榜单解读
2020年，房地产市场遭受疫情考验，一季度企业销售受影响最为显著。但随着疫情影响减弱，自二季度以来市场逐渐恢复，下半年随着供应量显著提升、营销策略调整，房企销售规模持续增长。
但因不同的市场布局、产品定位、营销策略，企业间分化明显，有化危机为转机逆市而上者，亦有应对策略不当而遭受锤头重击者。
“三道红线”下企业融资端进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。结合企业近年在川投资布局力度的差异，预计未来行业竞争和企业经营压力加剧，不排除2021年市占格局将发生重大变化。
控风险将成为未来土地投资的首要考虑，战略上“择优而投”选对城市，核心城市做深耕，次级城市多合作。同时，财务稳健、产品力出色、精细化运营能力更强的房企也将获得更多的发展机遇和市场竞争优势。
【规模及市占】TOP10销售规模超2千亿 头部企业市占超3成
截至2020年12月，四川TOP10房企实现销售金额2175.83亿元，实现销售面积2125.01万㎡，TOP10企业销售均价10239.15元/㎡。
从行业集中度来看，TOP10房企销售金额占市场总销售额的31%，销售面积占市场总销售面积的35%。
就TOP10榜内集中度来看，TOP3房企占销售额总榜的38.88%，TOP5房企占销售额总榜的60.54%，首尾梯队差异较大。全年TOP10榜金额门槛159.10亿元，面积榜门槛95.83万㎡。
【企业排行】融创中国、阳光大地、中国恒大分揽前三甲
金额榜前三甲依次由融创中国、阳光大地、中国恒大分揽，年度销售金额均超过270亿元，且三者差距微小，均是在川布局广泛的规模型房企。同时面积榜前三依旧由这三家分食。万科和保利则分列金额榜第四、第五位，碧桂园、领地分列面积榜第四、第五位。
从企业性质来看，金额榜“外企”占据7席，川企仅占3席，而面积榜“外企”与川企各占半壁江山，侧面反映出“外企”在川溢价能力更强或布局的城市更偏核心。
具体企业而言，融创为何能居于“群雄”之首。首先从布局来看，融创全年在川布局城市共5个，对比之下不算多，但十分聚焦，以眉山和成都最为突出，项目达16个之多。同时，单盘规模巨大，如成都的文旅城、溪村，眉山的江口水镇、环球融创未来城等“巨无霸”项目。全年仅眉山江口水镇和成都文旅城销量就已高达13000余套，此规模可赶超中型地级市全年主城的销量。
位列二、三位的阳光大地和恒大更是以布局广泛著称，其中阳光大地目前在川覆盖城市约14个，恒大布局城市约11个，两者规模优势十分突出。同时二者均以“低价跑量”为主要销售打法，阳光大地全年销售均价约6千余元/㎡，远低于四川TOP10企业销售均价；恒大多以带精装销售，售价同样极具性价比。并且恒大于年内两次大促，对销量提升强助力。
【布局特征】“广泛、深入、聚焦”等花式布局乃上榜房企显著特征
从选取的全国头部房企和典型川企在四川的布局特征来看，近年成都凭借其城市地位及经济实力，成为大部分房企投资布局的必选之地。扎根成都后，部分企业逐渐向外铺开，下沉至川内三四线城市。当前，成都头部企业聚集度最高，因此竞争强度最大。其次是各大经济区中经济实力较强或人口优势突出的城市受热捧，如川中区域德阳、川东北区域南充和达州、川南区域宜宾和泸州。
就上榜房企而言，布局特征主要分三类。第一类以阳光大地、恒大、碧桂园、领地、邦泰为代表，首先布局面极其广泛，另外是深耕城市均在7个以上，以规模取胜为显著特征；第二类以万科、中海、龙湖、保利、德商为代表，以聚焦核心城市为特征，以溢价能力取胜；第三类则以融创为代表，布局面广泛，另在聚焦核心城市的同时，进行多个规模大盘开发，以持续不断的超大货源供应取胜。
在优质城市选择方面，双榜房企中11家均布局成都、9家布局宜宾、6家布局南充，5家布局绵阳、5家布局德阳、5家布局泸州。
表：重点企业在川布局特征
【后势预判】投资规模及布局决定市占格局 未来上榜成员恐生巨变
年初虽受到疫情的阻碍，但据克而瑞监控的全川重点城市年度整体市场表现来看，超7成城市销量维稳或上涨。销量下降的城市有泸州、自贡、乐山、广安、广元，除泸州外均为城市基础较弱的城市，市场抗风险能力相对较差。
另一个现象是，在大多数城市销量稳、涨的背后，价格下跌是重要推手，全年近半数城市价格走低。基于成本考虑，未来各城市价格继续下行的空间有限，继续以价走量或难以长期维持。
同时，受宏观金融政策即对银行个贷占比上限的严格监管，后期个人住贷难度将加大，无疑对市场尤其是三四线市场影响深刻。因此不排除多数城市在2021年销量难有上涨空间，那么企业对城市的选择和后期市场应对尤为关键。
投资先行是变现的先决条件，企业在川的投资力度和分布，直接决定着未来市占格局。从近3年企业在川投资规模来看，第一梯队投资规模超200亿元，分别为成都轨交、阳光大地、兴城人居、成都城投、金科集团及碧桂园，第二梯队投资规模超140亿元。投资TOP10企业中已有5家进入全年销售金额TOP10榜，而另外5家多在2020年投资发力，后市市占有极大可能实现赶超。
表：2017-2020年企业在川投资拿地排行
备注：1.数据来源CRIC。2.仅统计企业在川公开市场拿地数据，不含收并购。3.数据截止时间为2020年12月31日。
因此，基于未来市场走势、房企投资力度、布局特征综合分析，未来竞争形势激烈。拥有高货值、布局城市抗风险能力强，是取得高市占的基础；其次，产品力出众、营销策略快速精准，是取胜的关键助推器。
