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南充楼市十年记D3:房价沉浮 你错过了哪几次抄底机会

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2017-08-03 15:49南充板眼板眼哥 一键转播至

南充楼市十年系列的压轴戏,照样是长篇力作,建议试听全新升级的南房FM音频版。所有图文均系原创,未经书面授权,转载必究!

上周我们连发了十年记系列的区域篇和事件篇,带大家复盘了南充楼市的区域变迁,细述了这座城市的版图扩张;也和大家一起重温了南充楼市的风云激荡,多少人和故事,多少成败得失,精彩剧目一再上演。今天我们就献上这个系列的压轴戏,也是楼市和我们每个人关系最最紧密的关联——房价

你还记得十年前南充的住房均价是多少吗?2295元!你知道南充现在的住房均价吗?5062元。若是时光能倒回十年前,绝大多数南充人肯定会把买房作为投资首选,就算是借钱给首付都义无反顾。因为这十年来,房价起伏最是惊心动魄。然而,时光一逝不复回,往事只能回味……从2007年开始的这十年,南充房价跌宕起伏,你错过了哪几次抄底的机会?

认真回顾一遍十年的房价起伏,我们看到以下几个特点:

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这简直是一张让下手慢的人哭瞎的数据图

①总体上行,但多次出现机会窗口:十年南充楼市经历了一波快涨,两波稳涨、两轮平稳和一波下跌。

②涨的幅度大,跌的幅度小:每轮房价调整的跌幅都非常有限,最多的时候仅下跌7.12%(2014年-2015年),显然属于调整型价格变动,因此指望达到降价式的下跌显然不现实,反观上涨最快的年份涨幅竟超过了三成(2009年-2010年)。

③上涨周期长,下行周期短:每波上涨周期在2-3年之间,每轮趋稳的调整周期通常在半年到一年之间,调整周期最长出现在2015年-2016年。

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2007-2017年南充住宅成交面积走势

从南充市辖三区十年房价变化情况来看:

顺庆房价始终居三区桂冠:得益于顺庆城区资源集中的优势,顺庆房价常年位居市辖三区之首。如今,区域部分楼盘单价已接近甚至突破7000。

嘉陵房价有三次超过高坪房价分别是市场最火爆的2012年、2013年,与市场快速复苏的2017年中期。

③购房者买涨不买跌:南充房价上涨时成交量也高(比如2013年与今年),下跌时成交量反而降低(比如2008年和2015年),买涨不买跌的跟风心理或许是很多人错失抄底机会的主要因素。

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2007-2017年三区住宅均价走势

注意:以上图表和数据过滤了部分集资建房和郊区项目,因此和官方公布的数据略有出入

那么在这十年里,你到底错失了哪几次可以不靠脸不拼爹不中彩就能升级土豪的机会,可能只有你自己知道。

抄底机会一
2006年下半年:均价还未上2000

2006年南充住房均价不足2000元,1500元单价的楼盘比比皆是,当年人均可支配收入约为13000元,同期市场上只有稀稀拉拉几座高层建筑,还都是18层以下的小高层。

在2006年及以前购买一套100㎡的房子仅需15万左右,然而,今天这部分全款已经变成了首付。

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2006年热销楼盘出售价格与该楼盘当前二手房售卖价格对比

抄底机会二
2008年底-2009年初:地震以后接着金融危机

2007年南充房地产进入快速发展期,北湖附近出现两个楼盘锦绣北湖北湖盛景,单价均开出4500元以上。

到了2008年,正值南充市场高层住宅起步阶段,但512地震的发生,致使不少购房者对电梯房产生抗拒。年末金融危机波及全球,房地产市场普遍看空。因此,即便国家在2008年末出台了很多刺激购房的政策,当年的房价也并未出现变化,与2007年相差无几。

进入2009年,随着政策救市,市场迅速复苏,南充房地产黄金期开启,住房均价从2300元/㎡(2008年)涨至4200元/㎡(2011年),不少购房者可能错失了南充楼市史上最佳抄底买房机会。

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2008年热销楼盘出售价格与该楼盘当前二手房售卖价格对比

抄底机会三
2011年底-2012年初:调控风暴席卷楼市 

经过三年的快速上涨,从2011年开始,各种调控政策频繁出台,虽然南充并不属于楼市调控的“重点监测区”,诸如限购、限价这类政策也并未在南充出现,但我们必须承认:南充并未从调控的风暴中全身而退。

2011-2012年南充房价基本保持了稳定,均价在4200元/㎡左右。当年的香江国际佳兆业广场君汇上品楼盘的均价接近甚至低于4500元/㎡。而现在,这些楼盘二手房价格,都已经飙升至7000元附近甚至以上。

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 2012年初热销楼盘出售价格与该楼盘当前二手房售卖价格对比

