10大理由显示下半年楼市绝不可能回暖

    中国社会科学院于4月23日上午举行2009年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会称，2008年70大中城市房价上涨6.5%。2009年上半年房价总体下行，总体来看中国房地产价格出现升幅大调的可能性不大，下半年市场有回暖的可能。社科院赖以支撑其观点的理由是，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产景气度回升。一些房价调整较大的城市有可能率先走出低迷，趋于回暖。对此笔者不予苟同，笔者认为，今年下半年，中国楼市绝不可能回暖，房价下跌的速度、幅度都将加快，理由如下：

    一、房价仍处畸高状态，远远超出民众承受能力。一份分析报告显示，2008年全国商品房平均销售价格逼近4000元关口，达到3919元/平方米。而2008年我国城镇居民人均可支配收入15781元。这也意味着当年城镇居民一年不吃不喝，仅能买到4平方米的商品房。同时，这份报告显示，2001年我国商品房均价还在2170元/平方米左右，至2008年已上涨了1700多元，涨幅超过了80%。由此数据我们可以看出，目前的中国房价仍处畸高状态，已经远远超出民众承受能力范围，市场需求必将降至最低点，称下半年楼市就回暖显然是一种妄想。

    二、各地房价并未出现应有跌幅，市场需求难以激发。去年以来，各地房价都步入了下降通道，根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月扩大0.3个百分点；环比下降0.2%。房价没有出现应有的跌副，则消费者的需求就难以得到激发，市场观望变浓就是一种必然。

    三、商品房市场供大于求局面将在相当长的时间内得以维持。随着政府保障性住房的日益增多，开发商新盘的不断推出，目前经济形势所引发的需求不旺等因素将令供大于求局面将维持很长一段时间。

    根据上海市房地产部门公布的《上海市住房建设规划（2008—2012年）》（征求意见稿），未来5年，上海新开工住房建筑面积约9300万平方米，其中新建、配建经济适用住房和廉租住房2000万平方米，也就意味着届时平均每5套新建住房中，就有一套是经济适用房及廉租住房。2009年，2月，规划部门公开表示，今年上海将继续新开工400万平方米、6万套经济适用房，维持了去年的开工规模和水平。据悉，2008年上海经济适用房建设开始起步，400万平方米的开工任务已经完成。供大于求的市场状态下，房价下跌是一种必然。
加之，商品房库存现象仍相当严重，根据中原地产(中国)研究院截至今年2月28日的统计数据显示,万科、保利、中海等10家房企巨头,今年一二月份总共推出140.9万平方米的新盘,仅占上述房企在售房源总量的10%。这些房企的库存总量达到1972万平方米,占据目前全国新房库存总量的10%。照此计算，目前，全国新房库存约为2亿平方米。

    居高不下的商品房库存加上不断推出的新盘，市场供应量将持续增加，这样，商品房市场供大于求局面将维持很长一段时间。在这样的市场态势下，市场回暖是极不现实的。

    四、政府官员公开表示不支持高房价。受国务院委托，国家发展改革委副主任张茅12月24日向全国人大常委会报告2007年5月份以来加强价格调控、应对价格过快上涨的情况。张茅说，房地产市场动荡可能引发一些负面影响。高房价适度回调有利于房地产业回归理性健康发展，但要避免房价大幅下跌。

    08年11月份，在住房部的一次电视电话会议上明确表示，要认真落实差别化的税收信贷政策，鼓励和支持合理的住房消费，同时还要积极引导房地产开发企业主动应对市场变化，合理调整价格，促进交易活跃。
上海两会期间，上海市委书记俞正声指出，现在的房价对参加工作不久的年轻人而言还是买不起。“刚工作五年，一个月也就三四千块钱，我们现在的经济适用房标准是7年，7年之后收入能有多少？”，“买不起啊！” 俞正声在仔细地为在上海工作的年轻人算了一笔账后，语重心长地说。

    2月21日上海市长韩正在回答网友们的提问时坦言，“目前上海的房价确实偏高了。房价总的是市场在调节，但是政府应该用一些政策来引导，促进消费，不能刺激房价，价格低一点买房子的人会更多。”

