本来不想写关于这方面的话题，因为我认为这其实不算是新闻，这只是中国房地产开发进入理性时代后的一种必然的却又不算新闻的普通政策而已。可既然，国务院颁发了《深化经济体制改革工作的意见》中明确提出今年要研究开征物业税，而网上对此热议也很多，特别是很多人非要把物业税和当前房价的涨跌联系在一起，我觉得，我们还是要学会冷静、理性看待开征物业税与房价涨跌的联系，开征物业税对于房地产业的利弊得失，业内观点有很大分歧，民间舆论莫衷一是。那我们就简单的层层分析一下，再说结果与观点也不迟。
首先，我们怎么理解物业税的官方解释。
所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收.因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。
目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。目前，由于中国房地产泡沫凸显，是否及何时开征物业税正成为时下热点问题。
其次，我们要认识到一个观点:物业税开征是市场趋势，不要大惊小怪。
都知道在没有热点的时候，不是热点的新闻往往会有出其不意的新闻.物业税以“深化房地产税制改革，研究开征物业税”观点而引起市场关注得，股市则利用下跌来表示对物业税可能的开征带来的利空影响作为反应。物业税的深渊影响在于应该关注开征物业税后，已经一次性缴纳了70年土地出让金的业主将如何缴纳物业税？是否应该一个家庭的首套自住房免征物业税？中低收入家庭、经济适用房及限价商品房等的物业税征收如何解决？过往公开或私下持有多套住房的公务员是否认定持有合法？全国所有的住房信息是否已经互联互动并全部登记记录可查？不过物业税开征对于投资房产增值及保值的人来讲那是相当利空，因为无论如何都增加了持有成本，物业税出台前将令市场的实际空置率下降，有效提高房产的使用率，过多的出租房源将降低租金，同时市场的出售二手房源将激增，有利于抑制房价过快上升的可能，同时也可以对炒买炒卖的投机者形成压力。因此，长期来看，物业税开征有利于市场的健康、良性发展，也是大势所趋。现在的问题关键是如何解决遗留问题将是物业税开征的关键突破。物业税开征不是技术问题而是政策及平衡问题，要想出台，还要相当长的时间。
再次，我们看看物业税的开征到底和房价的涨跌有否实质性联系。
我个人认为，不温不火“物业税”，不涨不降“现价房”。就是说，别太把它当回事了，只是一种政策，和房价的变化没必然联系，和整体的房市的走势、复苏也没必然联系，因为它的出台，不同于当年的房屋买卖5%的营业税，也不同于当年的购房退税政策对市场的影响和受众面来得广泛。它只能是不温不火，不涨不降。
物业税属于财产税，从国际实践看，大多作为地方政府的主体税种，主要作用是保障地方财政收入，尚无调控房地产价格的成功案例。我国物业税概念的提出，恰逢房地产业膨胀期，一些专家、学者很自然地赋予其降低房价的重任；有不少人甚至依据房地产开发和销售环节的税费，尤其是土地出让金降低的幅度等因素，测算出了我国开征物业税后房价降低的幅度；更多的人干脆把对土地出让金并入物业税的讨论与假设当作定论，进而讨论物业税开征后对房价的影响及其作用。但实际上，房地产作为一种商品，其价格是由市场供求决定的，而不是某一种政策变化决定的。在当前房地产市场总体体现为卖方市场的情况下，那种奢望通过降低房地产开发环节政府收费、进而降低房价的想法是不太切合实际的，也是与市场经济的基本规律相悖的。倒是开发商非常乐于支持这种观点，因为降低的政府收费实际流进了他们的钱袋子，进一步增加了其获利空间，提高了利润率，而房价倒未必能降下来。
从长期看，开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走向还要受到供给和影响需求的其他因素的影响。
然后，来看开征物业税后对楼市走向的预测
物业税征收只能说明管理层对楼市走向，地价楼价上涨的担心，对炒房的担心而已。在中国会出现炒房这个现象，在一线城市不能消除，在很多三四线城市原则上不存在炒房现象，实际究其底还是投资盈利的预期，而市场只接受可以增值的炒作。但是炒作也仅仅是少数投资者的先见之明，并非广泛现象，而楼市的调节还是靠的市场调节，这个大趋势不会改变，炒房的目的还是出售，至于挤占资源的原因还是资源的稀缺，而资源的稀缺如果想抑制炒作，我不太相信会有真的效果。那么就此而言，开征物业税，只能是进一步加大购置成本，而加大购置成本的前述五年的努力，所得到的结果只有加大真实刚性购房者的负担，得不偿失的政策选择。
