2010年5月，中国楼市进入了关键点。
中央“415新政”出台后，市场观望情绪愈浓之时，地方政府正陆续亮“刀”。
从被誉为史上最严厉的“国十条”新政，再到细化跟进的“京十一条”、深圳、青岛、浙江、广东，传统5月楼市的“黄金月”被密集的地方“新政”所笼罩。“我们已经详细谈论过了，肯定与中央的步调保持一致。”成都和重庆房管局人士不约而同的向《中国经营报》记者表示，最迟5月中旬，包括成都、重庆等未被列入中国楼市“重点监测”的大多数省市将陆续出台新政细则。
“这次中央是下了大决心的，地方肯定和中央保持一致的态度，只是根据地区具体情况把握着调控的尺度。”一位参与成都新政讨论的人士向记者表示，这种尺度的掌握将根据目前的观望期长短、房价走势来作判断。
是用一场暴风雨彻底摧毁高房价的壁垒，还是在风雨过后换来中国楼市的“新生”?左右为难的不仅仅是地方政府。
微妙的政策风暴
如果说“国十条”的祭出被业界仅仅看做是全国房地产市场“政变”的开始，而当北京、深圳、杭州等地的“细则”陆续出台的时候，才被看做是调控高潮的逐步到来。
“这次已经出台的地方政府调控明显是奔着‘宁可错杀也不放过’来的。”一位北京的开发商向记者表示，在北京的“京十一条”出台时，根本没有开发商的参与痕迹。根据5月1日，北京住建委公布的房地产调控“京十一条”实施细则，包含“同一购房家庭只能在北京新购买一套商品住房”、“暂停发放第三套房贷款”、“外地人北京购房需提供在京纳税凭证和有效居住证件”等十一条通知，实施细则在严格执行“限购令”的同时，还首次提及开发商和中介机构的责任，明确要求开发商和中介机构配合。
“北京、深圳、青岛、杭州、海南等地新政基本上大同小异，就是要从紧从严。”国金证券房地产行业分析师黄凡静在他的研究报告中分析，这几地都是全国房价监管的“重点城市”，而其他地区陆续出台的新政要超过上述几地的可能性不大。
“一边是热点城市不顾一切的举起政策大棒，而另一边则是部分不在房价重点监测城市之列的地方政府态度仍然暧昧。”黄凡静认为。
事实上，北京等地的态势让多个地方政府感到紧张和不安。“4月下旬，成都房管局就连续召集了开发商和代理公司开会，希望广泛听取他们的意见，初步定调是打压的同时要保持市场的稳定。”一位知情的代理商负责人告诉《中国经营报》记者。而记者从成都房管局了解到的信息则是，成都的新政已经“定”了，但具体公布时机要等到5月5日开始的成都房交会具体情况而定，而广州、南京、重庆等地的地方新政也有望陆续出台。
“很多城市的新政已定，但并不急于出台，而是要看市场真正的反应是什么，如果市场急转直下，他们并不愿意雪上加霜。”一位全国知名开发商的常务副总告诉记者，他们了解到部分城市政府的心态是，如果成交量能维持在可以接受的基础上，这些新政将陆续推出，如果成交量下跌超过预期，还未推出的这些地方新政将保有微调的余地。
“如果成交量严重下挫就将牵动房价、信贷、税收、土地和财政，甚至房地产对GDP的贡献随之受巨大影响，这个度不好掌握啊。”重庆房管局的一位政策研究人士道出了他的担忧：新政肯定能控制房价上涨，但大幅下跌，哪怕是长期的低成交都不是政府希望看到的。
市场假摔?
成交量开始成为新政落地的关键词。
“我们随时密切关注着成交数据的变化，以前是每晚8点挂上数据，可最近我们常常晚上9点都还在统计。”说这话的是成都市房管局的一位人士。
声势浩大的成都房交会共吸引223个楼盘参展，但现场的场景却出人意外。
“起码有三分之一的楼盘是只展不卖，而打出了高额度的优惠折扣吸引购房者楼盘销售也并不理想。”成都房交会现场一位参展楼盘销售经理告诉记者，观望气氛和成交量的下挫并不亚于2008年那波市场调整。
就在“五一”前一周，成都主城区商品房周成交套数为2952套，成交面积为约22万平方米。仅比之前两周下跌14%，此前两周，成都日均成交365套，比新政出台前三周的日均成交量上升了25%，被当地市场人士称为“抗跌能力强”。而来自各大机构的数据显示，“五一”小长假期间，全国多个城市住房成交大幅下滑。广州一手住宅签约数同比大跌近八成;北京3天内仅成交7套商品房，同比大跌95%;上海房交会则成了“展示”会;南京“五一”期间只售出3套商品房。
莫天全看来，政策的滞后性造成了楼市上涨较快的一线城市率先完成了“下滑”运动，而原来涨幅不大的二线城市在5月份集中跟进“下滑”，市场的观望状态将会更浓。
购房者谨慎、开发商试探，这被2008年抛出拐点论的SOHO中国(新闻 公司)总裁潘石屹形容为市场被“急冻”了。
“如果这次房交会的成交量不理想，开发商想跑也要等一等了。”成都天爱地产顾问机构副总何欣表示，仅就成都市场来说，5月份本是市场供应量放大的时候，而这时成交量急剧萎缩，那么未来还有多少原定进入供应的楼盘入市就难说了。据他的了解，不少开发商正通过并不急于拿“预售证”来完成“捂盘”行动，“经过一年多的热销后，开发商手中的资金并不如想象的紧张，挺到四季度完全没有问题。”他说，目前的市场只是“假摔”，并不是真正的市场调整所致。
在陈晟看来，是政策影响市场，而不是供求影响市场。“目前价格虽然有一定的松动，但并未相应的出现大幅调整，最主要是目前的供应还不足。如果在第三季度，整个的供应量也上来之后再加上政策的显现效果，价格会出现明显变化，而到了四季度市场的消化到位后，调控也许又会有新的发展方向。”
