2018年清明前后，全国房地产市场成交持续冷淡，缺少的是往年的火爆场景。对此，有业内人士表示，来现场咨询看房的客户很少，估计同比下降了30%，而成交则更少了，而且现在购房者多数是改善型购房群体，投机性购房群体越来越少了。
事实上，今年以来，国内楼市出现了三大变化：购房群体切换、去杠杆加速、长效机制逐步完善，这些都将会加快推动未来楼市回归居住属性。而今年的房地产市场这些反常现象，将预示中国的房价走向何方呢?
首先，购房者群体在切换。过去投机、投资性购房者充斥房地产市场，而现在已经发生了巨大变化。我们发现，首付比提高后，炒房现象少了很多。换房和刚需则比以前多了。
再者，加速去杠杆。现在不仅是个人房贷，还有开发商也要去杠杆。据统计，今年1月一线城市出现四块流拍地块，是2014年4月以来一线城市流拍地块数量最高的一个月，二三线城市流拍情况在逐渐增多。
在目前紧信用市场环境来，企业融资成本上升，最终可能推动部分房企要么降价促销，要么快速降杠杆。近期，万达地产的王健林、万科的郁亮，还有融创中国的孙宏斌都表示要给企业降杠杆。房地产企业降杠杆已是大势所趋。
与此同时，炒房成本也在上升。银行不仅上调了首套、二套购房的首付比例，使得不少投机者望而却步。而且放款速度比以前慢多了，银行审核更严格，额度也少了。
监管开始对资金流向房地产的通道进行封堵。一方面，消费贷、现金贷等短期贷款资金流向房地产领域，这样将短期贷款用于长期房贷，潜在的风险是巨大而不可控的。
另一方面，银行的表外业务(包括委托贷款、资管等)资金都要受到严格监管，统统划归表内。这使得违规资金难以再流向房地产市场。
本来3-4月份乃是房地产市场的小阳春，现在各地房地产市场成交冷淡，这主要是投机性购房，变成刚需置业，非理性购房需求降了下来。
同时，房地产去杠杆也在加速，房企开发贷、个人房贷都受到的制约。更关键的是长效机制的建立，对房地产需求和预期都会发生质变。可以肯定，未来中国房地产将逐步回归理性。
