日前，贝壳研究院发布了《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》。
报告研究了28个城市的3万个小区，统计了主要城市住房空置率水平。
数据显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，其中一线城市住房空置率平均为7%，二线城市平均为12%，三线城市平均为16%。
南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉住房空置率位居前五，均在15%以上，明显超过了警戒线。
深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。深圳是28个城市里住房空置率最低的，只有5%左右。
▍老龄化程度越高的城市，空置率越高
比如南通老龄化人口占比为23%，空置率为15%；重庆老龄化人口占比达17%，空置率为17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%，反映出强劲的市场潜力。
老龄化率的高低，跟城市人口吸引力密切相关。人口增量越多的城市、越年轻，因为流动人口以年轻人为主。人口增长快的城市，住房矛盾相对尖锐，空置率自然偏低。
▍房价越贵，空置成本越高，空置率则越低
比如南昌、廊坊、佛山、重庆等空置率偏高的城市，其房价也整体偏低。深圳房价最贵，所以空置率最低。
▍空置率高低，跟楼龄有密切关系
交房1年内的小区空置率最高，然后逐步下降，并稳定下来。之所以会这样，跟几个因素有关：一是新房装修之后，一般会通风一段时间；还有一些业主希望等别人装修完成之后，自己再入住，以免被噪声困扰。二是小区周边配套，会随着时间的推移而更加完善。
▍从房屋类型上看，空置率住宅<公寓<别墅，别墅最高
上图是不同类型小区的住房平均空置率。研究报告认为，公寓和别墅的空置率较高主要与其多元化的使用场景有关，比如部分公寓用于投资经营，部分别墅用于度假等。
总体来看，中国内地住房空置率高于国际水平，但区域间结构性差异较大。具体表现在两方面：
一是城市整体来看，一线城市住房空置率普遍偏低，深圳的住房空置率仅5.3%，与中国香港4.1%的空置率接近，住房供给相对不足；而廊坊、佛山等三线城市的空置率高于17%，远高于5%-10%的合理区间，住房供给相对过剩；
二是城市内部来看，市中心区域空置率较低，某些核心区域的空置率几乎为零，次新房小区较多的郊区空置率普遍偏高，如一线城市平均空置率仅7%，但也存在空置率20%、30%的区域。这也印证了“整体上我国不缺住房，却存在结构性失衡”这一观点。