反之，物业税征收对于对于普通商品房市场的冲击是有限的。对于保障房解决的主要是廉租居住问题。对于商品房楼价的担心是多余的，特别是中心城区楼价，由于土地的稀缺，地价楼价双双上扬是大的趋势，改变这个现象几无可能。那么就此而言，上海市中心的高价房就是不同于上海外环外的一般商品房。而保障房特别是廉租房，边缘化的趋势越来越明显，这样的保障房本身也很难更好的解决保障问题，至于廉租房配建，可以解决的不可能是大量的需求，杯水车薪而已。
再然后，来看开征物业税对楼市的具体细微影响
物业税应该能够对抑制地产投资或投机行为起到一定作用。目前的高房价很大程度上是因为过度的投资或投机行为造成的，虽然国家曾经先后出台过一些政策加以调控，但并没有从根本上解决这一痼疾，更由于政策的多变性和执行的任意性造成了诸多混乱。物业税做为调节国民财富的重要手段，矛头直指高收入、占有社会资源较多的人群。在房地产领域，最直接的效应就是那些“囤积居奇”的投资者的成本大大增加了，因为投资是要靠时间差来获利的，而随着时间的增加和房屋市场价值的增长，物业税的水平也呈“水涨船高”之势，这势必会抑制投资者的热情。大户型减少、小户型增加能够缓和供需矛盾。因为，物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；物业税也不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；同样的道理，物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。
最后，我们看看其他涉及物业税开征的相关情况。
关于物业税改革的背景与方向
94年我国新税制的最大成果是初步确立了流转税和所得税“双主体”税制，地方税改革并非重点，但国家对房地产税的完善和改革方向的研究、探讨并未停止过。上至财政部和国家税务总局，下至省、市财税部门，均对现行房地产税存在的诸如税制陈旧、内外税制不统一、收入缺乏弹性等问题有一致的认识。同时对改革方向的认同也相当一致，只是对改革出台的适当时机所持观点有所不同。但是，由于地方无税权、收入规模小、调控力度较弱、征管难度大、成本高等先天不足等因素，导致地方税改革一般得不到足够的重视。
税制改革从某种角度讲，是社会相关者利益的重新调整和再分配。毋庸置疑，目前我国房地产税制比较陈旧，房地产业收费存在不尽合理的方面。税制或税种存在问题，在条件成熟时，有必要积极完善；收费存在问题，在条件具备时，应当积极调整包括费改税；同一领域的某些税种和部分收费同时存在问题，势必也要进行改革。
土地出让金要不要并入物业税
土地出让金可以设想改为物业税：降低开发商的开发成本，进而降低房价。因为土地出让金与物业税都是以政府为主体、以国有土地为征收对象、收入均归政府的课征项目，性质基本相同，可以合并。把一次性收取的土地出让金改为按年征收的物业税，可以避免政府寅吃卯粮。但客观地讲，土地出让金并入物业税后，未必能够降低房价，因为土地出让金与物业税在现象上近似，但本质上有着根本性的不同，即国家征收物业税与收取土地出让金时的身份不同。征收物业税，国家的身份是政权组织者，凭借的是政治权利，具有强制性、无偿性和固定性的特点，属于分配范畴；收取土地出让金，国家的身份是国有土地所有者，凭借的是对土地的所有权，是市场行为，属于交换范畴。至于合理筹划土地出让金属于政府预算和支出的范畴，从根本上讲，完全不是物业税需要解决和能够解决的问题。政府卖地收取土地出让金后，如果把土地出让金收入设立专款或专项基金进行科学管理，合理安排支出年度及额度，似乎比“土地年租制”更具效率和可行性。
对个人自有住房征收物业税
我国现行房地产税收对个人自有自住住房免税，但是对个人住房用于出租或其他经营目的的，要征收房产税、城镇土地使用税或城市房地产税。对个人自有自住住房征税，既是多数国家的普遍做法，也是我国物业税的改革方向，是大势所趋。在我国物业税开征初期，不可能尽善尽美、一蹴而就，我们应本着循序渐进的原则，结合我国个人房地产登记资料不完善、信息化建设落后的实际情况，考虑减轻地方政府对开征物业税会影响当地房地产业和财政收入的顾虑等因素，尝试征税范围广(包括农村地区)、免税房产多(普通住宅)、重点对少数高价值房产征税的做法，待条件成熟后，再逐步健全、扩大范围。
另外，物业税税负因素决定一个是评税价值，另一个是税率。
开征物业税后，地产商们的建房成本将减少的空间值目前尚且没有人做统计和调查。一直以来，业界都提倡开发商方面公开建房成本，这也只是业界一相情愿的声音。但要保证这其中的暴利减少，真正的服务于广大购房者还真难定论。因此，开征物业税只能够短期里促进存量房的消化，从长远来看未必给购房者带来实际的优惠，或许它只是一种变相的榨取购房者血汗钱的一种方式罢了。表面上遏止了高房价，实质上购房者的生活成本加剧，生活压力依旧很大，这种形式上的开征物业税治标不治本。
