泡沫经济，作为一种经济现象，曾在世界经济发展史上屡屡现身。著名的泡沫经济包括荷兰郁金香狂热(1636-1637)、法国密西西比股票泡沫(1719-1721)、英国南海股票泡沫(1920-1921)、美国股市泡沫(1929-1931年)、墨西哥泡沫经济(1978-1981)等。其中房地产泡沫包括1990年前后的日本、台湾泡沫，1997-1998年的泰国、香港泡沫，以及近两年的美国泡沫（引爆次贷危机）。目前正在蔓延中的美国次贷危机源于房价下跌，但美国的房价跌幅远远小于当年的日本、台湾、泰国、香港，楼市泡沫并不严重，酿成重大危机的主要因素是房地产金融衍生品过多，以及金融机构盲地向中低收入群体超低首付（甚至零首付）放贷。
众所周知，近几年我国房地产市场经历了一轮快速增长，房价涨幅明显偏高，2004年部分经济学者抛出了“泡沫论”，2007年“拐点论”大行其道。但我国房地产市场到底是否存在泡沫、如果存在会有多大，一直未有定论。应该说，经过近几年房地产宏观调控，我国的房地产业正在转型，渐渐步入一个良性的发展轨道，尤其是直到去年第四季度，房地产市场才开始调整，至今全国主要城市的成交量同比去年大幅萎缩，同时部分城市房价出现下跌。但同时也存在一些矛盾和问题，尚不能彻底避免房地产泡沫的产生。从2007年的数据分析，一线城市已经明显出现泡沫，尤其是去年房价涨幅较大，导致北京、深圳、广州已超过13，泡沫已经相当明显，目前正在破灭中。而中西部地区的房价收入比总体比较合理。从长远的角度分析，以下五条防范房地产泡沫的措施。
1、完善金融体系，从制度上防止泡沫的产生。房地产业与金融业的关系非常紧密，只有健全金融体系、尤其是房地产金融体系，才能从根本上防范房地产泡沫的发生。目前我国房地产金融体系主要与银行制度有关，我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务的，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，银行自身也存在着许多不足之处，如资本金不足、不良资产过高、资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，随着越来越多的国有银行和股份制银行实现上市，同时面对金融全球化的冲击，商业银行追求利润的驱动力越来越强，房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业打造利润增长点的理想选择。
虽然目前我国个人房贷的不良贷款率不足1%，属于优质资产，但也必须防范危机，目前深圳等地已出现房贷断供现象。另外，美国次贷危机呈扩大之势，连美国这样金融体系成熟且发达的国家也会爆发房贷危机，我国必须引以为鉴。另如，1997东亚金融危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30-40%，却能在房地产价格大幅缩水时却能安保金融体系，重要原因是资本充足率高达15-20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6-10%,不良贷款率高达22%左右，以致后者的银行系统陷入前所未有的灾难。我国银行业应从基础设施建设人手，提高自身抵御金融风险能力，金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，提高资本充足率，控制不良贷款率，同时要严格监管。
2、建立房地产泡沫预警预报系统。房地产泡沫的产生因素较多，产生过程复杂，若想真正做到提前预知，进而以预防泡沫的产生，必须建立一套完善的泡沫预警预报系统。大致而言，房地产泡沫预警指标包括：金融机构贷款利率、货币供给增长率、房地产贷款增长率/贷款总额增长率、房价收入比、购租比、 住房空置率、股价指数、地价增长率/GDP增长率等。
由于我国经济、金融、房地产、个人信用制度与发达国家存在较大差距，尤其是基础数据收集和统计存在明显不足，想要建立一套完善的泡沫预警预报系统存在相当大的难度，但现在就应该着手准备。近期国家发改委宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批，将构建包含40个城市节点的房地产市场基础信息数据库、监测指标数据库和信息发布共享数据库，建设基础数据库采集系统、基础数据库整合系统、监测数据分析系统、监测指标预警预报系统、监测与预警预报信息发布系统等应用系统等。这项工作迈出了关键性的一步，接下来应该加快推进。
