2009年12月，为了遏制部分城市房价过快上涨和抑制投机性购房，国家连续出台多项房地产调控政策，包括营业税“2改5”、“国四条”、打击囤地提高拍地首付等等。2010年1月10日，再出“国11条”；1月18日，央行上调存款准备金率0.5个百分点，相当于一次性冻结资金3000亿元；2月12日，央行宣称，将在2月25日上调存款准备金率0.5个百分点；银行要求二套房首付比例提高至40%，楼市个人及开发信贷趋紧。与此同时，成都市房管局对开发商的开发和销售过程开始严控，打击囤地和捂盘等行为，并提出取消“赠送空间”……
在各大政策密集出台的背景下，从2009年12月到今年1、2月份，成都楼市出现下调行情。调查显示，楼市开始蔓延着一种强烈的观望心理：“成交量下跌了，价格下跌还会远吗？”
由此，本报楼市会客厅邀请实力开发商、营销专家及成都市房产开发企业协会领导，在节后第一时间坐到一起，预测和分析2010年楼市走势。
成交量下跌房价还能稳得起吗？
记者：当前的楼市状况是，成交量下跌了，但楼市价格并未下跌，只是部分楼盘给出了优惠，而有部分楼盘价格还略有上涨。在楼市遭遇不断政策调控，成交量下跌的背景下，价格还能稳得起吗？
王晓白：首先，从供求关系看，供需相对平稳。从新开工面积来看，2007年是1500万平方米，2008年是760万平方米，2009年是1300平方米，但2009年销量达1520万平方米。根据房管局最新统计，当前成都存量房只有436万平方米，是历史最低的。因此今年成都楼市不会出现“供大于求”的局面，楼市是健康的。其次，从刚性成本上来看，缺乏降价空间。2009年均价为6000元/平方米，相比2006年上涨了1600元/平方米，但成本上涨了1700元/平方米。当前不少楼盘的地价成本为3000元/平方米，建安成本也约3000元/平方米，因此，价格会维持在6000元/平方米以上。再次，成都楼市有众多利好消息，支撑楼市不跌价。西博会上，成都获得投资1171亿元，占12个省市的19.8%；地铁1号线即将开通，动车组也给成都带来优势。
毛勇：2009年的火爆，可能是未来2~3年的高点。今年楼市不会像2009年那样火，也不会像2008年那样萧条，成交量可能下跌，但价格可能跌不了多少。楼市没有降价的动力和空间。今年楼市将出现局部不平衡现象，有卖得好的，有卖得不好的。楼市比拼的是策划、定位和思路，打价格战肯定不可取，走量靠专业水平。2008年行业洗牌是不够的，2007年太火了，行业净化是当前房地产行业的首要任务。
朱猛：从我们楼盘反应来看，春节期间看盘的人还是多，也有成交，尤其在北京、上海、广州和深圳工作的成都人返乡购房意愿强烈。现在说涨价常被骂，但说实话，跌价的可能性真的很小。2009年12月份成交量高达260万平方米，今年1、2月成交剧降，也不要太神经过敏。
曾祥庸：任何行业的发展，离不开宏观面和微观面，无论是从宏观还是微观看，我认为，成都楼市降价没有多大空间。去年底和今年初，国家连续出台了多项调控政策，但这些都是为了促进楼市的健康、稳定发展，没有太苛严的政策，主要是适当抑制人们对房价上涨的心理预期。
上调存款准备金开发商资金链会断吗？
记者：1月18日，央行上调存款准备金率0.5个百分点，相当于一次性冻结资金3000亿元；2月12日，央行再次宣称，上调存款准备金率0.5个百分点。连续上调存款准备金率，是否意味着加息的脚步声渐近？信贷也有收紧的苗头，是否表明楼市资金链危机将再现？
曾祥庸：前不久召开的中央经济工作会议，指出要延续适度宽松的信贷政策和货币政策，现在上调存款准备金，也只是适当收紧流动性过剩。而2010年全年7.5亿的计划信贷总量还是相当大。保民生、保增长是今年宏观经济面方针，大的经济面是向好的，因此，行业不可能衰退。另外，四川成都去年突破4000亿投资，区域经济强势发展，灾后重建、大型基础建设、世界田园城市发展、城市组团式发展、对产业提高要求……成都的发展势头也向好。第三，成都深受外地人青睐，强劲的刚性需求客观存在。虽然春节期间只成交了42套房，但这个说明不了太多问题。
