新政策棉里藏针，软调控柔中带钢
12月9日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施。会议决定，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，将对2-5年间商品房的交易造成最直接影响，相比于印花税（0.05%）、土地增值税而言，5.5%的营业税交易成本显得相当可观。因此，消息一出，立即在房地产业界引起了很大的反响，让一些希望继续推涨房价的人失望，也让一些投资投机性购房者恐慌。
对照来看，去年的中央经济工作会议之后，国务院办公厅立即出台了刺激房地产的政策。今年经济工作会议刚刚结束，12月9日，国务院常务会议便决定，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年。此外，国家发展改革委主任张平12月9日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。再结合温总理11月28日关于抑制投机性购房的讲话来看，基于目前房地产市场的实际情势而言，营业税免征政策复原释放房地产政策收紧的明确信号，表达了中央政府对房地产市场过度火爆、泡沫状况的担忧，说明中央政府对房地产调控的态度在改变，已经重视房价过高和房地产市场泡沫风险等问题，并在客观上收紧房地产政策，着手抑制、打击投资投机性购房，并非一些人所想象的那样会放任房价继续非正常地上涨。
无疑的是，中央政府要抑制、打击投资投机性购房，必然要从严执行二套房贷款政策。从二套房贷款政策本身来看，中央政府从来没有放松过二套房贷款政策。市场上的二套房贷款政策松动，实际上是商业银行等在执行政策时在操作上放松了。今年以来，银监会多次重申强调严格执行二套房贷款政策。因此，对于这次国务院常务会议决定个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年的政策，需要结合银监会多次重申强调从严执行二套房贷政策以及中央政府或政府高层人士最近多次强调要抑制投资投机性购房来理解，不能将之孤立地看待。同时还要看到的是，中央政府在收紧房地产政策的同时，决定“其他住房消费政策继续实施”，这说明中央政府依然在重视老百姓购房自住的问题。基于银监会多次重申强调严格执行二套房贷款政策，“其他住房消费政策不变”所涉及的非自住性二套房的房贷政策，实际上已经在银监会重申强调坚决严格执行二套房政策中体现了。因此说，会议决定“其他住房消费政策继续实施”的真正内涵，主要是为了支持老百姓购买普通商品房用于自住。
事实上，中央政府一直在支持、鼓励老百姓购买普通商品房用于自住。可目前的现实情况是，房价持续过快、过多地非正常上涨，房地产泡沫积聚过大，不利于老百姓购房自住。事实上，市场上的购房用于自住者占比不高，相反，投资投机行为盛行，投资者购房的占比过高。目前购房者中有50%乃至70%以上是投资投机性购房者，甚至连许多用于自住的购房者，也抱有买房等待升值的准投资目的。因此，中央政府不得不再次对房地产市场展开新一轮调控。
看得出来，新的政策，新一轮房地产调控，目的并不是要让房地产市场崩盘，而是重点抑制投资投机性购房。因此说，新一轮房地产调控，可以看作是“软调控”。本文作者陈真诚此前的文章曾指出，房地产或进入“软调控”时代。“软调控”的目的，是为了继续支持、推动老百姓自住购房，以在确保民生的同时刺激、扩大房地产消费，促进经济增长。因此，可以说，中央政府的新政策，新一轮房地产调控，可以称得上，多方面兼顾，但柔中带钢，绵里藏针。
打击投资投机，重创房价预期
可以预期的是，如果中央的政策能执行到位，中央政府的精神能在地方政府层面得到很好的贯彻，会带来市场预期的变化，对房地产市场环境、形势产生不小的影响，进而会对高房价的未来走势预期形成重创。
当然，也要看到的是，市场上存在着一种情况，在市场火热的时候，在卖方市场时期，税务基本上是由买方市场承担了。因此，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，造成的税费增加最后可能还将落到购房者头上。但要考虑到的是，这种情况是在市场火热、卖方市场情况下出现的情况。而现在的房地产市场也是政策市，也是消息市，也是预期市。新政策的影响力，重在信号作用，主要在于释放出政府对房地产的态度、政府对房地产市场展开新一轮调控的信号，对市场形成威慑。对高房价导致市场支持基础已经非常脆弱的房地产市场来说，新政策的信号作用，会大于政策本身。在这个政策信号的背后，是可能随之而来的其他房地产政策相继收紧的更多信号：流动性泛滥，通胀预期，地价房价居高不下，加上迪拜危机的警示，因此，首付降低、利率优惠、房地产开发项目资本金比例下调以及土地政策等，都可能陆续收紧，或取消，或出台新政以从严，或强化政策执行，甚至还可能在2010年开征物业税……这些信号，会直接影响到市场预期，影响到市场各方的心态、对房价的预期，尤其是一些买方可能因预期改变而调低价格预期，甚至观望或弃购，就可能使市场尤其二手房市场重回买方市场。一旦市场重回买方市场，买卖双方的心态、谈判地位发生改变，造成的税费增加最后可能不是只是落到购房者头上，甚至可能反过来，卖方只要能把房子卖出去，愿意承担所有的税费。这种情况，以前出现过。而且，有购房自住需求者，可以选择购买5年以上的房源等。如此来看，新政策可能成为推倒整个房地产市场重回调整的第一块多米诺骨牌，促使被政策救市打断而未完成调整房地产市场重回调整通道，重回买方市场。
