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南拓VS北进,三组关键词里的成渝城市开发“玄学”

从2006年国家提出建设“成渝经济区”,2016年的“成渝城市群”,到2020年的“成渝地区双城经济圈”,再到2021年成渝“第四极”......晋升至国家战略高度的成渝一体化发展,双城融合纵深发展,全面开花。

与此同时,伴随成都、西安等新一线城市限购等楼市调控的收紧,目前为价格洼地且不限购的重庆,愈加受到成都及全国置业者的关注。铭腾机构数据显示,3月重庆楼市迎来小阳春且外来客群比例增大。

与成都相比,重庆城市开发有何不同?楼市有何特征?外溢需求之下,重庆是否值得买入?又该如何买?值日起,跟随封叔“成渝楼市见闻”专栏,一步步揭开这座“雾都”面纱。

(一)人文成都同心圆VS山城重庆多中心

5月18日,成都经济区环线高速公路(简称“三绕”)释放最新消息,其北段德都高速将于今年9月底通车,届时成都“三绕”将全线建成,串联起成都经济区14个区(市)县,实现“一小时城市生活圈”。

一环、二环三环,一绕、二绕、三绕,站位平原地带的成都,城市发展模式是典型的“同心圆模式”,路网结构围绕天府广场为中心呈“圆环加放射线”不断延伸,各环线与各支线交汇,串联起锦官城的崛起。

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△成都环线发展路径示意

不同于成都,重庆是一座多中心、多组团、多板块的城市。众所周知,山城重庆,两江交汇,山多地少,地势复杂,城市发展模式是“多中心模式”,整体的城市风格多以现代高楼为主,高大且密集。

因此,在重庆各区均有自己的中心商圈,如渝中区解放碑,江北区观音桥,南边的南坪商圈,西边文化教育区的沙坪坝商圈,工业老区九龙坡的杨家坪商圈……被称为重庆老牌五大商圈。

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△重庆老牌五大商圈示意

(二)成都一路南拓VS重庆三次北进

随着城市化的推进,早期主城开发趋于饱和,城市急需开辟新战场,新的城市发展旋律逐步奏响。

从时间点来看,国内大多数城市主发展方向的初次确立基本都在上世纪末本世纪初,成渝两城亦然。不同的是,成都选择了南拓,重庆则一路向北,地形是其中重要影响原因之一。

近20年来,成都向南,以天府大道为轴线牵引,梓州大道、剑南大道东西并驾齐驱,一路纵深发展勾绘出如今的国际城南版图,这里有高新南金融城的灯火璀璨,有国家级天府新区的青云腾飞,有秦皇寺中央商务区的天府新中心……

而重庆,则反向行之。在重庆宏大的北区蓝图里,有2001年成立的北部新区,有2010年确立的国家级两江新区,有首批国家临空经济示范区的渝北区……如今,北区的房地产开发体量、建筑规模、交房面积、交易数量,稳居重庆前列,热度与成都南如出一辙。据贝壳研究院公布的《2020重庆市场年报》,TOP10板块里北区占6个;而在重庆最新发布的2021年供地计划中,北区占比达42%。

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△成都向南发展路径示意

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△重庆向北发展路径示意

分析两城的具体开发路径,能发现一个有趣的“三次拓展”结论,大致可以这样做类比:

2000年初,观音桥-新牌坊拉开重庆首次向北序幕,这犹如成都金融城时代;

来到2004年,第二次向北聚焦至金开大道,十年发展沿线强势崛起,照母山完成洼地到一房难求的蜕变,这和成都软件园-大源十分相似;

2014年之后,立足国家级新区两江新区版图核心,坐拥园博园、城市中央公园、国博中心、仙桃国际大数据谷等大量高端商务、政务、产业配套的中央公园、悦来及礼嘉名企抢滩、急速扩展。这好比成都天府新区秦皇寺中央商务区:站位天府新中心,坐拥天府中央公园,倚靠西博城,周边还有科学城、兴隆湖、鹿溪河等产业、商务、政务等高端城市要素的汇集。

(三)成都向东VS重庆向西

交通越来越堵,市民对环境质量的抱怨越来越多,资源对产业发展的制约越来越大……伴随越来越严重的“大城市病“,双城原本的地理格局逐步成为束缚,单一轴线发展急需突破。

2016年,国务院批复同意《成渝城市群发展规划》,明确指出成渝两城以点连轴推动相向发展,共建世界级成渝城市群的发展方向。实际上,西部大开发、长江经济带、一带一路……作为中国西部的核心城市,成渝双城在国家战略层面一直扮演重要角色,双城必须合力才能发挥其真正的城市群效用,成渝一体化发展自此而来。

近年来,伴随成渝一体化发展的逐步深化,双城融合纵深发展。今年2月,成渝正式晋升至“第四极”。新时代新阶段下,成都向东、重庆向西,“双中心”相向发展成为必走棋,呼声渐长。

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△成渝双城经济圈发展路径示意

成渝共唱“双城记”,历久弥新,不少举措已经开始“共振”。

如成都“东进”,自2017年提出以来一直在快速推进中。城市版图上,全面突破龙泉山脉,设立东部新区,打造淮州新城、简州新城、空港新城,代管简阳市;交通上,布局城市东轴线、天府国际机场、18号线在内的5条地铁线;产业上,布局汽车、智能制造、电子商务、物流商贸等集群;川东发展,内江新设立国家级高新区,升级隆昌县……东进”让成都由原来的“两山夹一城”转变为“一山连两翼”,推动成渝相向发展。

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△成都“东进”区域轨道交通规划示意

重庆也不落后。交通上,沙坪坝站回归、开通重庆西站,谋划重庆第二机场和国际货运机场,1、5、15等多地铁线的联动;新城区建设上,提出建设科学城,构建“一圈三园”,形成西部“智能谷”;老城改造,重点加码西区的沙坪坝和九龙坡;西边布局永川、荣昌等4个高新区,推动渝西区县融合发展方面……重庆西区已成为成渝城市群的桥头堡。

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△重庆轨道交通第四期规划示意图

(四)结语

回归楼市与置业,显而易见,从上述三组关键词能看到:

最早期的重庆城市开发,上世纪80年代起的近20年初代商品房开发,造就了城市中心商圈的兴盛,开发范围主要集中在主城;

第二次开发,进入21世纪的头20年,主旋律为北区,带动了整个北区的兴盛;

如今新时代的第三次开发,受于中国向西、成渝一体化等国家战略,更多转移至西区。

不过,目前而言,与成都城南及“东进”区域现状相似,重庆向西虽潜力巨大,但主城以外的“西”尚处开发初期,目前主要是兴基建及产业转移,未真正进入集中的房地产开发状态,后续成熟需要时日;目前重庆房地产开发的重点还是在北区,伴随重庆向西的逐步深入及西区基建产业的逐步成熟,重庆楼市开发会逐步向西区转移,置业机会也会更多。

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