王晓白：从开发企业资金链来看，2009年卖得好，很多企业手头都有大笔现金，资金链没有断裂的危机。开发商不差钱，这也是为什么当前成交量下跌了，开发商却没有降价。楼市成交量将随着天气的转暖逐步上升，不过价格在一季度还将盘整徘徊。量跌价稳，优惠增大，现在正是购房入市的好时机。
朱猛：现在央行上调存款准备金率，也意味着要加息了，从以往加息来看，都与房价上涨成正比。我们公司不少年轻人，曾经都是“月光族”，每月2000元很容易花光。按揭购房之后，月供2000元，相当于每个月强制储蓄2000元。这样，首付两成10万元，按揭20年后，就拥有了一套至少50万元以上的自住房屋和私有资产。所以说，顾云昌先生断言的“中国丈母娘”推高房价有其合理性。
取消赠送面积房价可能变相调整？
记者：赠送面积将被叫停，但当前楼市上，不少在售房源依然靠“高赠送”的噱头实现销售，购房者也从中变相摊低了房价，从而乐意接受有“灰空间”的房屋。如果叫停赠送面积，将给成都楼市带来什么影响？开发商还有办法寻找到户型设计新的“突破口”吗？
毛勇：我们公司对“规划管理技术规定条例补充”中涉及到的成都市建设项目容积率计算规则，进行了仔细的研究。在层高上，不同的高度范围有不同的面积计算方式。套型建筑面积90平方米（含90平方米）以下住宅，层高不应大于3.6米；套型建筑面积90平方米（含90平方米）以上的住宅，建筑层高不宜大于3.6米。住宅建筑层高介于3.6~4.6米时，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；层高大于4.6米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算；层高大于7米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的3倍计算。这样，利用层高来“偷面积”在新规范中就通不过了。
另外，阳台“赠送”新规是，每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台、活动平台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%。不但如此，新规对阳台也作了详细描述：阳台进深不宜大于1.8米，进深大于1.8米的阳台或半径大于1.8米的圆弧形阳台视为预留房间，按其水平投影面积计入容积率。这样的话，开发商基本上钻不了面积赠送的“空子”了。
王晓白：成都楼市取消赠送面积，砍掉“灰空间”，从提高业主生活水准来看，肯定是正确的。但这样下来，业主的实得面积减少，性价比下降，也相当于提升了开发商的成本，可能会激发人们对现有“赠送面积”项目的追捧。2~3年，当有“赠送面积”的项目消化之后，无赠送面积的项目出售，刚性成本上涨注定价格上涨。因此，从短期内和长期来看，取消赠送面积无疑将推动房价上涨。有人测算，取消面积赠送，房价可能变相上调。
精彩语录
成都市房地产开发企业协会会长王晓白：
成交量会随着天气转暖逐渐上升，但价格在一季度还有可能盘整徘徊。
现在正是购房入市的好时机。
成都市置信集团营销中心总经理朱猛：
年轻人按揭购房，相当于每个月强制储蓄，总比当“月光族”强多了。“中国丈母娘”推高房价有其合理性。
正合地产董事长毛勇：
楼市比拼的是策划、定位和思路。打价格战肯定不可取，走量要靠营销专业水平。
尺度地产董事长曾祥庸：
国家推行宏观调控是规范行业，不是打压房价，是遏制部分城市房价过快上涨。保民生、保增长是今年宏观经济面方针，大的经济面是向好的，今年应该不会出太严厉的调控政策。
