2008年7月25日，由易车集团发起，国家信息中心信息资源开发部、北京大学中国经济研究中心，《汽车产经报道》、车文传媒·日报车盟联合主办的“2008下半年车市经济要素走势研讨会”在北京举行。来自经济界的各方专家将和汽车业界人士共同探讨影响中国车市的诸多经济要素下半年的走势，研究汽车行业面临的机遇和挑战。
受主办方邀请，我对2008年下半年的房地产市场走势进行了一些分析。在这次研讨会上，与国家统计局总经济师姚景源先生、清华大学李稻葵教授、易车董事长兼CEO李斌先生进行了交流。
考虑到奥运气氛，也不想让被看作是在唱衰房市，因此一直没有在博客里发表。
我从来都反对唱衰房地产业的，一贯致力于学术中立，服务于房地产业的健康发展。
从目前情势来看，下半年房市进一步趋冷的态势更加明显，房市短期回暖的可能性太小。这既是当前宏观经济的结果，也将反过来影响到国民经济的发展。因此，有必要在此将自己观点拿出来与大家分享，共同探讨房地产市场的问题与对策。
我的基本观点是： 2008年下半年中国房地产市场的观望气氛可能持续加强，奥运后不可能出现大的转折；房市回暖难度在增大，土地制度的财富转移效应与购买力下降是根本；下半年的国内外宏观经济不确定性是确定的，政府调控方向也更加难测。
下面是发言的文字与视频实录：
大家好，由于时间关系我尽量缩短我的发言时间，给后面的李老师多留一点时间，因为我10多年前读本科开始就经常要看李老师的文章。说到这个车市、房市还有股市的时候，正如前面几位专家提到的：股市和车市是相互促进，而虽然现在房市不好，但也会促进车市，比如说现在有开发商买房子送车。
对2008年房地产市场的预测可以借用刚才姚景源先生的话：用平常心看待可能会更好一些。首先，我们观望的气氛将持续下去。从去年的第四季度以来，房地产交易量开始日见下挫，许多开发商日交易量清到零，所以开发商日子很不好过。房市冷清让很多人都不好过：有房子的人不知道现在的价格能持续多久，没有房子的人不知道房价会怎么样变化。这几年都是在房价很高情况下熬过来的，但是如果房价下降，又会让很多人不舒服，因为下降得让人心慌。房子有点像股市，价格越降，人们越不敢买，那我们安居、乐居的梦想何时才可以实现上。
因此，许多人把房市回暖寄希望于奥运之后，但是我的观点是现在的房市回暖的难度非常之大。这里先分析过去走过的路。许许多多因素都影响房市和车市，比如说前几年房地产市场不健康的时候，大家都从房地产市场供求本身去找毛病，但是到今天为止我在这也不得不说，我们也得看宏观经济和国内外的状况，才能给房地产市场本身得出正确的结论。第三句话是一句废话，不确定性才是确定。可能会让大家都感觉到比较难受。接下来我说两点，一个是总结过去10年来的路，一个是看看我们房产市场前景如何。
高房价将难以持续。如果我们保持经济增长大的总体趋势，高房价还可能会维持，当然如果像刚才贺教授说的如果宏观经济下调的空间很大，那么房地产价值缩水可能就会很明显，这也是不希望看到的一个结果。
2008下半年车市经济要素走势研讨会现场
第二个方面我很简单说一下不确定的因素，首先我们来看一下房地产市场走过的10年。刚才有专家说中国经济改革开放30年，民营经济20年，而房地产成长只有10年路，但是到现在为止中国住房市场仍然是一个城乡二元体的市场。一说到中国的房地产市场基本上把农村小产权房以及这些因素全部抛开来，因此我们仅仅考察城市化过程中的房地产。过去的这些年来，我们看到城市化在显著上升的过程中，它的背后是人口的这个增长率，从70年代初我们国家就开始实施计划生育，所以大家可以看到30年国家中人口增长非常缓慢，但我们人口基数非常大。而且大家可以看到，从1998年到2007恰恰是城市化的非常快的一个一个上升过程。
