二套房提高首付、外地购房者需提供缴税单或者社保凭证……近期频频出台的房产新政让购房者忧心忡忡。媒体上不时出现的“房产税”方案更是刺激着有房一族的神经，导致上海近期二手房挂牌量猛增。商报记者从沪上几家律师事务所了解到，近期虽鲜有购房者因受房产新政影响而急欲打官司解决纠纷的，但前来咨询法律事宜的不在少数。“我能要求解约退房吗？”这几乎是他们共同的心声和疑虑。
新政促使购房者要求退房
就在今年6月11日，浙江宁波的一家法院公开审理了一起因受房产新政影响而要求退房的案件。据悉，该案尚属首例。据报道，购房者王女士一家为了改善居住条件，曾先后换过三次房子，都是通过银行按揭方式购买的。今年王女士看中了一套130平方米的二手房，和上家达成房屋买卖意向，并在4月12日签订了买卖协议。双方约定，王女士先付5万元定金，5月1日前再付30万元，剩下的等办好银行按揭后一次性付清。没想到，付完定金没几天，房产新政出台。根据新政规定，王女士的情形属于“第4套房”。当地银行断然拒绝了她的贷款申请。由于王女士现有资金不足以支付全部房款，她想到了“解约退房”。但上家表示不同意，要求继续履行房屋买卖协议。于是，官司打到了宁波法院。
而据商报记者近期联系上海法院的情况来看，目前上海法院尚未受理此类案件。但前去律师事务所咨询此类纠纷的购房者却是大有人在。上海市海华永泰律师事务所高级合伙人马丹律师近期就频繁接到此类咨询，“新政刚出台的第一周就接到了五六个咨询，这在以往是不可想象的。”咨询的问题与宁波王女士的烦恼大同小异，咨询者的身份却是明显的两类人群：普通购房者、炒房客。
贷款比例降低要求解约，难
根据4月15日发布的政策，第二套房的首付比例提高到了50％。上海房价动辄一两百万，受此影响，需要多付的首付款至少也得数十万元。这对于那些有着实实在在居住需求的普通购房者而言，不是一个小数目。面对资金压力，一些购房者打起了退堂鼓，流露出解约的意向。然而，开发商和上家一致认为，房贷首付提高属于正常的“商业风险”，购房者不能据此要求解约退房。
对此，马丹表示，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。因此，作为付款义务人的购房者对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。“一般情况下，贷款成数的变化不会直接导致购房者不能继续履行合同，购房者也可以通过其他途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。”
贷款无法获批要求解约，易
对于投资楼市的炒房客而言，房产新政对异地购房者提出了种种更苛刻的要求：如提供1年以上房产所在地纳税证明或社保证明，降低贷款成数，实行差额贷款利率等等，无疑增加了炒房客的资金压力，可以说是“釜底抽薪”。
马丹告诉商报记者，近期有多位炒房者前去咨询，“纳税证明、社保证明根本提供不了，银行谨慎操作，贷款批不下来，房产新政对抑制投机炒房还是起到了积极的作用。”政策较紧的城市对炒房客说“不”，“解约退房”就成为炒房团的无奈之举。
对此，马丹表示，对于炒房客而言，根本无法获贷，确实严重影响了他们的履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，此类购房者主张解除房屋买卖合同的，应该可以允许。当然，如果双方在合同中有特别约定，如“贷款不足或不成，房屋买受人自行补足贷款等”的，当事人以贷款政策发生变化为由要求解除房屋买卖合同的，也不予支持。
