访原中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌
作者：刘建霞
在房地产业，创新是企业适应市场竞争的需要，是企业品牌建设的推动力，是形成良好企业文化的关键点。创新之于企业，乃是立足之本，更是长久之计。
创新贯穿于房地产业的各个环节，小到规划设计，大到宏观调控，可是说，处处需创新，时时有创新。真正的创新不仅能给创新主体带来经济效益，更能使这种创新成为行业的“时尚”，成为提升整个行业水平的力量之源。
创新对于房地产业，是个既熟悉又陌生的话题，特别是在当前的行业背景下，我们更加有必要对之进行深入探讨。带着这个话题，记者采访了中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌。
紧凑型的绿色住宅是产品创新的主流
目前，中国的房地产业发展进入一个新的阶段，同时也进入一个产生新的住宅产品的阶段。项目的创新传递着行业创新的理念，蕴含着人们对和谐完美生活的追求。从景观型项目到节能型项目甚至所谓的“生态住宅”，不难发现，“绿色”正在成为未来住宅的主流。“绿色”包含三个层面：舒适健康仍然是人们居住的首要要求，而资源节约和环境绿化则是人们提升生活品质的要求，更是整个行业可持续发展的保证，
谈到当前的楼市，顾将其概括为“楼市虚火，楼盘虚胖”，特别是当前存在的炒房泡沫和由拆迁需求过大所导致的过度拆迁，使得这一现象更加凸现。大家都想住大房子，但现实情况不允许，主要有三点原因：①资源环境供不起。土地的稀缺性和现有土地的紧缺决定了大套型住宅不会成为住宅的主力军。②发展阶段不允许。中国目前还是一个发展中国家，与之相对应的政治、经济、文化建设还没有完全到位。③普通百姓买不起。大套型住宅同时面临着单价高和总价高两道门槛，一般的老百姓只能望而生畏、望洋兴叹。
在70%和90平米的限制下，中小套型规避了以上几点因素，它的“流行”是由中国国情决定的，也是现实条件导致的。在此前提下，顾提出：未来房地产业的产品创新主要在于“紧凑型的绿色住宅”。其要点就在于“紧凑”和“绿色”两者。
开拓融资渠道，促进金融创新
如果说产品是房地产业的终端，那么产品创新就是房地产业发展的目标和方向。而作为资金密集型的产业，在实现这一目标的过程中必然触及金融领域。可以说，金融创新最终将促进产品的创新，金融领域的发展完善必将推进整个房地产业的发展。
此前，顾就提出过“中国房地产业关键在土地，冷热在金融”的观点。国际房地产主要运用金融杠杆来调控市场，通过升息降息来调节需求。利率提高了，炒楼成本就相应加大了，因此也就抑制了需求的膨胀，稳定了市场。国内楼市的旺盛和金融市场有一定关系，所不同的是，国内的 资本市场流动性过剩，具体表现为：投资渠道比较单一；外资的流入；外贸顺差。这几年富起来的人掌握了大量的货币，缺少投资渠道，人们的钱就只能存银行，可是偏偏利率低，16万亿人民币存款随时有溢出的感觉。民间资本有的是，目前能可能的投资渠道却只有股市和楼市。而股市的持续低迷、不景气，使得人们对股市失去了投资信心，即使股市有一定的反弹，更多的人又担心被套住，因此大量的资本流向了楼市，从而导致了楼市投资需求过热。
楼市需求既有自住性需求，也有投资性需求，有来自国内的需求，也有国外的投资需求。国内一些大城市例如北京、上海的房价上涨过快，同外资有一定的关系。而外资的进入有其必然性。一方面，房价的上涨向投资者发出有利可图的信号，另一方面，人民币有升值的空间，这就使外资的投资回报更加诱人。国内国外的需求旺盛是楼价上涨的一个因素。因此国六条对于外资购房作了相关的限制：居住一年以上；购房多用为自用；必须采用实名制。对于这一条，香港等地反映非常强烈。
控制房价，首先就要控制虚火的旺盛，国内的炒房要限制，国外的炒房也不容忽视。WTO带来了外资，同时也带来了国外的投资理念和经验，对于外资，我们需要取其糟粕去其精华。外资的引进对于金融市场的完善、融资渠道的扩展都有一定的积极作用。
然而矛盾就在于：开发商找不到除银行以外的融资渠道，有钱的人找不到除银行以外的投资渠道，大量资本堵向银行，使得银行在地产的融资渠道当中一家独大。中国目前的金融体系不健全， 有待建立多元化的融资渠道。这将有助于降低银行的风险，同时又对开发商提出了更高的要求，更有利于房地产业的有升劣汰和行业整体水平的提升。传统的银行借款融资属于直接融资，对银行而言，风险太大且不易操作，对开发商自身而言，渠道过于单一反而不灵活，对房地产行业来说，更是造成混乱的因素之一。而在新的以REITS为代表的多元融资环境下，开发商的融资渠道和模式更加灵活了，银行的风险也降低了，市场对开发商的要求也将更高、更明确，整个房地产行业也将逐步规范起来。
