的同时,我们也应该反思一下:为何会出现这种销售乱象?
表面的原因就是——优质房源成为稀缺品。因为供给与需求不平衡,所以房地产商以及销售机构具有议价优势。而政府为了抑制房价快速上涨的势头,通过行政手段限制开发商涨价,于是便出现暗地里种种变相涨价。
更深层的原因则是土地资源的错配。
据粗略统计,最近几年“京沪深”3个城市的住宅用地供应情况是——计划供应土地面积逐年递减。
以上海情况为例,据上海市规划和国土资源局官网数据,2012年~2016年,上海市新增建设用地计划直线下降,分别为2700公顷、2200公顷、1500公顷、800公顷、650公顷。应说明的是,这还仅仅是“计划”,实际供地情况往往不达标,也就是说实际土地供应量更少。此外,在实际供地总量中,商品房用地所占比例只是一个小头。
上海、北京两座超级大城市的城区面积远远小于辖区面积,这意味着在市区周边还有大量的储备土地。但在当前土地政策面前,很难大面积动用这些土地。
这就涉及到“耕地红线”这个深层话题。作为土地政策的核心,确保耕地的总量保持一定规模既是民生问题也是国家战略问题。目前,“确保耕地一定规模总量”这个目标已分摊到各个省市。
因此,即使在房地产市场发达、市场需求旺盛、拥有大量土地储备的地区,依然不可避免地要面临土地供应压力,因土地供应不足也就催生出商品房成为稀缺品的怪现象。
如今,越来越多的有识之士已意识到土地资源错配这个深层次原因,他们认为土地制度要进行改革。
例如,全国人大财经委副主任黄奇帆,在今年5月份复旦大学中国经济研究中心主办的“中国大问题”讲座上就指出:“土地供给机制已经有一套运行已久的制度,但是与当前的房地产形势不适合,已经到了必须改革的时候。”
7月22日,在博鳌房地产论坛上,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也提到目前存在的土地资源错配问题。
他表示:“目前我国工业用地一般占城市建设用地的20%。一般情况下,工业用地在建设用地中的比例在10%左右。放眼全球,比如纽约、东京,工业用地只占到整个城市建设用地的5%。这说明我们的结构不合理,现在房价涨得很快,因为这些地方没有土地供应了,大中城市的土地资源错配了。”
需建立长效机制
若要破除楼市种种乱象,让房价保持稳定,唯有建立一套科学的房地产长效机制。
长效机制主要体现在三个方面:第一是改革土地供给机制;第二是完善房地产税收制度,包括交易环节的差别化税率以及房地产税;第三是建立起成熟的租赁市场。
三方面中,前两项都是牵一发动全身的“大手术”,需要较长的时间才能建立;而发展租赁市场相对独立,改革阻力也会较小,有望提早破题。
7月20日,国家9部委联名下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,宣布圈定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市,进行住房租赁的试点。
《通知》强调了两点内容:
1、要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。
2、要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台,通过平台提供便捷的租赁信息发布服务,保障租赁双方特别是承租人的合法权益。
这个文件,非常具有可操作性,再次表明,建立健全租赁市场将是“建立房地产长效机制”这盘大棋中的先头卒。
谨防“上有政策,下有对策”
在2017年以来的一系列房地产调控中,北京、上海这两个城市都出台了“大招儿”。
比如北京对商办物业的调控,力度非常大。上海则率先启动新房销售的摇号方式,并由公证处见证。这次出台“一价清”虽然不是第一家(此前重庆、西安等地有类似措施),但仍然堪称力度空前。
客观地说,销售环节的种种楼市乱象已经存在多年。此前,政府也出台过一系列的政策加以制约。例如,上海市实行多年的“网上房地产”制度,目的就为了让房地产销售公开透明。
然而,“上有政策,下有对策”,网上登记备案制度没能阻止“内部销售”、“额外加价”等楼市乱象的发生。
“内部销售”直接挑战公开透明的市场原则,让房产成了少数人轻松获利的工具,滋生腐败。而“额外加价”行为则涉嫌“非国家工作人员受贿罪”。如今,政府出台“摇号售楼”、“一价清”两项售楼新政加以打击,购房人当然拍手称快。
可是,此举显然会断了很多人捞外快的财路,是否重演“上有政策,下有对策”——这是人们普遍担心的。
因此,这两项监督机制在具体执行过程中还需要在细节方面不断完善。比如“摇号售楼”,虽然有公证处监督,但积累客户、审核客户的工作是售楼机构完成的,公正机关不可能派人驻扎在售楼处,也不可能调查清楚这些客户中哪些是关系户吧?
在提出这些疑问之后,还有一个问题更加需要我们深思——为什么在市场经济环境下,北京、上海等大城市的房产会成为稀缺品?