    各级官员在公开场合多次表示不支持高房价，表明了政府平抑商品房价格的决心。这样，开发商将彻底失去政府的扶持，楼市回暖也必将成为一种幻想。

    五、民众收入预期降低令市场需求锐减。受金融危机影响，美国乃至全球的实体经济都有可能受到较大的负面冲击，并可能拉长调整周期。目前我国经济对外依存度较高，全球经济放缓以及由此带来的外需减弱必然会给我国经济发展带来负面影响，这样，将有部分人的收入状况受到很大的影响，消费者的购买力将大为降低。在这样的市场态势下，控制奢侈性消费尤其是房产消费将是绝大多数人的选择。这样，房价只有下跌绝无反弹的可能。目前，受国际经济危机影响，珠三角、长三角众多企业停产、倒闭或濒临倒闭，这一真实的信息已经对大多数民众产生影响，这样，消费者将大大调低收入预期，从而令大宗消费大幅减少。消费需求大幅降低的市场，回暖是绝不可能的。

    六、投资获利预期大幅降低令商品房市场投资不再。房产火爆时期，投资客充斥楼市，正是这股力量的推动，才导致中国房价疯涨的局面。事实也证明，缺少投资客的楼市，房价是不可能疯涨的。投资客之所以投资房产，是因为其看到了房屋具备升值空间。在房价处上升通道，投资客的获利预期是可以达到的。在目前的市场态势下，房价已经处在下降通道，投资客将在相当长的时间内选择离场观望。这样，房价将在相当长的一段时间处在下跌通道，市场也必将持续低迷。

    七、银行收缩房地产开发贷款、重点防范假按揭及各种形式违规贷款案件，开发商的资金压力将大幅增加，降价出逃是必然选择。在近日举行的中行与建行2008年业绩发布会上，两大行高层均以房地产业贷款占比下降作为推介公司风险控制的一大亮点，两大行的表态透露出此时银行业对待房地产业的谨慎预期。在建行2008年退出的644.6亿元贷款，以及今年400亿元的贷款退出计划中，房地产业均是其选择性退出的重点领域。

    上海银监局日前发布了“2009年辖内银行业机构案件防控工作意见”，提出2009年上海银行业案件防控目标。今年上海银行业将重点防范票据诈骗案件、假按揭案件以及各种形式违规贷款案件。

    银行收缩房地产开发贷款、重点防范假按揭及各种形式违规贷款案件，开发商的资金压力将大幅增加，降价出逃是必然选择，若无大幅降价相配合，市场绝无回暖可能。

    八、量价齐跌的市场表现，表明开发商的销售压力将空前增大，与此同时，也将令市场观望气氛变浓，开发商大幅降价是必然选择。早在三月份，笔者在接受部分媒体采访时就表示，近期成交量放大源于优惠政策、刚性需求释放、开发商前期降价等多重因素的激发，但在经过二三月份的释放后，市场所积聚的需求将消耗殆尽，4月份一线城市的楼盘将出现量价齐跌的局面。

    而市场表现也印证了笔者的看法：上周全市商品住宅房源成交38.84万平方米，环比下滑11.29%。与此同时，成交均价也出现了6.83%的回落，为12488元/平方米。

    量价齐跌的市场表现，表明开发商的销售压力将空前增大，与此同时，也将令市场观望气氛变浓，市场绝不可能回暖。

    九、需求回归理性令冲动性购房行为大幅减少。房产火爆时期，支撑楼市繁荣的是盲目的市场需求，而从今年开始，那些不自量力、盲目攀比、盲目投资的购房行为已经日趋减少。房产需求已有回归理性的态势，就连房产销售商所经常忽悠的所谓刚性需求也出现了回归理性迹象（很多年轻朋友选择租房结婚、改善性需求也选择了观望）。而一旦需求回归理性，则冲动性购房行为势必大幅减少，市场需求也必然减少很多，市场回暖是绝无可能的。

    十、开发商资金紧张状态短时间内难以得到缓解。目前，尽管政府救市，可由于开发商没能适时大幅降价，没能很好激发市场需求，导致其成交量没有显著提高，资金回笼也就很不理想，加之，在目前的金融形势下，从银行借贷的可能性又很低，其资金压力仍然没有得到缓解，而这样的状况将持续相当长的一段时间。故此，房产商降价销售以期快速回笼资金就是必然选择，而市场回暖也必将成为一种幻想。