降低居民购买商品房的首付比例及贷款利率已经被中央银行作为应对当下金融市场危机的重要举措之一正式推出。尽管目前市场普遍将其解读为保持楼市稳定，避免金融危机伤害实体经济和改善居民住房的正面利好，但是笔者谨慎以为，此项举措并非适当的救市之举。
金融危机一定会影响实体经济，这是一个已经被世界金融发展史反复验证和记录的事实，否则那就不是金融危机，只充其量是“金融动荡”。中央银行此次政策出台的目的，显然是希望在维持银行房贷业务稳健运营的同时，也保持房地产业的稳定，尽可能地将这两大关系国计民生的实体经济行业受到的冲击降低。不过，笔者个人认为，受制于种种限制，这一政策实际上难以实现中央银行的本来意图。
对中国的银行业而言，居民购房贷款是一份赢利十分丰厚的优质资产。首先，中国银行业的贷款审查普遍是比较严格的，极少有不合格的贷款人能够以欺诈或人为操作的方式获得房贷的情形发生。其次，大量的被居民以支付首付的方式购买并抵押给银行的房产，其当前的市场价格相较于购买价格，已经大大溢价。即使贷款人无法归还贷款，银行在行使抵押权将房屋拍卖后，银行损失贷款本金的情形也极其罕见。再次，中国人沿袭几千年的“欠债还钱”的人生哲学，让贷款人非常注意控制自己的资产/负债比例，极少可能因为超前消费而无法归还房贷。同时，中央银行制定的巨大的存贷款利率之差，也保证了各家商业银行坐收厚利。
但是，居民购房贷款是优质资产有两个不可忽视的决定性前提，那就是贷款人稳定的还款能力和贷款人持续的还款意愿。一旦这两个前提中的任何一个失衡，优质资产就会在极短的时间里迅速转化成吞噬财富的无底深渊。
金融危机对实体经济的危害，是始终反复的螺旋式进程，政府的救市不是在短时间内就可以迅速成功的。从当前的局势来看，世界范围内的种种救市措施并没有起到立竿见影的效果。在本国金融市场大幅度萎缩和实体经济受损的情况下，境外资本完全可能在短时间内从中国市场抽出大部分资金，如近日香港市场遭遇的大规模资本撤出。假使有一天金融危机影响的程度和持续的长度超过了人们原本的预期和承受能力，这时候就会必然会出现经济学上的“出逃”效应：大批量资产被不计成本地抛售，资本从实业领域退出，同时也不敢投资于资本领域，于是整个社会的经济发展停滞，失业率增加，这样一来，相当多贷款人的还款能力就相应下降，最后导致房贷违约率的增高。令人担忧的是，从目前情势看来，这种可能性大大存在。而且，“出逃”效应还有可能导致不动产价格下跌，如此，贷款人购买的不动产越多，购买的不动产价格越高，实际上的损失越大，这也会严重削弱贷款人的还款意愿，大范围的“断供”随即出现。目前世界各国实际上已经进入了不可逆的降息通道，潜在购房者满怀对未来中国贷款利率持续下跌的强烈预期，即使新政策看起来确实十分诱人，他们中的一部分肯定还是会选择继续观望。
同时，中央银行新公布的放松房贷的政策对银行没有任何的吸引力，银行从根本上没有动力去积极从事新房贷业务。试想，购房人首付从3成降低到2成，即意味着银行每贷出的一笔房贷，要承担比以前多10%的风险；再者，7折后的5年以上贷款利率竟然低于5年期的存款利率，这一利率倒挂的现象是银行无论如何无法接受的。如果银行按照当前的新房贷政策行事，结果是所有的贷款都只能停留在自己的资产负债表上，而银行又无法通过资产证券化等结构性方法来转化风险，这实际上等于银行贷款数量越多则承担的风险越大。在第三季度中国银行业整体坏帐规模反弹的背景下，任何一家商业银行都不敢轻易冒险。
不难看出，中央银行依然对未来经济发展比较乐观，因而急于在全国房地产价格尚未出现深幅调整的情况下，就出台新政策，希望及时稳定不动产价格，再以此传导到与不动产利益攸关的行业；而商业银行则不能不考虑自己的稳健经营，尤其是在已经风声鹤唳的当下，宁愿少收益，也绝不能冒风险。
中央银行政策和商业银行战略之间的冲突和矛盾，再加上购房者对未来经济普遍怀疑的纠结心态，使得本次房贷新政策必然有限。