实际上，由于预期政府对房地产的态度、调控政策会改变，预期市场会发生逆向调整，预期房价会向下调整，而最近发生的迪拜危机也改变了市场的心态，市场上已经有很多投资者开始抛售，以期在高价位时尽快脱手，还可卖个相对好价钱，提高赢利回报。想想也是，如今的房地产市场已经特别敏感，如果市场预期异变，可能不是短时间内能再次被扭转过来，又加之有开征物业税这把一直高悬的利剑随时可能落下来，投资者为什么不在这危险时期离场？已经买房入市而没能及时卖出的投资者，为什么不想办法赶快抛售脱手而留在手上做长线持有呢？
不难想象的是，在目前房地产实际情势下，如果目前市场上在购房者中占比高达5-7成的投资投机者大量抛售，必然会在导致在短期内大量增加供应。而且，新政策不但会影响到消费者的心态及其市场预期，也会影响到开发商的心态及其市场预期。因政策、市场预期改变，房地产市场环境改变，一些开发商也可能加快上市销售，甚至可能会降价促销，以争取赶在价格高位时快销快跑，其结果也会加大市场供应。与供应增加相对应的，是有效需求不足。而大量投资者集体逃离市场，必然会在导致市场在阶段性时间内的有效需求有限。在余下不多的有效需求中，大多数购买普通商品房用于自住的购房者，已不能承担过高的房价，支撑不了过高的房价。这样，那些过高价格的商品房，就会更加面临阶段性有效需求不足的问题。
按照目前的房地产市场的实际情况和政府政策及新一轮调控趋势来看，如果政府不再出台政策托市的话，接下来，受政府再次调整政策、展开新一轮房地产调控及其作用下房地产市场环境、房价预期变化以及“迪拜危机”等因素的影响，经过一段时间过度后，房价可能重回调整通道，并可能会在一段时间内持续向下调整。
如果在2010年开征物业税，房价就可能大幅度地下降。
新房市场会结构性错位，二手房市场会供大于求
其实，房价早已在开始酝酿下降，只是被政策退出效应下消费者抢搭政策末班车集中突击入市造成的年底成交高潮而掩盖了。而这个年底成交高潮，其实，是预料之中的事情，本文作者陈真诚早在2月份以来就预测到了，并非是市场再次发生什么大的变化。10月下旬以来的成交增长，是政策退出效应下消费者为抢搭优惠政策末班车而集中突击入市所致，并非其前已经连续几个月滞涨的市场的真正反转。综合多方面因素来看，这个年底成交高潮，很快就将快速消退。在新的政策下，一些消费者因苦于房价过高而再次观望，更由于市场有效需求已被严重透支，市场很快就会迎来成交量的急剧下降和持续的下降期。持续低迷的成交，可能更加剧消费者的观望，从而推进市场进一步调整。
尤其要看到是，由于此前房地产过度虚假繁荣，房地产泡沫积聚严重，房价上涨得过快过多，大量的有效需求被提前透支，市场心态已被严重扭曲，消费者对投资炒房推高房价者等因素的对立情绪很严重。一旦市场预期再次变化，房价回调，本来购买能力有限的购房者可能选择观望，以等待房价下降。而由于此前房价上涨太快太多，与许多购房者的心理价格相差太远。因此，一旦房价下降，消费者观望，就可能会是一个比较长时间的观望。这样，就可能导致房地产市场进入一个比较长时间的调整期，一个比较长时间的低迷期。这种情况，是此前市场过度透支的结果，是扭曲的市场把消费者心态扭曲的结果，可能不是政府再出政策托市而能在短时间内改变的。
总的来说，2010年，如果中央政府不再出台政策托市的话，房地产市场会重回调整周期。在调整期间，新房市场，可能面临结构性错位现象：高价位楼盘不好卖，自住消费者所希望的低价楼盘不好买。二手房市场，很可能会面临价格走低却依然成交低迷、供大于求的境遇。这是因为，大量投资者集体抛售、逃离市场，必然会在导致市场有效需求减少而供应增加，一些需要卖房自住的消费者可能选择观望，甚至弃购。而且，要看到的是，此前有不少人，为了抢搭优惠政策末班而在高价位上突击入市购买，其中不少是为了投资而购买。一些高价位买入、急于抛售的二手房，希望以高价格卖出，可买方出价预期由于市场预期改变而可能比卖方预期低，就难以成交。一旦难以成交，市场就会继续走向低迷，价格预期可能继续走低，就会有更多的二手房想卖出脱手，而买方可能加剧观望，至少很难增加，其结果就会出现供大于求的局面。
实际上，在诸多城市，存在严重的供大于求的问题，一些城市的存量巨大。如某中部的某省会城市，2007年全年的销售才约800万平方米，而目前的现实存量或在4500万平方米之上，今年每月以不低于200万平方米的速度上市。而且，近几年市场火热，政府卖出了大量的土地，开发商大量项目已经投入或正在开工建设，而且不少是大盘，都将在今年及以后逐渐上市。因此，供应大量增加的情况，还将持续若干年。而这种现象，并非是某个城市的个案。
在这种情况下，房地产市场，一旦因某一因素而打开向下调整之门，就可能引发出一个比较长的调整周期，一些城市供大于求、房价过高、市场有限需求有限、泡沫积聚严重等问题，就将悉数暴露出来。相对于整个房地产政策而言，营业税新政策，虽然只是一个点式因素，但因为房地产“软调控”中柔中带刚，新政策绵里藏针，这个点式因素可能成为针点，对抑制高房价、挤压房地产泡沫来说，或将起到见血封喉的效果。
这也就是说，营业税新政，可能成为引发房地产系列调整的第一块多米诺骨牌，或引发房地产市场拐点，进入一个比较长的调通道。本文作者陈真诚分析认为，目前，希腊面临财政危机，希腊主权债务评级被下调，“迪拜危机”已经升级、蔓延，再次引发了市场的恐慌，全球股市全面下降，可能深化对中国房地产市场的影响，更加大了中国房地产泡沫破灭、市场向下调整的可能。
