在进入2020年之前，当时有专家就认为，进入新的城市化发展阶段，房地产还将迎来新一轮发展，但现实却无情地打了脸，在年初市场经历意外情况后，开发商开足马力冲指标，但结果却不令人满意，很多房企半年指标完成得并不理想，原本指望“金九银十”冲刺一把，可一些地方在整个“黄金周”期间仅卖几十套房子，其中还不乏一些热点城市。
平淡无奇的市场，对房地产从业人员来说也并非完全是坏事，因为大家空闲了很多，可以聚在一块聊聊天。他们是曾经的同事，现分布在各大知名开发商任职，其中大都属于这些房企的中高层管理人员。言谈之间，这些同事们有一个共同感受是，房地产越来越难干了，很多人表达了转行之意，此外，房价又是一个不得不提及的话题，倾向一致的观点是：市场越来越饱和，当下的促销或是“开胃菜”，所有房企正在酝酿更大幅度降价，以消化累积的库存。
这与一些网友的感受有些不一样，有人说，所在地方的开发商开盘的价格一次比一次高，怎么还促销降价呢？专家劝告，不要被表象所迷惑，新房从来都不能准确反映真实市场，开发商的新房卖一套是一套，你所在地的二手房市场才是最真实的市场，如果“有价无市”，那么新房市场最终也会下来，而且专家还预测，在新规下，明年房价超乎想象。
“中国最缺的是房子，最不缺的也是房子”。看似是一个悖论，但结果却只有一个，我们有14亿人口，当进入城市以后，需要很多的房子，但“基建狂魔”称号可不是浪得虚名。
根据调查统计数据显示，不但几乎人人有房子住，而且有一半的家庭有2套或以上住房，这还不包括企业仍持有的大量投资性房产，以及不在统计范围的小产权房，有数据显示，后者数量在三四线城市中占据当地住房总量近50%。即便有一部分人一套房子都没有，但他们也没睡大街，不过是选择了一部分空置房租住而已。
业内有一句话，房价趋势，最直接的决定的因素就是供求关系。供应方面，机构发布的最新数据显示，截至到8月末，63个重点城市新建商品房库存量约4.75亿平米，比2019年末增加了11%，其中大多数二三线城市的库存水平接近2016年左右水平，彼时正好是“楼市战略去库存刚刚开始之际”。而需求方面众所周知，城市化已超过60%，未来城市化速度还将进一步放缓，意味着刚性住房需求将持续减少，如果再叠加深度老龄化趋势，包括改善需求在内的总体需求都将全面回落，未来住房市场将保持长期的“供大于求”局面。
一边是住房市场趋于饱和，另一方面则是要求房企健康经营。经济专家黄奇帆早在去年底就指出，我们房企的负债普遍在80%以上，未来十多年，房企的总体负债将降到40%-50%，差不多要降一半。为什么要降？因为杠杆不能无限放大，否则意味着灾难，某国经济“失去的二十年”可不是闹着玩的，从长远计，不得不降。
从媒体的报道看，监管层酝酿已久的“3道红线”新规已于前不久发布，要求试点房企在2023年6月30日完成降低负债目标，大多数房企都不约而同地“越线”，其中最不易完成的是“剔除预收款后的资产负债率大于70%”。当然，这不仅仅是“受邀”房企的“作业”，据中新经纬10月14日报道的《央行谈“三道红线”新规：社会反响积极，将稳步扩大适用范围》，央行将会同住建以及其他部门：“跟踪评估执行效果，稳步扩大适用范围”。
很多人的想法是，房企能见招拆招，比如通过“继续抵押项目借新还旧”，但从现在的监管要求看，显然是钻不了这个空子。业内比较一致的看法是：加快销售进度，通过回笼资金将负债降下来是房企的现实选择。在销售趋缓的情况，如何提升回款呢？央媒经济日报开出的“药方”是：降价跑量可能是最直接的举措。目前已有龙头房企发起了“7折”促销活动，还有大房企与其他行业合作，打出购房、购车和购车位等数重优惠，以“8.17折”吸引购房者。
即便如此，购房者未必就会买账。据易居10月9日发布的调查报告显示，在问及2020年所剩不到100天里，你会考虑买房吗？值得一提的是，受收入变化影响，56.67%的受访家庭表示购房计划有变，43.98%人原计划打算买房的，现打算观望。可以看出，收入与当下房价水平存在“距离”，虽然目前有开发商开始折扣促销，但与收入相比，还没有进入购房者的“预期线”内。
住房市场走到这个关口，新规在面上看似只针对的广大房企，其实不然，房价“永远涨”的惯性思维也需要改变，正如专家所预测的那样，明年的房价或超出我们一般人的想象。
开发商遮遮掩掩的优惠、促销，换不来“超量”的销售业绩，唯独实实在在，以更大的力度让利购房者，把价格降到大多数购房者能够接受的程度，如此，开发商和购房者“双赢”可期！
