无论是80年代的日本泡沫经济，还是90年代的东亚金融危机，一个事实是：股票和房地产是泡沫经济的主要载体，经济过热是泡沫经济产生的温床，而银行信贷非理性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作用。
“银行贷款是房地产行业的命脉。这似乎注定了每一次对房地产的宏观调控都是从金融开始调控。”一个在国有银行工作多年的房地产信贷部人士，在向记者叙述金融调控房地产的故事时这样总结道。
纵观1993年-1996年和2003年-2006年两轮房地产发展的高涨时期，都是在银行信贷资金的支持下完成的。有充分的数据和事实说明，中国房地产业对资金银行极大程度的倚重。
正因如此，金融调控政策成为宏观调控政策极为重要的一部分。
急刹车
1993年下半年的宏观调控，房地产首当其冲。
见证了中国房地产行业从无到有的商人邹锡昌用“恐怖”来形容那轮调控，“突然间无法从银行贷到一分钱，只要银行听到房地产三个字就不会答应贷款给我们。”
海南是那一轮房地产“泡沫”的重灾区，也成了调控的重灾区。13年过去，海南积压的数百万平方米房地产才基本处置完。
金融业的混乱和失控助长了海南的房地产泡沫，而最大的输家是拥有所谓房地产抵押物的金融机构。房地产积压的背后是金融资产，满目疮痍的房地产其实是钢筋水泥的货币，积压房地产就是积压了银行的钱，而银行最终变成了海南最大的发展商。
房地产泡沫留给海南的遗产是数目巨大而不详的金融不良资产。到目前为止，政府公布的统计数据，人民银行提供的信息，或是媒体披露的资料，并不一致。较为流行的说法是，积压房地产所占压的资金多达800多亿元，其中四大商业银行占50%以上，即400多亿元。
一个流传的故事是：当时央行是如何对那些为所欲为的银行施加压力的。当年7月份，中国人民银行行长将各分行行长召至北京，命令他们在40天内收回计划的全部贷款和拆借资金。“逾期收不回来，就要公布姓名，仍然收不回来，就要严惩不贷。”
“121文件”——早产的孤立事件
1997年后期，正当一些 开发商仍在为“安居工程”是否与商品房抢饭碗争议不休的时候，亚洲金融危机爆发了。东南亚多数国家相继陷入经济危机、社会危机和政治动荡之中。
一年后，对我国房地产业影响巨大的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国务院23号文)下发，住宅产业被确定为新的经济增长点，福利分房被停止，住房消费信贷被大力倡导。
就在同一年，央行发布《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，激活了银行房地产贷款业务。随即，各家银行纷纷开展个人住房贷款抵押业务。此后直至2003年，个人住房抵押贷款新增余额以年均100%的速度递增。房地产市场的全面繁荣，银行功不可没。
“近几年来，房地产业是为数不多的可以保持增长的行业，理性的银行不可能放弃对房地产的支持。”前述银行人士分析道，“但有的时候，和房地产业走的太近业未必是件好事。
我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务。从外部环境上来看，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。
在经历了上一轮的惨痛教训后，银行明显加强了房地产风险控制，一系列规范由此建立。
2002年底，决策层注意到上海、杭州等地出现房地产过热苗头，指示宏观金融管理部门注意提防金融风险。有关部门对房地产信贷情况进行了抽样调查，调研结果极为震惊：开发区热、教育产业园区热和大盘热等等，大多都是靠银行信贷支撑，全国房地产相关不良信贷多达数千亿元，已构成类似1997年泰国房地产泡沫破灭前的金融危机隐患。
2003年6月13日，非典阴影还未完全散去，央行就迫不及待地抛出《关于加强房地产信贷业务管理的通知》(即121号文)。文件主要是针对当时房地产信贷领域出现的一系列无序现象作出规范和调整。
几乎是处于狂奔之中的房地产业，突然遭遇收紧土地信贷、冻结建设工程垫资贷款、提高商品房开发贷款条件、提高房地产消费信贷条件等一系列“比非典影响更大”的紧缩政策。
“121”文引发了房地产界与金融界的激烈论战。人民银行和建设部方面，都组织了专家学者进行研讨，并派出调研小组奔赴各地。
对于一个货币政策的质疑上升到国家政策导向的高度，近年来央行出台的各项政策中，“121”文件遭遇的抗议可能是前所未有的。
就在“121”文件遭受强大抵制的情况下，国务院在2003年8月31日发布了18号文——《关于促进房地产市场保持健康发展的通知》。18号文中破天荒地首肯了房地产业在国民经济中的支柱地位，并要求按照中央统一政策、地方分散决策的原则，促进房地产业的持续健康发展。
现在看来，央行121文件的出台，似乎像是一个“早产”的孤立事件，但也印证了金融监管部门对房地产金融风险的极度敏感。这种敏感，已为2004年以后的宏观调控证明是准确的。
后“121文件”时代
“121”文件提出了收紧房贷的规定，但对于商业银行而言一些环节上缺乏一定可操作性。经过为期7个月的广泛征求意见，中国银监会2004年9月2日颁布了《商业银行房地产贷款风险指引》，对121号文件作了补充性的规定。
这是银监会成立以来颁布的第一个关于商业银行贷款的行业指引。该指引对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等风险控做了详尽的引导。
受“121”文件的影响，2005年银行已经转变思路，贷款开始向优质客户倾斜。无论是国有银行还是股份银行，都陷入了对优质企业的授信热潮中。
“和那一轮的急刹车相比，这一轮银行已经吸取了足够的教训，一整套制度规范在逐渐建立。”上述银行人士对记者说。
虽然“121”文件确立了一系列规范，但是现实执行过程中，仍有很多未能执行到位的地方。“如果高压线没有电就起不到震慑的作用。”
他向记者抱怨，制度现在仍有很多不完善的地方。例如：根据“121”文件，人民银行为了规范银行信贷，明确要求商业银行对政府土地储备中心的贷款应为抵押贷款，贷款的额度不得超过所收购土地评估值的70%，贷款的期限不得超过2年。这意味着土地储备贷款必须有抵押物。
而由于土地储备中心一直以来模糊的法律地位，致使抵押物的法律性质不清晰。在土地储备机构抵押贷款中，抵押物的性质(也就是说，作为抵押物的土地使用权到底是一种什么性质的土地使用权)目前在法律上还无定论，致使一些银行在发放贷款时抵押物违规。
“银行同业公会也未能发挥作用，各家银行的小动作银行同业公会都能看见，但现实中银行同业公会并未起到监督的作用，这也是一些违规案件频频发生的原因。”他说，“为了争夺业务，各家银行似乎在缺乏监管的竞争中进入囚徒困境，这样会损害银行自身的利益。”
而就在一个多月前，银监会下发“54号文”《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》。在这份文件中，银监会做出了宏观调控以来有关房地产信贷最为刚性的监管规定，将对房地产贷款违规经营、造成贷款损失情节严重的商业银行实行公开披露，并依法实施业务叫停。
在规避金融风险与寻求房地产金融利润之间，商业银行在小心谨慎地维持平衡。
