自去年底房地产市场进入低迷期以来，我便很少发表言论，既不想被认为是唱衰，也不想被认为救市，力求保持学术研究的中立性。
在我看来，当前房地产低迷正是市场正常的表现，房价10年大涨是不合理的、不可持续的。房地产市场正在发生的是本应发生的、再正常不过的波动，有起有伏才是市场健康的表现。
然而，近几个月来，不断有一些半官方机构、代表房地产行业利益一些机构在所谓“救市”，是我所不能认同的。今天更听说“中国房地产协会日前给国务院有关领导上书了一份房地产政策调整建议，得到国务院有关领导的重视”。据称这份建议的主调是改变目前“严厉”的房地产调控政策，改为“适度控制”。“具体政策包括允许地方政府自行救市；降低房地产交易有关税率；鼓励改善性住房需求；加强房地产预警系统功能等”。
看来，房地产市场又会出现变动。我不得不谈谈自己的看法。我反对对当前的房地产市场放松调控，既是出于宏观经济，也是出于房地产市场的健康发展。理由有三：
一、房价下跌、成交量萎缩是市场正常反应，从根本上讲不是调控原因
到目前为止，许多人仍把观望当作一个插曲，认为是房地产调控政策下的一个短期市场反应。其实不然，结合中国改革开放30年来的城市化、工业化发展来看，目前的房地产市场向下运行是房地产进入周期性调整的典型表现。
自1998年中国城市住房体制改革以来，中国房地产市场已经成为一个在制度性存在根本缺陷的不完全市场。这是因为城乡的二元体制造就了中国的城市居民只能选择城市房产，也就是说，在中国谈房地产市场，只能是城市房地产市场。近期关于小产权房的争论，在实体上，是中国房地产市场上的组成部分，但却没有法律层面上的“生存空间”，而难以入市。这就在客观上造成了中国城市化的畸型发展：30年来，城市化的发展速度既高于人口的增长率，也高于工业化发展速度，这种快速的城市化背后是由高速发展的房地产市场来支撑的。本来，对于中国这个城市化不足的国家来说，房地产应该是工业化、城市化的结果，却不料这些年来，工业化的进程大大放慢，房地产过快地畸型发展、投资需求过旺，甚至一些工业企业也纷纷将精力转房地产业，房地产业本身却成为城市化的一个表现、一支主力，这是不正常的。
中国经济不可能长时期这样畸型发展下发，房地产业也没有理由成为“日不落”行业。市场必须进行调整，一些开发商必须退出这个行业，被畸形高估的房价必须回调，这既是保证中国经济健康发展，也是房地产市场健康发展的前提。
中国当前的问题仍是工业化带动城市化，而不是空前地保持房地产业的大发展！
二、房地产市场是一个需求主导型市场，只有调控需求才能调控价格
房地产市场作为不动产市场，也作为大宗资本品市场，典型的买涨不买跌。因此，必然出现如股市的某些特征：当行情好时大家争相购买，不惜透支未来购买力；反之，当市场行情低迷时，纷纷出手。然而，房地产市场又跟股市不一样，它不是个虚拟市场，其背后是实体经济在发挥作用。一旦我们在市场行情好时顺应需求的“胃口”，无节制地供应土地和住房，包括土地、房产的各种资源闲置与浪费便会成为必然。因此，任何一次房地产过热和泡沫过后，便是“烂尾楼”和“欠账鬼”。可惜，大陆改革开放30年，房地产泡沫仅在90年代上半期出现过一次，经历过上次泡沫的人少之又少！想一想，1992-1993年短短两年内海南岛这座总人数不过160万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。比较一下房价，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年间，增长超过4倍。
1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家正在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无征兆地吹响。时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。这场调控的遗产，是给占全国0.6％总人口的海南省留下了占全国10％的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元！
房地产市场如果放任自流，最终的结果就是骤然破裂，因此，在当前本应挤破小泡沫之时，却主张救市，无疑是让得了小病、本可以自救的开发商铤而走险，在若干天之后暴亡！
因此，房地产市场从来是一个需求的事，不是供应的事。前几年老百姓喊房价高时，开发商会说是地荒，政府不断地被迫加大供应量，然而加大土地供应量的后果除了抬升地价（然而，不研究土地经济学的人向来以为增加土地供应量可以降低地价，而土地经济学中增加土地供应量只能提高地价！）之外，房价却一浪掀过一浪！
三、“刚性需求”从来是子虚乌有、害人不浅！
不知从什么时候开始，在中国的房地产市场上出现了所谓“刚性需求”这样莫名其妙的词汇。事实上，只存在“刚性需要”，而不存在“刚性需求”，两者的差别在于，需求是有购买力的需要，是一种可交易的力量。而只有需要却无购买力，就真应了任志强先生说的只给富人盖房子。当人无力购买房屋，却又要体面地居住时，政府就有义务通过经济适用房、廉租房等公共住房形式、用全体纳税人的钱来对这些弱势群体进行救助。任何一个国家都是如此，任何一个政府也都理由如此，而让一个商业性的房地产市场来解决无购买力的人的住房问题，是天大的笑话，房价再低也不可能让无能力的人购买。
改革开放30年的国民财富积累，在房地产业领域得到巨大的能量释放。但是，仔细分析一下相关数据，我们发现这种畸型发展的房地产业并不具有可持续性。首先从房地产供应来看，过去30多年的发展，中国住房总量实了大飞跃，人均住房面积由1978年的6.7平方米，提高到1998年的18.7平方米，到目前已经超过27平方米，住房压力大大缓解，但仍然不能满足广大老百姓对于提高居住水平的要求。自2004年以来，住宅竣工销售面积比（即住宅竣工面积/住宅销售面积）一直低于1.0，这就意味着住宅的供应跟不上需求的变化。正是这种供不应求的巨大矛盾，使得我国近年来房价收入比自2003年以来连年攀升，因为这种供不应求的局面，老百姓将过去30多年的积蓄全部搭了进去，“房在天上飞，我在地上追”成了中国房地产市场近年来的真实写照。
不仅如此，高企不下的房价产生了巨大的财富转移效应，占据房价比重的30%-40%的货币支付力，通过地价形式流向了国库，由此造成了国民财富向国库的转移，其背后是城市居民可支配财富的缩水。尤其是从2005年第3季度以来，全国主要城市综合地价增长率迅速提升，其年增长率由1%增长到2007年的14%，仅2007年的土地出让金高达11000多亿元人民币，国民财富转移速度令人瞠目结舌！ 另外，我们结合过去的8个月已来A股市值19万亿元人民币“蒸发”，中国城市居民住房购买力也大大下降。由此决定了中国房地产市场回暖的可能性较弱。
如此一来，中国房地产市场上的投资性需求就失去了投资的“下家”，没有人“接花”，投资性需求必将减少，而前几年无力购房的人，现在、可预期的短期性未来，都不是市场的主体，市场的主体也即城市中等收入以上的人，前几年不是已经实现了购房吗？
如果一味地认为是“刚性需求”的话，只能为未来生产烂尾楼了！
因此，给市场一些空间，一些时间，让市场来对其自身进行一些调整，房地产市场会更健康一些，房地产业也好过一些，消费者也理性一些，调整过后大家日子都好过一些。过分关注当前一些局部利益，一些看似是行业利益的事，最后会把大家都害了！
