北京住宅性质土地平均楼面价达4606元 增长36%

近日，北京土地整理储备中心网站发布的信息显示：今年一季度，本市共成交41宗地块，住宅性质土地的平均楼面价已高达4606元/平方米，比2007年同期增长了36%。

    这就意味着，成交土地在完成1-2年的建设期后，上市价格再次大幅提升。

    一边是楼盘销售现场门可罗雀，一边是土地交易价格大幅上

    ●现状●

    成交地价迭高透露后市信心

    就在前不久，昌平区东小口镇商业金融、居住用地的招标经历了颇为激烈的“拼杀”方知“花落谁家”。该地块规划建筑面积为8.34万平方米，投标底价为1.86亿元，共有9家开发商参与了该地块的投标，其中有6家为联合投标，参与投标的开发商的投标底价全部高于该价格，经过多轮竞价，最终投标价格最高的北京城建与北京新城顺城联合体在众多竞争者中以4.088亿的投标价格拍得此块土地。“土地市场上已经好久没看到这么火热的场面了。”某开发商感叹道。

    统计显示，今年一季度成交的住宅及含住宅性质土地，平均楼面价已高达4606元/平方米，相比2007年同期的3395元/平方米，增长了36%；其中六环外住宅用地的楼面价为2853元/平方米，相比2007年同期的1061元/平方米增长了1.7倍，通过挂牌出让的通州某住宅项目地块甚至出现了成交价高于原始价三倍的情况。专家分析，由于中心城区土地资源的稀缺，远郊区县也成为了开发商争相竞逐的“战场”，同时，新城规划为远郊区的发展带来了空前利好，政府将拿出大笔资金改善郊区的基础设施建设，完善各项配套，导致了六环外住宅用地楼面价迅速飙升，这也预示着成交土地在完成1-2年的建设期后，将会促进郊区房价踏上一个新的台阶。

    “去年底土地市场的冷淡达到顶点，放出的土地频频流拍的尴尬景象还犹在眼前，体现了当时开发商们对频出的新政及来年市场前景的不确定心态。而近阶段

    土地市场的日渐趋热则向我们传达了这样一种信息，那就是在一系列调控手段效力显现的情况下，尽管融资渠道进一步收紧，但开发商依然看到了重重迷雾后的曙光，以一种更为灵活和积极的态度进行土地收购，体现了开发商对京城房地产后市依然充满信心。”资深业内人士分析。

    ●疑问●

    已经成交的土地究竟能变成多少套中小户型住房？从北京土地整理储备中心公布的这27宗土地成交信息来看，其成交土地总规划建筑面积为574万平方米，如果按照政府制定的“90/70”政策来计算，未来会有将近4万5千余套90平方米以下的中小户型房屋面市形成供应。这部分土地形成实际供应会对未来市场有怎样影响？“按照2007年商品住宅的销售速度来看，4万5千余套房也至少需要用几个月时间来消化，而2008年楼市目前成交量的惨淡是有目共睹的，在缩量滞涨因素影响下，消化周期有可能会更长。然而这批住房入市所带来的积极意义是，首先，能够有效缓解严重的供需矛盾，解决居民的刚性购房需求，其次，商品房大量供应能够平衡供需差距，一定程度上有利于房价的理性回归。”亚豪机构副总经理王英男说。

    采访中不少业内人士也认为，根据房地产开发的1-2年的周期来计算，目前出让的土地最快也得在2009-2010年才能形成实际供应，可见，土地的集中交易对于现阶段的市场无法产生太多实际影响，但未来中小户型商品房项目集中上市的预期将会影响购房人的心理，再加上今年保障性住房的集中入市形成实现供应，将会导致需求暂时性下降，这将有效缓解目前房地产市场存在的结构性失衡、供需矛盾等现象。

    土地开发成本依然偏高，房价能回落吗？

    数据显示，2008年一季度，成交土地的实际成交价格高于起始价格的地价增幅为68%，而去年同期这一数值仅为4%，表明在房价攀升、土地供应不足的大背景下，加剧了开发商对于土地的竞争，同时也透露出开发商对于后市仍持乐观态度。

    住宅用地向来是最受开发商青睐的，这也就造成了目前地价增幅达到了92%，也就是说仅在土地交易过程中，其价值便翻了一番，一季度成交的地块中有4宗地价翻了两倍以上，分别位于昌平区小汤山、顺义区后沙峪及马坡地区，均位于风景优美、自然资源丰富的区域。增幅最高的一宗土地是位于顺义区马坡的一宗土地，规划建设面积近36万平方米，起始价为5.9亿元，最终成交价为25.2亿元，超出起始价3.2倍，单宗土地的楼面价已达到了7064元/平方米，加上建安、管理成本及税费，开发商每平方米的成本已经超过了万元。

    而之前提到的昌平区东小口镇商业金融、居住用地，该地块土地面积约为3.76万平方米，规划建筑面积约为8.34万平方米，地块的大致容积率2.2左右，开发建设的产品为多层普通住宅。按照成交价格计算，该地块的楼面价格约为4900元/平方米。“如果从昌平区域目前在售楼盘的价格来看，这个楼面地价有些偏高。”分析人士认为，该地块如果楼面地价为4900元/平方米的话，销售价格至少要达到12000元/平方米以上才能有利润。据了解，昌平目前在售普通商品房价格区间已经在8400-12000元/平方米左右，顺义为6000-8500元/平方米，通州区则高达10000-12000元/平方米。“参照目前各区域在售普通商品房的价格区间，新面市地块在形成供应量后，价格肯定不会低。依照目前拿地的普遍高价，再加上开发建设中的建筑成本、装修成本及各项税费，几乎可以肯定地说，建成后的商品房价格恐怕将依然居高不下，很难有回落的空间，毕竟哪个开发商都不会做亏本买卖。”某业内人士不无担忧地说。

    ●风向●

    住宅用地超八成位于五环外新城建设开始启动统计数据显示，今年成交的住宅及含住宅性质土地中，位于五环以外的土地面积为367万平方米，占到81%，其中六环以外土地面积为170万平方米，占38%，三环以内无新增供应，分析人士认为，随着市区土地资源的匮乏、郊区城市化水平的提高以及北京11个新城的规划建设，未来远郊将会形成多个以产业发展为中心，配套完善、交通发达的居住新区，而在城区高房价的“挤出效应”下，会有更多居民选择在远郊置业。

    “已经很长时间没有新地块放出的通州区今年已经有5块地完成交易，总建筑面积一百多万平方米，今年的通州会更有看头。在2008年已成交的住宅用地中，位于通州、亦庄、顺义三个重点新城的宗地面积达到了206万平方米，占到了五环外住宅用地面积的56%，这说明北京市引导重点新城的建设已经开始启动。”王英男说。二季度将持续高放量流标热地再入市

    从北京市土地整理储备中心获悉，即将于第二季度入市的地块共46宗，总面积达565.87万平方米，总建筑面积674.69万平方米。其中住宅或含住宅性质用地达30宗，主要集中在朝阳、丰台、顺义、通州、大兴、通州、昌平等区域。此外，曾在年初流标的“朝阳广渠路15号地”也将于第二季度入市，目前已有多家开发商表示对该地块兴趣浓厚。此外，同样值得关注的是总建筑面积达52万平方米的“空港工业区B区第五期土地一级开发”用地，也将于第二季度上市。

    ●名词解释：楼面价

    楼面价是特殊的土地单价，指的是土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，从而得到的土地上建筑物面积均摊后的土地价格。每块土地在获得时，基本都会有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。以公式来推算，楼面地价和土地总价的关系如下：楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率。现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。