新房未入住 楼盘使用年限只剩34年

RONG>    ■中惠广场用地性质变更影响140余户业主

    ■购房近两年至今未能办出产证

    当初买房时，业主陈红雨根本没有想到，自己会眼睁睁看着房屋建成后却不能按时交房入住，也无法办理相关产证，并且这种情况会持续近两年；更让她想不到的是，如果要住进自己的新居，还要自己写下申请书，一旦房屋出现问题要自己负责。

    日前，业主陈红雨向晨报反映了她在浦东新金桥路1088号中惠广场购买新房所遇的麻烦事。据了解，与陈红雨同样遭遇、签订该楼盘商品房交易合同的共有140多户业主。

    笔者调查时发现，该楼盘是1994年8月拿到预售许可证的，目前该楼盘的合法使用年限只剩下34年，且楼盘因涉及超规划建筑5700多平方米而被有关部门处罚。开发商今年3月13日拿到的规划合格证中，土地使用性质由原来的商住、办综合变更成了公共设施，这给业主的产证办理带来了重重困难。

    ■业主投诉

    延迟交房近两年，入住需申请

    昨天(4月28日)，笔者来到新金桥路1088号的中惠广场，3幢大楼已建成，且配套设置也已到位，其中A幢28层的高楼已经有公司进驻，B1、B2两幢19层的大楼底楼也有商铺营业，但楼上只有少数几户业主入住。

    业主陈红雨向笔者介绍，她是2005年8月了解该楼盘的开盘情况的，当时从房产交易中心查询，相关批文都很全。当年10月，陈红雨就与开发商签订了商品房预售合同，并办理了相关银行贷款。让陈红雨没有想到的是，楼盘2006年底建成后，开发商却一直无法提供《房屋交接书》，更无法办理相应的房产证。

    据业主朱春晖介绍，与他和陈红雨一样在苦苦等待楼盘大产证的业主至少还有100多户。“大约有20多户业主因为急着用房，已办理了入住手续，但入住前必须填写一份申请书，申请书要提到，房屋设施已经齐全，但还不具备合法入住条件，属业主自愿要求入住，如果入住，可以不交物业费，但将放弃索赔违约金的权利。要我们写这样的申请书，明显就是告诉我们，如果房子出问题，到时就由我们自己负责。”

    ■晨报调查

    “新楼盘”使用年限只剩34年

    笔者通过网上房地产查询了中惠广场B幢预售许可证，发现其发证日期是1994年8月8日，房屋类型为商住、办综合楼。笔者注意到，许可证上的使用期限为1992年12月15日至2042年12月15日。

    据了解，该楼盘1994年拿到许可证后就开始预售，当时是作为外销房出售的，后来由于资金原因，工程进行到一半被叫停。2003年，资金问题解决后，开始第二次销售，又因种种原因迟迟不能开盘，许多预付定金的客户最后连定金都未能拿回。算上2005年底的再次开盘出售，该楼盘已经是第三次“叫卖”。而这三次“叫卖”，楼盘分别用了“金领公寓”、“碧云公社”、“联创国际”三个名称。

    陈红雨说：“之前一直以为该楼盘是2005年才新开的，根本就不知道该楼盘的实际情况，在签订合同时，代理商、开发商根本就没有提过，一般商品房的使用年限是70年，如果当初知道这个房屋只剩下一半的使用年限，我是绝对不会买的。”

    ■权威说法

    两幢大楼已被暂停预售

    房屋产证为何迟迟办不下来？昨天，笔者在陈红雨的陪同下，带着商品房预售合同来到浦东房产交易中心，通过查询，工作人员称，此预售合同是正规的合同，具有合法性，但目前无法办理相关产证，因为涉及到超规划及土地用途有异。

    销售数据显示，该楼盘中的A幢作为办公楼可继续出售，但B1、B2两幢作为居住用的已被暂停预售。交易中心工作人员称，他们是接到相关部门的通知，B幢作为居住用途的性质发生变化才被暂停预售的，受禁的房源达200多套。

    陈红雨说，交房时间没定，办证事情也没解决，但该楼盘的销售却一直在进行。“几天前我还看到有人看房，与代理商签合同，我们到相关部门反映后楼盘才被临时停售。”

    开发商上海中惠房地产发展有限公司负责人陈经理介绍说，中惠广场从1994年开始立项，期间几易其手。他们公司是从2006年接受该项目的，由于前面的项目公司私自修改了一些设计，导致项目在竣工验收时，面积超过报建面积5700多平方米，未能通过浦东规划局的批准，所以产证一直没有批下来。今年初，公司方交付了相关超规处罚金后，3月13日拿到楼盘的规划合格证，但合格证中楼盘的使用性质由原来的商住、办综合变成了公共设施。

    陈经理说：“当初预售许可证上，获批的是建筑商住、办综合楼，也就是说可以建商场、住宅楼或办公楼。但刚拿到的规划书上却认定为公共设施，我们查阅了相关资料，公共设施可以理解为一、二楼可以建商场，二楼以上做办公楼用途，不能作为商品住宅楼出售。”

    [最新进展]

    相关部门已介入事件调查

    陈经理表示，目前楼盘的产证办理确实存在难度，有许多是历史遗留问题，公司方在接手该楼盘时也没考虑到问题如此难解决。陈经理说：“受影响的业主有140多户，业主的心情可以理解，但公司并没有回避问题，而且在很积极地解决。之前签订预售合同的所有手续都是合法的，对楼盘的相关信息也是公开的，业主们应该清楚。由于延迟了交房及办证，按照合同规定，目前公司已经向部分业主发放了违约金，公司也接到了至少5位业主发来的起诉函，目前公司也在努力与相关部门沟通，争取尽快解决办证问题。”笔者了解到，目前已经有部分业主领到了开发商支付的部分违约金。

    昨天下午，笔者联系到浦东新区建设交通管理委员会，该办公室的工作人员说，新金桥路1088号的中惠广场因涉及到土地、规划、房产等问题，情况很复杂。他们也接到过业主的咨询和反映，前段时间金桥功能区管理委员会已经牵头开过协调会，目前各相关部门正在调查、协商。

    [律师建议]

    可要求解除合同或提出索赔

    昨天笔者就业主遇到的困惑咨询了上海市凌云永然律师事务所的张黔林律师。张律师分析了该楼盘情况及业主签约情况后提醒业主和准业主：如果房屋产证仍旧迟迟办不下来，应该考虑尽早解除购房合同，以避免更大的损失，解除合同时可根据具体情况要求开发商进行相应的赔偿。

    如果继续履行合同，也要向开发商索取应付的违约金或者赔偿金。因为房屋已竣工，出租收益已经变成可以实现，违约金不足以弥补不能及时获得产权而产生的经济损失，还可以要求开发商赔偿经济损失。