抄底机会四
2016年底-2017年初:去库存的末班车

时间越来越向今天靠近,近两年的楼市大家或许都还历历在目,性价比楼盘出现,利好政策频出,去库存大行其道,价格比拼层出不穷,南充住房均价从2014年的4900元/㎡下浮至2016年的4500元/㎡,部分楼盘甚至开出了“3字头”以拉动销量。

2016年下半年到2017年春节以后,是距离我们最近、变化感受最直接的一次。南房网和南充板眼通过各种方式明示暗示房价即将进入上行通道,劝告准备买房的朋友不要迟疑尽早下手,正印了那句话:苦口婆心劝你早点买房的才是真朋友。

今年3月以来,随着可售房源的持续减少,南充房价一路飙升,有货源的项目隔几天一个价,部分楼盘已近7000元/㎡,虽然近期南充成功出让几宗土地,但走高的地价也预示着南充房价几无下行空间,抄底时机再次过去,抄底窗口已然关闭。

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2016年底热销楼盘出售价格与该楼盘当前售卖价格对比

到了2017年夏天,房价时不时飙上6000甚至7000的传闻不绝于耳,省城已经一房难求,甚至传出“全款的往里面走,按揭的不要堵在门口,公积金请把车挪走”的段子,再联想到二胎已经可以生了,不动产登记也出台了,有的小媳妇都快熬成丈母娘了……买房的话题从来不缺人关心,也始终是个纠结的话题,有人欢喜有人愁。

有人为买到便宜而窃喜,特别是抢到涨价的前几天;也有人为错失时机而懊恼,特别是想等下降却等来了上调,甚至等来了政策剧变失去了购房资格。其实阻碍这些人买房的不见得完全是房价,而是他们始终想追求更低的心态,盲目跟风的从众心理。

房价因素在整场买房事件中该排在第几?

讲到这里,我们的十年记即将迎来大结局,借这期聊房价顺便谈谈对楼市和房价的一些杂见,当做这个系列的结语。中国房价飞速增长的这些年,个人买房真正获益的,都是投资性购买者,南充楼市亦不例外。总体来看,这种人在有房人群中的比例并不高,所以,其实不管房价涨了多少,只要不卖掉转为收益,绝大多数人还是在紧张挣扎中生活的房奴,只不过当房价持续上涨时,做房奴的心情也可能充满愉悦;也正是由于房价持续上涨,房主普遍可以忍受楼盘一些小的瑕疵或问题,也使得开发商即使在交付产品时与预期存在出入,仍然能显得底气十足甚至理直气壮:大不了退给你反正涨价了。

这个传统的农业国家正在经历前所未有、规模空前的城市化进程,仅此一项就足以解释房价持续上涨的现象,毕竟在我们这个民族,很多人把买房当成一种信仰,而不见得是居住需求,有些人需要通过占有房产来获取安全感,对他们而言,买了房才等于有了家,而不是寻求某种生活方式的选择或改变;另外的一些人,由于缺乏基本的理财能力和投资渠道,不得不把买房作为闲余资金的主要流向,这两个因素都在相当程度上助推了房价的持续上涨,并且出现了荒唐而难以解释的租售比失衡现象。

最近十年来有能力特别是有闲钱但一直没买过房子的人,都应该算十年一遇的倒霉蛋;手头紧但凑钱买了一套涨了很多以后卖掉过上了好日子的,都是聪明的幸运儿;手头紧全家凑钱交了一套首付后吐血供房,房价翻倍了还是住在里面过得紧巴巴的,我们不作评价;手头很紧一直紧咬牙关等降价终于等不住下定决心借钱交首付,才发现凑够的钱已经买不到了,这类人让我们不知道说什么好;而手头宽裕的人,似乎怎么做都是对的……

每个人想要过怎么样的生活,其实都是自己的选择。买房肯定没有错,但不买房或许也有自己的生活轨迹。人分很多种,对幸福感的理解也是不同的,有的人通过买房获得满足和安全感,也有的人放弃买房追逐其他的生活乐趣。所以,买房这件事,首先看钱包,其次看对生活的理解,然后是遇到或选到合适的产品,最后才看房价。如果你有钱,不管你买或者不买,怎么都是对的;如果你没有钱,而你又特别需要一套房带给你的背后那些复杂的各种现实需求,那你看到喜欢的就下手得了,没有人能买到最低,就像没有人会买得最贵一样。房价是重要的,但和钱包、幸福感受、适合的楼盘相比,又不是最重要的。

关于租售并举政策的未来影响

在一线城市已经出现“只租不售”的土地出让,国家也在越来越明确地提倡“租售同权”,并且一上来就从土地出让条件来解决根本问题、制定新的游戏规则。在笔者看来,这其实触及了房价问题背后的实质,政策制定者可能已经下定决心,开始通过租售并举的方式从源头上引导中国房地产行业向良性健康发展,毕竟通过行政手段强行调控虽能收一时打压之效,但干扰市场的后果也显而易见。因此,如果政策决心足够大,可以预期“租售并举”会从一线城市迅速传导开来延伸向全国。