同时，城市化的过程对于我们发展中国家来说，是一个工业化的过程，但是大家一定要注意，无论是城市化增长水平，还是工业化的水平，这几年的增幅都在下调，都小于城市化的水平，那么城市房地产如何去发展呢？它既高于我们人口增长率，也高于工业化，因此说房地产下一步的市场就必须考虑这样的变化。房地产市场从总体上来讲是需求主导的，没有老百姓的购买力就没有住房的开发，也没有住房的需求，老百姓的购房需求哪来的，必须来自于国民经济的增长和工业化的水平的提高，大家可以看到78年到现在GDP增长率，可以看出我们现在基本上近几年保持一个适度的增长。
另外一个方面是房地产投资向上趋势特别明显。房地产投资意味着我们城市的住房的供应量在开始向下运行。也就是说我们平常买房子买得到，买不到，本来这几年大家一直在谈供求矛盾决定房价的提高，但是现在非常不妙，就是说房地产开发供应今后几年里面陆续下降，借用刚才贺教授说的话，我们过去10年的好日子也过了，这个和宏观经济周期切合上了。一个就是1986年到2007年长达20年时间里面，房地产开发的投资占我们整个国民经济资产投资已经是高位，不可能在再高了，也就是意味着城市的住房，房地产投资开发不可能像过去那么快。
但是这几年房地产开发的速度开始日渐下挫，反过来我们看到通过广泛的房地产领域来分析，住宅方面的开发是最快的，尤其是到了2004年以后上升很大，但有趣的现象是，大家却一直喊缺房子。过去的10多年，尤其是近几年住宅开发力度非常大，房地产市场供求矛盾导致房价的10年大涨，这个供不应求是房价增长的因素，但是为什么会导致供不应求呢？大家一方面可以用投资的角度来看，另一方面过去几年来恰好供应增加不上，供应为什么增加不上，是因为土地上没有实施大的突破，待会我会有一个图示给大家看看，基于过去10年城市来房地产事业大发展，基本上把过去30年供应财富基本上一大半从财富效应这个角度一部分到了股市，当然现在股市大幅度缩小，另外一部分到了房地产市场，但是到现在为止大家可以看到，这个图仍然表示房地产开发赶不上房地产的需求。
北京师范大学管理学院副教授、北师大房地产研究中心副主任 王宏新
住宅竣工面积比上住宅销售面积，尤其从04年以来一直是在透支我们的房地产的开发能力，这个的背后恰恰是04年以来房价大涨，因此不得不告诉大家，我们房地产价格大涨是不可避免的。但是反过来看1991年到2007年我们国家房价问题比近几年在猛烈攀升，也就是住宅价格，每平米价格在城镇可支配收入里面这个比重在提升。也就是说通俗一句话说我们越来越买不起房，为什么？一段期间内房价的涨幅超过人均可持续收入是可以的，但是大家可以看到20多年里边，我们国家房价指数一直是增长的，一直是高于人均可支配收入的。试想一下有哪个国家能长时间一直保持这样的状态，不可能的。反过来再看，在这个房价高的背后里面是房地产开发的速度跟不上，而房地产开发速度跟不上必然导致房价高，房价高的背后就是土地价格的提高。大家可以看到2002年到2007年尤其是2005年以后，土地价格的增长远远高于房地产增长速度。那么这个房价很大一块到哪去了？到国库里面去，大家可以看出1998年到2007年这过去10年里边，中国土地出让的收益增长的非常大。
也就是说2007年接近于1万多亿的国民财富，通过购房的环节又把钱交给政府了，这是我们国家因为土地制度不同跟西方国家不一样的地方。如果说一个国民的财富通过房产把过去30年来改革开放的积累经济财富通过这么一两年，两三年30%、40%的收入全部返回到政府财政里面，这个是有损于中国国民经济的快速和健康发展。
从刚才的分析我们可以看出，如果宏观的、国际的、国内的因素都难以有实质性的好转，不能保持一个很正常的状况，那么房地产财富性就会出问题。股市的调整周期可以很短，但房地产市场经过调整过程是非常难。之前是有经验的，像日本、东南亚房产损失是几年都很难恢复的。从目前状况来看，虽然CPI指数或者其它方面都有一些微弱的利好，但是我得提醒大家一定要关注土地政策和房地产政策是否从根本上改革。
总结一下我今天的发言：目前观望气氛将持续加强，奥运会持续几率升高。房市回暖难度增大，购买力下降才是根本，不确定性是确定的，政府调控的方向到目前为止我觉得也是不确定的。
