自4月中旬以来，国务院新一轮遏制部分城市房价过快上涨的新政连续出台，剑指疯涨的房价，力求给楼市降温。面对本次高频率、高力度、大范围，被业内人士称为“史上最严厉”的房地产宏观调控，南充市经济学会副会长、西华师范大学区域研究所前所长、享受国务院特殊津贴专家王代敬教授在接受晚报记者专访时表示：“本次房地产宏观调控是非常及时、非常必要的。”
宏观调控及时、必要、意义重大
这次房地产的宏观调控力度大、措施实、“精确制导”，效果渐渐明显。国务院新“国四条”、“国十条”、京“十二条”的连续出台足以体现政府对部分城市房价过快上涨的高度重视。
王教授向记者分析说，中国房地产市场存在三个问题：一是房地产市场的投机性严重，泡沫化，例如北京、温州、三亚、深圳。二是房价太高脱离中国实际，产生很多泡沫，这些泡沫一旦破裂就会引发美式的房地产次贷危机。三是许多百姓买不起房，低收入者望房兴叹，需要政府帮助解决。
“住房是人们生产、生活的必要条件，贫困和低收入者的住房问题不能单靠市场解决，还要靠政府有形的手去调节。”王代敬教授认为，本次中央对房地产市场的调控有四个特点：它不仅是总量调控，而且是结构调整；不仅是信贷调控，而且是严格管理；不仅是控制地价，而且是全面控制房地产的价格体系；不仅能遏制商品房上涨过快的趋势，而且能有效地增加大量保障性住房（廉租房、经济适用房、限价房、公租房、周转房等保障性住房），切实有效地解决低收入者的住房问题，逐步实现党的“十七大”提出的“居者有其屋”的目标。
王教授坚决地表示，本次房地产宏观调控非常重要、非常及时。
一是调控措施系统全面、具体实在，有许多创新的调控措施。本次调控不仅是抑制通货膨胀的经济举措，也是维护社会稳定和政权巩固、调节收入分配、实现公平正义的政治大事。
二是房地产是区域经济发展的主导产业。如果说城市经济是区域经济发展的火车头，那么房地产就是推动城市经济发展的重要发动机。例如：南充市在上世纪60、70年代，顺庆区只有10多万人口，市区面积10多平方公里；90年代初南充地区改为南充市，30多万人口，市区面积46平方公里。21世纪初，市辖3区70多万人口，78平方公里。2020年，将发展为120万人口，市区面积120平方公里。
三是现阶段，住房制度的改革取得了重大胜利，随着住房改革进程的加快，房地产业已成为我们国民经济发展中的支柱产业之一。它带动了上下游100多个行业的生产和消费，所谓“一业带百业”，直接相关的有58个行业，例如：建材、机电、家电、钢铁等，更重要的是促进了劳动者就业的发展。房地产业和建筑行业是现阶段农民工就业比重较大的行业，例如房地产业的增加值占GDP20%以上，而房地产就业人数占整个就业人数的30%左右，住宅建设100人就业可带动相关行业200人的就业。
房地产市场：三个不平衡面临三个转变
虽然我国住房制度的改革、市场化改革的取向取得了重大成就，在市场化的改革进程中迈出了重要步伐，但是同实现“居者有其屋”的目标，差距还很大。在政策的推动下，南充房地产市场发展面临许多挑战和考验。
“当前房地产市场存在三个不平衡：一是供求不平衡。住房的供给远远满足不了住房的需求，供给的结构性矛盾非常突出。由于我国城市化进程的加快，住房的供需矛盾将是今后20年政府着力解决的根本性矛盾。二是商品房同保障性住房不平衡。改革开放以来，先富的人是少数，而广大中低收入者则要靠政府的保障性住房解决。三是房屋的买卖市场同租赁市场不平衡。事实上当今世界各国，即使发达国家和北欧全民福利国家，拥有产权的自住房者只有30%—40%，而通过租赁解决住房问题的人高达50%—70%。”王教授如此阐述，他强调：“居者有其屋，并不等于居者都要拥有产权，有房租住也是解决住房问题的重要途径。事实上，年轻人创业阶段通过租房的方式谋求事业的发展,待事业基础打好后再购房，更是明智之举。”
国家的宏观调控将大大加快我国房地产市场的三个转变。王教授认为：“从目前我国房地产市场的现状看，它正经历着三个转变：一是从卖方市场向买方市场转变。二是房地产开发商从争夺客户的竞争向品牌竞争转变。三是房地产企业从丰厚利润向薄利方向转变。”
