最近不少媒体、证券以及想投资置业的朋友跟我讨论09年楼市投资机会，正好年前我给《香港文汇报》商务版写了篇稿《2009年楼市投資置業策略》，尽管目前楼市出现一些变化，但我的观点没有改变，拿来跟大家作个交流。
2009年樓市投資有沒有機會？我認為，回答應該是肯定的。但這種投資機會，主要還不是樓價下跌已經超過一年多將要反彈的“抄底”機會，而是房地產作為不動產，一定會給長期持有人帶來比較理想的回報，體現經濟和城市快速發展的財富價值。簡單說，2009年樓市的投資機會不在於短線炒作，賺價差，而是著眼長期、理性投資獲取穩健回報的價值。
溫和調整 樓價反彈無望
2008年是中國樓市發展的重要轉捩點。實際上，從2007年第四季度開始，樓市告別了“量增價升”的快速向上的升勢，轉為縮量調整，樓價掉頭向下運行。珠三角地區樓市最早出現調整，到了2008年中，全國各個城市的樓市幾乎無一例外地陷入縮量觀望，整個房地產市場不再呈現過往幾年只漲不跌的輝煌，進入新的週期。而隨著金融危機席捲全球，世界經濟深深陷入衰退，中國經濟被波及並快速下滑，樓市的信心受到很大影響，預期幾乎完全改觀，樂觀很少能夠看。市場的供求關係、需求結構、區域特徵、樓價走勢等都發生幾乎是根本性的變化——可用“深調”兩個字來概括2008年的樓市。
然而，2008年第四季度，國家出臺一系列刺激經濟和內需的政策，宣佈從緊的貨幣政策終結，轉而實行適當寬鬆的貨幣政策，房地產市場調控的方向開始轉變，過往的“打壓”政策解凍，轉為維穩為主，特別是對初次置業、合理有效需求進行鼓勵。在嚴峻的經濟形勢面前，樓市政策來了個大轉彎，多少讓人重新燃起了一絲希望，信心得到一定程度的提振。
一方面經濟呈現頹勢，另一方面政策有所放鬆，影響樓市的不確定因素增加，如何判斷2009年樓市走勢，對於指導投資非常重要。個人看法是，2009年樓市將繼續調整，在目前的形勢下，期求樓市（樓價）反彈，幾乎是不可能的奢望。
首先，國際國內大環境基本確立經濟正走入向下調整的週期，短時間內很難改變，這幾乎已成為共識。這一基本面對樓市的預期的影響與制約上顯而易見的。
其次，樓市的購買力在經濟下滑和資產貶值中受傷嚴重，明顯減弱。這一點對明年樓市的影響是實質性的，它決定了需求萎縮條件下的交投難以持續上升，高端消費人群和投資者不會大規模入市，要修復置業投資者的信心，需要較長時間的休養生息，充實大家的荷包。
第三，目前市場的供求關係已發生變化，無論是一手樓還二手樓，“供大於求”的現象比較突出。買方市場的格局，加上市場仍然普遍處於觀望之中，使得市場消化存量需求相當長的時間，以降低價格為代價來解決供應過大的問題是難免的，所以09年樓價走低的趨勢難以改變。但是，城區、郊區、遠郊等不同地段的供求特點不一樣，估計老城區和交通等配套完善地段由於需求集中，樓價依然比較堅挺，而郊區、遠郊配套不夠成熟地區的供應量大，樓價調整壓力不小。
經濟大勢、購買力、供求關係是直接影響2009年樓市的最重要因素，如果沒有一年兩載，上述三大因素很難會有實質性的改變，實際上，目前樓價還處在高位，與收入、租金的比量差距也要時間修復，因此，09年樓市在成交、樓價上繼續進行調整幾乎是難免的。至於調整的方式，個人傾向于認為是溫和的調整，因為畢竟政策面已經發生方向性的改變。從廣州樓市來看，前期投機炒作之風相對不是太甚，也決定了樓市再次大幅度向下的機會很小（當然不排除個別一手樓盤資金鏈斷裂而發生跳水現象）。
理性投資 “抵買最重要”
根據上述判斷，個人覺得，2009年樓市的投資應該重新考慮和定位。價值投資最為重要，即堅持理性投資，以長期投資獲取穩健回報為主，強化風險意識，尤其應該放棄過往短線“抄底”的投資方式（或者說投機），相信經濟長期增長會帶來不動產投資帶來合理回報。舉例說，若投資住宅，考慮地段、配套、樓盤質素、品牌、出租率等因素後，假如租金回報能夠達到5.5%或以上（如100萬元房產投入能獲得年租金收益5.5萬元），則完全可以考慮，且風險較小，無須過分擔心是否抄到底或者未來樓價是否會走低;假如租金回報只有2%，其實介入風險很大，自以為抄到底也許是博傻行為。當然，還有一類升值潛力巨大的產品，如何去發現這些房產，是件非常考眼光和前瞻的事，應綜合考慮城市發展規劃、地段前景、未來區域供求關係、持有成本以及自身能力等多方面因素，這需要非常專業的判斷以及風險防範意識去做。
如果是自住買樓，09年應該是比較好的置業機會，因為樓價理性回歸中，不少房子的性價比開始顯露，如果一定要建議的話，首先衡量自己的承受能力和需求程度，其次，可以參照出租回報來判斷自己意中的房子性價比高不高，過分拘泥於是否到底實無必要。因為底是個過程，不是一個點，只要“抵”買、性價比高就好。
