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你知道房价上涨内幕买房潜规则吗?

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2017-08-11 17:39房天下 一键转播至

目前阶段有房产投资价值的中国城市也就10个左右,北上深最优,但就算在北上深,如果买房时机不对,房子地段不太好,也会套好多年。房地产遍地黄金的年代已经过去了,现在房产投资绝对是个技术活,大家要多学习多了解,谋定而后动。

站长整理了天涯楼主海男的故事对房产投资的心得感悟。希望能对现在买房,后台咨询买房的粉丝一些帮助。

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买个名牌包包,买块名牌手表,哪怕买个名车,都不会使人陷入绝境,但错误的投资会使人走向绝境!

题记

房地产的本质和规律

  • 房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产。

    经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转

    1、促就业

    2、控通胀

    3、保障金融系统的安全

    明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解。

  • 房产短期走势主要由首付比例,利率,房产政策决定;长期走势由人口决定。一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的。

  • 选定城市之后,如何选择区域和小区,就成了重中之重。

    一个大型城市经济核心一般集中在CBD区域,在CBD办公的主要是大企业总部,金融企业,保险企业,咨询企业,传媒企业等,这些企业效益好,员工工资比较高。一般情况下,CBD企业的高管喜欢在企业附近居住,中高层一般买在5站左右地铁通达的地方,普通员工一般买在15站地铁以内通达的地方。房产投资可以根据自己的资金情况,按照上述规律选房买房,一般都能保值增值,如果小区边上有个不错的学校,就更好了。好的高新区边上也是不错的选择。

 

投资房产的基本原则

  • 你的房子在主流社会成员的购买范围中,CBD企业员工,政府工作人员,好的高新区工作人员是主流社会成员的代表,大部分社会财富集中在他们手上。

  • 你的房子所在区域已经进入或即将进入二手房为主的阶段。区别一个城市的房地产是否值得买,有个简单粗暴的方法:看看二手房能不能顺利的卖掉,如果不能顺利的脱手,或者跟新房比差别巨大,那么这个城市的房地产结构一定是有大量过剩。

  • 白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子,近郊的房子一定要选择有学校配套的。白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.

  • 城市核心区的房子是最保险的,但不是收益最大的,收益最大的是变化最大的非核心市区,例如交通不便的地方修了地铁,远远大于核心区多修一条地铁的影响。

 

2007年全球金融危机是楼市分水岭

2007年全球金融危机之前出口经济快速发展,大家生活水平大幅提高,对房产需求很大,导致房子供不应求,价格上涨,但价格始终在合理范围内,因为2007年全球金融危机之前,没有太多的投资投机。原因如下:1.出口工业比房地产挣钱,很多钱优先进入制造业领域2.就业不错,政府没有必要通过放水进行基建,解决就业问题。

2007年全球金融危机之后,出口遇阻,高歌猛进的房地产也因为购房者预期的改变进入萧条,导致社会出现大批失业人员,在稳定压倒一切的情况下,政府开始放水投资基建,同时鼓励房地产购买,毕竟房市还是供不应求。随着买气的加大,房价开始上涨,产生了赚钱效应,制造业由于不如以前好赚钱,纷纷进入房地产,基建放的水最终也流到了房地产,引起了房市一波一波的上涨。

本轮房价上涨的原因

中国房产市场的第一个坑是2011年的大中城市限购,导致大城市需求萎缩,相应的开发商也减慢了在大城市的买地建房,跑到三四线城市去买地建房了,这样的结果是大城市2011-2014的房屋供应是萎缩的,三四线城市的供应是增加的。各路不明真相的资金被迫到中小城市投资买房,很多房子不但没有涨价,还跌价,最可悲的是有价无市,认错的机会都不给。

最最可悲的是大城市经过2013,2015,2016年的大涨,房价又翻了几倍。现在房地产市场又在挖第二个坑,那就是到大都市圈附近不限购的小城市投资买房,这些小城市购买的绝大部分房子都将面对租不掉,卖不掉,住不了的窘境,多少人又得血本无归。

2014年9月,2015年3月,国家出台宽松政策,放松了大城市限贷限购,大城市积压的自住需求一下子爆发出来,由于供应没跟上,导致供不应求,价格开始上涨,产生赚钱效应,更多的投资投机资金开始进入房地产,特别是2015年6月股市开始暴跌,大量资金由股市转战房市,价格进一步被推高。这刺激开发商开始在大城市大规模买地建房,随着时间的推移,大城市房子开始供求平衡 ,直至最后供大于求,然后开始下一个周期。但一二三线还是会有一些差别。