表面上看稀缺的是土地是房子,但从根子上讲,稀缺的是教育、医疗、公共配套等等资源,甚至是个人发展以及后代成长的基础条件,这才是人们不顾一切涌向中心城市、涌向大城市的根本原因。租售同权就是奔着解决这个问题来的,租房如果能获得和买房趋同的资源占有权,那么对买房这件事情的热情就可能发生变化。虽然笔者并不认为租售在真正意义上的同权能够在短期内做到,毕竟我们实行居住证制度也有N年,这个准户口证件的效力在现实生活中往往会大打折扣。

当前楼市之所以调控不断,限制频出,主要还是因为市场缺乏分级,政府必须要照顾到低收入人群、青年置业群体等等,租住房一旦铺开,这部分问题迎刃而解,潜在的社会矛盾将逐渐消除,对商品住房的调控和限制也将自然减少,使之回归市场化。所以也可以设想,未来通过租住房解决了相对低收入人群的居住问题后,在市场上流通的商品房将更加紧俏,价格也可能更贵,居住虽然已经不成问题,但买房或将真正成为有钱人才能办到的事。

国内房地产政策的制定基本上都以香港为参照,包括土地所有权、土地出让期限、商品房预售制度等等。香港之所以房价高企而不影响社会稳定,就在于它很好地解决了公租房问题,公租房问题的解决反过来又促使商品房完全面向市场良性发展,根据市场需求设计产品和制定价格。所以大家看到香港楼市的今天,或许就是我们的未来,香港公租房的比例大约占到50%,所以可以猜想未来内地楼市出现租售各占半边天的情况,而今天的开发商,在未来转变为公租房的运营服务企业,越前沿越发达、住房越紧张的城市,越会首先发生改变。

这里给大家分享一组很有意思的数字,高晓松曾经在视频里讲过,美国是按照房款1.35%的标准征收房产税,而1.35%如果乘以70就非常接近100%。如果这种推理成立,那么我们的土地出让金等于就是一次性把70年的房产税征收了。而土地出让金政策的出处正是源于香港,从1843年开始,港英当局的土地批租年限是75年,九七回归后一般批租50年,但香港是没有房产税的。因此房产税一直未便出台,这里面的梗可能不仅仅是影响面太大使得决策者的决心难下。

给需要买房的朋友几条逆耳忠言

1、给自己留足选择时间,充分考虑买房对自己的意义,从现实和未来的需求出发认真做出选择,能买到合适自己而自己又喜欢的房子,这钱就花得值了。对于我们绝大多数人来说,买房可能是一生中最大的一笔投资,而一辈子可能也就买一套或者两套房,所以价格真的不是最重要的因素。

2、心态要放宽松,不要轻易受到外部因素的干扰,一会又看到出台政策了,一会项目价格出现波动了,不要轻易相信报纸电视上的砖家、网站微信上的小编、中介门店的小伙子给你聊的什么经济宏观走势、GDP趋势等等,我们很多人买房以后短期内是不会产生买卖的,前面讲了,如果不交易,房价涨了跌了对你都不会产生心情之外的直接影响,而且从长期来看,房产持有肯定是非常健康的。

3、关于房贷,能多贷就多贷,贷的时间越长越好,中国房贷可能是全世界最实惠的一种借钱方式,不用白不用。这里有必要再次提到不要因为房价存在差异而在产品选择上迁就妥协,面积选择能一步到位就尽量不要考虑什么过渡使用,等几年一旦房间不够用,装修和搬家的烦恼将让你欲哭无泪,而这些时间和折耗的成本足以抵消你当初买房房价存在的些许差异。更何况,把房款分摊到首付和月供里,差异更显得微不足道。再隔上几年来看,你今天签合同时约定的每月还款可能根本就不是个事了,如果你当时作了折中考虑,那这时可能你就该后悔了。

复盘南充楼市的十年记到此结束,感谢你一直以来的关注,我们会不断奉献更多优质内容,和有思想的你一起成长进步。每期我们都说了,由于我们的资料不足水平不够,做十年记这么宏大的命题完全可能存在瑕疵或错误,欢迎你留言提出,和五万多用户一起来参与讨论。

如果你觉得我们做的十年记这个系列还算是提供了有价值的信息,请帮我们分享到你的朋友圈,让更多的朋友看到这些用心准备的内容。

特别声明:本文所涉房价数据来源于南房指数等房价信息平台综合整理,仅供参考,不作投资建议。二手房价格因装修程度和业主预期不同而可能存在较大差异,请以实际询价结果为准。

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