3、货币政策、房地产贷政策要有前瞻性。房地产业跟金融业的密切相关性，决定了房地产泡沫的产生，在很大程度上源自宽松的货币政策，以及与之相适应的宽松的房地产信贷政策。在流动性充裕、融资成本较低的情况下，自住与投资投机需求皆旺盛，企业投资开发热情高涨，市场渐渐出现非理性繁荣现象，在这一过程中，如果政策不能提前、有效的调整，则房地产泡沫很容易产生。而且，事实证明，“救火”比“防火”的难度和成本都要大得多。
首先要注意控制货币供给增长率，其变化直接影响流入房地产市场资金。虽然近几年我国M2增速明显低于上世纪90年代，但在全球流动性过剩、中国经济持续看好、人民币始终处于长期升值的压力下，国内偏多的流动性容易对虚拟经济资产价格上涨形成压力。其次要注意贷款利率的变化，利率变动直接影响开发商和购房者的信贷成本;宽松的贷款条件是房地产泡沫得以产生的催化剂，房地产泡沫的形成极大地依赖于信贷杠杆的推动;房地产信贷增长使房地产升温，而房地产价格的提高，又使房地产抵押贷款数量扩大。因此，一方面货币当局通过货币供给、利率和信贷条件等手段调整房地产信贷流向;另一方面商业银行加强房地产信贷管理，合理控制和调控房地产信贷规模，防范金融风险。
4、加强和完善土地管理以避免地价泡沫。土地作为房地产业的物质基础和房地产开发的前提条件，往往会在房地产泡沫产生过程中扮演重要角色，而且房价泡沫当中一般隐藏着地价泡沫，因此若想防止房地产泡沫，首先要防范土地炒作，控制地价飙升，日本当年的教训尤其深刻。土地管理部门必须建立一套完善的土地规划、出让、交易、管理制度，重点打击囤地行为、抑制房地产过度投机炒作、防止非理性预期的产生。
近几年，土地一直是我国房地产宏观调控的一个重要环节。调控政策取得一些成效，比如经营性用地出让实施“招拍挂”制度，但也存在许多问题，比如土地出让计划不能实行科学的动态把握，2004-2006年，在全国房地产市场供不应求的时候却实行了供应紧缩的政策，再加上开发商圈地、囤地、土地闲置现象严重，使土地价格上涨过快，并且很快传递到房价上;另外，在抑制土地投机上，近几年加强了查处闲置土地的力度，在一定程度上提高了投机土地的成本，然而2006年度出台的清算土地增值税的政策迟迟未能执行，这一税种抑制投机作用很大。我国城镇土地实行国有制，相比实行土地私有制和混和制的世界许多国家，我国政府更有条件对土地市场进行管理和调控，但是既要充分利用市场机制使我国珍贵的土地资源有效开发利用，又要制定一套科学的行政干预机制和体制，这需要土地管理部门不断探索和总结。
5、在本币升值的过程中，提高监管外资的水平。2005年7月实行汇改以来，三年时间人民币累计升值幅度已达到21% ，而且去年以来呈加速升值之势（近期有所放缓）。与世界所有国家一样，在本币升值预期下，外资必然千方百计进入中国，我国政府部门必须采取谨慎的态度和有效措施，规范和限制外资大量涌入，尤其是进入房地产市场。自从2002年全国范围内都实行外销房、内销房的并轨后，中国成为国际货币基金组织187个成员国中少数对外资投资房地产基本上没有什么限制的国家。央行上海分行2004年年末的一份研究报告也指出：从整个房地产业来看，跨境资本流动及汇兑管制已几乎不存在，如果说有也仅仅是形式上而已。
2006年，我国对外资进入房地产业的态度发生重大转变，7月份六部委联合推出《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（ “171号文”），之后，国家外管局出台《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，2007年商务部和国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，2007年出台新版《外商投资产业指导目录》。这些文件规范或限制了外资购房、收购项目或物业、设立公司等，从而在一定程度上抑制了热钱进入楼市的速度，但也只是优化了结构，尤其是减少了进入销售市场的规模，而外资整体进入规模依然呈增长势头。因此，必须进一步加强对外资的监管力度，防范措施主要是集中在三个环节，一个环节是“进水口”， 加强对非居民机构和个人外汇进入审查，加强对外汇流入的监测和管理，堵通过各种隐蔽渠道违规违法进入的热钱;一个环节是对于已经进入的外资，既要规范其进入开发领域和股权投资行为，又要加大对投机性购房行为的限制，比如限购数量、提高首付、增加契税，征收营业税、征收高额个调税等;一个环节是“出水口”，要在外资撤出环节增设门槛，紧守汇兑的最后闸门，比如塞浦路斯对用外汇购买的房地产，每年出售汇出境外的款项不得超出总金额的三分之一。