一线:北上深以存量房为主,调整比较小,由于人口不停流入,房价接着会继续往上。

二线:随着供应量的加大,房价会适当调整,投资投机资金会停止进入或退出,导致进一步的调整,这时房子会出现投资价值,但前提是这个城市不停有人口流入。

三线:不限购的三线城市最近几年一直处于市场环境中,价格泡沫已经被挤掉了,沿海的三线城市市中心会有一些投资机会。

如果大家明白了这次房价大涨的原因,接下来的投资就会进退有据,不会掉到坑里。

地王对供需双方的影响

1.二手房卖方:地王影响预期,停止卖出或调高价格,导致供应量减小同时涨价。

2.开发商:开发商虽然拍了地,但由于价格比较高,近期不会开发,不产生实际供应量。

3.买方:买涨不买跌,继续买入,价格逐步走高,随着价格走高,有效需求减少,最后供大于求,价格调整。

综上所述,地王会加快赶顶的速度。

调控干预的效果 

不管什么产品,只要有不错的利润,如果政府不干预,迟早供大于求。如果政府干预的少一点,大城市房价断不会如此之高。下面以限贷限购给大家解释一下:

房价上涨时,地方政府开始疯狂卖地,发大量开商开始买地建房,因为开发房屋有个时间周期,不能马上产生市场供应,房价继续上涨,民怨开始沸腾,中央开始出调控政策。例如限购限贷,导致市场被冰冻,这严重改变了开发商的预期,已经拿地的放慢开发节奏,没拿地的暂缓拿地,供应因此没有大量增加,但需求并没有消失。过段时间解除调控,积累的需求如火山喷发,由于供应没有实质的增加,房市继续供不应求,房价开始上涨,投资投机资金介入。

房价继续上涨,地方政府开始大量卖地,开发商踊跃购地,还没来得及大量开发,中央政府又开始调控,周而复始。如果我们的政府出政策时 ,考虑一下开发商的感受,毕竟他们才是房子的供应主体,给他们完整的市场,大量开发赚钱是不二选择,供过于求只是迟早的事。

房地产潜规则

房地产市场相对来说还是个市场化程度比较高的市场,各个环节情况如下:

政府政府垄断了市场供应,原则上会控制市场,慢慢卖,其实不然,在现有的政治生态下,没有谁会把土地留给下任卖,任内大卖特卖,发展经济,搞政绩是不二选择;就算自己会连任,但土地市场的行情时有波动,行情好的时候赶紧卖,筹钱搞政绩是上策,没有谁会考虑10年20年的事情。

开发商开发商大部分都是民营企业,行情好时,大干快上,行情不好时会减慢节奏,毕竟是自己的钱。

购房者:买涨不买跌,行情好时,投资投机的都来了;行情不好时,投资投机不干了,刚需也开始观望。

综上所述:房地产和别的行业差别不大,行情好时,各路开发商蜂拥而入,大肆拿地建房,直到过剩卖不动为止。例如三四线不限购城市,但大城市房地产有一个不同的特点,就是限购限贷,限购限贷人为的制造供不应求,创造了很多投资机会。

房子的投资经验

投资房产,就一定要对房产这个产品本身的一些属性了然于胸。

1.面积及对应人群

90平米以下(小户型) 首套刚需

90-140平米(中小户型) 首次改善需求

140-200平米(中大户型) 多次改善需求

200平米以上(大户型) 享受需求

投资房产涉及到买卖两个方面,现在是卖出90-140平米房子的好时间,同时买入140-200平米的房子。因为现在90-140是需求最大的房子,有些供不应求,140-200平米供求基本平衡,能买到性价比高的房子,随着经济和社会的发展,140-200平米需求会越来越大。作投资一定要有一些前瞻性。

2.地段,地段,地段

房产投资中说的地段和传统的环为单位的地段是有一些差别的,房产投资的地段是以到CBD的便捷程度和时间为标准,再加上教育和商业作为辅助标准。

3、地铁的修建

很多人以为修建地铁是为了方便居民出行,其实不然,修地铁主要是为了连通CBD,开发区,交通枢纽。明白了上述道理,你就会知道那条地铁将优先建。

4、自住买房投资买房的差别

自住买房投资买房是完全不同的两种思维,现在很多人纠结,就是把这两种情况混在一起了。

1.自住买房关心的是过一段时间之后房价是不是涨了,并不关心成本,在国家不停放水的情况下,一二线城市房价大趋势总归是向上的。

结论:自住在一二线城市随时可以买,如果能运用我前面写的买房技巧买在更好的点上,就完美了。

2.投资买房投资买房关注的是收益,成本就是重中之重,特别是持有成本。投资房产的黄金时期已经过去了,买了放着就赚钱的好日子一去不复返了。现在投资房产买进卖出的时点非常重要,决定了是否有收益。

房子同样是3年涨20%,自住的可能很高兴,high的不得了,投资的可能就愁眉苦脸了。房子的价格是可以分拆成各种组成部分的,这样可以评估价格是否是洼地,以及以后是否有前景。

房价=地段(30-40%)+小区及房子品质(20-30%)+小区附近环境(10%-15%)+教育资源(5-20%)+二级商务资源(10%左右)+商业资源(10%)

地段:到达主流CBD的便捷程度及时间。

教育资源:教育资源在有些房子的价格构成中比例较大,但教育资源经常有调整,有一定的风险。

上面的组成弄清楚了,房子的前景就很了然了。比如在市区,上面的组成都很成熟了,房子的价格已经包含了上述组成部分,房子的涨跌随大势,没有额外的惊喜。近郊和市区边缘就不一样了,修条地铁,涨,建个学校,涨,建个商业中心,涨,这也就是市区边缘涨幅远远大于市中心的原因。

