2002年前
算对了电梯物业发展的方向,没算准时间
我最早在成都投资房产，是被誉为成都第一个住宅电梯公寓的天府花园。1995年时，天府花园价格已经卖到4000多元，但周边房价大多数在2000元以下。当时我认为，成都作为一个即将快速发展的内陆城市，城市电梯公寓的发展速度肯定会比较快。后来的市场发展证明，这种判断方向是正确的，但没想到时间会这么长，直到2002年以后电梯住宅物业才真正全面发展。一直到2002年，天府花园的开盘价格仍然被高估，最终我投资的120平方米房子以28万元售出，严重亏损。
第二次投资是府南河雅典国际社区旁边的临江名居，1998年时，这个项目开盘单价3000元左右。我买的是临河100平方米左右的户型，当时看来这种户型确实有市场，但2002年之前的成都楼市发展太缓慢，投资需求非常少，而以居住为主的需求对价格非常敏感，这套房子同样是在2002年出手，连带每平方米1000多元的装修，以4200元的单价卖出，相当于在手上持有了4年基本上没赚钱。如果现在才出手这个位置的房子肯定可以赚，但从另外的投资机会看，也不可能将投资物业持有10年以上。
2002年后
转向小户型投资，首次盈利
两次投资失利，让我对成都房地产市场开始重新认识。由于我在香港、上海等一线城市也有投资，所以潜意识里就将一线城市的投资理念拿到成都来使用，觉得买最好的产品、好的区位一定能随着市场发展快速赚钱。但事实上2002年以前的成都市场与一线城市相去甚远，出现的一些所谓的好项目，也只是相对的，会被后来的同类物业迅速复制和超越。
2002年以后，调整了我在成都市场的房地产投资方向：绝对刚需或绝对高端的城市稀缺产品。2003年，我买了新希望的华尔兹广场，一套45平方米的小户型，当时总价15万元左右，今年上半年以35万元卖出，接手的是一个在成都工作的广东人，对方以按揭的方式购买用于自用，事实证明了投资刚性需求的正确性。我现在为自己设定了一个标准，80万元以上的房子，我不轻易投资（2006年之前我将标准定在50万元），因为这种房子最有可能面临有价无市的尴尬。我以100万元的房子计算，20年月供在四五千元左右，也就是说，其收入要在1万元左右，否则将无法维持其各方面的生活需求。成都月收入在1万元以上的人并不多，这些人要么是多次置业者，要么也是房产投资者，不大可能来接手二手房投资，就像我不大可能去买别人的二手房来投资一样。如果要盈利30%，100万元的房产要以130万元售出，压力更大。而在新房市场活跃的情况下，大多数改善型需求置业者也会直接购买新房。所以即使你以略低于市场的价格出售，也可能面临有价无市的尴尬。而刚性需求则不一样，由于是必须解决居住问题，一些小户型房源如果价格略低于市场，肯定会有人买。
我的总结：
在成都投资房产,不是刚需就要高端
2005年，我购买了一套世纪城90平方米的精装房，当时单价在5500元左右。主要看中其未来的交通优势，以及项目在市场上的地位，比如会展中心、地铁一号线、市区最大的人工湖景等，现在天鹅湖花园二手房价格确实不错，但由于小区管理等问题，还是没有达到我当初的预期。这也催生了我现在的另一个投资标准：投资绝对高端和短期内无法复制的产品形态。
在这种理念下的另一次投资是在2007年购买了南郡·7英里的别墅，这个项目从区域位置看，在城南未来的市中心，那里几乎不可能出现纯别墅产品，这就是其无法复制的地方。2007年我以7000元左右的单价购买，当时市区的电梯公寓价格已经高出这一水平，听说现在其价格已在11000/平方米以上。
在刚需投资方面，我进一步梳理了自己的投资思路，品质感不错的精装房，如果临近地铁更好。投资精装房的原因在于，不管什么小区，如果是清水房社区，在交房两三年内，业主会在不同时间内进场装修施工，这两年内，你要想出手这个物业很难。选择地铁物业的原因在于，尽管目前成都地铁物业经过多次宣传，但仍然会在地铁开通之后迎来一个高峰，毕竟成都是第一次接通市内轨道交通。所以，今年上半年叠翠峰开盘之后，我以9000元左右的单价购买了一套40多平方米的精装小户型。
近期我已经暂停了房产投资计划，毕竟现在已经到了市场高点。我认为，如果在去年底或者今年初没有买房投资，现在就不要跟风，现在的行情不像2005、2006年，虽然当时也是行情普遍看涨，当其价格是在较低基础上的上涨，现在则起点较高。