总体来说，南充房地产市场的发展形势是好的。“南充房地产市场总体来说是健康的，价格基本稳定，这不仅得益于市委、市政府的正确引导与适时调控，而且还得益于本世纪初南充被列为房地产市场全国70个大中城市的监管对象之一，直接受到中央的监管。”王教授补充说，当前南充市房地产经济面临着新的转变、新的考验：从总体看，房地产经济仍是南充区域经济发展的支柱产业。目前南充房地产价格2009年比2008年有所增长。2010年房地产市场基本上是健康的，房价的波动受到建筑成本、人力成本、地价成本、各种税费成本的制约。由于资源性商品价格上涨，房地产价格也有增长。由于南充房地产市场的结构调整，小户型价格基本稳定，一些高档的别墅型价格可能有所降低。
调控重拳引领房地产市场健康发展
王教授继续说，本次房地产市场的宏观调控对南充房地产市场既带来了强大的竞争压力，又给广大居民带来了更多的选择，因此南充的房地产市场面临新的洗牌。一些效益差的中小房地产商可能在竞争中处于劣势，甚至被淘汰。各房地产开发商面临十分严格而紧缩的金融信贷。
在房地产市场的调控中，地方政府担负着重要的使命。“政府各有关部门不仅要妥善解决市区土地农民的还房问题，还要认真严格的妥善解决低收入者所需要的廉租房、公租房、经济适用房、周转房等各种类型的保障性住房。政府还应通过信贷控制、税收费用等各项正确措施，抑制投机性炒房，同时通过各种税费抑制、加强对廉租房、公租房、经济适用房的严格管理、审核和进退。建立和完善国内保障性住房的进退机制，真正实现国内保障性住房的社会功能，体现以民为本的政府宗旨。”王教授说。
面对严峻的宏观调控政策，房地产企业如何作为呢？王教授指出：“由于一、二线城市是本次宏观调控的重要对象，大量房地产开发商纷纷从一线城市转向二、三线城市，致使南充房地产市场竞争更加激烈。全国知名的房地产商参加二、三线市场的房地产竞争与建设，将推动南充房地产市场上新台阶，使南充的房地产建设质量更好、价格更合理。”外来的强大竞争对手，促使南充市本土的房地产开发商不断去加强管理、提高质量、降低成本，在新的竞争环境中谋求新的发展。
南充开发商应慧眼识机遇
南充拥有源远流长的嘉陵江，又是川东北区域经济中心城市，是嘉陵江上的璀璨明珠，是具有2200多年文明史的城市。它不能简单地同一线大城市北京、上海、广州相比，其房地产市场发展具有自己的特色。
“由于房地产商品本身的特点：房地产商品既是家庭的物质载体和活动空间，也是人们社会地位的象征和民族文化传承的载体。房地产作为住宅，是人们最基本的生活资料，是劳动力再生产的必备条件。作为投资，它是不动产，具有地域性、区域性、固定性、不动产等特性，因此房地产的价格也是由区域经济中房地产商品的供给和需求决定的。虽然南充的房地产市场不可能与京、沪、广、深相比，但南充市作为嘉陵江上的明珠，川东北的区域经济中心城市，其发展空间是非常广大的，其发展魅力又是丰富多彩的。”
王教授建议，各开发商不应消极敷衍对待国家的宏观调控，而应以积极进取的精神做好楼盘项目的建设，真正实现物美价廉的品牌效应。一是练好内功，加强管理，精打细算，降低成本。二是在现金为王的时代，加强资金的筹集和运用，开源节流，保证资金链的衔接和畅通。从容应对日益紧缩的信贷。三是建立一支素质高、懂市场、善经营房地产市场开发建设的人才队伍。人力资本比现实资本、物质资本更重要。各大开发商要凭真本事赚钱，而不要靠投机取巧坑害消费者牟取暴利。
目前消费者的状况是“一线城市观望，二线城市活跃，三线城市增长”。消费者对于国家的宏观调控给予了更多的厚望和热盼，还处于等待的状态。王教授认为：“消费者应根据自己的经济实力、收入状况、年龄结构，选择自己所需要的房子；一味的追求大、好房子是不现实的。要量体裁衣、选择适合自己事业发展和生活幸福的住房。”
采访中我们从王教授这里还了解到，目前中国房地产市场成交量的减少意味着半年后的房价会有所降低。因为量价关系中的“量缩价滞”会逐渐演变为量于价先行，量小价跌。但是，南充的房价不会大跌，因为大跌是以大涨为前提的；至于一线城市，其疯涨的房价也会逐渐回落到合理的水平。
