房地产税试点，真的要来了。
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近日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房和城乡建设部、国家税务总局召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。
过去，房地产税座谈会并不少见，但这次有诸多特别之处。
一是主题为“房地产改革试点工作”，这意味着房地产税有可能会在某些城市率先试点。
众所周知，全国版的房地产税，必须基于“税收法定”而来，而立法注定是相当漫长的过程。而试点，则可以通过行政途径下达，随时都有可能落地。
试点在前，立法在后，这已是明棋。
二是与会的四个部门，皆为与房地产税利害相关的部委。
人大是立法部门，财政部是直接相关部门，住建部是房产主管部门，税务总局则涉及税收征收环节。
可以说，与房地产税相关的主要部委聚集在一起，既是听取有关城市的意见，也是就房地产税试点达成共识的过程。
从目前各方释放的消息来看，全国版的房地产税，或许要等未来几年推进，大概率会在2025年之前落地。
地方版的房地产税试点，快则今年，慢则明年，随时降临。这与楼市形势息息相关，楼市越火热，炒作越热烈，房地产税落地就越快。
02
哪些城市最有可能成为房地产税试点？
这里，有三类城市有望成为房地产税首批试点城市。
一是房价涨幅过高的城市。
中国楼市已经呈现区域分化之势，一些南方城市房价持续暴涨，以深圳、广州、杭州、成都、东莞为代表的一二线城市，房价相比10年前翻了3-5倍，这些城市有可能首当其冲。
二是土地资源相对不足的城市。开征房地产税的主要目的之一，在于替代土地财政，补充地方税源。
众所周知，中国采取的是分税制模式，无论是增值税还是所得税，都要在地方与中央之间进行分成，而卖地收入全部归为地方所有，这就成了土地财政的驱动力之一。
然而，随着城市扩张，一些城市的土地资源开发殆尽，卖地空间越来越少，寻找新的税源就成了当务之急，房地产税的重要性就体现了出来。
房地产税也是纯地方税，不与中央分成，这对地方政府来说，意味着多出一笔稳定的税源。
目前，一线城市可开发土地资源普遍不足，只能借助城市更新盘活存量。虽然这些城市卖地收入屡创新高，但未来空间极其有限，房地产税的必要性凸显。
三是具有全国示范效应的城市。房地产税，作为楼市调控最重要的武器，不会轻易出手，一旦出鞘必然光芒逼人，所以试点城市应当是有全国示范效应的城市。
这些城市在全国具有广泛知名度和影响力，房产税落地能够产生足够大的威慑效应和示范价值。
这方面， 作为先行示范区的深圳、自由贸易港的海南可谓首当其冲。而房价最高的上海、北京，房价涨幅位居前列的广州、东莞、厦门，以及二线城市中的网红代表成都、杭州等地，均属此类。
综合来看，房地产税试点，深圳呼声最高，北上广、海南次之，杭州、成都再次之，其他二线城市则要视情况而定。
03
房地产税将如何征收？
早在2011年，上海、重庆就率先试点房产税，但这一试点无疾而终，没有进行扩容。
主要原因在于，上海重庆版房产税，覆盖范围太窄，税率极低，影响极小，既无助于补充地方财政，也不足以遏制房价上涨势头。
这一次的房地产税，与10年前有了翻天覆地的差别。
房地产税，包含房产税，也包含与土地相关的一系列税收。就房产税而言，则意味着与国际接轨，按照评估价逐年征收，设置一定刚需免征面积，从而作为地方政府的长期税源而存在。
所以，新的房地产税试点，覆盖范围必然有所扩大，税率会有明显提高。按照国际惯例，税率一般在0.5%-3%之间。
每年即便1%的税率，1000万的房子每年10万的房产税。要知道，房产税是房产税是持有税，不是一次性缴纳了事，而是逐年征收，长期累计下来是不小的负担。
不过，房地产税无论是试点还是全面推广，都不会一刀切。
根据有关部门表态，未来房地产税可能会设置一定免征面积，可能是首套免征，也可能是每人免征40方-60方。
总之，不会不分刚需、投资同等征收，刚需要保护，投资要征税，这应当是基本底线所在。