应该说，建立多元化的融资渠道是开发商、银行以及投资者对金融领域的共同期待。那么政府的职责又是什么呢？在当前供大于求的市场形势下，顾认为，政府应该努力营造一个买方市场。一方面，通过多元化融资渠道的建立和规范来加速房地产业的规范和发展，这也是一个健康的买方市场的基础和前提；另一方面，政府可以在严重的供需失衡的时候采取一定的行政手段调控供需，抑制房价过快上涨。
归根到底，房地产金融创新的实质和最终目标就是建立一个健全的买方市场，通过市场的手段来调节供需，通过竞争来规范市场。
政策创新旨在提高可操作性
在房地产市场，决定房价的最主要因素不是成本，而是供求关系。而土地开发量决定供应量，土地开发量下降，将直接导致供应量的减少，同时需求两又居高不下，供不应求导致房价的上涨。北京2004年土地开发量比2003年下降了40%，2005年又比2004年下降了50%，数据如此显著，房价的上涨也就自不待言、不足为奇了。
针对土地开发量不足的情况，国土资源部此前制定了“土改”新政来对囤积土地的开发商进行打击，但是之后的处罚力度明显不够。北京就有一半的土地没有开发，其中自然有开发商的原因，同时也有来自政府方面的原因。顾认为可以通过提高中小套型的土地供应量，加大闲置土地的处置力度来促进土地的开发，盘活土地存量，抑制过旺的投资虚火和加大供应双管齐下，进一步理顺供需关系，进而控制房价的过快上涨。
采访中，顾还谈到二手房转让强征个税的税收政策。他认为此次税收政策力度较以往加大了，可操作性也更强。如个人所得税一样，具体执行中必须强调监管的作用。同时，也要一分为二的看待此次税收政策，它在一定程度上抑制了炒房，但也同样在一定程度上抑制了二手房市场。
政府的调控是对市场的补充和调整，政策的制定应以市场为原则，与实际相契合。政策要与产品、金融、市场创新交相呼应，要为房地产市场的规范和发展服务。政策一经制定，就应该实实在在的执行下去。市场不仅可以调整市场本身，市场可以调整政策。也只有经过市场检验后的政策才可能是好的政策。说到底，政策要创新，关键在于它的可操作性。
以品质为基础，以文化提升品质
地产文化同产品、金融、政策相比显得有些抽象和缥缈，但是地产文化在创意方面却可以从规划、设计、物业管理等方方面面体现出来。地产行为也要求从简单的物质化服务升华为更高层次的精神化交流与服务上来。
顾认为，中国的房地产市场比较亢奋，供给远远赶不上需求。他还开玩笑说，国外的建筑师在中国干一两年的活，就相当于在国外干一辈子。国内房地产业的市场氛围就是这样，建筑师和开发商都忙于不断推出新的项目以满足不断增长的需求，而往往忽略了建筑所表征的特有的文化韵味。一些人盲目的照搬国外的建筑样式，不考虑中国特有的文化背景和现实状况，于是浮躁的市场上所谓的欧陆风、澳洲风情风靡。而真正的欧陆风是怎样的？建筑师和开发商所背负的社会责任又在哪里？体现中华文化的建筑风格是什么？……这些都是地产文化应该思考的问题。
建筑的恒久性决定了它不能一味追求风格，地产文化本身也蕴含着人们的居住感受。从本质上来说，地产文化也是通过居住感受所体现出来的。顾提出了住宅的“三居”，即宜居、和居、省居。所谓宜居，就是说人和自然要和谐融洽，生活的硬件设施要配套齐全；和居是说人们要有充分的交流空间，人与人可以和睦共处；省居则是说房屋的设计、材料的运用要尽量的节约能源。总的说来，不管什么风格的住宅，都应该使居住者有温馨的感觉。
地产文化还有一个前提和基础，那就是建筑本身的品质，在规划、设计、物业管理等方面都要严格把关。当然市场也欢迎真正的欧陆风和澳洲风情，因为从某个角度来看，建筑所映衬的文化同时也可以是建筑品质的一部分。而只有在提升建筑品质的前提下，才能富裕建筑更多的文化内涵，才能更好的追求中华文化与建筑的融合。
未来建筑必然会运用更多的色彩和符号，给人们更多的空间感受。
在房地产业，产品、金融、政策、文化是不可截然分开的，它们相互交错而构成了房地产业的核心。而房地产业的创新又何止这些？随着房地产业的不断发展，更多的创新必将成为企业的核心竞争力，为企业带来巨大的经济效益，也为行业创造勃勃的生机。未来的房地产业中，创新必将占据重要地位。
