经济观察:房地产商陷入“水面困局”

“面多了加水，水多了加面……”在房地产上市公司披露的2007年年报中，我们似乎看到了房地产商陷入了“水面困局”而不能自拔的境况。

    不论是全国性的还是地区性的房地产上市公司，其年报数据都相当亮丽，集中反映了过去一年全国房地产业的高度繁荣。即使面对严峻的调控形势，数十家房地产上市公司在年报中表现得亦是相当镇定从容，似乎调控是对人而不是对己。他们几乎众口一词地表示，将利用宏观调控所带来的行业整合时机，通过多渠道融资继续囤地扩张。这样的论调，不禁让人回想起2005年调控力度加大背景下的房地产商“圈地热”。

    世易时移。时隔两年之后，面对更加严厉的调控政策和更加严峻的市场环境，房地产商仍高举囤地扩张大旗，还在玩“土地+资金”的游戏，但其中所蕴含的经营风险与两年前已不可同日而语。

    自2004年政府调控房地产业至今，银根和地根不断紧缩，再加上政府保障性住房(包括廉租房、经济适用房、限价房)政策的逐步落实，综合性调控政策的累积效应正在形成，这直接造成了购房者对未来房价继续上涨不再抱有很大的预期，持币观望气氛再次弥漫楼市。

    事实上，去年四季度至今房价快速上涨势头戛然而止，降价、打折等两年多未见的促销手段重现楼市，“拐点论”在这样的背景下兴起便不难理解。房地产业龙头老大万科率先在全国范围内的降价促销冲击波，激荡着更多的房地产商加入打折卖楼的行列，繁荣时期的捂盘待高价而沽，成为少数勇敢房地产商的赌博行为。

    万科降价促销的背后，最现实的考虑是加快销售进度，加速资金回笼，通过提高周转率化解资金压力。实际上，差不多所有的房地产商当前都患有资金饥渴症。观察房地产公司2007年报，它们的经营性现金流几乎全部是负数，这表明卖楼所得款项到手后立即就被开发商投入到购置新土地或者新项目的建设上去了。

    房地产商在年报中纷纷表示，将通过多种渠道融资解决发展的资金问题，但两大最主要渠道银行和证券市场大门的完全打开，目前看仍然只是奢望。

    从紧的货币政策下，今后银行对地产商的放贷和对购房者的放贷将继续紧缩。过去“付少量定金拿地——质押土地获得贷款开发楼盘——卖楼回款后归还贷款本息”的开发模式，在银根紧缩下运作起来难度加大，房地产业的“准金融行业”特性在严格调控下将大大褪色。

    尽管近期有地产商的IPO和配股再融资获得放行，但业内人士认为，当前房地产公司通过证券市场直接融资的口子完全放开还不大可能。而发行信托产品融资、吸引外资注资等途径也受到政策控制，难有大的作为。

    资金之“水”与土地之“面”的矛盾，对于房地产开发企业而言总是存在的，但是在调控重压下，两者孰轻孰重的争论，说到底就是“囤地为王”还是“现金为王”的问题。在年报中我们看到，众多房地产公司“鱼和熊掌”都要的情绪依然浓重。

    当贪婪完全盖过了恐惧，福兮祸兮？唯有今后的市场才会给出正确的答案。