央行昨日再次宣布降息，5年以上贷款基准利率下调108个基点至6.12%。从今年第一次降息开始，两个多月累计下调171个基点，同时一年短期贷款基准利率更累计下调189个基点，下降幅度和速度已经超出我们三个月前的预期。
5年以上期贷款利率与商品房购房贷款紧密相关，考虑降息和首套以及改善型住房下浮30%的贷款利率优惠，则相关购房者购房支出减少明显，以总价100万元商品房为例，二成首付20年贷款计算，节省总利息支出25.7万元，月均还款减少1070元；非首套购房者按四成首付20年贷款计算，节省利息支出14.7万，月均还款减少615元。本次大幅降息与前几次的累积效果已经较大，预计会对商品房市场的成交起到积极的促进作用。
1年期短期贷款是房地产开发商短期资金的重要来源，假设上市公司短期借款均为一年期贷款，根据三季报数据统计，604.7亿元的贷款总额利息支出可减少11.43亿元，相当于房地产板块前三季偿债总额的1.28%，也相当于2007年总营业利润的3.3%。再加上长期借款利率的同时下调，降息对上市公司的业绩和现金流都会产生一定的正面影响。
贷款和税费优惠会促使购房需求尤其是普通自住需求得到至少阶段性的释放，几大一二线城市在11月1日房地产新政执行后先后出现成交量放大甚至爆发证明了这一点。
然而，巨大的存货压力、资金面紧张和市场一致的看跌使得大部分开发商在近期不得不降价促销。因此上述刺激因素目前造成的成交量放大还不足以扭转房价下降的趋势，换言之，房地产开发商的利润下降趋势还没有改变，但如果销售周期得到缩短，则资金周转压力可得到一定缓解，经营风险有所降低，这是房地产板块基本面相对之前预期出现的最重要好转。
各种大力度政策不断出台有望使商品房成交量得到更持续的放大，因此维持板块短期“增持”评级，维持对万科A、保利地产、华侨城A的“增持”评级。