京沪深房价何时到拐点

房子也是一种商品,供求关系永远是有效的,虽然各种干预扭曲了供求,但回归正常是迟早的事。

限购限贷抑制开发商的积极性,减少了一手供应,高额的交易税费又抑制了二手的供应,供不应求导致房价飙升,但树不能长到天上去,当房价涨到一定程度,有效需求会急剧减少,不多的供应也会过剩,房价出现拐点,投资投机资金撤出,房价进入下跌通道。跌倒什么程度呢,合理的收入房价比和租售比就是房价的支撑点。以上海为例预测:

房价的最高点:人民广场附近均价18万左右,徐家汇13万左右,莘庄9万左右

房价支撑点:人民广场附近均价14万左右,徐家汇10万左右,莘庄6万左右

然后随着收入的上涨,房租的上涨,房价会慢慢上涨,但靠投资房产致富已经不太可能了。

上述预测纯属个人意见,大家就当故事看看吧。

房产和金融

房产和金融像一对孪生姐妹,如影随形,现在买房完全不贷款的已经很少了。学好金融知识,不但买房能少走弯路,还能改变人的一些思维。

目前个人能接触的贷款分三类:信用贷款,按揭贷款,抵押消费贷款。举例来说,小峰是我的老乡,2014要离开上海去杭州工作,他在上海杨浦有套两室的房子,想卖掉了去杭州买房子。问我的意见,被我批评了一顿,给他出了个方案:还掉剩下的20万按揭,然后抵押消费贷款70万,利息1.2倍,接着拿着70万去杭州按揭了一个不错的房子。思维一变,稍微折腾一下就有了两套房子,碰上2015、2016的房价上涨,现在房子增值都快200万。

上面的例子可以当故事看,重点是了解金融产品。

如何买房买在低位

1.到选定区域的房产中介挂个号,如果这些中介频繁给你打电话,那肯定不是买的好时候,慢慢的中介给你打的电话越来越少,甚至不打了,就得赶紧买了,中介不给你打电话,一般情况是到店的客户太多,没有时间也没有必要搭理你了。

2.每周或每两周到交易中心看看,然后再结合第1条,一般都能买在比较低的位置。

房价上涨的特征:

投资房产的黄金时代已经过去了,简单的买个房子放着等升值的机会不多了。

研究一下2000到现在的房产价格变化,你会发现几个特征:

1.涨的越来越慢,房地产行业进入成熟期。

2.上涨不是匀速上涨,往往是调整几年,然后短期一个大的上涨,这和人性是符合的。买涨不买跌,涨的时候大家都过来买,调整的时候大家都观望。

3.准确的选择城市/区域/产品,把握好买进卖出的时点才能赚到大钱。

投资房产有两个收益点,一个是买进卖出的差价,一个是租金,投资要围绕这些展开。投资房产有两个概念,一个是买了就赚钱,一个是以后会赚钱。

现在投资房产要注意核算成本收入:

成本=首付资金成本+按揭贷款成本+买进卖出交易税费

收入=房租+买进卖出差价

现在每年的贬值在10%多一点,有量化的计算公式:

贬值=金融机构总资产增长率-GDP

对大家的劝告

大家有没有感觉到周围的人都在谈论买房子,这个场景何其熟悉。在当年6月份的股市也出现过,当普通人都在讨论一个事情了,悲剧可能要开始,20/80原则是有效的。不是说投资房子绝对赚不到钱,但难度已经很高了。

很多人都有一个错误的思维,觉得自己买了一个房子,不管涨跌,都有个实物在那里,不吃亏。

投资房产是个大事,大家要多多做功课,同时

1、下决定前找附近熟悉房地产靠谱的人多问问。

2、要有成本意识,首付的资金和贷款的资金都是有成本的,交易税费也是成本。例如三年涨20%肯定是赚不到钱的。

3、租售比以后会是一个很重要的投资指标。

4、投资不能想当然,多学习,冷静思考。

其实是大家没有经历过房市的逆周期,如果你有幸2007年在深圳某些地方高点买了房子,98年面对的是下跌超过首付款,你还得付息还按揭,如果你是投资房产,可怜的租金2%不到,远远低于利息。苍天啊,大地啊,我这哪里拿的是房产,分明拿的是炸弹。

后来好在国家给力,很快开始放水,解放了大家。就算国家不放水,最后也会解套,因为那时房子还是供不应求的,只是恐慌导致需求极度萎缩,过一段时间需求还是会释放出来的。

时过境迁,今时不同往日,大多数城市如果不限贷限购,市场自由发展,1-2年都会过剩。如果投资不慎,买在高点,接下来很多人将会体会到什么是生不如死。

投资是残酷的,不管房产,还是其它的。

赚钱的机会一直会有,但这个机会以后更多的属于专业的投资人士。普通人要想赚钱,要么努力学习变成专业人士,要么找专业人士帮忙。现在房市进入这波行情的后期,已属鸡肋,等下一个周期是明智的选择。

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